En genomgång av bostadsrättsannonser visar att bostadsrättspriserna föll 42% på det ständigt attraktiva överklass-Östermalm under 90-talskrisen, sett till årsmedel. Tittar man på enskild månad var raset 56%.
 |
| Medelpriser stickprov bostadsrättsannonser Östermalm 1989 – 1994. Data: SvD arkiv. |
Inte ens Östermalm var alltså förskonat från prisnedgångarna i spåren av 90-talskrisen. Det är värt att notera att nedgångarna inleddes även innan kronkrisen hösten 1992, då redan större delen av nedgången var tagen för Östermalms del. Priserna bottnade under 1993, då de låg runt 10 000:- SEK per m2 i stort sett hela året. Redan 1994 började priserna återhämta sig.
Metodiken är att ha tagit ett stickprov på tre lägenheter per månad ur bostadsradannonserna i Svenska Dagbladets arkiv. Då bostadspriser inte är vetenskapligt sett oberoende stickprov, utan beroende av varandra, har jag inte brytt mig om att ta högre volymer av stickprov. Jag har undvikit lägenheter över 200 m2 och försökt sikta på ett m2-medel på runt 80 m2, även om det ofta varierat stort. Enda medvetna selektionen har varit att försöka få en snittyta per månad på 60-100 m2 på de tre lägenheterna. Jag har även om möjligt undvikit vindvåningar och nyproduktion. Jag har även undvikit att använda samma lägenheter, då vissa objekt återkommit i flera månader till oförändrat pris.
Felkällor finns garanterat. Från december 1992 till 1994 var det ofta svårt att hitta tre annonser, även om det gått, men tagit tid, t ex sökningar på Ö-malm istället för Östermalm etc.
Att lägenheter återkommer med oförändrat pris är en indikation på att många lägenheter i själva verket var osäljbara till begärt pris, som alltså var för högt.
December 1992 dök de första exekutiva auktionerna upp. En av dessa satte ett marknadspris på ca 4 000:- SEK per m2 på en 220 m2 våning på Östermalm. Jag har undvikit att ta med exekutiva auktioner, även om jag pga brist på lägenheter till salu fick ta med en dito i december 1992.
I mars 1994 bytte SvD benämning på lägenheterna från insatslägenhet till bostadsrätt. De tidigare begreppet används sällan eller kanske aldrig idag. Det är dock mer rättvisande, då man faktiskt inte äger en lägenhet, utan att det handlar om en insats i en förening, vilket ger ägaren bostadsrätt.
Från 1993 och framåt var det oftast fler annonser om att lägenheter köpes än lägenheter till salu när det gällde Östermalm. Priser försvann också ofta på lägenheterna, alternativt angavs inga m2. Antagligen för att locka intressenter att ringa mäklaren. Även detta är en osäkerhetsfaktor.
Vad som är typiskt för en kraschad marknad är just att den krymper volymmässigt, när förlustaversion gör att man inte vill sälja. Man blir inlåst i sin bostad. Den låga volymen av annonser visar på detta beteende.
Vad faktiska avslut gått på är alltså osäkert. Själv sålde jag (vid Liseberg i Göteborg) min lägenhet 1997, och var då tvungen att efter tre månader och endast tre intressenter (varav två tittade på lägenheten men aldrig ens lade ett skambud) sälja till 8% under begärt pris. Så annonspriserna är inte med säkerhet vad lägenheterna faktiskt gått för. Dock är det en bra indikation tills någon annan presenterar bättre data.
I kontrast mot Östermalm vore det förstås högintressant att titta på någon kranskommun, t ex Täby, och se hur utvecklingen skilde sig där. Men att ta fram datat tar nästan en hel normal arbetsdag och få bli en annan dag.
Beskedet är iaf att även på Östermalm dök priserna i storleksordningen 43 – 56% under 90-talskrisen.
