Med anledning av att Dagens Industri idag havererar över att det finns utländsk byggarbetskraft som får 10-15:- SEK i timmen i lön på plats i Stockholm, så kan det vara intressant att titta på byggkostnadernas utveckling i Sverige. I själva verket föll byggnadskostnaden för första gången sedan IT-kraschen i riket under 2011, men byggkostnaderna med markpriset inräknat fortsatte att stiga. Samtidigt tar man ut hutlösa överpriser på sålda bostadsrätter.
 |
| Byggnadskostnader 1994 – 2011 |
Alla tvår förstås sina händer och menar att de inte tjänar några pengar, så man kan ju undra vart alla pengarna tar vägen.
Byggnadskostnaderna har i riket stigit från 11 120:- SEK per m2 för bostadsrätter 1994 till 28 292:- år 2011, medan en utveckling som följt KPI bara skulle dragit upp priset för en bostadsrätts nyproduktion till 13 936:- SEK per m2. Men ingen säger sig tjäna pengar här alltså.
 |
| Total byggkostnad 1994 – 2011 |
Den totala byggkostnaden, medräknat mark och markarbete, har stigit från 12 742:- per m2 bostadsrätt till 38 630:- SEK per m2 år 2011. I storstäderna har priset stigit till 42 230:- SEK per m2. Ändå säljer man lägenheter för högre priser än detta, samtidigt som man också får bostadsrättsföreningen att köpa det hela och få aningslösa klubbmedlemmar att betala avgifter till föreningens räntor.
Vad som är slående är att så fort det blir dåliga tider så blir det billigare att bygga. Byggnadskostnaderna föll i storstäderna efter IT-kraschen. Total byggkostnad i storstäderna föll i samband med den akuta finanskrisen 2009. Och byggnadskostnaderna föll också 2011 när också priserna på bostadsrätter föll.
Det är fascinerande att se branschen försvara sig med att detta är vad det kostar att bygga, men så fort det blir dåliga tider blir det magiskt billigare att bygga. Då är ändå ledtiderna många år för dessa projekt.
Verkligheten är att det bara finns en enda sak som driver byggkostnaderna och det är folks vilja att sätta sig i skuld för resten av livet. Sedan ser branschen till att höja priserna i alla led för att matcha skuldsättningsviljan och tvår sina händer och säger att de inte tjänar några pengar.
KPI har stigit 25% sedan 1994, men byggkostnaderna i storstäderna har stigit 237%. Samtidigt ska 25% av byggnadsarbetarna vara billig utländsk arbetskraft, men ändå har alltså kostnaderna skenat bortom all rim och reson.
Ett h-e för oss som kanske vill bygga utan att låna pengar bör tilläggas, som alltså kontant måste matcha vad BLK-kollektivet har lust att låna utan en tanke på att någonsin betala tillbaka.
Ovanstående siffror är från SCB och avser nettokostnaden utslagen på lägenhetsytan, vilket innebär att biytor som trapphus, tvättstugor etc slagits ut på lägenhetskostnaden. Siffrorna gäller bostadsrätter och inte hyresrätter eller villor.
28 kommentarer
Ah, den eviga frågan om vinstmarginalen.
De stora drakarna ligger väl omkring 5% vilket då tydligen är för högt. Så vad är rimligt? 2,5%? 1%? Eller ska de ge bort lägenheterna gratis?
@Ben
Nej, men att hävda att ingen ökar sin vinst när priset ökar är ju lögn. Om leverantörens kostnader har ökat så har han underleverantörer som ökat sina intäkter och följer man ner i underleverantörerna så kommer man till slut till någon som inte har någon underleverantör. Dvs det ökande priset hittas bland leverantören och dess direkta och indirekta underleverantörer.
Kanske är det för att folk tycker det är "fult" att göra vinst och tjäna pengar på annat än triss som gör att man försöker mörka detta faktum.
Man kan resonera mycket kring hur och varför, men jag tror ändå att man kommer att hamna i (den iofs väldigt breda) slutsatsen att byggbranschen fungerar ungefär som andra branscher med tillgång-efterfrågan, olika marknadssegment, etc etc.
