Går man vidare kring den kraftiga överbelåningen som hästgårdsägare utan problem verkar dra till sig och tittar vidare på hästgårdar runt Veddige, i norra Varbergs kommun, så ser det ut att vara en regel att man ligger på 90% belåning för nyrenoverade hästgårdar, baserat på pantbrevens storlek och begärt pris.
Veddige ligger i den sk yttre hästgårdscirkeln runt Göteborg och det finns inte mindre än sju stycken gårdar, med angivna pantbrev, till salu inom någon mil. Ytterligare några objekt har mäklare som inte sätter ut pantbrevens storlek eller inte ens sätter ut pris (Egendomsmäklarna) i hopp om att kunna trissa upp priset när någon hästgårdsstolle dyker upp.
 |
| Pantbrevens storlek i förhållande till
begärt pris för hästgårdar runt Veddige |
Av dessa sju hästgårdar har bara två en för villor i Göteborg någorlunda normal belåning, dvs runt 50-70%. Istället ligger fem stycken gårdar runt 90%. En av gårdarna har legat till salu med 94% belåning i hela 400 dagar, med mäklarbyte ungefär mitt i. Ägarna är helt enkelt inlåsta i gården, då ingen vill belåna sig för över 5 MSEK för en nybyggd hästgård utan naturskönt läge och med begränsad användning. Gården uppfördes 2004 och man har gått till banken med mössan i hand och höjt lånen hela 13 st gånger på åtta år. Mer än 1.5 ggr per år har man alltså höjt belåningen. Ingen tar ut pantbrev som kostar över 75 000:- SEK för att inte låna pengar.
 |
| Pantbrev på villor i Göteborgsområdet
som jämförelse mot hästgårdarna ovan |
Det handlar inte heller om “små” summor och 90+% i belåning på någon miljon, utan om pantbrev som ligger över 3 – 5 MSEK i flera fall. Som nybyggda eller nyrenoverade hästgårdar är det helt rimligt att anta att pantbreven också reflekterar faktiskt skuldsättning.
Samtidigt är det inte bara hästgårdar som är högbelånade i Veddige. Finns även villor upp på 96-98% belåning baserat på pantbreven och begärt pris, dock med villapriser runt miljonen, vilket visar på hur högt värderade hästgårdarna har fått bli (villan är värd 1 – 2 miljoner och ett stall som kostar några 100 kSEK att bygga, plus mark värd kanske en halv miljon drar iväg hästgården till 5 MSEK på något mystiskt sätt. 1+2=5). En anledning kan förstås vara att personer med lägre inkomster sedan länge blivit bortprisade ur städerna och fått söka sig till “billigare” bostäder på landet, men de har inte haft eget kapital att stoppa in.
Haverister menar förstås att det är bankens fel, men vuxna människor är faktiskt ansvariga för sina egna handlingar (haverister uppför sig sällan som vuxna). Man lånar inte upp till 5 MSEK på en hästgård utan att veta vad man gör, även om haverister skyller allt på banken. Eget ansvar är som bekant okänt hos många i Sverige. Möjligen kan man ge sig på bankens värderingsmän som låtit värdena blåsas upp till dessa orimliga nivåer. Tyvärr slipper bankerna dock undan, eftersom de anses systemkritiska och eftersom skulderna är personliga. Just hästgårdar står dock för rätt lite pengar, men som jag tidigare påtalat kan Landshypotek som i princip enbart lånar ut till jordbruksfastigheter ligga väldigt illa till framöver. Det finns även en bubbla inom övriga skog- och jordbruksfastigheter.
Som jag påtalat sedan länge, så är bubblan inom små- och hästgårdar större än inom villor. Och tydligen är dessutom belåningsgraden baserat på ovanstående väldigt lösa stickprov, betydligt värre än för villor. Smällen blir alltså större för sektorn, speciellt som man inte bara köper sig en hästgård, utan dessutom ska ägna sig åt en av de dyraste hobbies man kan ha. Annars finns det ingen anledning att köpa en hästgård.
29 kommentarer
Är det inte många hästgårdar som ägs av aktiebolag?
AB skyddar ju så det enda som riskeras är aktiekapitalet.
