Generellt är det alltid lönsammast att ha rörlig bolåneränta, och använda ränteskillnaden mot bundna bolåneräntor till att amortera. De senaste fjorton åren har det bara varit lönsamt att binda på två år en enda gång, men frågan är om det är dags nu igen?
Den som band sin bolåneränta på två år i mitten av 2005 gjorde en god affär, då den rörliga räntan därefter inledde en uppgångsfas, samtidigt som 2-årsräntan var lika eller lägre än den rörliga räntan. Att 2-årsräntan i sig är lika eller lägre än den rörliga räntan betyder ingenting, då detta gällt sedan 2011, utan att det för den delen skulle vara lönsamt att låsa räntan. För övrigt var det även lönsamt att binda på två år i slutet av 2010, trots att rörlig ränta var betydligt lägre.
Vad som skilde 2005 mot 2011 – 2014 var att räntan var i ett bottenläge, till skillnad mot 2011 där den vände ner från en topp.
 |
| Swedbanks bolåneräntor 2000 – 201407
Tidsaxeln är inte linjär. |
Det är i princip endast om man prickar in ett bottenläge i räntorna, som det kan vara lönsamt att binda räntan. Med tanke på hur sällan detta inträffar kan vi däremot utgå från att alla försök att binda räntan kommer bli fel.
Det är naivt att tro att man kan gissa rätt.
Men nu låtsas vi att vi kan gissa rätt.
Riksbankens styrränta, reporäntan, är idag 0.25%. Den kan i princip inte sänkas mer. Denna ränta är vad som primärt styr den rörliga bolåneräntan eller 3-månadersräntan, även om även den finansieringen lånas upp på penningmarknaderna. Övriga räntor styrs av den internationella bolåneobligationsmarknaden och dess förtroende för svenska banker, svensk ekonomi, svenska ränteläget, svenska hushålls förmåga att betala och att bostadsbubblan inte existerar eller kan spricka. På den internationella bolåneobligationsmarknaden lånar bankerna upp det man behöver för att täcka sin utlåning. Man kan säga att marknaden har fullt förtroende här, och tror på fortsatt låga räntor, eftersom rörlig bolåneränta idag är samma som 2-årsräntan, även om man tror på stigande räntor framöver baserat på 5-årsräntan, alternativt vill ha mer betalt för att riskera pengar så länge.
Marknaden kan fortsätta höja priserna på obligationerna, dvs sänka räntan, men Riksbanken kan knappast sänka mer.
Baserat på detta bör inte den rörliga räntan sänkas om vi inte får en ny akut finanskris, men 2-årsräntan kan fortsätta falla. SBAB sänkte idag sin 2-årsränta till samma som den rörliga räntan, dvs 2.42%.
Om den rörliga räntan inte kan sänkas mer ser vi en bottenformation här och det blir därmed möjligt att man kan tjäna på att låsa räntan på två år.
Åter till verkligheten. Med all sannolikhet är alla försök att gissa rätt fel, speciellt som det extremt sällan (i princip bara 2005 och 2010) är lönsamt att låsa räntan ens på två år. Det är ännu mer ovanligt att en låsning på fem år blir korrekt. Det är mer sannolikt att man låser fel än att man låser rätt.
Se till att amortera maximalt istället, nu när räntorna är i botten och utrymmet för amortering är gott. Du vill inte både ha högre räntor och amorteringskrav samtidigt längre fram…
Eller så gissar du rätt… Tvåårsräntan har bara varit så här låg 2005 och 2009 – 2010, men det väsentliga är utvecklingen av den rörliga räntan framöver.
18 kommentarer
Sen ska det väl sägas att de som har en hyffsad ekonomi kan pruta ner 2-årsräntan till under 2%
… och den som jobbar på bank kan få personalrabatt osv osv osv. Dock innehåller inte historiska data prutmån, så det kan man inte ta med. Kan man binda på två år under 2%, ska det jämföras med prutad 3-månaders eller oprutad 3-månaders?
Du har såklart jämfört korrekt, jag skrev det inte för att kritisera utan bara påminna om att pruta. Men det är kanske en självklarhet för läsarna på den här bloggen. Hoppas det. Det kan ändå vara intressant att få igång en diskussion om det och jämföra räntor.
När varan krona vi lånar kommer från utlandet samt pågående kronförsvagning som är och evt politisk risk efter valet samt lägg risken för en bostadskrasch, så varför chansa att den skall bli lägre. Det tar lång tid att få ner den, men när den väl vänder upp kan det gå fort.
Men jag kan inte amortera, jag ska ju åka till Thailand.
Hehe 🙂 En faktisk sanning hos alldeles för många. Livet är en fest.
Hittills har jag alltid gissat fel – så det blir rörligt framgent och fortsatt tung amortering.