29 kommentarer
Tack för bra jobb. Uppfriskande med hårda fakta i en omgivning som fortfarande bankomatiserar boendet ända in i kaklet. Har faktiskt bestämt mig för att hålla tyst sen ett år tillbaka, men knyter näven och tänker att det är dags att ta eget ansvar för folk. Men shit vad det kommer svida för vissa. Hörde senast för ett par veckor sedan att nu är det köpläge. Detta från ett par som ligger på 5,5 ggr i belåningsgrad och som funderar på att utöka lånet efter 3 senaste årens prisstigning. Där är det riktigt svårt att hålla käften kan jag säga.
Vad kommer att komma och när? Kommer jag eller du få uppleva det? 😀
Kan hålla med dig. Men risken man ligger med vid skilsmässa, arbetslöshet eller sjukdom är inget som passar mig. Även om det är osannolikt att flera saker fuckar ur på samma gång blir ju följderna livslånga i värsta fall.
Jag tycker inte att man ska köpa något som man inte har råd med ensam med god marginal men sen är jag ju väldigt konstig också i svenska mått.
Men men….mäklarna har ju sagt att det är "läge läge läge" som gäller!
Nu behöver ni inte oroa er för att något liknande kommer att upprepas för en viss Joakim Persson konstaterar ju i varenda tråd här att hushållens ekonomi är god och priserna kommer inte gå ned nämnvärt.
Läget ändras inte, men preferenserna för vad som är bra läge kan skifta över tid! Allt förändras, för inte så länge sen var det knappast så hippt att bo på söder i Stockholm. Snarare tvärtom, det var de nya förorterna som drog.
I min hemstad Kalmar sålde kommunen ut tomterna på Boholmarna till några öre per kvadratmeter på 60-talet. Vem skulle nånsin vilja bygga ens en uschlig sommarstuga på de där vindpinade skären? Snabbspola till idag och jämför …
Priserna på Östermalm sjönk inte lika mycket som på andra ställen…
De sjönk nog mest i kronor, men i procent var det inte en fullt lika usel "investering" som att få ge bort sin lägenhet vilket hände på andra håll.
Riktigt bra jobb, Lars. Det är exakt sådan här data som behövs. Gör det gärna tillgängligt på något öppet format om du vill.
Mr P: Kanske blir du förvånad, men jag tror (och hoppas) på fortsatta nedgångar i våra storstäder. Men, jag tycker inte att jag ser något i min kristallkula som pekar på mer än säg -10% i höst — titta på Lars arbete ovan, och jämför med den turbulens vi var med om under 90-talet!
Jag önskar själv att priserna går ner ännu mer, men det är mest för att det är gött om priserna på bostäder är billigare och att folk på visningar lugnar ner sig när de lär sig att priserna inte alltid går upp. Var på en visning med en vän tidigare där det var flera föräldrar som hade sina barn i luren och gav en "live-rapportering" om hur lägenheten såg ut. Tyvärr verkar bilden hos unga fortfarande vara att bostäder är en helt bergsäker "investering" att ha till exempel när man studerar.
@Joakim där får jag hålla med dig i stort faktiskt, sunt. Även om jag är mycket mer negativ än vad du är förstås :-).
Sen imponerande att bloggägaren tar fram dessa siffror.
Det som jag tror kommer förändra prisnivåerna mer än något annat , vilket vi redan sett, är läge. Och då pratar jag inte havsutsikt och dylikt. Utan läge bort från sociala problem. Tror trenden är mkt kraftiga ökningar och minskningar lokalt.
Man skall inte bara besiktiga huset utan även kommunen grundligt innan man flyttar.
Det är ju dock grisen i säcken. Som Sverige ser ut idag kan du i princip inte bo både bra och modernt (modern infrastruktur osv), men samtidigt utan sociala problem. Vi har helt enkelt ingen eller ytterst liten motsvarighet till alla lyxområden i USA (eller glassigare delar av Europa för den delen).
Kommer det bli mer så även här i framtiden? Kanske, men i sådant fall har vi ju ändå idag ingen aning om vart det kommer att vara bra att bo.
