1.4K
När den svenska bostadsbubblan kraschar – för kraschar kommer den göra, det handlar bara om när, från vilken nivå och hur lång tid kraschen kommer pågå – hur mycket kommer lägenhetspriserna då krascha i Stockholm?
Visa din åsikt och skickliga prognosförmåga genom att svara på undersökningen nedan!
Och nej, jag säger inget om det handlar om procent realt eller nominellt. Priserna kan ju t ex stå still medan inflationen skenar, vilket innebär en real krasch, även om det i princip aldrig skett. I verkligheten slutar alltid bostadsbubblor med just en nominell krasch. Men Stockholm är förstås annorlunda?
17 kommentarer
Det bär mig emot att säga, men stockholm är annorlunda… eller, förutsättningarna för storstan är annorlunda.
(jämför exempelvis med centrala USA, som går under smeknamnet "flatland". Mer eller mindre oändligt med platt mark utmärkt för husbygge. Bopriserna rörde sig knappt när resten av USA hade rally, och när bubblan sprack i resten av USA hände i stort ingenting i "flatland")
Lite lösa tankar, ostrukterat, men som jag ser det…
Det går liksom inte att jämföra den ekonomiska aktiviteten mellan landsbygden och en stad, befolkningstätheten gör att den ekonomiska aktiviteten är större. Saker händer hela tiden, och så länge det bedrivs landsbygdsfientlig politik så kommer storstäderna öka…
Så, sett till den bostadsbrist som finns i stockholm, så får jag nog erkänna att jag, allt annat lika, är tveksam till någon jättestor prisnedgång de närmaste åren.
Ska bobubblan knäckas i stockholmsområdet så krävs det även att flyttlassen in till stockholmsområdet upphör, och kanske även vänder lite.
Dvs, en rejäl konjunkturnedgång där även stockholm drabbas hårt.
Därför misstänker jag att bopriserna initialt i en konjunkturnedgång faktiskt kan drivas upp ännu mer, då folk som förlorar jobbet på landsbygden söker lyckan i storstan. Men det beror förstås på hur snabbt konjunkturnedgången manifesterar sig. Lyckas de fortsätta hålla locket på skuldbubblan så kommer det ske relativt långsamt. Men om det smäller rejält, liksom 2008, så går det fort…
Men allt handlar ju om tid. Rent objektivt så skulle jag säga att bostadspriserna i stockholm är åtminstone 100% högre än "fair value". Dvs, en 50% nedgång skulle ta dem till en rimlig värdering. Vi kommer dit, men när? Och får vi en overshoot? Som man kan se på herengracht index så rör sig bopriser relativt långsamt, och den sekundära trenden med en väldigt lång vågrörelse. Absoluta bottenpriset ser vi inte förrän om kanske 50 eller t.o.m. 100 år… Men på kortare sikt, så kan vi nog förvänta oss en 30% nedgång. Följt av en lägre topp. Sen en lägre botten. osv.
Så, bopriserna fortsatt upp åtminstone ett år till. Därefter 5-8 år nedgång/stagnation, följt av en ny uppgång, som inte når rekordpriser, osv.
Nettoinflyttningen från övriga Sverige Till Stockholm rör sig om ca 6000 personer om året, inget som kan pressa priserna direkt. De stora posterna är invandring och födelseöverskott, invandringen till Stockholm kommer avta när det helt enkelt blir för trångbott i ghettona. Födelseöverskottet kommer plana ut med tiden (för 10 år sedan var det nästan nere på noll)
Var hittar du den statistiken. Cornucopia skriver om det här:
http://cornucopia.cornubot.se/2012/01/bostadsbubblan-gor-stockholmsinflyttnin.html
Och det är långt mer än 6000 om året.
Nu har ju priserna skenat mer ute på landet än i Stockholm… säger inte det lite om hur vi slagit i taket i Stockholm, köparna orkar inte belåna sig mer…
Jag är väldigt angelägen om att flytta, då jag bor i ett slitet, lyhört miljonprogram där mångkulturen börjar bli betydande. Men eftersom jag är ensamstående med ett "vanligt" jobb så får jag inte låna tillräckligt, utan får snällt vänta tills det dyker upp nåt.
.
De bättre områdena med hyreslägenheter har väldigt lång kö…
Sist det dök upp en lämplig lägenhet, så slutade budgivningen strax över det banken vill låna mig utan att jag var med och bjöd på den.
.
Och jag antar att finns massor av människor i min sits. som gladeligen skulle låna max och flytta om det bara fanns nåt inom budgeten att köpa..
.
Och jag fattar nog inte direkt vad "bubblan" skulle bestå av, när det finns en stor faktisk brist på bostäder, för att inte tala om brist på bostäder i områden där man faktiskt skulle vilja bo.
Om staten ändrar på regler med ränteavdrag och inför amorteringstvång så kan jag förstå om priserna sjunker, men vad påverkar mer?
.
Någon som orkar förklara på ett enkelt sätt?
Det är väl egentligen 2 faktorer som är viktiga för en bubbla.
1 – Låga räntor.
2 – Folks attityd till skulder.
Första punkten, låga räntor, gör det för billigt att låna pengar, och medför att folk lånar mer pengar än de egentligen har råd med. Enligt min ringa åsikt är ett lån man inte kan betala av under sin yrkesverksamma livstid, ett lån man inte har råd med.
