Regeringen medger bostadsbubbla och kommande krasch – bolån blir att hyra från banken

Som en notis medger regeringen Borg/Reinfeldt att vi har en bostadsbubbla och en förestående krasch på bostadsmarknaden via talespersonerna justitieminister Beatrice Ask (m) och finansmarknadsminister Peter Norman (m). Man förvandlar nämligen bolån till att hyra från banken och gör det förbjudet för banken att kräva amorteringar eller kräva in panten när bostadspriserna faller. (Bonnier/DN)

Större delen av debattinlägget hos DN handlar om att bolånetorskarna ska kunna bryta avtal utan några större merkostnader, genom att sänka den ränteskillnadsersättning man tidigare varit skyldig att betala till banken vid avtalsbrott och byte av bank. Konstruktionen är förvisso rimlig, då skillnaderna mellan statsobligationsräntorna och bostadsobligationsräntorna blivit väldigt stora. Det är fullt rimligt att ränteskillnadsersättningen ska basera sig på bostadsobligationsräntorna och inte på statsobligationsräntorna.

Men mot slutet av artikeln konstaterar man alltså att vi har en förestående bostadskrasch, där banken har rätt att kräva amortering eller kräva in panten om panten faller i värde.

Regimen Borg/Reinfeldt kommer nu lagstifta och förbjuda denna del i bolåneavtalen, så banken kan inte längre kräva in bostäder i pant eller forcera fram amortering om bostaden faller i pris. Det enda som kan leda till att banken får kräva in panten (=bostaden) är om man inte betalar sin ränta. 

Kort sagt förvandlas bostadslån även formellt till det de utgör i folks medvetande – hyra av banken.

Detta går också helt i linje mot de krav om amortering som väcks från alla möjliga håll, utom från alliansregimen. Tidigare har ju banken åtminstone kunnat tvinga fram amorteringar. Nu blir det i praktiken förbjudet för banken att tvinga fram amortering.

Beskedet är följande: Sluta amortera på era bostäder. Använd amorteringsutrymmet till att låna mer pengar istället, för så länge du kan betala räntan kan du aldrig bli “vräkt” av din “hyresvärd” banken.

Ärligt talat så är detta kanske den största reform som skett på svensk bostadsmarknad, någonsin. Hyresrätten återinförs, men hyran kallas för bankränta och det handlar alltid om kallhyra.

Vad blir då de negativa konsekvenserna av dessa? För negativa konsekvenser blir det?

För det första förvandlade just alliansregimen alla panter till värdelösa.

Finansiella derivat i form av säkerställda obligationer mfl som används för att finansiera den svenska bostadsbubblan kastas snabbt omkull och blir värdelösa. “Säkerställda obligationer” är inte längre säkerställda, då panterna inte kan krävas in.

Nu kommer antagligen inte bankerna inledningsvis informera sina utländska finansiärer att alla deras bostadsobligationer, både säkerställda och icke säkerställda, nu saknar panter. Så länge kreditmarknaden inte upptäcker detta kommer inget ske. Annars borde bolåneräntorna skena, eftersom bankerna i praktiken lånar upp till blancolån istället för bostadslån.

Annars är det intressant att alliansregimen på det här sättet proaktivt bäddar för att dämpa effekterna av den kommande kraschen. Om bostadspriserna inte ska falla och 10 000-tals hushåll ska hamna under vattnet är lagstiftningen också meningslös.

Ur debattartikeln, där man nu alltså tar bort pantfunktionen och förvandlar bostadslån till blancolån:

“Regeringen föreslår även en begränsning av långivarens rätt att kräva in ett lån förtid. I dag har en långivare rätt att göra det om panten är hotad. Det kan till exempel hända om marknadsvärdet på en bostad som är säkerhet för ett lån har minskat avsevärt. […] Om den situationen uppstår efter att bostadspriserna har fallit kan en sådan tvångsförsäljning leda till att hushållet blir sittande med en stor restskuld i de fall försäljningspriset inte täcker lånen.

