Jag har nu ordnat fram BRF Stadion i Luleås ekonomiska plan. I egenskap av HSB är den något mer seriös än det skräckexempel jag skrev om förra veckan. Men bara något, bland annat förutsätter man att räntan aldrig höjs igen, annat än på föreningens bankkonton…
Till skillnad mot skräckexemplet innehåller faktiskt denna ekonomiska plan avskrivningar, där hela byggnaden skrivs av på 100 år. Man har även amorteringar, dock i en årstakt om 240 år, vilket innebär att föreningen för att matcha avskrivningarna bygger upp ett eget kapital i form av en krigskassa. Det är bra i sig och ger en buffert för framtida underhåll, reparationer, renoveringar och byggfusk, men eftersom föreningen inte kan dra av räntan likt privatpersoner hade större amorteringar varit att föredra. Amorteringarna kunde lätt dubblas till 120 års takt, då renoveringsbehovet bör vara lågt initialt men man därmed ändå bygger upp ett kapital då avskrivningarna är 100 år.
Sedan kunde man önska en avskrivning på 50 år istället för hundra, det är mer realistiskt. Speciellt som vi har med modern oprövad byggteknik att göra.
Föreningens skulder landar på drygt 61 MSEK eller ca 840 000:- SEK per lägenhet i snitt.
Lånen är bundna på lika delar 1, 3 och 5 år, på 2.60%, 3.00% och 3.40% men ändå förutsätter man att snitträntan på föreningens lån ska vara 2.99% de kommande sju åren.
HSB:s ekonomiska plan förutsätter alltså att den rörliga räntan inte ska höjas de närmaste sju åren, eller att föreningen hela tiden kan lägga om lånen till samma ränteläge. Fullständigt orealistiskt.
De kommande räntehöjningarna kommer alltså slå stenhårt mot föreningens medlemmar och bolånetorskar. Dels fullt ut i form av höjda medlemsavgifter, och dels på de egna lånen. De allra flesta BLT lånar som bekant med rörlig ränta idag, trots att räntan är på bottennivåer.
Samtidigt tror HSB att de ska få 2.70% i ränta på föreningens kassa framöver. Bankernas inlåningsräntor ska alltså gå från i princip 0% till 2.70% på sju år, medan utlåningsräntorna ska ligga kvar på 2.99%.
Tjena.
I övrigt skriver nu Norrländska Socialdemokraten att HSB köper tillbaka de 24 osålda lägenheterna från föreningen. Så kan det gå. Vi får se hur snart man får hyresgäster till lägenheterna i bostadsbristens Luleå eller hur länge HSB har ekonomi nog att ligga ute med pengarna, plus 120 000:- SEK i månaden i avgifter. Samtidigt kommer man väl behålla kontrollen över föreningsstyrelsen, speciellt med 24 röster på stämman, och kan nog hålla inne med nödvändiga avgiftshöjningar till man fått sålt lägenheterna…
11 kommentarer
Tänkte bara korrigera lite, enligt HSB:s normalstadgar har medlem endast en röst oavsett hur många andelar vederbörande äger. HSB brukar ha kontroll ändå, ikraft av sitt större kunnande om fastigheter och brfer
@Vemsomhelst
Jo, men med 24 andelar av 74(?) så har de ändå inte röstmajoritet på årsstämman, men om nu styrelsen har tillsatts innan de började sälja ut andelarna så har de ju faktiskt lite kontroll på styrelsen. Det är ju först efter årsstämma där de boende är i röstmajoritet (dvs andra året) som BRFen styrs av de boende (man skulle iofs kunna tänka sig att de boende kräver extra föreningsstämma, men hur många nyinflyttade gör det om det inte är något allvarligt uppenbart fel i styret).
Tillägg: därmed inte sagt att HSB är dålig eller bra (i de boendes intresse) på att styra BRFer utan bara att de kan som stiftare ha kontroll.
En HSB-förening sätter nog inte sina pengar på banken utan hos HSB på 30 eller 90 dagar. Vet inte vad HSB ger för ränta men Riksbyggen ger för tillfället 2%.
Det är rätt standard att byggbolaget lovar att köpa upp alla osålda lägenheter, för att föreningen ska slippa förlora intäkter från avgifter när tillträdesdatum passerats. Har dock sett ett par exempel i Stockholm (Skanska) där de som lovar att köpa lägenheterna är ett för ändamålet skapat dotterbolag, som man kan anta försätts i konkurs om det skulle bli allt för besvärligt… De projekten sålde dock slut innan tillträde, så det gick ju bra ändå.
Byggbolaget säljer sedan lägenheterna till verkligt marknadspris om de inte lyckas få ut det pris de satte från början, de sitter inte och håller på dem för skojs skull…
Har svårt att tänka mig att stora elefanter som Skanska skulle sätta dotterbolag i konkurs, mindre bolag däremot…
@Anders
Jag har svårt att tänka mig att stora elefanter som Skanska skulle skjuta till extra kapital bara för att köpa upp massa osålda lägenheter. Om avsatta medel inte räcker så blir det isf konkurs av det. En intressant sak är dock att Skanska genom att sätta upp ett dotterbolag faktiskt avsätter pengar för ändamålet (och att mängden pengar som är avsatta är offentlig handling).
Du har säkert rätt om amorteringarna, men när det gäller ränta på bankkonton så vill jag påpeka att det går att få 4% på bankkonto om man väljer rätt bank så att få 2% blir inte svårt alls.
4% om man väljer rätt bank. Bara att låna 1 miljon för 3% rörligt och låna in dom hos 4% banken och tjäna 10 000kr/år.
Tyvärr fungerar det inte så lätt med de säkerheterna som man kanske vill ha. Om man inte vill bli blåst på pengarna?
Den ekonomiska planen är alltid en glädjekalkyl. Den är ett dokument enbart för att få ihop affären (få säljaren och köparen att mötas). Det är dessutom mycket ovanligt att den används över huvud taget. I princip alla planer innehåller årliga avgiftsökningar om 2-3 % årligen de första 10 åren. Känner inte tillnågon förening, ombildad eller nybyggd, som hållit sig till det.
Kolla in Hemnet och Luleå. T.ex ett helt vanligt tegelhus som budats upp ca: en mille. Vill se vad som händer med det huset när taket ska bytas och räntan är på 6%. Blir nog hyresrätten ett tag framöver. Tänkte idag att jag skulle tipsa Cornu om Luleå. Men där var man tvåa..