Utanför de tre storstadskommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö är det väldigt svårt att få bra boprisstatistik från öppna källor. I princip går det inte att få priser för bostadsrätter annat än de senaste 12 månaderna, medan SCB tillhandahåller priser för villor och fritidshus per kommun tillbaka till åtminstone 1990. Detta är väldigt olyckligt, då det ger sämre besluts- och analysunderlag för den som är intresserad av en viss kommun. Trots allt vill de flesta bara bosätta sig på en plats och är tämligen ointresserad av utvecklingen i landet i stort. Här följer ett försök att skriva lite om kommunen Kungsbacka, som väl enklast kan liknas vid Göteborgsområdets svar på Danderyd/Djursholm, men naturligtvis med stora skillnader.
Själv bor jag inte i Kungsbacka kommun, utan nära kommungränsen, men det är dit jag tar mig för att utföra 95% av de ärenden som inte kan utföras lokalt hemma i byn (där det mesta finns – mataffär, vårdcentral, bank, apotek, frisör, järn-, bygg- och maskinhandel, tandläkare, post- och speditionsombud etc – i princip saknas bara sk shopping).
 |
| Befolkningsutveckling och bostadstillgång
i Kungsbacka 1990 – 2011 |
Kungsbacka är en utpräglad villakommun med 22 558 villalägenheter mot 7 105 lägenheter i flerbostadshus år 2011. Man kan också klassificera kommunen som en s k white flight-kommun, med endast 2.8% av invånarna utländska medborgare. Sedan 1968 har kommunen trefaldigats i storlek, från 25 000 till 75 000 invånare.
Utmärkande bostadsområdet är t ex Kullavik och Särö som kan liknas vid Danderyds Djursholm eller Nackas Solsidan om man så vill. Annars verkar de flesta vilja bosätta sig på den s k Onsalahalvön, som i princip matas av en enda 50 km/h-väg med oändliga köer morgon och kväll. Från de dyraste villorna ute i Gottskär på halvöns sydspets är det nästan en mil av köer i 30 – 50 km/h innan man når motorvägen. Enligt uppgift sägs snitttiden för barn på åtminstone en förskola ute på Onsalahalvön ligga på ca 50 timmar i veckan.
Kungsbacka innehåller dock även en hel del landsbygd och det råder ingen brist på mark att exploatera. Samtidigt ligger större delen av kommunen inom den s k Fukushima-zonen runt Ringhals kärnkraftverk.
Sedan botten för villapriserna 1994 har priserna stigit 3.56x, eller 256%. Sedan år 2000 har villapriserna stigit 2.17x, eller 117%.
 |
| Köerna hemåt på Onsalahalvön. Tidigt,
drygt klockan 17, så det har bara börjat. Undantaget den första bilen på bilden så var det bara Volvo, Audi, BMW och Mercedes i den här bilkön. Notera den tomma cykelvägen till höger. |
 |
| Prisutveckling villor och fritidshus
i Kungsbacka 1990 – 2011 |
Fram till 2002 föll antalet bostäder per capita, men under åren med stark prisuppgång sedan dess har i själva verket antalet bostäder per capita stigit, speciellt villor. Det går alltså inte att förklara prisuppgången i kommunen med brist på bostäder.
Tvärt om har priserna stigit som snabbast när även tillgången till bostäder per capita stigit som mest. Ju fler bostäder som byggs, desto mer stiger priserna. Se alternativa förklaringar till bostadsbubblor, som just menar att ju mer man bygger desto mer stiger bostadspriserna.
 |
| Här verkar det bli 1 100 nya bostäder. |
 |
| Brottslighet i Kungsbacka. Två “gangsta”-utsmyckade
ungdomar bevistade Kungsbackas stolthet Kungsmässan och uppvaktades av en trio civilklädda poliser, varpå bland annat följande konversation uppfattades: “Men det är för eget bruk!” “Även eget bruk är olagligt.” Tanten i förgrunden har inget med händelsen att göra. |
Och mer ska det byggas. Såg t ex skyltar om 1 100 nya bostäder nära nya McDonalds vid Kungsbackas södra utfart.
Brist på bostäder kan inte förklara prisutvecklingen i Kungsbacka, utan förklaringen får sökas på annat håll.
Som vanligt landar man antagligen i tillgången till billiga och amorteringsfria krediter.