Även om detta är en ovanlig situation är det orimligt att en konsument som sköter sitt åtagande gentemot sin långivare kan hamna i en sådan situation. Regeringen föreslår därför att en långivare i princip inte ska ha rätt att säga upp ett lån i förtid så länge låntagaren lever upp till sina åtaganden och betalar sina räntor och sköter sina amorteringar.”

Som bekant så har de flesta hushåll inga amorteringar eller obefintliga dito. Rekommendationen blir förstås att sluta amortera^1..

Ironiskt nog pratar regimens företrädare i samma inlägg om att ändringarna minskar inlåsningseffekten på bostadsmarknaden. Här finns nämligen en skillnad mot kallhyra och bostadslån. Om du faktiskt säljer din bostad kommer banken kanske fortfarande ha rätt att kräva in lånet och vid en krasch blir folk därmed sittande i befintlig bostad utan att kunna sälja.

Är då lagförslaget rimligt? Ja, i sig är det just rimligt och gör att effekterna av en bostadskrasch minskar för individuella hushåll. Alla kommer få bo kvar, om de klarar räntorna. Visserligen blir de fortfarande bolånetorskar, men de får fortsätta simma fritt i vattnet och kommer inte trålas, slaktas och ätas upp.

På sätt och vis är det rent av ett bra förslag. Bankerna kommer inte göra några kreditförluster och kombinerat med mark-to-fantasy, dvs att man inte skriver ner pantvärdena från pantsättningstidpunkten, kommer inte bankens kapital att påverkas. Vi som inte har bostadslån slipper därmed att socialistiskt vara med och betala för bankernas förluster. Däremot undviker vi förstås inte övriga konsekvenser på samhällsekonomin, som en bostadskrasch ger, t ex i form av avsevärt mindre intäkter för de kommuner som diar sektorn via t ex stämplingsavgifter och möjligheten att ta ut hur höga avgifter som helst av byggherrar.

Bägge förslagen är också bra, då de bör leda till högre bolåneräntor när finansieringsmarknaden upptäcker dessa radikala förändringar och när bankerna måste höja sina räntor för att kompensera fallande intäkter från ränteskillnadsersättningar. Högre räntor dämpar bostadspriserna, vilket är positivt. Kan man inte höja riksbanksräntan, kan man alltid göra sådana här lagändringar som bör leda till högre marknadsräntor.

Så jag måste nog ge det hela två tummar upp. Välkomna, hyresgäster. Förlåt, livegna hyregäster. En riktig hyresgäst kan flytta med endast några månaders hyra som risk. En livegen bolånetorsk kan inte flytta utan att hosta upp potentiellt miljonbelopp när bostaden fallit i pris kontra lånen.

^{1. Ok, det finns gott om andra skäl att amortera än att undvika att torska dit. Bl a lägre månadskostnad och att du totalt över livet kommer betala mindre till banken, inklusive amortering, än om du inte amorterar. Andra skäl är att bostaden behöver omfattande underhåll och reparationer framöver och med amortering får du utrymme för att låna till detta när det behövs.}

Tillägg: Som flera läsare påtalat i kommentarer så kan eller bör detta leda till att bankerna inför omfattande amorteringskrav, eftersom bolån i praktiken förvandlas till pantfria blancolån. Och sådana kräver amortering, oftast snabbare än 10 år på hela beloppet. Vilket förstås inte är möjligt för bolån på dagens nivåer. Men krav på obligatorisk amorteringstakt på 30 – 50 år blir fullt rimligt att införa på lån från bankens sida vid uppläggning av lånen, eftersom de inte får kräva amorteringar i efterhand. 

Tillägg 2: Idag kan banken säga upp lånet bl a om låntagaren missköter underhållet av panten (=bostaden), inte har panten försäkrad, ligger efter med mer än 5% av lånet och missat åtminstone två betalningar eller om pantens värde avsevärt försämrats. Se tidigare blogginlägg om detta.