Talentum/Affärsvärlden har ätit frukost med docent Rodney Edvinsson, som just nu tar fram fastighetsprisdata (och med det bostadsprisdata) för Sverige tillbaka till 1870. Han konstaterar att för första gången i historien har bostadspriserna avvikit väsentligt från KPI, med start 1995. Något som påtalats här på bloggen om och om igen, även om jag inte haft data längre bak än 1970-talet.
 |
| KPI och realt småhusprisindex. |
Samma sak har påtalats om och om igen här på bloggen, dvs att priserna avviker rejält från KPI vilket i princip aldrig hänt förut och definitivt innebär att vi är i en bostadsbubbla.
Edvinsson tar fram prisdatat på uppdrag av Riksbanken, vilket är intressant i sig.
Tidigare har alltså bostadspriserna pendlat runt KPI och föll rent av realt från mitten av 1970-talet till mitten av 1990-talet. Men sedan dess har de avvikt rejält. Och en sak vi vet, och som även Edvinsson vet, då han stått för Reinhardts och Rogoffs svenska data, är att det är aldrig annorlunda nu.
Bostadspriserna kommer återvända till KPI-justerad nivå. Finanskriser uppstår när bostadspriserna faller. Finanskriser går aldrig att undvika. Men varje gång så säger sig förståsigpåare att det är annorlunda nu. Och varje gång har de fel.
Edvinsson:
“Finansiella kriser återkommer hela tiden. Det finns perioder där man tror att man löst problemet. Men det visar sig aldrig stämma.”
Nu skedde ett paradigmskifte i början av 90-talet, när ekonomin lades om (igen), men det är knappast skäl nog för att vi skulle få permanent höga bostadspriser eller kunna undvika en svensk finanskris framöver.
Det finns några olika möjliga scenarion. 2011 och 2012 föll småhuspriserna realt, utan större dramatik. Guldlocksscenariot är stillastående bostadspriser och låg inflation under kanske 30-50 år för att korrigera de senaste två decenniernas bubbla. Det är förstås totalt orealistiskt. Andra varianter är att vi får mycket hög inflation som snabbt betar ner de reala bostadspriserna, men hög inflation åtföljs numera av höga räntor och med det kommer bostadsmarknaden också att krascha. Det sannolikaste scenariot är istället en krasch i bostadspriserna under säg 4 – 8 år, som tar ner dem till en realt motiverad nivå, vilket för småhus är ungefär en halvering av priserna vid aktuell obefintlig KPI-inflation. För bostadsrätter blir fallet betydligt större.
Det enda man behöver diskutera är när kraschen startar. Än så länge ser den ut att börjat 2011 för småhus, men är fortfarande en väldigt lugn process.
Edvinsson verkar i övrigt uppmärksamma andra saker jag skriver om på bloggen, t ex den kommande högskoledöden när de stora barnkullarna från tidigt 90-tal passerats.
39 kommentarer
Det kostar att byta ut en reglerad hyresmarknad till en BR marknad.
Varför är folk villiga till denna kostnad-ja säg det?
Ta upp bompengen i göteborg i stället-Får ni en folkomröstning där valet är en ökad landstingsskatt på 1 kr eller en bompeng-blir det säkert svårare val!
För trångt är det och infrastruktur bör byggas.
En alternativ förklaring är förstås att KPI inte är lika verklighetsförankrad nu som förr. Politikerna har ju möjlighet att tillgodogöra sig sparares pengar och löntagarnas löneökningar om de kan manipulera ner KPI så att räntor och nivåer för progressiva skatter inte stiger till att motsvara den verkliga inflationen.
I videon nedan har Peter Schiff kontrollmätt flera olika komponenter i amerikanska CPI och jämfört med de officiella prisökningarna som myndigheterna räknat in i inflationsmåttet. Utan att ens räkna med trixande med hedoniska manipulationer och "kvalitetsjusteringar" (förbättrad kvalitet sänker KPI, medan försämrad kvalitet sällan tas med i beräkningen) visar han att även komponenternas nominella mått kraftigt underskattas i inflationsmåttet idag. Han jämför också samma kontrollmätning från 70-talet som då visade sig stämma bättre överrens med den tidens CPI.
https://www.youtube.com/watch?v=pwI3Nya5L9g
Det skulle ju kunna innebära att bostadspriserna numera kanske är ett bättre mått på verklig inflation än KPI, men visst kan priserna rasa ändå ifall folk blivit lurade att öka sin betalningsförmåga endast med officiella KPI.