En annan möjlig förklaring är förstås white flight, då utländska medborgare lyser med sin frånvaro. Andelen utländska medborgare har stigit väldigt marginellt genom åren. 1973 fanns det 902 utländska medborgare i kommunen, eller 2.6%. 2011 var siffran 2 131 eller 2.8%.
Det enda om Kungsbackas bostadsmarknad man kan få ut från Mäklarstatistik utan att köpa loss data är att klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar kostar 26 330:- per m2 och har stigit 27% i pris det senaste året varav 26% de senaste tre månaderna. För villor är siffran 23 607:- per m2 eller upp 0% på 12 månader och 3% upp på tre månader. Enligt SCB:s småhusbarometer var snittpriset på villan 3 056 000:- SEK i augusti, ner 1% på tre månader och ner 4% på ett år. Vid årsskiftet säger SCB:s officiella statistik att priserna var 3 202 000:- SEK, så till augusti har priserna gått ner 4.55% från årsskiftet 2011 – 2012.
 |
| Procent utländska medborgare
i Sjöbo vs Kungsbacka, med “Sjöboåret” 1988 utpekat. |
Tillgången till bostäder per capita är för övrigt uppe på ungefär samma nivåer som gällde vid bostadskraschen i början på 90-talet och man fortsätter bygga för fullt i kommunen, samtidigt som alltså priserna ser ut att åtminstone ha stagnerat det senaste året, beroende på vem man frågar. En av många möjliga slutsatser blir då att man förbygger sig och kommer krascha bostadsmarknaden på grund av överutbud.
Ja, alla foton är tagna av bilens passagerare eller till fots.
36 kommentarer
Kan inte en annan förklaring vara att första delen av uppgången varit fundamentalt motiverad (då antalet bostäder per capita faktiskt minskade) och att resten är en bubbla som skett pga pris-momentum?
Sen är det klart att om priset ökar så kommer nyproduktion som ett brev på posten (eller det talesättet kanske inte funkar så bra i dagens läge).
Javisst, fram till 2002 kan uppgången mycket väl varit motiverad, men sedan dess råder det alltså allt mindre brist på bostäder. Intressant nog är tillgången till bostäder nu uppe på den nivån som gällde när kraschen kom i början av 90-talet.
Det blir ju å andra sidan skevt när man bara tittar på antalet som faktiskt bor i kommunen. Det intressanta för efterfrågan är ju hur många som VILL bo där, oavsett var de kommer ifrån.
Med en hänvisning till den amerikanska debatten om privatpersoners guldinnehav – det var förmodligen guldmynt som de två ungdomarna hade i fickorna??
Nej, det är lagligt att ha guld för eget bruk (eller annat bruk) – så replikerna är inte förenligt med detta. Jag skulle gissa att de har blivit påträffade med cannabis eller liknande. Frågan är bara vad detta har med artikeln i övrigt att göra? Att det även i "fina" kommuner förekommer att folk vill nyttja olagliga droger?
Jag hade bilden. Hade inget annat bruk för dem. Relaterat är till white flight. I princip enda gången jag sett invandrarungdomar (i det här fallet utspökade med tjocka guldkedjor och allt) på Kungsmässan så knep polisen dem ett tiotal meter innanför ingången…
Övrigt uppsnappat i samband med det.
En av poliserna hade förstås den numera vanliga navelsträngen till inre befäl, dvs mobiltelefon, och sade ngt i stil med "Två stycken. Innehav. De vägrar säga vad de heter. Ska vi ta med dem till station?". Tydligen kan inte poliser göra sådant på eget initiativ utan måste kolla med navelsträngen.
Intressant att notera är att när riksbekante centerpartisten i Sjöbo fick försvara sina åsikter om invandrare i riksmedia på 1980-talet höll Kungsbacka sin invandring på nära nog noll utan att någon höjde ett ögonbryn, vill minnas att det tom brändes ner en potentiell flyktingbarack. Att SD ligger under riksgenomsnittet i Kungsbacka beror antagligen på att M lokalt drivit en politik längre ut på högerflanken än vad M(riks) gör, och detta sedan mycket länge.
Kba har rätt aggressiva och långtgående planer på expansion av tätorten. Ser man till aktuella projekt och detaljplaner i Kungsbacka så är det inte så att kommunen uppmuntrar till inbromsning, snarare tvärt om.
