Har jordbruks- och småbruksbubblan spruckit?

Som tidigare konstaterat har prisuppgångarna inom jordbruk, speciellt så kallade småbruk eller “hästgårdar” vida överstigit uppgångarna i villapriserna och tävlar snarare med klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar med att vara den största bubblan idag. Samtidigt berör sektorn betydligt färre individer och blir alltså inte ett lika stort samhälleligt problem. Dags för ett återbesök med den senaste statistiken, som pekar mot att bubblan har spruckit, eller åtminstone börjat pysa.

Lantrbrukspriser 1999 – 2012K2

Till en början så har medelpriserna på alla genomförda affärer inom jordbruksfastigheter fallit sedan rekordnivåer 2010. Det finns en dock tydlig säsongsvariation, men även glidande medelvärde är fallande, och de procentuella uppgångarna på 12 månader har både blivit mindre och allt oftare förvandlats till nedgångar.

Denna statistik kanske inte är väldens mest tillförlitliga, eftersom det trots allt inte handlar om enormt många affärer och med vitt skilda objektstyper.

Jordbrukspriser i riket efter andel jordbruksvärde

Tittar man däremot på s k småbruk och hästgårdar, fastigheter med en låg andel jordbruksvärde, där alltså större delen av fastighetsvärdet ligger i bostaden, så är det tydligt att priserna föll under 2011. Det finns dock inte data för 2012. Samtidigt steg gårdar med mindre värde i byggnaderna, i pris under 2011. Man bör komma ihåg att i 75% – 100% inkluderar rena fastigheter med enbart jordbruksmark.

Småbruk och hästgårdar(?) i Västra Götaland

Priserna på hästgårdarna och smågårdarna har förstås varit som mest uppblåsta runt våra storstäder och här kan man se tydliga nedgångar. I Västra Götaland rasade t ex jordbruk med andel 25% – 50% jordbruksvärde ner till nivåer som var lägre än 2007 under år 2011. Det handlade om en nedgång på över 12% på ett år.

Nedgångarna i Skåne var dock inte alls lika brutala, samtidigt som priserna på bostäder föll just i Skåne, men utraderade bara 2010 års uppgång.

I Stockholms län fortsatte priserna upp, utom för gårdarna med minst markvärde, som föll för andra året på raken. Priserna är där nere på nivåer från 2005 – 2006. Men det handlar alltså inte om en entydig krasch, då de övriga segmenten fortsatte att stiga i pris. Större gårdar går ju att stycka av till tomter kan man förmoda, men de som redan har över 90% i bostadsvärde har antagligen för lite mark för relevanta avstyckningar.

Småbruk och hästgårdar(?) i Stockholms län

Samtidigt är urvalet i Stockholm väldigt litet. Totalt handlade det om 47 affärer under 2011 med jordbruksandel 1 – 50% i länet. 26 av dessa affärer var dock i segmentet mindre än 10% jordbruksvärde, vilket gör prisnedgången där den säkraste i stockholmstatistiken. 

Att jämföra med 483 affärer i Västra Götaland.

Man ska komma ihåg att bostadspriserna generellt föll rätt hårt under hösten 2011, men delvis återhämtat sig, med stora lokala och regionala variationer, under våren 2012. Men första grafen i inlägget skvallrar om att det inte längre råder något upptryck i jordbrukspriserna i landet.

Bubblan pyser åtminstone. Det känns fortfarande för tidigt att ge sig in, utom möjligen på de minsta gårdarna i Stockholms län, där man alltså ser ut att vara på nivåer från 2005 – 2006. Nedgången där är 33.7% från toppen 2009 har har därmed uppnått en hälsosam korrektion på 30%. Samtidigt har alltså bubblan i Stockholm varit större än för villor och som sådan kan man alltså vänta sig större nedgångar än 30%. Vilket iofs 33.7% är.

Jag har här inte tittat på några andra län än Västra Götaland, Stockholm och Skåne. Priserna i hela riket är ju inte relevanta om man nu inte struntar i var man ska slå ner bopålarna, men då kan man lika gärna köpa en mycket billig gård i Norrland direkt. Övriga län lämnas som en övning åt läsaren. Stora variationer finns lokalt. I Hallands län har exempelvis segmentet 10-25% fallit med 20% och 25-50% med 12%, medan 1-10% stigit med 12%. I hästgårdstätare Södermanland föll segmentet 1-10% jordbruksvärde med 12% under 2011, men övriga fortsatte att stiga. I Uppsala län fortsatte samtliga segment att stiga under 2011.