Din analys faller på att KPI inte varit enhetligt som mått under den tid du mäter. Inte heller är KPI ett bra mått på inflation.
Hur ser dina kurvor ut om man jämför med ökningen i penningmängd? KPI är vår tids största lögn. Folk verkar på fullt allvar tro att vi inte har någon inflation längre.
KPI speglar inte löneutvecklingen.
KPI speglar inte byggkostnaderna heller.
KPI speglar inte offentlig sektor eller arbete och produkter vi gör i Sverige överhuvud taget.
Det är (som vanligt) importen som ger låga KPI siffror!
Bra för världen!
Finns ett litet problem med grafen. KPI är inte pålitligt enligt min verklighet. Så ponera att KPI är högre än vad som sägs, då stämmer kanske huspriser/KPI fortfarande?
En sak är dock säker, endera har vi en husbubbla eller så har vi väldigt hög inflation.
Argumenten som oberoende riskbank mm känns faktiskt orelevanta. I stort sätt hela västvärlden har samma symptom med huspriser. Har de verkligen samma upplägg som oss?
Klarsynt var pucketta…
Är det speciellt konstigt att numer är det så att priserna på bostäder går upp mer än KPI när KPI är låg?
Tidigare fanns det ett samband mellan KPI och bostadspriser då man var tvungen att amortera lånen på bostaden eller så man var tvungen att spara ihop summan med lönen. Bostadspriserna kunde då inte springa iväg för då klarade inte presumtiva köpare amorteringar (eller spara ihop, det var väl det man fick göra för brf förr?)
Nu behöver man ej amortera och spara ihop till en brf är ju utopiskt i större städer så nu gäller förmodligen det omvända; vid hög KPI så kommer räntorna att sticka snabbt och då sjunker priserna på bostäder.
Så "Kraschen" ser ut att börjat 2011? Tydligt att du fortsatt lever i förnekelse. Det är ett enormt tryck på marknaden just nu. Är själv på jakt efter en mindre andelsrätt i Stokcholm (obelåningsbar) för att hyra ut i andrahand. Stört omöjligt. Det verkar som om acceptpriserna nu nästan börjat tolkas som utgångspriser och priserna är definitivt på "all-time high".
Du har rätt i en sak. Kpi korrelerar inte med bostadspriserna och varför skulle det? Reallöneförändringar förklarar bostadsprisförändringar tillsammans med kostnaden att äga.
För småhus har priserna fallit realt sedan 2011. Eller menar du att SCB ljuger?
Det är väl så att det har gått ner i hela landet utom just gbg och sthlm? Att vi har all-time high i sthlm är jag mkt medveten om då jag tittar där själv dagligen. Men det kan väl va ett tecken på att "krashen" når dit sist eftersom efterfrågan är så stor där?
Själv hoppas jag verkligen cornu har rätt med sin hypotes att brf ska ned till halva priset! I Ärlighetens namn förstår jag inte var folk får sina pengar ifrån idag. En sketen tvåa på södermalm för 3 mille ska du kasta in 450 tusen ur egen ficka! Vet att det finns höginkomsttagare men ja tvivlar ändå på att folk har alla dessa pengar
Som jag visat så har bara någon procent av Sveriges befolkning pengar att köpa en bostad i en större stad kontant. http://cornucopia.cornubot.se/2013/05/battre-visualiseringar-av-svenskarnas.html
Det är villor som ska ner säg 50%. Bostadsrätter ska ner betydligt mer om de ska tillbaka till KPI, realt ett ras på säg 80-90%.
Det vill säga -det är få som kan köpa en bostad utan att sälja sin bostad!
Nu byggs det lite mer 34% enl SCB-men ändå väldigt få jfrt med befolkningsutvecklingen. "Under första kvartalet påbörjades byggandet av cirka 6.650 lägenheter. Det innebär en ökning med 34 procent jämfört med motsvarande kvartal 2012. "
Avslutar där-men mer kan sägas!
