Riksgälden har producerat en av de bästa rapporteran om bostadsmarknaden jag läst på sistone. Man konstaterar att bostadspriserna främst beror på hushållens inkomster och räntan, samt att priserna för lång tid framöver kommer stiga högst marginellt, i princip plana ut. Man visar också att det förekom spekulationsköp på marknaden för nyproduktion.
 |
| Stockholm. |
Riksgäldens omfattande, men ändå kortfattade rapport, Bostadsprisernas utveckling av Mårten Bjellerup och Lina Majtorp, hittas som PDF här.
Den har ärligt talat det mesta, inklusive en ekonometrisk modell för villapriserna (ej lägenheter), som visar sig kunna modelleras på hushållens inkomster och räntan. Modellen visar att villapriserna kommer plana ut och inte stiga väsentligt på lång tid framöver, givet att Konjunkturinstitutets prognoser över ekonomin och räntan mot förmodan skulle stämma. Som alla modeller lider man – förutom av förenklingar – av skit in, skit ut, dvs modellens prognosvärde är inte mer värd än indatat.
Riksgälden sammanfattar rapporten, för den som inte har tid att läsa allt, från sidan 60 och framåt. Till detta hör att “bolånetaket innebar sannolikt att billigare lägenheter ökade snabbare i pris under ett flertal år”, man konstaterar “tydliga indikationer på att det fanns inslag av spekulation på nyproduktionsmarknaden” och “både ett ökat utbud och skärpningen av amorteringskravet bidrog sannolikt till prisfallet 2017”.
Man konstaterar att för villapriserna “förutspår [modellen] betydligt lägre ökningstakter för huspriserna kommande årtionde”.
Förutom generella skillnader mellan villor och lägenheters marknad, och att bostadsmarknaderna också är flera – både regionalt, lokalt, villor respektive lägenheter, och även segment inom dessa, så finns det ett antal faktorer som kan dämpa pristutvecklingen ytterligare. Några uppsidor verkar inte finnas.
Dessa faktorer är om “det skärpta amorteringskravet är permanent dämpas prisökningarna ytterligare”, “det höga utbudet av lägenheter kan fortsätta dämpa prisutvecklingen de närmsta åren” och att psykologin spelar in med att “bostadsköparnas prisförväntningar påverkar marknaden”.
Man avrundar med “mycket talar för en påtaglig dämpning av bostadspriserna under lång tid.“
Rapporten avslutas med följande ord:
“Slutligen är det heller inte osannolikt, tyvärr, att det inträffar en ny finansiell kris någon gång de kommande tio åren, något som i så fall högst sannolikt skulle ha en stor inverkan på bostadsmarknaden.”
Det finns en lång rad mycket intressant och unik statistik i rapporten, t ex fördelningen av lägenhetsköp i olika prisklasser och rumsantal, lånemöjligheterna hos hushållen och behovet för att kunna köpa lägenhetsutbudet med mera.
I slutändan gäller alltså att vi inte ska få se några väsentliga prisökningar på bostäder de kommande tio åren, men förstås inte heller någon krasch. Om vi nu inte får rapportens sista ord om en ny finanskris i knät.
32 kommentarer
Det är väl snart bara Lars E O Svensson, ekonomiprofessor och före detta vice riksbankschef som vill gasa på som förr. Det var inga problem med prisökningar i bubbelform. Nuvarande hinder med amorteringskrav mm ska tas bort.
Undrar om han eller nära släkt sitter fast i skiten och vill snacka upp marknaden?
Äntligen har marknaden blivit lite förnuftig. I bästa fall blir det inga grova ras utan tiden reglerar dagens felprissättning. För man ska ju köpa för att bo, inte att spekulera.
"För man ska ju köpa för att bo, inte att spekulera."
-Jasså? Är det enligt lag eller var det bara något du slentrianmässigt vräkte ur dig utan att tänka på innebörden?
Menar du tex att man inte SKA köpa bostäder för att hyra ut? Eller att man inte SKA renovera och flippa nedgångna bostäder?