En ny Onsalaväg började projekteras i fjor men ligger just nu på is? Politiska beslut finns men ekonomin verkar ha omprioriterats, eller så flyter inte arbetsplanen riktigt som planerat…… Griniga markägare med ekonomi att plocka in bra jurister/förhandlare som vill ha vägen annorstädes kanske? Men vilket årtionde som helst så…
Ska titta på andelen utlandsfödda i Sjöbö vs Kungsbacka.
Samtidigt är ju inte alla utlandsfödda i Kba "invandrare", utan det finns ju en och annan utlandssvensk familj som flyttat hem till Sverige igen. Av resterande är antagligen rätt många inte "invandrare" i rasistisk synvinkel, utan andra "vita" europeer.
De flesta invandrare man ser är thailändska kvinnor tillsammans med svenska män i övre medelåldern, är min högst ovetenskapliga slutsats.
Och enda gången jag sett "invandrarungdomar" på Kungsmässan så knep polisen dem direkt. Tydligen är det skäl för visitering att sticka ut på Kungsmässan. Som är så vitt att man måste bära solglasögon för att inte bli bländad.
Upptäckte att det inte var utlandsfödda, utan utländska medborgare jag gav statistik för. Korrigerade detta i texten, samt lade in en Kba vs Sjöbo-graf.
Jo, det finns nog en stor del utländska affärsmän bland de utländska medborgarna. Willy Schlee ("Willys" grunadre) är en av dem. Skulle spontant gissa att en övervägande del av de utländska medborgarna i kungsbacka är engelsmän/amerikaner/tyskar/österrikare/fransmän.
Kul kba/sjöbograf.
Det vanligaste familjeinterna främmande språket bland storhandlande barnfamiljer i mataffären i Kungsmässan är engelska. Det är inte vanligt, men det brukar vara internt engelsktalande familjer. Någon procent kanske. Tysktalande har jag bara hört på sommaren, så det antar jag rör sig om sommargäster eller turister.
När det gäller vägar och expropriation så har det ju under alliansregimen uppstått en ny lag som gör att ägare av exproprierad mark kan erhålla MER pengar än marknadsvärdet. Det är lite av en moderat skapelse för att med överdrift stärka äganderätten för de mest kapitalstarka privatpersonerna och bolagen. Detta får till följd att spekulation av mark osv. som kan tänkas bli exproprierad blivit lönsam och en fullt fungerande affärsmodell. Den oinsatte kan läsa mer :
http://www.regeringen.se/sb/d/12984
Det är 25% extra man kan få, detta kan nu och i framtiden vara problematiskt för vissa vägbyggen samt andra samhällsprojekt gällande vattentäkter osv.
När det gäller vägar och expropriation så har det ju under alliansregimen uppstått en ny lag som gör att ägare av exproprierad mark kan erhålla MER pengar än marknadsvärdet. Det är lite av en moderat skapelse för att med överdrift stärka äganderätten för de mest kapitalstarka privatpersonerna och bolagen. Detta får till följd att spekulation av mark osv. som kan tänkas bli exproprierad blivit lönsam och en fullt fungerande affärsmodell. Den oinsatte kan läsa mer :
http://www.regeringen.se/sb/d/12984
Det är 25% extra man kan få, detta kan nu och i framtiden vara problematiskt för vissa vägbyggen samt andra samhällsprojekt gällande vattentäkter osv.
I praktiken har många markförhandlare gått den vägen redan tidigare, de har helt enkelt prioriterat att markinlösen går snabbt och smidigt framför en ev rättsprocess.
De markförhandlare jag stött på i jobbet har i de flesta fall varit djäkligt slipade och haft god människokännedom.
Glömde skriva goodwill som delargument för att välja att betala mer och därmed slippa juridiken.
Det var inte åsikterna om invandrare som gav rubriker, utan det var framför allt det faktum att Sven-Olle hade mage att låta demokratin ha sin gång. Det var när han ville hålla folkomröstning om flyktingmottagande som det smällde rejält. Andra kommuner, Kungsbacka säkert inkluderat, sa ju aldrig rakt ut att de vägrade, utan istället ville man inte ta emot flyktingar för att "man inte har resurser till det".
Men Sjöbohistorien som sagt, den exploderade för att man ville låta de lokala kommuninvånarna komma till tals.
