Schibsted/SvD sätter “Mäklare spår stigande priser” som rubrik när de skriver av SBAB:s Mäklarbarometer (pressmeddelande).
Även SBAB sätter en positiv rubrik – “Bostadspriserna vänder upp”.
Detta uttalande baserar sig på att hela 24% av 220 tillfrågade mäklare tror på stigande bostads(rätts)priser…
Jag skulle vilja säga att det snarare är spektakulärt dåligt, med tanke på att mäklarnas roll är att alltid vara positiva. Visserligen tror bara 7% på fallande bostadsrättspriser. Vad vi däremot kan vara säkra på är att Schibsteds journalister äger bostadsrätter, mäklarna tjänar pengar på bostadsmarknaden och SBAB:s anställdas bonusar bygger på ständigt stigande utlåning.
Därmed är inte sagt att inte bostadspriserna kommer stiga. Men att få 24% positiva mäklare till att bostadspriserna ska stiga är lite väl fantasifullt. Ja det är korrekt att mäklare spår stigande priser. Hela 55 stycken mäklare spår detta. Av 220. Så i sig är inte Schibsteds rubrik fel. Det är bara det att de flesta läsare lär uppfatta den som att det råder en konsensus om det hela.
De flesta mäklare, ca 150 av 220, anger istället att de inte har en aning, eller att priserna förblir ganska oförändrade. Skulle jag satt en rubrik så hade det varit Mäklare spår oförändrade priser eller ovanstående Endast var fjärde mäklare tror på stigande bostadspriser. Vilket dock är längre och därmed sämre.
Annars är SBAB:s besked att Stockholm klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar ska stiga med 5.4% under 2013 och villorna ska stiga med 4.3%. På ett kvartal! Vi pratar därmed om ökningar på över 20% i årstakt för 2013! Citat (jag kan också återpublicera pressmeddelanden likt avlönade journalister!):
“I Boprisprognosen har mäklarnas kvalitativa bedömning av prisutvecklingen för bostadsrätter och småhus, via regressionsanalys, översatts till kvantitativa prognoser. För bostadsrätter är prognosen för det första kvartalet att priserna ökar med drygt 5 procent i Stor-Stockholm, stiger med nästan 2 procent i Stor-Göteborg och med 1 procent i Stor-Malmö. För småhus är prognosen en prisuppgång på strax över 4 procent i Stor-Stockholm, en uppgång med drygt 1 procent i Stor-Göteborg och ett marginellt prisfall i Stor-Malmö.”
Lita på Din Vän Banken AB! Och ja, alla är förstås införstådda i vad kvalitativa bedömningar som via regressionsanalys översatts till kvantitativa prognoser innebär! Lita på Din Vän Bankens modelleringar av verkligheten! Det kan aldrig gå fel, se bara på USA och finanskrisen!
Själv kan jag rakt av medge att jag inte har en aning om vad kvalitativa bedömningar som via regressionsanalys översatts till kvantitativa prognoser faktiskt innebär. Kommer inte lägga någon hjärnkapacitet på detta, utan det hela låter som en massa BS för att verka seriösa.
Tillägg: Kvalitativt är t ex ett betyg, t ex skala 1 – 5 på hur god maten är. Kvantitativt är någon form av volym eller mängd, t ex mängden mat man åt. SBAB har alltså gissar hur mycket mer mat som kommer ätas baserat på vad maten har fått i betyg. Typ.
32 kommentarer
Lockpriserna är iallafall tillbaka.
Jag bruakr visa så pass myckt intresse att jag blir inbjuden på förhandsvisningar av olika lgh inom tullarna i Stockholm, varje sådan har fått obskyra priser som inte accepteras.
Senaste är vid Thorildsplan i Stockholm, 1 995 500 i accept, förhandsvisningen slutade på 2 200 000, 200' SEK över accept (som säljare borde man bli glad, eller hur?). Säljaren (enl. mäklaren) tyckte det var för lågt (obsavera att acceptpris sättes av mäklare och säljare tillsammans, vad de anser är ett acceptabelt pris för lägenheten). Nu har visningarna varit och den ligger på 2 300 000 SEK (300 000 över accept) och mäklaren har ringt ett par gånger och undrar om "är du inte riktigt säker på att du vill lägga ett bud"…
Sjukt är vad det är.
Ursäkta alla felstavningar.
Får man fråga vilken gata? Bor själv där.. och bevakar marknaden med intresse. 🙂
Gyllenborgsvägen/gatan
Bor själv i kalkonen. Trevliga innergårdar..