Men 'ägaren' kan säga till omgivning o tidning att ”JAG äger”, ja så länge det funkar.
Dom nya o dom som 'lever för dagen', har ju naturligtvis problem, men dom som 'sparat i ladorna', kanske har nån 30kbm diesel i nån Privat tank, vid avstyckning.
Såg att nu är det slut på snabba vinster i beg. pappersmarknaden, nu är det matspekulationen som ska 'ge pengar', jordbruksmark köps upp, spec. utomlands.
Men det gör kanske också att Svenska 'hästgårdar' kan hålla priset av bara farten, finans-spekulanterna märker nog ingen skillnad mellan odlingsmark o ickeproducerande hästgårdar, gräs som gräs.
Rimligen borde ju banken i det fallet vara mer benägna att inte låna ut till så hög belåningsgrad. I ett aktiebolag är det ju bara aktiekapitalet eller egna kapitalet som utgör garant för skulden. Förvisso ser man nog till helheten, men bolag brukar inte ha så hög belåningsgrad totalt sett iaf – normalt är snarare i 50%-trakterna än i 100%-trakterna. Sen kan det ju vara så att banken kräver pant i allt som kan pantsättas som säkerhet för lånet vilket kan leda till att man pantsätter alla fastigheter i bolaget.
I slutändan är det bara fastighetens avkastning som anger vilket som är ett motiverat pris – resten är spekulation i att man kan sälja till ännumer överpris.
Att det "drar iväg" extra med ekonomin i fallet hästgårdar är nog inte så märkligt. Beror sannolikt på att det långt ifrån stoppar med att köpa en gård med litet stall och kanske en plätt bete. Till detta tillkommer ridhäst (kan kosta hur mkt som helst, men säg mellan 100-600 tusen för en bättre kuse), diverse utrusning (bara ny sadel drar lös på minst 20-30 tusen), en transport (100 tusen för en ny, minst) dragbil (sprillans ny Landcruiser, halv mille? troligen mer), och förstås vinterfoder, för det har man ju inte på sina 2 hektar. Har säkert glömt hälften.
Så att många hästmänniksor använt sin gård som bankomat tycker jag låter helt rimligt.
Sakerna du nämnde var mer engångskostnader. Till det hela kommer löpande kostnader så som försäkringar, daglig skötsel, veterinär, skoning och troligtvis specialfoder som inte finns på "gården". Stallbyggnaden är ju inte heller gratis vad gäller underhåll och drift. Antagligen har man också hästen för att göra något med den. Om man tävlar så blir det turer med släp land och rike runt vilket inte blir billigt på bensin/dieselkontot…
Instämmer – allt sådant tillkommer. Möjligen är dock inte alla löpande kostnader finanseirade av lånta pengar (också). Men vem vet?
Många sitter så djupt i skiten att de talar högt om att hyra ut spiltor bara för att få det att gå runt redan på första visningen.
Då kan det inte vara sunt att köpa eftersom de vet att de INTE har råd ens med den löpande driften om de inte hyr ut spiltor. Vad skall de göra när dragbilen går sönder eller när hästen behöver veterinär för någon benskada (händer nästan alla hästar för eller senare) och Agria försäkring inte täcker hela summan.
Talas det om uthyrning så skall man fråga sig vilka hyresintäkter de har på detta. Är det underförstått att man kanske kan men säljaren inte lyckats så är det nog ett stort "kanske" och man skall nog inte räkna in det.
De annonser jag läst på kommerciella fastigheter brukar ange hur stora hyresintäkterna är – detta skall vara verifierbart genom att granska befintliga kontrakt och bokföring och inte bara tomma siffror tagna ur luften.
mm. generellt av de diskussioner jag hört på visningar så är det 1700:- kronor svart i månaden per box som hästfolket räknar med här i Östergötland. Då tillkommer foder. Så finns det 8 boxar till en "gård" på 2 hektar har köparna av gården typsikt tänkt ha 2 hästar + en liten shettis till barnen och sen hyra ut 5 boxar a 1700:- sek = 8500:- sek i månaden i boxintäkter.
Sen går det ju att ta lite extra för fodret, säg en bal kostar ca 15:- kr i inköp, går ju att ta 19:- kr ut för till "folk från stan".