Andra punkten, där lån gått från att vara ett nödvändigt ont, och som i stort sett ska vara amorterat och avklarat tills man pensionerat sig, till att man helt enkelt lånar maximalt och bara betalar räntan utan några planer på att någonsin bli skuldfri.
Dessa 2 punkter är de enskilt största faktorerna som driver bubblan. Allt annat vill jag nog påstå är "brus", som absolut kan ha en viss effekt på bopriserna, men snarare bidrar till regionala och lokala variationer i bopriserna, snarare än driver upp priserna.
Tack för ditt svar!
Jag skulle behöva amortera 3000 i månaden ca om jag lånar max för att hinna bli skuldfri till pensionen, och det har inte varit med i min plan direkt, snarare har jag resonerat att priserna alltid stiger och därför göra en vinst när jag säljer och flyttar till ålderdomshemmet, räntorna är då bara en del av "hyran".
.
Men det är ju faktiskt helt logiskt att amortera bort skulden, ska åtminstone fundera på saken.
Bubblan består för att det som brukar uppstå vid stor efterfrågan – ökad produktion som med tiden övergår i överproduktion som till slut släcker efterfrågan med råge – inte har hänt och inte kommer att hända, i huvudsak av politiska skäl. Det är svårt och dyrt att bygga och det ska förbli så enligt en politiskt majoritet. I kombination med massinvandringen och den befolkningsökning den medför så kommer bostadsbristen med tiden att bli så svår att vi får kåkstäder åtminstone i de södra delarna av landet. Vi har redan embryon till sådana i form av permanenta zigenarläger.
Jag vill nog påstå att den bästa pensionsförsäkring man kan skaffa sig, är att vara skuldfri den dagen man pensionerar sig.
Häromåret så gick exempelvis kronofogden ut med att man såg ett helt nytt klientel växa fram som "storkunder", nämligen pensionärer med stora bolån…
Problemet med pensionen, är att för de allra flesta minskar inkomsten, och med åldern så minskar också möjligheterna att öka sina inkomster. Så att tidigt i livet inse detta, och ha en plan för att vara skuldfri vid pension, är i mitt tycke den enskilt viktigaste insatsen man kan göra för en dräglig ålderdom.
Enkel förklaring: låg ränta. Priserna hade aldrig stigit såhär med normal 6 % bolåneränta, trots bostadsbrist, se bara på hur landsorten stiger än mer! Så räkna med fall när räntorna stiger.
Mina två faktorer:
1. Tillgången på billiga krediter, vilket drivs av låga räntor, avdragsrätt, amorteringsfritt och att bankerna kan lämpa över risken på låntagaren och i värsta fall samhället.
2. Viljan/nöden att ta på sig stora lån. Det är bostadsbrist och den försvinner ej på många många år eftersom det inte finns någon vilja att matcha byggande med inflyttning. Det finns många som vill bo nära jobb, vänner och "pulsen". Boendet är en statussymbol och det finns massor med områden som ingen egentligen vill bo i men man tvingas om man inte har råd till något annat. Känslan av att priserna bara kan gå upp, titta hur det gick för de som tvekade för fem år sedan? Ett bedrägligt lugn råder.
Nu sticker jag ut hakan och skriver följande:
Stockholm har inte haft en bubbla fram tills förslaget om lättnader kring andrahandsuthyrningen ändrades. Det innebar en fundamental ändring D v s att man nu kan börja köpa bostäder för spekulerande och inte att primärt bo i. London t ex kan du placera dina pengar i en bostad och sedan hyra ut för avkastning. Det kan man numera i Sthlm också vilket ökar priserna och sårbarheten för om man måste sälja för bli likvid så säljer man först det man inte måste sälja. Stor skillnad jämfört med att köpa för att bo för då säljer man och köper ngt billigare el motsv.
Bubblan kommer nu och ju mer lättnader på andrahandsmarknaden – desto mer mer bubbla. Räntan och inflyttningen har liten påverkan anser jag. Vi kommer – och har redan sett- en ökning av pris på ettor och ju mer lättnader för att hyra ut desto högre priser på även större lägenheter. Bubblan spricker till slut och då säljer investerarna i lgh av vilket leder till krasch och förödelse för de som belånar sig till Max på framtida nivåer från idag.
Jaså, det är inte nominellt längre Cornu? Men det är kanske det du sagt hela tiden.
Kanske…
Jag har för övrigt inga skyldigheter att vare sig vara konsekvent, ha rätt eller inte ändra mig. Du kanske tycker att sådant gäller dig, men som sagt, allt jag skriver tror jag inte ens själv på.
Vi såg en nedgång 2010Q2 till 2012Q1 på 10% (FASTPI / (BNP/Capita)). Sedan dess har det tickat upp ganska stabilt.
Mätt på samma sätt var kraschen 1991Q1 – 1996Q1 på 31%. Givet att då var det helt andra faktorer som spelade.
Annorlunda den här gången:
– Global real nollränta här för att stanna – krasch om någon höjer.
– Stockholms näringsliv konkurrensskyddat – myndigheter, banker, h.k. mm
– Rekordinvandring – de flesta söker sig till storstäder
– Alla inflytelserika personer tjänar på bo-rallyt
Hoppas jag har fel.