Och det var ungefär dit jag ville komma.
Möjligen 5% på byggverksamheten, men oj vad procent det finns på andra ställen…
Normalt kalkylerar byggbolagen med 4-6% vinst, och en overhead på cirka 2-3% för ett bygga en BRF (notera bygga), totalt ~7,5% påslag i slutledet. Om vi då tittar på Skanskas senast halvårsrapport rapporteras en rörelsevinst i byggverksamheten på ~3. Det är alltså inte mer än så byggbolagen har i vinst på att bygga en BLT-container (återigen, för att bygga!).
Om vi bläddrar ner till sida 10 i senaste delårsrapporten från Skanska hittar vi en bruttomarginal på över 11% för bostadsutveckling (värdeökningen av att köpa mark, rita BLT-containers och sedan sälja dem till random BLT), och det är här pengarna ligger. 11 % i sig är ganska lågt, normalt krävs _minst_ 15% för att få GO från ledningen. Det är denna siffra som rör sig friskt med konjukturen, 2007-2008 kunde denna lätt vara över 30% på vilket sketet projekt som helst…samtidigt som det var "dyrt att bygga, vi har bara en marginal på 3%…, oj vad synd det är om oss… //Random Bygg-VD".
Således har de stora byggbolagen haft ~35% nettomarginal under de goda åren för att bygga BLT-containers, och inkluderar vi även UE, markägare (vanligtvis kommuner), materialtillverkare (i princip alla större inköp som krävs för att bygga i Sverige har en oligopol- eller monopolsituation på leverantörsmarknaden) kan den totala vinsten för att bygga en BRF enkelt hamna närmare 50% av försäljningspriset. Dyrt att bygga my ass!
Jo, fast köp/sälj av mark är ju något som är öppet för alla företag och där det finns många aktörer som inte kan kallas "byggbolag". I så fall är det ju snarare projektutvecklingen som ska kritiseras, inte byggverksamheten.
Men visst, jag kan också tycka att det är sjukt märkligt att marken ökar tiofalt i pris för att det plötsligt existerar en detaljplan. Om inte annat så öppnar det ju för korruption eftersom kommunen har planmonopol. Å andra sidan är det en stor och ganska långsiktig risk man tar genom att köpa marken.
@Ben
Men det har ju nämnts att det tas ut vinster i alla led, även underleverantörerna tar ju en del av kakan. Det är väl ingen som sagt att hela prisökningen hamnar som vinst i Skanskas kassa?
Precis som alla andra branscher, med andra ord. Underleverantörer i bil- eller hårdvarubranschen jobbar inte heller gratis antar jag.
Men det kanske är där skon klämmer?
Herrarna folkhemsfundamentalister och lokalanarkister är så oerhört bortskämda med att kinesiska slavarbetare jobbar ihjäl för att producera skinande blank underhållnings-hårdvara, så att man kan lyxkonsumera sig till lycka för nästan ingenting.
När byggbranschen inte kan gå samma väg däremot, då måste det ju vara nån kartell eller nåt annat skumt.
@Ben Dover
Vem har påstått att det är någon kartell eller något annat skumt? Vi bara konstaterar faktum: högre priser på en produkt innebär att vinsterna och inkomsterna för produktionen stiger – precis som det omvända innebär att vinsterna och inkomsterna faller.
Att sitta och tro att byggkostnaderna bara stiger utan att kostnaderna hamnar i någons ficka är bara naivt. Var skulle pengarna ta vägen? Gå upp i rök?
NB: jo jag vet att pengar kan gå upp i rök när man betalar av lån, men amorteringar räknas inte som en kostnad och ifall man har pengar in för att amortera så gör man en vinst.
Har inte tid att ta fram det nu, men SCB borde väl ha statistik på tomtmarkspriser också. Skulle vara intressant om det gick att skilja av vad som antagligen var ökning av markpriset, och vad som är i själva byggnaden.
Jag har för mig att jag läste någon statistik som tyder på att det inte var så mycket det som gjorde att det i storstadsregionerna – trots att det snarare är det som borde driva byggkostnaderna i tättbebyggt område.