Ett elände är vad det är och vem blir förvånad om vi vid krash får se avmagrade och lösgående hästar precis som på Irland efter krashen ?
Hästfolk är hästfolk och det är inte nödvändigtvis synonymt med djurvän. Hästen har ju blivit en statusmarkör precis som sportbil eller sommarstuga med sjötomt och båt med V8:a , en statusmarkör som bränner likt en glödgad lödkolv i själen på de som själva vill tillhöra reinfeldts nya hästgårdsklass. Det finns inget så provocerande för en wannabe som en annan wannabe med ny dragbil och häst. Alla vet hur dyrt det är med häst och det är de tmest effektiva sättet att exponera sin öfvre bourgelighet för andra.
Det jag menar är att om du köper en hyresfastighet så anger säljaren normalt hur stora hyresintäkterna är – och då förutsätter jag att han avser faktiska kontrakt.
Liknande tänk bör man ha ifall fastigheten av annan anledning har intäkter dvs säljaren borde ange hur stora dessa är – och faktiskt basera detta på faktiska kontrakt. Att han påstår att man kan hyra ut men inte gör det borde ju innebära att man som köpare troligen heller inte kommer kunna hyra ut.
Att det är svarta pengar ställer till det lite för säljaren eftersom han inte kan säga att han får pengarna svart dock, men det är en annan sak.
Svarta pengar i hästsammanhang? Jodå… Utöver hyra av stallplats kan nämnas ridlektioner eller foder från bonden i byn (pengarna ofta direkt i handen), köp av häst (hälften med kvitto, resten under bordet), mm.
Kanske dags för ett RID-avdrag? Betänk att "hästbranschen" är en ganska stor sak ekonomisktt sett i dagens Sverige (ännu d.v.s., snart ser det nog annorlunda ut).
Diskuterade för någon dag sedan bankernas möjlighet att förändra villkoren kring bolån. Det som många verkar tro är omöjligt och olagligt händer just nu i Danmark:
"Överbelånade låntagare kallas in till ett möte där de får redogöra för sin hushållsekonomi i detalj. I princip granskas inköp av en liter mjölk, säger en dansk bankkälla till SvD Näringsliv. De pengar som inte behövs för nödvändiga utgifter ska gå till amortering av lånen."
http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/varlden/bolanet-forst-sen-mjolken_7383336.svd
Tror inte många har läst lånevillkoren och tror att inget kan ändras under löptiden. ICA:s villkor för bottenlån säger t.ex. följande (min fetmarkering):
http://www.icabanken.se/Documents/pdf/villkor-bolan-bottenlan.pdf
Bolån har en löptid på mellan 30–50 år och skall amorteras under den tiden.
…
Utöver avgifter för lånet, får långivaren ta ut
avgifter som är hänförliga till att låntagaren har
nyttjat en tilläggstjänst eller att han inte har följt
lånevillkoren eller annan liknande omständighet
(t ex påminnelseavgift). Långivaren får också ta ut
avgifter avseende arbete och utlägg för att anskaffa,
bevara och ta i anspråk avtalade säkerheter samt
för att bevaka och driva in långivarens fordran
hos låntagaren eller annan (t ex borgensman) som
är betalningsskyldig för lånet. Långivaren lämnar
på begäran upplysningar om gällande avgifter.
Långivaren äger när som helst under löptiden
besluta om ändring av avgifter enligt denna punkt.
…
12. Kontroll och besiktning av pantsatt egendom
För kontroll av att pantsatt egendom inte sjunker i
värde så att dess värde som säkerhet avsevärt försämrats äger långivaren verkställa besiktning av
densamma, även som av pantsättaren erhålla de
upplysningar som långivaren finner erforderliga.
…
18. Uppsägning p g a betalningsdröjsmål m m
Långivaren har rätt att säga upp lånet till betalning vid tidpunkt som långivaren bestämmer, om
någon av följande omständigheter föreligger,
1. Låntagaren är sedan mer än en månad i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger tio procent av lånefordringen.
2. Låntagaren är sedan mer än en månad i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger fem procent av lånefordringen och dröjsmålet avser två eller flera poster som förfallit vid olika tidpunkter.
