Bostadspriserna följer konjunkturen

Bostadspriserna påverkas av en lång rad faktorer. Till erkända faktorer, utom hos de som tjatar om bostadsbrist, hör räntorna, arbetslöshet, inkomster, börsens utveckling mm. Fast mycket av detta kan bakas samman till en enda indikator, nämligen konjunkturläget, som visar sig mycket väl stämma in med bostadsprisernas utveckling.

Först ytterligare en spik i den sk bostadsbristens kista. Det förs ständigt fram av bostadsbubbelförnekare att det är bostadsbristen som driver priserna. I så fall var det alltså ingen bostadsbrist 2007 – 2009, när priserna föll? Inte heller 2011, när priserna föll, fanns det alltså någon bostadsbrist?

I själva verket följer bostadspriserna utvecklingen hos Konjunkturinstitutets barometerindikator. Som en pendlande indikator mellan överhettad ekonomi över 110 (1100 i mina grafer) och djup lågkonjunktur under 90 (900 i mina grafer), så visar sig riktningen på indikatorn stämma väl överens med bostadspriserna, åtminstone lägenhetspriserna i Stockholm, som jag jämför med här.

Konjunkturbarometern baserar sig på enkätundersökningar, inklusive hushållen, och speglar alltså in hur man uppfattar läget, inklusive räntor, arbetslöshet, inkomster, börsens utveckling mm. Kort sagt väger konjunkturbarometern in den psykologiska påverkan av olika fundamenta. Och bostadspriserna styrs mycket av just psykologi och förväntan på ekonomin.

Eftersom indikatorn är pendlande, har jag nedan ägnat mig åt skamlös curvefitting, för att visa hur riktningen på indikatorn i princip i alla tidsintervall stämmer överens med bostadsprisernas utveckling, åtminstone lägenheter i Stockholms kommun.

Matchning mot uppgångsfasen 2005 – 2007.

Matchning mot nedgången 2007 – 2009 och uppgången 2009 – 2011.

Matchning nedgången 2011 och uppgången i början av 2012.

Matchning mot uppgången 2012 och framåt.

Under kortare perioder är förstås matchningen inte perfekt. Exempel är upprekylen 2008, uppgången 2012, samt uppgången nu våren 2014.

Notera att de korta perioderna av dålig matchning bara gäller uppgångar i bostadsbubblan^1.. Nedgångarna följer alltid den faktiska konjunkturen.

Rimligtvis är det förstås räntesänkningar som spelar in här, bland annat Riksbankens senaste sänkning nu i vår, som inte gav någon effekt på den reala ekonomin i form av konjunkturläget, utan bara pumpade upp bostadsbubblan. Grattis, Riksbanken, mer bensin på brasan utan reala effekter på ekonomin.

Poängen är att vi knappast får se någon krasch i bostadsbubblan förrän konjunkturen kraschar. 

Man kan diskutera hönan och ägget, om svansen viftar på hunden, men när nästa nedgång kommer i bostadspriserna, så bör det ske tillsammans med en nedgång i konjunkturen. Samtidigt kan priserna gå mot konjunkturen, men bara uppåt (likt 2008, 2012 och just nu).

Stämmer prognoserna om en fortsatt återhämtning i svensk ekonomi under 2014 och 2015, så kommer bostadskraschen tidigast 2016. Bostadspriserna går aldrig ner om inte konjunkturen viker givet ovanstående curvefitting. Åtminstone för lägenheter i Stockholm^2..

Samtidigt är bostadspriserna just nu att betrakta som övervärderade mot vårens konjunkturutveckling, och borde alltså plana ut eller falla tillbaka, tillfälligt.

^{1. Eftersom vi har en bostadsbubbla är trenden kraftigt uppåt och det är därmed naturligt att avvikelser från konjunkturen går i trendriktningen.}

^{2. Jag har inte tittat på några andra priser än Stockholms lägenheter, det lämnas som en övning åt läsaren. Det är rimligt att lokal konjunktur driver de lokala bostadspriserna, och Stockholms konjunkturläge avviker i princip aldrig från Sveriges. Men på andra orter kan t ex större nedläggningar eller etableringar starkt påverka den lokala konjunkturen och rimligtvis följer man konjunkturläget allts sämre över tiden ju mindre ort det handlar om.}