Jämför
http://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/?fromStartPage=true
med:
http://www.fastighetssverige.se/artikel/jm-koper-mark-for-400-bostader-i-huddinge-11017/
http://www.fastighetssverige.se/artikel/jm-koper-mark-for-bostader-i-taby-10967/
http://www.fastighetssverige.se/artikel/jm-koper-av-kefren-y-ska-bygga-600-bostader-7669/
Jämför byggnadskostnaden ovan med totala byggkostnaden, så har du markpriset, inklusive markarbeten etc. 2011 var alltså den kostnaden 10 000:- SEK per m2 lägenhet, medan den 1994 var ca 1 500:- SEK per lägenhet.
Statistiken finns också separat hos SCB, men nu valde jag ovanstående. Alltid någon som blir missnöjd över att jag inte visar alla detaljer. Det kan jag göra i ett separat blogginlägg.
Så från ca 12000 till ca 29000 är enbart byggnaden…?
Skrämmande i så fall, och totalt sanslöst.
+150% under en period då KPI ökat <30% och lönerna ca 40%.
Man undrar faktiskt hur det hänger ihop, det finns inga matchande jättevinster i byggbolagen som förklarar detta.
Ineffektivitet och brist på konkurrens?
Fast vore det "ineffektivitet och brist på konkurrens" så vore det ju så klart en smal sak för utländska byggbolag att komma hit och visa vart skåpet ska stå. EU-marknaden är ju vidöppen…
I teorin ja, i praktiken… kanske inte.
Byggmarknaden är lokal, och många firmor kan inte marknaden i andra länder. Numera är normerna gemensamma inom Europa, så inget hindrar egentligen byggarna från att göra det, men det har inte hänt så mycket än så länge.
Exv att bygga stenhus i sydligare Europa kostar ca en miljon mindre än i Sverige. Borde vara möjligt att ta hit en utländsk byggare som kan uppföra ett helt område, ett hus blir nog inte lönsamt. Artikeln handlade om flerfamiljshus, där har jag inga fakta, men det finns säkert intressanta lösningar där också.
@Ben
Precis, men det kräver tillgång till mark. Och i realiteten är det helt omöjligt för utländska bolag, eller för den delen mindre bolag att få tillgång till mark att bygga på.
Sveriges kommuner äger i princip all vettig mark att bygga på, och de väljer (japp, väljer) vem som skall få bygga på marken. Således styr de vilket byggbolag som ges möjligheten till ~30% projektutvecklingsvinst(mot konsultarvode, mot fina resa med älskarinnan eller mot att fruns broderas rivningsbolag skall få skyffla lite betong). Det är helt otroligt att inte Janne J eller någon annan granskat de kommunala bolagen i våra storstäder som sitter på alla exploaterbar mark.
För den intresserade jämför gärna vilka som byggde i Västra hamnen, Hammarby sjöstad eller för den delen Norra älvstranden. Det intressanta är inte att se vilka som byggde, utan vilka bolag som _inte_ byggde. Det beror inte på att Peab, NCC eller Skanska tyckte att det ena var bättre än det andra, eller att de delade upp marknaden mellan sig. Det berodde helt enkelt på att kommun A inte gillar byggbolag A, därför får bara byggbolag B, C och D möjlighet att köpa mark, och vice versa.
Om kommunerna hade varit seriösa (istället för att vinstmaximera varje kvadratmeter mark) hade de placerat kommunägd bostadsmark i en stiftelse som sedan låtit ett kommunalt fastighetsbolag arrendera marken på 1000 år och sedan enbart gått till byggbolagen för att bygga skiten. På så sätt hade man enkelt haft tusentals nya _billiga_ (ungefär 1/3 av hyran i dagens nybyggda hyresrätter beror på avkastningskrav för markinvesteringen) hyresrätter. Men antagligen är kommunerna för inkompetenta (ganska troligt) eller så tror det att väljarna är för inkompetenta (mycket troligt) för att förstå detta.
Mycket av det du skriver håller jag inte med om, men jag kan hålla med om att kommunerna funkar ungefär som företag gör. Prestige och annat kan komma i vägen för logiska och kostnadseffektiva beslut, vilket i kommunernas fall är värre eftersom det drabbar skattebetalarna.