3. Låntagaren är på annat sätt i väsentligt dröjsmål med betalning.
4. Säkerhet som ställts för lånet har avsevärt försämrats.
Guld, Axel Svensson.
Jaha, så någon har hört ett rykte från "en dansk bankkälla". Dåså, då måste det vara exakt så! Antagligen är det, som vanligt, någon som missuppfattat/uppförstorat, och det handlar troligen helt enkelt om att låntagare som haft amorteringsfritt "tvingas" att amortera med en helt normal amorteringstid (typ 30-40 år eller så). Ligger du redan på gränsen kan det naturligtvis bli ännu tajtare, men att en bankman skulle sitta och granska dina samtliga inköp faller ju på sin egen orimlighet…
Det är intressant hur lite ni som inte har bolån (?) verkar veta om bolån, trots att ni har så mycket åsikter i frågan, eftersom ni verkar tycka att detta är någon sorts nyheter. Ingen som har ett bolån är omedveten om dessa villkor. Amorteringsfrihet erbjuds (erbjöds?) normalt i maximalt 5 år, vilket väldigt tydligt framgår när man tecknar ett bolån.
För att uppsägning ska ske ska försämringen vara "avsevärd", vilket då i praktiken betyder en värdenedgång avsevärt snabbare än amorteringstakten, typ att huset brinner ner och man saknade försäkring. En nedgång på 20-30 procent över några års tid kommer bara leda till fullt rimliga amorteringskrav, inte att lånet sägs upp.
OK, "ingen" är kanske att ta i, det finns gott om idioter. Men "få" iaf 🙂
Nuskiter jag idet är! Försök fixa till din blogg så att kommentarerfunkar med padda!
Verkar ju fungera.
ddd: Medelamorteringstiden i Sverige ligger för bostadsrätter på 200 år enligt Bostadskreditnämnden: http://www.svd.se/naringsliv/med-banken-som-hyresvard_6930953.svd. Jag har aldrig sett rutan [200 år] att kryssa för. Verkligheten är att väldigt många inte amorterar alls. De där 5 åren handlar om marknadsföring och image, ingenting annat. När man väl fått lån tackar banken gärna ja till amorteringsfritt under lång tid. Tror du inte att många av dom som inte tänker amortera också har anpassat sin livsstil till en lägre utgift för boende och skulle få svårt att anpassa sig till ett amorteringskrav?
Avsevärd är knappast synonymt med att huset brinner ner. Om någon enstaka låntagare saknar full säkerhet må det vara hänt men skulle det handla om en stor mängd så kommer det i sin tur påverka bankens upplåningskostnader. Tror du inte att scenariot med bred värdeminskning är möjlig eller tror du inte att banken i ett sådant läge till (nästan) varje pris hade försökt rädda sig själv först?
(Jag har för övrigt bostadslån, anser att jag väl känner till hur de fungerar och just därför amorterar jag i mycket hög takt, både i relation till min disponibla inkomst och i relation till lånets storlek.)
När bred värdeminskning + höga (?) amorteringskrav drabbar alltför många Svenssons kommer politikerna överträffa varandra i löften om avdrag och bidrag. I slutändan lär nettoskattebetalarna få stå för kalaset! Eller…?
@ddd: Jag har visserligen inga lån men jag kan läsa. Tror också att det är amortering på 30-50 år som kommer vara det normala om banken väljer att kräva amortering. Dock högre för den del som eventuellt hamnar på vad som anses vara topplån, idag över 70-75% alltså. Jag har läst många kommentarer på denna blogg som förfäras av krav på amortering på 30-50 år och tror att de under alla förutsättningar kommer att kunna köra på amorteringsfritt under åtminstone hela löptiden. Själv tror jag inte att bankerna kommer att vara så välvilliga när priserna börjar sjunka men samtidigt vill de ju inte göra sina BLT:s snabbt utfattiga eftersom de då inte lär få tillbaka lånen. Mellan 30-50 års amortering borde vara fullt rimligt.
Alla bör räkna på hur de skulle klara av att betala dagens ränta + 2%-enheter samt amortering på minst 50 år. Gör man inte det bör man se vad man skulle kunna spara in på för att göra det så man slipper det obehagliga att tvingas sälja eller göra som banken säger när man inte själv vill.