# Cornu
Sa inte du nyligen att bostäderna aldrig skulle bli billiga igen? 80-90 % ner på bostadsrätterna låter billigt i mina öron.
re mroffshore.se
Enligt valueguard så har BRF gått upp i hela landet. Inte bara i stockholm. Och det är snarare så att stockholms innerstad inte går upp lika mycket i % som resten av staden. Smärtgränsen börjar bli nådd.
http://www.valueguard.se/sverigebr
Nej, Valueguard tar bara med data från de orter som har underlag för statistisk signifikans, dvs Sverige anses bara vara de större orterna "medium cities" + storstäderna, i princip alltid universitets- och högskoleorter som Linköping, Uppsala, Halmstad, Växjö, Borås, Karlstad etc.
Man får nog räkna med att priserna kan fortsätta stiga på orter där de inte redan är väldigt höga. Så länge folk har jobb. Det är kanske framförallt Stockholms innerstad och liknande som kommer se stagnation och rörelse neråt.
På väldigt många orter (ytmässigt stora delar av landet) faller redan priserna och på sina håll är det nästan omöjligt att sälja. Snarare faller nog priserna sist i större städer.
Cornu
Hur många % av sveriges BRF täcker stockholm+göteborg+malmö+medium cities upp?
Skulle gissa på 75-80%
Utanför dessa städer bor man inte i lägenhet om man har pengar. Då är det stora huset som gäller.
Vet ej, men det låter som en fördom. Finns gott om BRF på "landet", bla radhus, men även mindre höga flerbostadshus.
Ja Gustav….jakten är enorm tills den får ett abrupt slut. Majoriteten får alltid fel mot slutet. Tyvärr! Men trenden kan hålla i sig längre än man anar. Kanske till 2015?
Vi kommer ev köpa hus nästa år i Stockholmsregionen och trots två bra löner och en ihopsparad kontantinsats har vi med en någorlunda rimlig kalkyl endast råd i de yttre förorterna. Det gör mig verkligen förbannad att politikerna låtit denna bubbla uppstå, det blir så skev tillgångsfördelning bland folk och en stor risk bland de som kommer in sent i pyramidspelet. Jag har inget emot att betala mycket för mitt boende men spelreglerna ska vara någorlunda förutsägbara och att riskera att förlora 50% av värdet är inte förutsägbart. Vad gör man om man kontantinsatsen på ca en halv miljon plus ytterligare någon miljon i värde försvinner? Själv är jag orolig medan många jag pratar med konstigt nog säger sig inte bry sig om värdeminskningar och att "de struntar i om värdet går ned", "bryr sig inte om pengarna", "vill bo" etc. Trots att de alltså inte haft någon värdestegring med sig i bagaget.
Är det verkligen politikernas fel att bubblan uppstått? How about bankerna, byggvaruhusen, inredningsmagasinen, bankerna och inte minst alla de där människorna som bankerna lyckas hota och övertala att ta ut feta lån?
Nu ska jag inte ställa dig tills svars för vad andra skriver, men här i kommentarsfältet brukar det alltid tjatas om mindre reglering. Så det blir väldigt ironiskt när du plötsligt kommer in och propagerar för MER reglering….
@belii 10:01
jag tycker att politikerna har en stor skuld i den kreditfinanserade bostadsbubblan, som i huvudsak är ett storstadsfenomen. Bl.a. har politikerna via räntebidragen, ROT och hög utländsk invandring ökat trycket i bubblan.
Du har rätt, jag borde lagt till riksbanken, FI mfl. Även bankerna. Reglering behövs ju uppenbarligen, facit utan reglering ser vi ju nu.
Jag kom häromdagen på att man kanske borde införa krav på att alla bostadsrättsföreningar skall ha minst 10 % hyreslägenheter i sitt bestånd, för att bördan för integrering skall falla lika på alla. Kanske ungdomarna också får lite lättare att få fatt på en bostad utan att skuldsätta sig över öronen.
Det förslaget måste jag väl bli väldigt populär på? 🙂
Inte så kul att vara hyresgäst i en BRF..
Jag skulle själv inte vilja vara det.