P-G Gyllenhammar flyttade väl från Kungsbacka (Råö as känd from Midvintermörker) runt 1988, vilket ju innebar ett hårt ekonomiskt avbräck för kommunalskatteintäkterna, så en av Sveriges kanske mest välmående kommuner hade nog inte råd…
"När det gäller vägar och expropriation så har det ju under alliansregimen uppstått en ny lag som gör att ägare av exproprierad mark kan erhålla MER pengar än marknadsvärdet."
Vid expropriation är "marknadsvärdet" missvisande – det är det som staten är villig att betala. Hade det varit riktiga marknadsvärdet – dvs det pris som tillgången handlas till hade inte expropriation varit nödvändig. Expropriation används ju för att köpa egendom till ett pris som är lägre än det säljaren är villig att sälja för – det är alltså stöld där man ger stöldoffren en mindre summa pengar som plåster på såren.
Det är pengarna och bristen på Onsalahalvöar som ger denna positiva spiral !
Hittar du ingen förklaring i vårt ökande välstånd, jobbskatteavdrag och fastighetsavgifter. De rika blir rikare! Skillnaden mellan BNP och KPI betyder något!
Rättelse: Det är billiga krediter och bristen på Onsalahalvöar som ger denna positiva spiral.
Tack-glömde språkbruket här på denna site.
Bolånetagaren är ett offer och bankerna skurkar! Dels så tvingar de på folk krediter och dels så har de mage att göra vinst på detta. Onsalahalvön befolkas av låneslavar som sitter där ute , när de väl kommer dit .
Jag brukar alltid påtala att banker inte är skurkar och att BLT tar de där lånen frivilligt. Rimligtvis helt medvetna om att banken är ett vinstdrivande företag.
Reinfeld som förnekar att det finns etniska svenskar förutom då han skall ljuga om arbetslöshetssiffror, borde besöka någon skola i exvis kullavik och se det hav av rågblonda, blåögda barn som då skulle möta honom. Men de tillhör förstås inte något av de folk som får äran att erkännas av Reinfeldt såsom samer, judar, romer, somalier, assyrier e.t.c., e.t.c. med rätt till liv och sin kultur på svenskarnas (förlåt uttrycket) bekostnad.
Men jag skall förstås vara rättvis mot Reinfeldt som bl.a hänvisar till sin egen bakgrund när han förklarar sin aversion mot SD "jag är produkten av en svart man och ett lettiskt hembiträde". Som jag ser det är det alltså helt eller delvis rasistiska skäl som driver Reinfelds agenda enligt Reinfeldt själv.
I Kullavik i Kungsbacka kommun strax söder om Göteborgs kommun där mängder av unga människor byggt och bosatt sig för att få leva i trygghet, ge barnen bra skolor, få leva med människor de gillar och har gemensamman värderingar med -där röstade ca 2,5% på SD förra valet. Resten röstade på Reinfeldt och hans jobb- och rotavdrag plus sänkt fastighetsskatt med Borgs löfte om evigt låga räntor.
Flykten till den egna etniska gruppen är en av anledningarna till de ökande huspriserna.. Skulle gissa att om vi jämför prisutvecklingen på villor i Skärholmen coh prisutveckliongen i Kullavik så får vi olika utfall.
Kullaviksborna kommer nu få belöning för sin girighet och sitt vurmande för mångkultur när Gbg kommun bygger hyreshus vid kommungränsen med den uttalade ambitionen att tvångsintegrera främlingar.
http://www.expressen.se/gt/ledare/karl-henrik-sax/framtidens-vag-mot-saro
Vad var det Reinfeldt sa i sitt tal häromdan? Bygga sammahållning och gemenskap – Det är så han tänker sig att bygga gemenskap.
Vad gör alla svenskar (förlåt uttrycket) som är internflyktingar i Sverige när de inte kan fly längre?
Tre av mina vänner har med familjer flyttat till onsalahalvön från centrala Hisingen. Ingen av dem skulle ta w.f orden i sin mun men alla vet hur en otrygg värld ser ut.
Hisingen skulle skulle för övrigt vara väl så fin om den sköttes av Göteborg eller hellre blev fri.
"Internflyktingar" är ett hårt ord… Men jag tror inte att man behöver oroa sig för att man ska få slut på platser att "fly" till. Har man bara råd att bära ett lån på ett par miljoner så kan man flytta till en förort som är i stort sett sopren på invandrare. Och skulle invandrarna istället få råd med samma bostäder som svenskarna, så vore det väl ett mirakel eftersom det skulle innebära att vi hade en fungerande integrationspolitik!