Det värsta var att lägenheten i sig var juh inte fin, köket var vedervärdigt (rördragning gjord av en 5-åring), putset i lägenheten var full med sprickor, köksluckor hängde snett, gaderoben såg ut som en mus våtaste dröm etc.
Jag kanske bara är för snål eller något men .. det är bara konstigt.
Hur många kvadrat?
Skuldsättning i brf?
Vad var de nu, 40 kvm? Skuldsättningen låg väl runt 40-45'' SEK. Föreningen i sig är väl rätt stabil, Linus kanske kan svara mer på det.
Säljaren är väl inte tvungen att sälja till acceptpris så fort någon bjuder detta?
Varför skulle säljaren i ovanstående exempel sälja redan på förhandsvisningen bara för att acceptpriset hade uppnåtts?
Avgiften?
Rördragningen lät ju märkligt, är det stamrustat?
Acceptpris är väl egentligen bara en omskrivning av utgångspris.
Fast pris är däremot något helt annat.
Wofser, självfallet, dock blir det juh (i min värld) konstigt att när man publicerar att ett accepterat pris ligger är runt X kronor, när sedan priset är 200 000 SEK över det accepterade priset och INGA fler bud kommer in så bör det vara rätt normalt att säljaren accepterar.
Efterallt, mäklaren och säljaren kom fram till att ett pris på X kronor är helt okej. Sedan när man inte accepterar det och det går upp till nuvarande 310 000 över accept så blir man lite konfudnerad. För inte kan det vara så att de satte ett lägre pris för att locka fler intressenter, eller hur?
@Gefle, runt 2000 SEK, relade rör om jag inte minns fel.
Det borde innebära att banken kalkylerar på en månads"hyra" på 12 tusen exklusive amortering.
Låter helt vansinnigt om du frågar mig. Stockholm är ju ändå Stockholm och inte Singapore precis.
Hur räknar du fram det?
Stor stabil förening från 1929.
Skuld per m2 är väl 3-4000kr om jag inte minns fel.
Gefle:
Var får du 12000kr ifrån?
Du måste ju veta hur stor insatsen är för att kunna räkna på den. Har svårt att tro att de går med på 100% belåning.
Många banker räknar numera på att man ska klara en ränta på 7-8%.
7% ger 12 tkr/mån upp till skorstenen på 2.3 mkr inklusive avgift, ränteavdrag, el, försäkring.
Naturligtvis blir utfallet mycket bättre än så i praktiken speciellt om man har pengar att pumpa in.
@Kommunaltjänstemannen
Men du skrev att det var en förhandsvisning ju?
Bara för att budet låg över acceptpriset under förhandsvisningen så betyder det ju inte att man ställer in de vanliga visningarna.
Dessutom lär ju en person som får 1 kr över acceptpriset inte tycka det är hur bra som helst.
@Wofser, givet har du det men det jag reagerar på att om du publicerar att "säljaren och mäklaren anser att detta är ett skäligt pris" du får ett bud på 200 000 över det pris som satts som "ok" och inte accepterar det (vilket är helt okej) så reagerar jag på att antingen 1. har mäkalren ingen aning om värdena i området 2. satt medvetet för lågt pris för att locka in folk.
Jag har inga problem med budgivningen eller att de inte accepterar budet, dock kan jag tycka att det är väldigt fult att sätta ett lägre pris för att lurlocka folk (lockpriser..).
Helt klart lockpris. De två andra ettorna som är ute i samma föreningen ligger accpris för 63k och 61k per m2.
Att då lägga ut den för 46k/m2 måste vara lockpris så de skriker om det. Men budgivningen verkar ge sken av att taktiken fungerar, redan elva bud!
@Kommunaltjänstemannen
Jag hade kunnat köpt det om det varit en skuldfri brf som är totalrustad från topp till tå och en månadsavgift på 1000 kr.
Som det är nu är det bara löjligt med 61-63 tkr/kvm.
Jag vill nog påstå att mäklarens roll inte alls är att alltid vara positiv. Vad man än mäklar så lever man på omsättning. Om för många säljare sitter på sina objekt i väntan på högre priser kan det därför vara klokt att låta lite tveksam då och då för att få fart på marknaden.
Det kan dock vara svårt att få någon omsättning ifall man inte lyckas hitta en köpare som är beredd att bjuda högre än vad säljarens krav är. Det är nog lättare att motivera en köpare att bjuda högre ifall han tror att priserna kommer att stiga.
Det hade nog blivit bättre med mäklarnas partiska roll och acceptpriser ifall mäklarna ändrade arvodesmodell. Problemet med lockpriser är att inga bud är bindande innan kontraktet är skrivet – iaf när det gäller fastigheter, så det är egentligen ingen som kan tvinga fram en ändring utan att ändra i jordabalken.