Jag kan också liksom tidigare konstatera att i stort sett allt du skriver handlar om markaffärer. Gott så. Då är vi väl överens om att själva byggentreprenaderna fungerar ungefär som vilken industri som helst.
Så för marken i Täby betalar JM ca 1 MKr per lägenhet, dvs över 10 000 per kvm lägenhet, kanske 15 000.
"Verkligheten är att det bara finns en enda sak som driver byggkostnaderna och det är folks vilja att sätta sig i skuld för resten av livet."
Håller inte med! Jag anser att byggkostnadspriset också bestäms av utbud-och-efterfråge-modellen. Dvs är nettoantalet nytillkomna bostäder mindre än befolkningstillskottet i en viss region så kommer det också driva upp byggkostnaderna.
Om nu byggkostnaderna sjönk mellan 2008 och 2009 för storstadsområdena, varför ökade då byggkostnaderna markant i länsregioner I-III i dina diagram? Hur förklarar man det?
vad tror du händer med efterfrågan när folk inte kan fortsätta leva på amorteringsfria krediter?
Det är intressant att se också att hyresrättskostnaden "bara" stigit från 12246 till 26454 kr under samma tid. Det är uppenbart att man bygger dyrare/lyxigare när upplåtelseformen är BR, just för att folk "har råd" att belåna sig, eller anser sig ha råd att belåna sig.
Egentligen ganska självklart om man nu tror att räntan kommer att fortsätta vara hyggligt låg. 1994 var ju reporäntan 7% och rörliga bolåneräntor omkring 9%. Idag 1% resp 3%, så med samma månadskostnad kan man hantera ett 3 ggr större lån.
Observera också att byggkostnaderna sjönk från cirka 1992 till 1994, så ökningen är inte fullt så dramatisk som den ser ut i diagrammet.
Jo, fast köp/sälj av mark är ju något som är öppet för alla företag och där det finns många aktörer som inte kan kallas "byggbolag". I så fall är det ju snarare projektutvecklingen som ska kritiseras, inte byggverksamheten.
Men visst, jag kan också tycka att det är sjukt märkligt att marken ökar tiofalt i pris för att det plötsligt existerar en detaljplan. Om inte annat så öppnar det ju för korruption eftersom kommunen har planmonopol. Å andra sidan är det en stor och ganska långsiktig risk man tar genom att köpa marken.
Se svar ovan, köp/sälj av mark är _inte_ öppet för alla företag, och det är här problemet ligger.
Verkligheten är att det bara finns en enda sak som driver byggkostnaderna och det är folks vilja att sätta sig i skuld för resten av livet.
Helt rätt.
Men förläng gärna sanningen med att det är bankens högst nyckfulla vilja ett tillgängliggöra och förse fårket med kredit som är den verkliga bakomliggande grunden till orsakssambandet.
Kreditallokering (och tillse likviditet) är bankens främsta uppgift(er), det är vad som gör den samhälls-/systemviktig.
Med denna uppgift inses lätt att banken håller konjunkturcykeln i ett järngrepp.
Intresant. Så för mig som planerar bygga nytt om några år är det bara hoppas att kraschen kommer snart, för jag antar statistiken är snarlik för småhus?
En rörelsevinst på 3% på byggverksamheten låter mer som förlustverksamhet. Var det verkligen rörelsevinst?
Några saker som nämnts av byggare är att folk lyxutrustar sin borätter och det är det som drar iväg priserna. Låter väl inte helt orimligt. Väninnorna ska väl bräckas.
En annan sak jag noterade var att folk i mina bekantas omgivning som jobbar som hantverkare/byggjobbare har förvånansvärt höga taxerade inkomster. Vita inkomster alltså. Nu kan det vara en slump, och lite tunn data. Detta gällde landsorten. Samtliga hörde till de 10% högst betalda i kommunen.
Men byggfacken är kanske väldigt duktiga på att utpressa till sig höga inkomster och kostnaderna skyfflas över på boköparna som måste belåna sig upp över öronen.
varför märks inte det på slutprset i så fall när det påstås att man arbetar för 10-20kr timmen?