Ja, vi kan inte jämföra oss med USA med bla. sin mer bilburna struktur. Men vi gör redan vad vi kan för att så långt det går hitta till områden med rätt skolor lugn miljö osv. Det kan skilja mkt på huspriserna inom en lite yta som städer. Mkt drivet av status förstås men nu också mer av sociala skäl. I Skåne ser vi utflyttning av barnfamiljer till kransområden tex där priserna stigit kraftigt och det kan vara dyrare än centrala lägen.
Håller med om lägets betydelse, Bengt, men där går det åt båda hållen. Södermalm varit inte så "trendigt" förr, och Möllevången var mycket tristare och bistrare för tjugo år sedan än vad det är idag (och är säkert jättefint att bo om man skulle vara i tjugoårsåldern).
Ställen som Sevedsplan eller Rosengård har en väldigt mycket längre bit kvar att vandra, men just Sevedsplan kan mycket väl vara ett hyggligt ställe att bo på tjugo år från nu — där finns potential.
Linus: Du har ganska rätt. Vi har inga extremt lyxiga områden i Sverige. Det som kanske skulle vara närmast är ju sådant som Hammarby Sjöstad eller Västra Hamnen, eller något annat av de femtielva "ombyggd-hamn-blir-bostäder"-områdena som finns. Men detta fullständigt bleknar i jämförelse med finare villakvarter i USA och är snarast någon form av "svensk lagomlyx".
Jao, och det jag menar är att medan jag håller med om att Hammarby Sjöstad är fint så har vi i princip inte en aning om hur det är om 20 år. Det är idag väldigt fint relativt övriga alternativ, och inte konstigt alls att priserna är höga där idag. Men det finns liksom ingen rotad tradition av att värna om den där bubblan i generationer.
Jag har tänkt mycket på det där när jag varit i La Jolla. "Staden" är ju nämligen inte det minsta fysiskt gated, och merparten av boenden där är inte det heller. Snarare tvärt om: alla är väldigt öppna mot alla. Det blir en slags euforisk stämning där alla både accepterar om omfamnar alla andra. Meningslöst att låsa dörrar till både hus och bilar – det händer ju aldrig något ändå, ingen är fattig, ingen måste sno saker. Det går liksom att promenera 30 minuter till områden som visserligen är fina, men där man inte lämnar solglasögon obevakat på stranden. Eller ta bussen ett par timmar till skithålet LA som är ett enda stort socialt problem. Den tes jag har är att det handlar om att La Jolla via rotad tradition lockar till sig så mycket bra och framgångsrika människor att de sämre lottade liksom inte får plats. De behöver inte motas i dörren, för de har så uppenbart inget där att hämta.
Om Sverige fortsätter gå bra och vi fortsätter de begynnande tendenserna (åtminstone tendenser till vilja) av att bryta upp det statliga hjärngreppet kanske vi har liknande fria ytor i Sverige framöver – men vart? Delar av Stockholm? Östermalm? Sure, varför inte, men varför? Hammarby Sjöstad? Någon helt annan stad, som tex växer upp i takt med digitaliseringen? Det kan ju utan problem vändas upp och ned under en generation.
Linus och Joakim, jag kan bara instämma i era tankar. Jag pratar inte heller lyxiga områden utan man väljer det som för tillfället har bäst prognos. Tex. Söder har väl aldrig heller ansetts som otryggt likt tex Rinkeby. Bara inte trendigt som nu.
Jag tror fortfarande att just denna faktor kommer påverka priserna mkt åt bägge håll. Sen handlar det såklart om vi kan vända utvecklingen eller ej.
Har lite kort referensram för vad som är trendigt, men när jag var liten bodde alla fattiga arbetare på söder. Det var alltid lite tvetydigt huruvida man skojade om den härliga "söderkisen", eller bara spottade mot de fattiga på ett lite finare sätt. När jag hade fyllt 20 skulle alla coola flytta till söder, medan Birger Jarlsgatan var en plats för kiss och lurade turister. Har alltid varit fachinerad av dessa trender, då de inte påverkar mig speciellt mycket och med den distansen blir det hela väldigt humoristisk (nästa sommar slutar 08:an dricka Cava på samma sätt som den slutade dricka Rosé.. wait for it).