Jag tolkar skillnaden mellan kvalitativ och kvantitativ som beskrivning av metoden dom använt enligt forskningdefinition.
http://sv.wikipedia.org/wiki/Kvalitativ_forskning
http://sv.wikipedia.org/wiki/Kvantitativ_forskning
fritt tolkat blir den kvantitativa delen således statiska värden och en regressionsanalys som pekar på 5% uppgång. Det intressanta är att det som ligger till grund för regressionsanalysen är en kvalitativ metod, dvs ej med siffror mätbart uppfattning om framtiden.
Så mäklarna har en uppfattning. "Forskarna"/SBAB har tolkat det och satt siffror på detta (kvalitativa delen) och sedan har man gjort en regressionsanalys (kvantitativ del).
Min tolkning blir av resultaten blir "Garbage in, garbage out".
Ungefär så, ja.
Vilka variabler är med i den reg-analysen? Ett urval av vad mäklare tror om framtida prisutveckling? Som man letar får man svar. Den kanadensiska bobubblan har nu lett fram till Moody´s nedgraderat toppbankerna i Kanada. Bara pga av exponeringsriskerna. Alla vet ju att en trigger till ett prisfall kan komma från ingenstans. Det oväntade sker nästan alltid vilket påverkar det väntade på ett naturligt förväntat sätt. Bara det att det oväntade ännu inte skett och innan det händer försöker alla aktörer fortsätta som förut. Dvs öka sina inkomster. Skulle helst se en icke-linjär regressionsmodell
från bopris-maffian. Men en sådan analys är nog utanför deras kompetensområde. Där bara linjära samband finns tills trenden bryts.
Såna kortvariga prisryck även mot trenden kan ju inträffa av tillfälligheter i mindre likvida marknader. Men dit hör definitivt inte Stor-Stockholms borättsmarknad. Kanske symptom på sista ryckets överoptimism hos 'analytikerna' på SBAB?
Kvalitativa variabler kan syfta på binära variabler, alltså som bara har värdet 1 eller 0 (eller fler olika värden som inte ligger på en kvantiativ skala, alltså den kontinuerliga tallinjen, t.ex. olika geografiska områden, matematiskt måste man dock översätta dem till en kombination av binära variabler i regressionen). De har kanske använt den binära variabeln:
X = 0 om mäklaren säger sig inte tro på prisuppgång.
X = 1 om mäklaren säger sig tro på prisuppgång.
Man tar då inte hänsyn till hur mycket mäklaren tror att priserna kommer att förändras, det är inte en kvantitativ variabel. Att räkna om sånt till kvantitativa prognoser är fullt möjligt, givet antaganden om sambandet. Men givetvis kan väldigt viktig information maskeras, en mäklares prognos kan ändras drastiskt utan att det förändrar den binära variabeln.
Regression är en förträfflig analytisk metod, nu över 200 år gammal och det utvecklas ännu. Men det är inte sällan som den intrikata matematiken förenklats bort av ytligt utbildade ekonomer. Linjär regression är i sig en förenkling av den icke-linjära regression som sannolikt är mer giltig för så komplexa system som en bostadsmarknad. Grundkurs i matematisk statistik brukar väl ha två års heltidsstudier i matematik som inträdeskrav. Man bör nog ha magisterexamen i matematik med inriktning mot matematisk statistik innan man ger sig på icke-linjär regression. Och de som har det blir inte bostadsanalytiker på SBAB…
Och ännu värre, ekonomisk teori brukar ofta ignoreras helt, alla tillfälliga samband betraktas ofta som om de vore ekonomiska lagar. Ekonomiska regressioner är därför ofta undermåliga och farliga som beslutsunderlag.
Tack, kapitalist, väl formulerat.
Statistikern: "Det är 99% sannolikhet att priserna stiger!"
Men det visar sig att priserna föll:
"Min modell har bekräftats, jag sade ju att det var 1% sannolikhet att priserna skulle falla!"
Det är farligt för icke-matematiker att prata med matematiker. De menar nämligen EXAKT det de säger, allt de säger och ingenting annat än det de säger.
En ekonom, en ingenjör och en matematiker åker tåg i England. De ser en skock svarta får på en äng.
Ekonomen: "-Titta! I England är alla får svarta!"
Ingenjören: "Nä, vänta nu, i England är åtminstone SOMLIGA får svarta!"
Matematikern: "I England finns en äng där samtliga får är svarta på minst en sida!"
Överprästernas nya religion är att inflera marknader och skapa illusion om tillväxt.