Tycker att idén som tyvärr stoppades av SD kring fri andrahandsuthyrning i så fall var betydligt bättre. Mindre tvång och mer frihet.
Jag skulle gärna vara hyresgäst i en BRF om hyran är låg och föreningens bostadsrättsägare kämpar med höga räntor och sjunkande priser. I en sådan situation är det hyresgästen som har det bra och bostadsrättsägarna det är synd om.
BRF föreningen ser nog till att ta ut högre räntor i form av hyreshöjningar. BRF ser bara till medlämmarnas bästa och kommer därför alltid hålla hyran så hög som möjligt. Om hyresgästen flyttar kan man alltid sälja lägenheten och casha in.
Framför allt är många BRF oerhört inkompetenta som hyresvärdar. Bara det är en anledning att undvika det om man kan.
Bostadsrättsföreningen kan inte höja hyrorna hur mycket som helst så länge vi inte har marknadshyror. Och enligt ovanstående "förslag" skulle bostadsrättsföreningen inte kunna "cacha in" om de inte har gott om hyreslägenheter i fastigheten.
Bostadsrättsföreningar är säkert usla hyresvärdar. Skall de vara annat än usla som hyresvärdar så måste de nog betala dyrt för det.
Detta är väl BR idee! Alla svarar för förvaltningen. HR är bortskämda med service som kostar!
Å andra sidan så är fastighetsägare villiga rusta upp , lika villiga är inte hyresgästerna, när de ser fakturan på hyran.
Självklart kan man inte bara höja hyran sådär.
Det är då man lyxrenoverar lägenheten. Nytt kök och badrum är en klassiker för hyresvärdar som vill motivera en höjd hyra.
Ett skäl till att bostadsägande ökar arbetslösheten – vilket Cornu skrev om nyligen – är väl att bostadsägarna gör mycket av jobben själva snarare än lejer ut dem åt andra.
Det är dock inte riktigt i enlighet med tidens ideal om effektiv arbetsdelning att bostadsägarna skall klara det mesta själva.
Dessutom kanske många bostadsägare avstår från renoveringar som de finner onödiga, vilket också ökar arbetslösheten en del. Jag la ner minimalt med pengar på att snygga till min bostadsrätt. Hade det varit hyresrätt skulle det säkert blivit dyra och arbetsskapande renoveringar för länge sedan. Jag la bara ut några tusen kronor på ny färg och gjorde jobbet själv. Det ger inga jobb på arbetsmarknaden, men är kostnadsbesparande och spar naturresurser. Vi kan inte konsumera oss till en god ekonomi, även om en del inbillar sig det.
Den amerikanska UST 10-åringen utlöste i natt den förväntade köpsignalen över 2,05% vilket öppnar för för the big one 2,25% senare. Efter den nivån tror jag det är dags för en större börssättning som varar kanske 6-12 månader.
Inatt nådde räntan inte 2,08 som jag räknat med utan bara 2,063%. Men det var nog för bekräftelse om räntans riktning. I Sverige blev den inte någon "ränte-chock idag" pga Nikkei och börsavslutet i USA igår.
För första gången på väldigt länge avkastar en 10-årig UST lika mycket som S&P500. Det innebär att det fortfarande finns aktier med bättre avkastning men räntan skall upp en del ytterligare medan EPS-trenden är nedåt. När börsen nått en lite högre platå tillsammans med räntan bör börsen ta en paus då kapital tillfälligt vill parker i obligationer. Antagligen utlöses en börsnedgång av makrodata någon gång under sommaren juli-aug. Då kommer en stor korrigering.
Om folk i gemen liksom politiker ändå hade en aning om vad som väntar! Som i alla sammanhang. Ju större uppgång ju större fall. Det kommer inte att bli "pretty" och politikerna kommer att få panik när de förstår att all ekonomi är cyklisk.
En relativ uppvärdering av Sverige som bostadsort för bättre bemedlade i världen skulle förstås ha kunnat "jacka upp" relationen mellan bostadspriser och KPI till ett nytt stabilt läge.
Och en uppvärdering av Sverige som bostadsort har alldeles säkert skett. Fast knappast bland de bättre bemedlade. Så invandringen som förklaring på det brutna sambandet fungerar inte.