Men att jag hunnit uppleva ett sånt här skifte visar ändå att den svanen är vit snarare än svart.
När jag var liten (på 80 talet) bytte folk bort sina lägenheter i Majorna mot lägenheter i Angered. Vet inte hur vanligt det är nu för tiden. 🙂
Torslanda på västra Hisingen i Göteborg har bra skolor och bra social status samt bra kommunikationer och dito infrastruktur
Kärra är också bra och ligger precis intill E6an. Nästan bara villor och bostadsrätter.
Tackar för nedlagt arbete!
Men världen består av mer än Tokholms innerstad och Östermalm
Man undra om nedgången var större eller mindre i exv. Åratal eller Björkekärr i Göteborg
Årsta …
Imponerande. Riktig gammaldags grävande journalistik från din sida.
Låt oss inte spekulera i att bostäder skulle falla med upp emot 60%. Det räcker med ytterligare 10-15% från det vi hittills fallit för att jag skulle våga säga att det är "game over" för svensk ekonomi. Bostadsprisutvecklingen är det som hållit konsumtionen igång under många år nu. Den omtalade "högkonjunkturen" har hela tiden varit fejk! Folks falska känsla av att blivit rika på sina bostäder (samt den galna och olönsamma invandringen) har drivit BNP-utvecklingen. Det är bara att titta på den viktiga siffran, BNP/capita, för att förstå det.
Nja exporten steg kraftigt senaste kvartalet.
Vänliga hälsningar
Nanotec
Stämmer bra, och byggandet drar nu inte längre upp BNP på något signifikant sätt.
Man ser tydligt att byggkonjunkturen svängt, vilket vi alla vet förstås. Ritade en liten bild av bostadsbyggandet Q2 2018 som visar att byggandet nu knappt bidrar alls till BNP-tillväxten.
Intressant bild Joakim. Andra typer av byggande, som köpcentra, betyder givetvis mindre än bostäder och riktningen på allt byggande är ner. Blir upplysande att se vilken export som ökat- Såg i Di för några dagar sedan att mindre företag ökade exporten stort.
Vänliga hälsningar
Nanotec
Hur vi ska kunna förlita oss på fortsatt stigande bopriser att driva den ekonomiska utvecklingen förstår jag bara inte. Amorteringskravet har helt dödat marknaden och så länge det består kommer ingen dramatisk prisstegring att ske. Kan räntan bli lägre…? Nej, den vägen går inte heller för att fortsätta höja priserna. Till sist, den nybyggnation vi framöver kommer att få se lär inte vara riktad till överkonsumerande unga par som gärna belånar sig över taknocken för att få sin "show-off" effekt för vänner o bekanta, nej framöver kommer det att byggas enkelt och billigare för alla nyanlända som ska kunna hyra. Det lär sätta ännu mer press nedåt på marknaden…
Några punkter
1 riktigt knepigt kommer det bli för de som blir pensionärer; i de flesta fall lägre inkomster men omöjligt att sälja
2 kanske är det så att en del tröttnat på att betala (10 000) 15 000 (20 000)kr/månad för att bara kunna titta på andra hus eller parkeringar
Lysande. Det där skulle behöva göras på många fler ställen och för längre perioder.
Det man inte ska glömma är dock att dessa föreningar satt med stora statliga ROT-lån som i det där läget i hög takt förlorade sina subventioner samtidigt som ränteavdragen begränsades och vi gick in i den största recessionen sedan 1930-talet. Jag menar för min del att de gamla subventionerna och dess avveckling bidrog starkt till det som hände. Tyvärr finns det i princip ingen seriös forskning på det.
En sista reflektion bara: jag har alltid vetat vilken extrem tur jag hade som köpte en jättelägenhet i Linnë i Göteborg i februari 1994. Det var just en framtvingad försäljning och priset hamnade till slut under 2000 kr/kvm. Den fråga jag ställde mig då var varför centrala lägenheter var så ofattbart billiga, typ en tredjedel av kvadratmeterpriset mot en villa i Kungsbacka. Den frågan gjorde jag sen till mitt yrke. /Jan Jörnmark