Ja Nils, denne "professor" ger åtminstone inte jag 5 öre för. Restriktioner måste finnas för att inte elda på bubblan. Slopade amorteringskrav ger inte fler billiga lägenheter med låga hyror och bra läge för lågavlönade i denna sjuka bostadsmarknad
Sen är kanske inte amorteringskrav eller hög kontantinsats de bästa alternativen.
Skuldkvotstak och/eller lån med endast långa löptider med procentuell amortering skulle vara bättre.
Sen finns mkt som talar för risk med stor nedsida på bostadspriserna men inget för uppsida.
Att hyra ut bostäder förbjuds ju ofta i brf:ers stadgar, åtminstone för längre tid osv. Det hör ju lite till brf:ens struktur att den som är medlem och är den som nyttjar lägenheten. Så ja, i många fall SKA man inte köpa bostäder för att hyra ut.
Rapporten tar heller inte upp renoveringsflippning utan "bevisen" för spekulation är snabb försäljning i nybyggda projekt där en viss del av lägenheterna omsätts redan vid inflytt. Detta tas då som en indikation på att man aldrig avsett att flytta in utan förhandsbokat/köpt på spekulation.
Hur lönsamt var "renoveringsflippning" egentligen? Var det inte mest en allmän prisuppgång under tiden som renoveringen pågick? Ju längre tid det tog att färdigställa, desto större vinst? Renoveringsprogram från England på TV visade ofta att den allmänna uppgången steg lika mycket och ibland hade det varit mer lönsamt att låta bli kostnaden för renoveringen. Då var all tid nedlagd oräknad.
"Restriktioner måste finnas för att inte elda på bubblan. Slopade amorteringskrav ger inte fler billiga lägenheter med låga hyror och bra läge för lågavlönade i denna sjuka bostadsmarknad"
Kommentarer likt denna är helt förvirrade. Du kan inte ge något mer fundamentalt argument för varför artificiella restriktioner är bra? Borde inte samma restriktioner införas på en massa annat som också är dyrt?
Hur tänker du att dessa billiga lägenheter med låga hyror i bra lägen ska finansieras och fördelas? Vi kan ju redan idag se att de med bäst inkomster bor på de bästa adresserna med lägst hyror. Hur säkerställer vi att det blir annorlunda nu? Vidare undrar jag var de högavlönade ska bo, ska de tvingas köpa dyrt för att de billiga och bra hyresrätterna enkom är till för lågavlönade? Hur gör vi då när folks inkomst förändras, ska de kastas ut eller beredas möjlighet att få en billig och bra lägenhet, beroende på vilket håll de vandrar?
Bäst vore nog om allt var hyresrätter och ju sämre inkomst du har desto bättre boende får du tillgång till.
Eller hur menar du?
@Ano Det är väl klart att man kan renovera eller hyra ut. Poängen är att man ska inte köpa bostäder för att tjäna pengar på prisuppgången, t ex köpa nyproducerat och direkt sälja för att tjäna en hacka. Bostad bör man köpa för att man behöver bo någonstans, inte för att se det som en inkomst. Att hyra ut en period för att man är på annan ort eller flyttar ihop med någon är en del av att bo, en del av livet för många. Renovera gör man för att man vill ha bättre standard, inte för att höja värdet om man är överbelånad, då köpte man fel från början.
@D.L. jag.menar precis det som sägs, inga konstigheter. Dina frågor förvirrar mig dock. Du läser inte mitt inlägg, jag har aldrig sagt att artificiella restriktioner är bra. Sen vad tror du händer om man tar bort amorteringskrav och även kanske kontantinsats ?.Såklart då att köparna kan betala mer, budgivningarna blir vildare och skuldbubblan ökar. Precis det som lett till den ohållbara situation vi har nu. "Borde inte samma restriktioner införas på en massa annat som också är dyrt". Nej, frågan är helt irrelevant. Skillnaden är att bostaden relativt sett är en utgift som som styrs av statens satta ränteläge, subventioner mmm. Stat o banker har eldat på bubblan så till den grad att man blivit tvugna sätta restriktioner på sina egna subventioner.
Jag har ingen snabb lösning men vore mer intressant och höra vad du anser ?.