Man ska nog inte heller förlita sig på att skattebetalarna skall ta hela notan direkt. Både lånetagare och lånegivare kommer att få ta stora smällar innan skattebetalarna löser ut de bägge. Visserligen kommer vi alla att betala för kalaset på andra sätt redan innan det (avgiftsökningar, arbetslöshet, försämrad välfärd, inflation/deflation m.m.).
Först och främst om banken skall åberopa ett vilkor som punkt 4 ovan så krävs det nog att banken verkligen har torrt på fötterna.
Angående amorteringsfrihet så står det i avtalet att lånet skall amorteras under tiden. Det står inte i vilken takt, men om de vill ha amortering så är det bara för ICA-banken att kräva att låntagaren uppfyller avtalet på den punkten. Man kan iofs diskutera amorteringstakten som står i avtalet, men jag tror inte låntagaren kan komma undan lindrigare amorteringstakt än att topplånet amorteras av först och sen annuitet på bottenlånet.
Vidare när det gäller bankens upplåningskostnader så kommer detta slå på räntorna. Vissa låntagare kanske då kommer till bankkontoret för att förhandla – där ser banken till risken (belåningsgrad) när de gör sin bedömning. Följden blir att de som har god säkerhet får lägre räntor. Högbelånade kommer givetvis då gnälla ut i media om att de får betala marknadshyra utifrån den risk de utgör för banken.
Har ingen synpunkt pa priset, är inte uppdaterad, men det verkar ju helt stört att man kan (har kunnat?) öka lanen sa manga ganger, undra pa att en del har hus som är belanade över värdet. Idiotiskt beteende bade av dem och banken.
Från det ena till det tredje… hyfsat strömavbrott i Indien. 300 miljoner utan elström.. har det ens skrivits en notis i svenska media om det?
http://www.bbc.co.uk/news/world-asia-india-19043972
Kolbrist?
Inte mycket kankse men fanns på sida 100 på TextTV:
http://www.svt.se/svttext/web/pages/135.html
En liten störning kan få stora konsekvenser när man lever på gränsen… Hände ju liknande sak i USA 2003 http://en.wikipedia.org/wiki/Northeast_blackout_of_2003
http://www.maklarringen.se/Kopa/Objektsida/?objectid=OBJ26876_1196112070&source=hemnet
En annan som fastnat i hästgårdsbubblan, denna gång i Kristianstad (där det finns VÄLDIGT många hästgårdar…)
250 kvadratmeter, 7 hektar mark.
7.5 miljoner vill de ha, 5.3 miljoner i pantbrev. Som jämförelse kan tas ett hus som ligger i trakten, men närmare stan
http://www.hemnet.se/bostad/villa-5rum-hammar-kristianstads-kommun-blekingevagen-44-3732178
En totalrenoverad villa på 121+90 kvadrat – för 1.7 miljoner – har legat ute i 102 dagar, hästgården i 83 dagar.
Innan fanns det säkerligen danskar och holländare, som kunnat tänka sig köpa – men i dagsläget så ser det inte så bra ut – har MYCKET svårt att tänka mig att de får ut ens 5 miljoner – med andra ord är de redan under vatten.
Vilken tråkig och steril gård inte ett enda träd bara platt och öppet.
"john-sr2012-07-30 23:36
När bred värdeminskning + höga (?) amorteringskrav drabbar alltför många Svenssons kommer politikerna överträffa varandra i löften om avdrag och bidrag. I slutändan lär nettoskattebetalarna få stå för kalaset! Eller…?"
Hej john-sr
När den dagen kommer, och att den kommer är jag helt övertygad om.
Så hoppas jag att vi alla bunkrat upp med rejäla mängder tjära och fjäder för det kommer att behövas mycket när alla Fega politiker ska fjäska för den Alliansröstande bortskämda egoistiska röststarka väljargruppen i storstädernas bostadsrättgetton= (Fege fredriks kärnväljare).
det börjar bli dags för Dalkarlarna att resa sig manstarkt mot stockholm igen
Är nog en hel del sossar som köpt på sig lite också… Det här är inte bara ett problem för "storstädernas bostadsrättsgetton". Det är en bubbla lika mycket i Karlstads villastäder och Västerviks sjönära kvarter…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.