Det man kan utläsa ur graferna är också att det är osannolikt, givet ingen svart svan, med högre ränta än 7% inom överskådlig tid. Räknar man med 7% och amorterar mellanskillnaden så kommer man att snabbt skydda sig mot obehagliga överraskningar.
Att >7% är osannolikt ser man också på de långa räntorna — femåriga bostadsobligationer ligger på otroliga 1.25% (statsobligationer: 0.80%).
Ett utmärkt läge att köpa med andra ord, om man kan amortera på 20-30 år.
Frågan är dock om inte bolåneräntorna är påverkade av det faktum att bunden ränta kan uppfattas som en slags försäkring som man kan vara villig att betala extra för. En sak som tyder på detta är att banken tydligen till stor omfattning lånar upp med längre bindningstider än de lånar ut för, att det då skulle vara billigare med kort bindningstid verkar inte vara det man skulle vänta sig.
Kanske skall man istället titta på t.ex. statslåneräntorna och hur de förhåller sig – på den marknaden torde räntan vara mer anpassad efter verkliga förväntningar om räntans utveckling snarare än bolånekunders vilja att betala extra för tryggheten en bunden ränta utgör. Kanske vore det en ide att jämföra sin bolåneränta med motsvarande statslåneränta och välja bindningstid som gör att man får betala lägst premie?
En annan tanke är att man binder sin ränta ifall man inte har utrymme för ränteökningar.
Ja, det är en helt OK utgångspunkt att jämföra statsobligationsräntan med erbjuden låneränta.
En snabbcheck idag, om man låter SBAB vara referens, visar följande läge:
Rörlig ränta SBAB (3-månader): 2.42%
Statsskuldsväxel, 3 månader: 0.21%
2-årsränta SBAB: 2.42%
Statsobligation, 2 år: 0.28%
5-årsränta SBAB: 3.05%
Statsobligation, 5 år: 0.76%
10-årsränta, SBAB: 3.82%
Statsobligation, 10 år: 1.53%
… hyfsad överensstämmelse med andra ord. Det är inte jättebra att jämföra med statsobligationer dock, eftersom bankerna finansierar sig med säkerställda obligationer som inte helt överensstämmer med kundens låns bindningstid.
Du kan jämföra med Riksbankens data för bolåneobligationer och STIBOR-3M istället.
STIBOR-3M 0.517%
2-år boobligation 0.625%
5-år boobligation 1.23%
Mindre än 2% påslag i samtliga fall.
Stämmer. Nettomarginalen (efter bankens kostnader) lär ligga någonstans omkring 0.5-0.6%.
Det är ganska fantastiskt att bankerna kan emittera 5-åriga obligationer till 1.23%.
Vilka är det egentligen som köper upp dessa bostadsobligationer? Pensionsfonder eller? Inte undra på att pensionerna går åt pipan isåfall…
@Joakim Persson
Anledningen till att jag föreslog jämförelsen med statsobligationer är att statsobligationen brukar anses vara den riskfria räntan. Det Du betalar utöver detta torde alltså vara en ren riskpremie.
Skillnaden mellan STIBOR/Bolåneobligation och statslåneräntan torde då vara riskpremien med banken som motpart och skillnaden mellan bolån och dessa torde vara riskpremie för bolånetagaren som motpart (plus eventuellt faktum att banken kan ta ut ren vinst ifall bolånetagaren är villig att betala extra för något lån.
Ser man mot denna bakgrunden så ser man att STIBOR/Bolåneobligationernas ränta stiger med löptiden jämfört med statslåneräntan vilket kanske är det förväntade, medan räntan mot bolånekund är lägst för tvååriga – vilket kan tyckas lite märkligt.
Vad kan då vara förklaringen till denna avvikelse? Är det större vilja att betala extra för femårig bindningstid? Två år kanske inte känns lönt att binda sin ränta på?
@Anders
Man kan ju anta att de finns tillgängliga för bankerna att köpa också. De har alltså bortsett från möjligheten att låna till dessa räntor möjlighet att placera till dessa räntor och isf kommer bolånetagaren helt stå och vägas mot bankens ränta vore bolåneräntan för låg skulle de kunna köpa bolåneobligationer som en bättre investering.
En del säger bankerna krearar pengar ur tomma intet, då borde inte bankerna behöva låna på den internationellamarknaden.
Hur hänger detta ihop?
@Riga
En del säger rätt mycket – en del gör ganska överförenklade antaganden.
Jag får helt andra siffror!
Det är 1 på 4 att välja rätt dag för fast 2års ränta vs 3mån.
Det är totalbeloppet som man måste räkna på under 2 år, på 3 mån, för att se om det är lönsamt. Det kan var små summor, men ändå lönsamt.
Har mailat dig om detta…