Att inte betala av hela sitt lån (full amortering) är en artificiell konstruktion. Allt annat än full amortering är artificiell uppumpning av priserna.
Att inte betala av hela sina lån, är det som hela ekonomin bygger på, med början på 1600-talet och framåt. Inga lån = inga pengar = ingen modern ekonomi.
Att betala tillbaka alla lån är inte ekonomiskt hållbart och kan inte genomföras med mindre än att återgå till ett förindustriellt ekonomiskt system.
@Bengt E
Jag läser bra tack. Du kommer bara med en massa påståenden som ligger rätt i tiden just nu. I grunden säger du, som jag uppfattar det, att eftersom staten sabbat marknaden så måste staten införa ännu fler regleringar för att hålla sin självförvållat sabbade marknad i schack. Nån på den här bloggen brukar hävda att mer av samma är negativt.
Jag tror att det blir annorlunda om man ändrar på förutsättningarna oavsett åt vilket håll de ändras. Om det är bättre eller sämre med lagstadgade amorteringskrav kan man tycka olika om.
I grunden tror jag inte att staten löser några problem, de skapar minst lika många nya problem som de försöker lösa så i förlängningen tror jag att ett paradigmskifte är att föredra framför mer av samma. Avreglera staten alltså, inför marknadsränta och låt bankerna ta risken, till att börja med. Hur tänker du själv? Att, likt många, säga att man måste bygga billiga bostäder i bra lägen åt mindre bemedlade är slagord om man inte ens försöker förklara hur det ska gå till.
Ifall man plockar bort amorteringskravet och kontantinsatskravet kommer jag snabbt som fan köpa bostad. Då får vi nog ett nytt race till skyarna.
Riktigt bra och läsvärd rapport. Sammanfattar det mesta som skrivits här.
Intressant tycker jag, att deras antgande om svagare prisutveckling bygger på att det antingen blir högre realräntor än nu, eller sämre ekonomisk utveckling än den som prognotiserats.
Inte helt osannolikt att inget av dessa inträffar.
Näst sista stycket, sid 35.
Bäst vore att byta monetärt system helt, men om man nu ska hålla på med planekonomi och styra räntan centralt, så vore ett KPI(f) mål om högst 2% bättre. Det är var vad Schweiz och jag kan inte se att det är någon nöd där.
Norge sänkte sitt mål från 2,5% till 2% för ett år sedan.
Det gick utmärkt.
Sverige kan ju också byta mål, men Riksbanken har surrat fast sig vid KPI(f)-ökning 2,0%. Samma rigida hållning som vid 90-talskrisen.
Ungefär vad jag tror också. Bostadsbristen är alltjämt stor och folk köper vad de har råd med, mao så finns en underliggande efterfrågan som gör att någon krasch, givet att inte ngn kris inträffar, är osannolik just nu.
Men samtidigt, status quo brukar sällan hålla, särskilt inte i 10 år. Någonting kommer förändras.
Apropå finansiell kris. Känns lite jobbigt när kommunen med högst medelinkomst måste höja skatten, redan nu. Säkert rätt sak att göra givet läget de är i dock.
https://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/skatten-hojs-i-danderyd-allvarligt-ekonomiskt-lage?fbclid=IwAR3QLuhot_gF_V8R44ld9FxiRAe74Crr2jS-tNJD-8FUJr_ZuSnne1b-qUM
Catch 22, ju mer pengar in desto mer till andra kommuner.
Men det är ännu värre i många andra kommuner underskott i verksamheten, stora lån, stora pensionsskulder men de kan inte höja skatten mer pga skatteunderlagert.
Detta är en tickande bomb somr på väg att brisera, en svart svan.
Som man bäddar får man ligga, belöningen ska numera komma på sikt, om inte annat så i himmelen.
Kommunens representanter uppger själva att intäkter från markförsäljningar som använts för att finansiera löpande kostnader så det här är verkligen bostadsbankomaten i uppskalad form. Men man har visst inte(!) förstått det. Så korrelationen mellan kollapsad spekulationsekonmi och införandet av amorteringskraven är i det närmaste total i fallet Danderyd.
