Enligt Valueguard kan man dra slutsatsen att Göteborgs bostadsmarknad är den hetaste i landet. Men den andre Jesus, Mäklarstatistik, verkar inte riktigt hålla med. Bägge använder samma data, då Valueguard köper datat från Mäklarstatistik – men vem har rätt?
 |
| Valueguards villapriser för Göteborg |
Valueguard rapporterar bara för själva Göteborgs kommun, då deras kvalitetsjusterade priser inte samkörs för Stor-Göteborg. Däremot kan enstaka kommuner i Stor-Muteborg ingå i det Valueguard kallar Medium Cities, som är ett så meningslöst index att jag aldrig täcker det – vem söker en bostad i en godtycklig mellanstor svensk stad?
Enligt Valueguard har villaprisernapriserna i Göteborg stigit 10.11% från botten för två månader sedan och 6.32% på tre månader.
 |
| Villaprisutvecklingen i Stor-Göteborg
de senaste tre månaderna enligt Mäklarstatistik. |
Mäklarstatistik har helt andra siffror. På tre månader har priserna fallit 1% i Göteborgs kommun, såväl som Stor-Göteborg.
“Two men says they’re Jesus, one of the must be wrong.” – Dire Straits, “Industrial Disease”
Det råder också stor spretighet. I Alingsås har villapriserna fallit 12% på tre månader och som bäst har de stigit 4% i Stenungsund. Samtidigt finns inte statistik för två av de mindre kommunerna i Stor-Göteborg, specifikt Öckerö eller Ale, då omsättningen av bostäder där är alldeles för låg.
Valueguard kvalitetsjusterar sin prisbild. Vad innebär det då att de rapporterar om +6.32% på tre månader när Mäklarstatistik rapporterar om -1% för sina medelpriser?
Enda slutsatsen är att dyrare, attraktiva högkvalitativa villor faller i pris och att Valueguards priser för Göteborg avspeglar att folk bara har råd med billigare radhus eller enklare villor, vilket driver upp priserna på dessa.
Man ska komma ihåg att de flesta i Sverige agerar på en väldigt lokal eller regional bostadsmarknad. Medelvärden för Sverige säger rätt lite om hur man drabbas lokalt. Talentum/Affärsvärlden har sammanställt kommunerna med sämst utveckling. Av de tolv sämsta kommunerna på villasidan låg tre i Stor-Göteborg och tre i Skåne. Sämst för bostadsrätter var Kävlinge norr om Malmö, med -27% i pris på tre månader. Men visst, bostadsmarknaden är ju bara upp, UPP, UPP! Men ändå faller villapriserna 12% i Alingsås på ett kvartal.
7 kommentarer
Även i Göteborg pågår den segregering som du så riktigt såg nyss-eller ?
Eller är det innanför tullmuren som priserna ökar?
Partille var förresten, om jag inte minns fel, en kommun vars priser föll mest under 2012. Regeln om att 50% fall kräver 100% uppgång för oförändrat pris gäller kanske här. Regeln "inget faller hela tiden" är alltid tillämplig.
Cornu´s bloggrannne Finansmarknadsbloggen redovisar f.ö. just nu Mäklarstatistik
Skall bli intressant och se om Valuegard´s Gtb-statistik nu avslutar pristrenden med en 2-vågsformation under våren med topp i maj-juni?
Lars kanske vill citera en av de andra låtarna från "Love over gold". Eftersom vi pratar stor-göteborg föreslår jag följande från "Telegraph road":
"There's six lanes of traffic
Three lanes moving slow…"
Så passande.
"And my radio says tonight it's gonna freeze
People driving home from the factories
There's six lanes of traffic
Three lanes moving slow. . .
I used to like to go to work but they shut it down
I got a right to go to work but there's no work here to be found
Yes and they say we're gonna have to pay what's owed
We're gonna have to reap from some seed that's been sowed
And the birds up on the wires and the telegraph poles "
[…]
"From all of these signs saying sorry but we're closed
All the way down the telegraph road"
Korr: missade en typisk göteborgsrad
"And my radio says tonight it's gonna freeze
People driving home from the factories
There's six lanes of traffic
Three lanes moving slow. . .