Tvungen att använda panorama funktionen i iOS6?:P
Finns det en panoramafunktion i iOS6? Måste kolla.
Nej jag klippte bilden eftersom 75% himmel var ointressant.
Wow, coolt värre. Måste hitta något sätt att missbruka den funktionen på bara.
Har du inte koll på din teknik?:O Fyyy!
Skyller på att jag uppgraderade igår.
"Själv bor jag inte i Kungsbacka kommun, utan nära kommungränsen, men det är dit jag tar mig för att utföra 95% av de ärenden som inte kan utföras lokalt hemma i byn (där det mesta finns – mataffär, vårdcentral, bank, apotek, frisör, järn-, bygg- och maskinhandel, tandläkare, post- och speditionsombud etc – i princip saknas bara sk shopping)."
Konsumerar du inte kultur? Eller går ut och njuter av god mat och dryck?
Har restuarang och två caféer inom gångavstånd (2km), varav en (som även är delikatessbutik) råkar vara en fastighetsgranne. Inom cykelavstånd (2 mil) finns det ytterligare fyra caféer. Det finns livemusik på restaurangen ibland, liksom på flera av kaféerna, och på "folkparken" på orten framträder ibland rikskända, rent av internationella, band, förutom danskvällar med dansband om man är intresserad av sådant. Finns även ett modernt och nytt fullutrustat gym om man vill svettas med andra. Kultur finns på Discshop eller SVT Play. Samt på det lokala biblioteket, också inom gångavstånd. Vad som inte finns är bio.
Även på bygdegården kan det ibland vara kultur. Härom veckan var det en cirkus som slog upp tält här, om det nu är kultur? Elljusspår om man inte vill springa på vägar. Hyra film går också, dels på biblioteket men även på macken. Ibland är det marknad också, kanske kan räknas som kultur?
Annars tar det väl 45 minuter med bussen till Kba eller Göteborg.
@Cornucopia "Utanför de tre storstadskommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö är det väldigt svårt att få bra boprisstatistik från öppna källor."
Om det nu är så att vi lever nära ett potentiellt haveri, så borde data åtminstone finnas tillgängliga i efterhand.
Om vi skall krascha större delen av ekonomin, så tycker jag faktiskt att vi skall lära oss av experimentet.
Min sambo och jag har bevakat lägenhetsmarknaden i Kungsbacka och Onsala de tre senaste månaderna. Vi har gått på uppskattningsvis 15 visningar. För skojs skull har vi även gått på några få villavisningar.
Under denna tid har vi varit med i tre budgivningar varav vi hoppade av två i ett tidigt skede. Jag tycker att vi fått bra kontakt med några mäklare, framförallt de på Svensk fastighetsförmedling, och de bekräftar nu att det är få spekulanter på visningarna. De berättar även att det är svårt att få potentiella säljare att lägga ut sina lägenheter till försäljning, marknaden håller på att tvärstanna.
En annan trend: På visningarna vi gick på för cirka tre månader kunde mäklarna säga att de "inte visste mycket om lägenhetsmarknaden eftersom de vanligtvis bara sålde villor". Vad vi märker nu när nya lägenheter dyker upp i kommunen är det samma mäklare som säljer även de nyuppladga lägenheterna. Så det verkar som om "lägenhetsmäklarna" har fått ge plats åt "villamäklarna" så att villamäklarna inte ska bli utan inkomst (jag antar att även villamarknaden håller på att stanna av)
Hur går det med vårt lägenhetsletande kanske någon undrar. Det undrar vi med, det kapitlet är inte avslutat ännu.
Att medelpriset gått upp kraftigt på bostadsrätter i Kungsbacka på senare tid är inte märkvärdigt i sig eftersom Kungsbacka just nu översvämmas med nybyggda bostadsrättslägenheter.
I Kungsbacka är det kraftiga variationer områden emellan precis som alla andra orter i landet. Vill du komma "billigt" undan (i Kungsbackiska mått), leta lägenhet exempelvis på Rosengatan eller Signeskulle.
Kan du bara tänka dig att bo i nyproducerade lägenheter men utan att betala 27 00kr/m2 och uppåt. Ja då blir du förpassad till Björkris.