Dom som köpt och sålt några gånger dom senaste 10 åren ligger på en väldigt låg belåningsgrad nu medan vi andra får ställa in oss på en amorteringstakt på 10 000 kr i månaden för att nå deras belåningsgrad inom 20 år. Får vi en finanskris kommer den radikala Riskbanken att dela ut helikopterpengar. Dom som har cash tar smällen som vanligt. Cash was king until 1971.
Det kostar mer än man tror att sälja och flytta. Och värdet på det man köper har i regel stigit lika mycket som det man sålt. Så nej, de som sålt & köpt har iregel knappast tjänat mycket, möjligen de som köpt, rustat upp, och sålt. Annars är de som köpte förra seklet de största vinnarna. Köpte du i mitten på 90-talet så har du väl gjort 10-15 gånger pengarna nu…
Folk ska ju klara 7-8% enligt reglerna, men skulle räntorna dra mer så skulle staten iofs kunna vidta åtgärder för att garantera bolånen och på så vis hålla nere räntorna för dessa.
Men det är långt dit.
De som förköpt sig och blir arbetslösa eller liknande kan nog inte räkna med ngn hjälp.
Anledning till att de som köpt och sålt tjänat mest är för att de kunnat låna till att köpa dyrare och dyrare för varje affär.
Och ju dyrare boende du har, ju mer tjänar du på en procentuell uppgång.
@Greenoious: Dom som köpte en 2a i Göteborg 2009 för ca. 1 miljon kr som säljs för lite över 3 miljoner idag har förmodligen inte mer än 800 000 kr i lån d.v.s. en belåningsgrad på 27%.
Även om dom blir arbetslösa och räntan stiger till 6% blir månadskostnaden lägre än för en hyresrätt (även om det osannolika skulle ske att hyresrättens ägare inte får lov att höja hyran för att täcka sina kostnader).
Förstår inte riktigt hur dessa ligger i riskzonen. En miljon kronor är idag en piss i missisippi. Det sparar man in på 5 år. Ni som tror på en en bostadskrasch från 3,2 miljoner till 0 kr kommer aldrig köpa en blyertspenna ens.
De flesta som köpte en tvåa 2009 har sannolikt bytt upp sig under åren och använt sin reavinst som insats för högre lån. Säg att de sålde lgh 2014 för 2m och köpte ett hus för 5m med 1m kontanter. De hade då 80% belåningsgrad. Värdet nu kanske är 7m vilket ger 60% belåning.
Och nu till något helt annat.
Ungen kommer att rata köp av JAS 39, p.pg.a. den svenska socialistregeringens retorik mot landet.
Citat: Since the company’s main products are fighter jets and Hungary’s leasing contract for 14 Swedish Gripens (JAS 39) used by the Hungarian Air Force will expire in less than 10 years, the business is logically either about buying the latest variant of the F-16 or the fifth-generation jet fighter F-35. “The Swedes were digging their own grave with their many anti-Hungarian attacks.
https://www.direkt36.hu/en/orban-es-trump-milliard-dollaros-fegyveruzletre-keszul-de-ennek-magyar-civilek-lathatjak-karat/
Veterandagen idag?
Något som de flesta kunde ana, uppsida för fastighetsmarknaden mindre trolig och en nedsida som känns mer sannolik med okänd utgång.
Den mentala omställningen där man inte kan oförsiktigt slänga in kapital till sin bristningsgräns i tron att man kommer tjäna pengar på boendet är i grunden sunt och oundvikligt för samhälle och köpare, riskkapital gör mer nytta i utveckling av nya företag och inte i ohållbar spekulation i tomtmark och bostäder.
Inget inlägg om Danderyds skattehöjning???
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Det vill säga det är som en del av oss sagt hela tiden: bostadspriserna kan förklaras av fundamenta. Någon bubbla är det alltså inte tal om. Fundamenta är visserligen väldigt fördelaktiga, men det är svårt att se att de ska ändras drastiskt. Lönerna lär ju inte börja sjunka och räntorna kommer knappast stiga.
Jaså? När lågkonjunkturen kommer blir sett uppsägningar och så får folk ta jobb till sämre lön.