I used to like to go to work but they shut it down
I got a right to go to work but there's no work here to be found
Yes and they say we're gonna have to pay what's owed
We're gonna have to reap from some seed that's been sowed
And the birds up on the wires and the telegraph poles
They can always fly away from this rain and this cold "
Valueguard´s prisindex anses "kvalitetssäkrade" av någon anledning som jag ännu inte förstått. Däremot förstår jag att den statistiska tekniken baseras på hedonism, dvs ett pris som avviker mer från genomsnittet får större vikt än i andra beräkningstekniker därför att priset kan försvaras av andra faktorer än själva fastighetens yta och lägesområde(skick och ekonomi antas som alltid underordnat då uppgifter för klassificering saknas). Att jämföra med dagens moderna inflationsberäkning som bl.a innebär att inflationen hålls ner om allt fler konsumerar billigare produkter än tidigare(jmf dels hamburgare istället för riktig mat, dels att om fler handlar hamburgare så faller inflationen än mer liksom att den riktiga maten då stiger i pris c.p.). Fenomenet kallas substituering. Inom bostäder kan man anta att Valueguard brukar omvänd substituering där dyrare lägen antas få högre vikt tack vare högre relativa disponibelinkomster(subventioner).
Prisvikterna för miljonprogrammet hålls t.ex nere medan fastigheter byggda efter 1990 ökar i vikt då man anser att efter detta årtal så subventioneras inga bostäder. Men man gör inget undantag eller omviktning av prisindex genom att det tillåtits 100% belåning även för hushåll med mera normala inkomster. Överhuvudtaget görs inga justeringar för olika kreditsituationer över tiden(t.ex dagens formella belåningstak). De som prisleder marknaden, dvs innerstaden i Sthlm, påverkar prisbildningen uppåt dels genom att husen ofta har både bra läge, kostnadsbild(kommersiella lokaler) samt mer begränsat utbud(yta) dels genom att köparna i regel har de högsta inkomsterna och kreditvärdighet. Alltså låter man även denna kvalitetsfaktor få en högre vikt i ett bredare index etc.
Hur allt detta påverkar HOX-index jämfört med ett regelrätt transaktionsbaserat index efter t.ex enbart yta (och läge) saknas jämförande uppgifter. Mina påståenden enligt ovan saknar bekräftelse. De baseras bara på tolkningar av bolagets egna påståenden i produktbeskrivningen.
Alltså får prisindex en bias mot det som marknaden(Valueguard) uppfattar som kvalitetshöjande(och efterfrågat). Särskilt när omsättningen ökar i detta segment. I en uppåtgående marknad höjer det index mer men bör i en nedåtgående marknad sänka index på motsvarande sätt.
Kanske någon där ute har mer info?
Det är illavarslande med det obligatoriska stormötet som ska hållas på Astra/Mölndal på måndag. Tidigare liknande möten har tydligen handlat om nedläggningar. Vi får se vad det blir. Jag har svårt att tänka mig att det är något positivt för Göteborgs arbetsmarknad och i förlängningen bostadsmarknad som ska komma hursomhelst.
Bostadsmarknaden och särskilt BR fortsätter trotsa varseloro och ökade krav och ledtrådar om kommande krav för lån. Det är väl fortfarande för mycket pengar som valsar runt i systemet. Jag tänker det som byggts upp under så lång tid med bostadsrättsombildningar, negativa realräntor och allehanda subventioner/engångseffekter. Dessa pengar kan delvis föras över till förstagångsköparna via föräldragenerationen.
Börsuppgången tycks också ha större betydelse än vad jag tycker är rimligt. En aktie/fondportfölj är ju normalt mycket mindre än ett bostadslån, men mäklarna hänvisar ofta till börsens betydelse i pressreleaserna. Hur fonderna står för dagen påverkar tydligen känslostämningen under budgivningarna, eller nåt.