Dags för en kort uppföljning kring utvecklingen för lägenhetspriserna i Stockholm kontra under 90-talskraschen. På annat håll visar det sig att priserna stigit mest i Göteborg, procentuellt sett.
 |
| Medelpriser stickprov bostadsrättsannonser Östermalm 1989 – 1994 som mörk linje och Valueguards lägenhetsprisindex Stockholm 201606-201901 i rött. |
Ska man summera så har inget nytt hänt. Prisutvecklingen för lägenheter på Östermalm under 90-talet och Stockholms kvalitetsjusterade lägenhetsindexpriser fortsätter följa varandra. Om detta mot all förmodan fortsätter är det fortfarande någon månad tills raset tar fart på allvar.
Det finns dock noll prognosvärde i detta, utan är mest en kul grej. Jag räknar med att kurvorna kommer avvika från varandra förr eller senare, rent av korsas.
Göteborg Direkt rapporterar att av de tre svenska så kallade storstäderna har priserna stigit procentuellt mest i Göteborg. Priserna har stigit 906% i Göteborg, 763% i Malmö och 336% i Stockholm de senaste 20 åren. De har dock stigit mer i Göteborgs kranskommuner Kungälv och Mölndal med uppgångar på 1371% och 1163%. I medel har priserna stigit 475% i landet.
Man ska dock komma ihåg att lägenheter var nästan gratis utanför Stockholm när krisen var som djupast. Procentuell uppgång är inte samma sak som uppgång i faktisk värdering, netto.
28 kommentarer
Kul iakttagelse med korrelerande prisbilder från 90-talet, du som är en "hejare" på grafer går det inte lägga in OMX index från 90- respektive 10-talet? Vad kom först på 90-talet, priskrasch på bostäder och sedan OMX samt konst?
Det var väl en lite annan anatomi på den krisen öht, den startade på allvar i kommersiella lokaler (kontor och sånt). Där startade krisen redan på hösten -90. Som synes i diagrammet höll sig bostadspriserna uppe typ ett år till.
Idag är alla övertygade om att krisen kommer starta med bostäder (s e t ex bevakningen på denna blogg av bostadsutvecklares finanser, osv.)
Vi kan nog vara rätt säkra på att det blir dålig stämning i fastighetsbranschen också.
Idag är problemet snarare att veta av vad man ska göra med sina pengar. Investera sitt kapital på börsen efter 10 års bullmarket med väldigt låga räntor i nästan hela världen samtidigt som arbetslösheten är extremt låg i USA, Kina, Indien, Tyskland. Någon som tror på tillväxt nu?
Eller ska man ha sina sparpengar i SEK som fortsätter försvagas. Riksbanken verkar inte vara nöjda med kronans värdering än.
Eller ska man köpa räntepapper med statspapper som inte ens täcker inflationen i avkastning (långa räntepapper) med durationer på 30 år som minskar med 30% i värde när räntan höjs med 1%?
Eller kanske GULD som är värderat ATH? Eller en bostad som i alla fall rent statistiskt inte kraschar i pris lika frekvent som dom andra tillgångsslagen.
Det är ett svårt läge för alla med pengar. Det är bättre att inte ha några pengar och bara leva för dagen precis som Sverige är uppbyggt på. Meningen är att man ska jobba tills man har rätt att få ut sin garantipension trots 40 års arbete.
Gör det som känns rätt Toni, eller jag menar Goofy
Egen observation av botten av "krisen".
jag köpte en lägenhet utanför Stockholm tullar för 2,5 kSEK/m2 och min mor köpte en på Gärdet för 5 kSEK/m2.
Det man också ska komma ihåg är att lönen var 25% av vad den är idag och att räntan låg på 12%.
Lite offtopic men även nordea verkar ha tvättat pengar.
https://www.svd.se/uppgifter-datalacka-kopplar-nordea-till-penningtvatt
Vi kan vara ganska säkra på att alla banker med verksamhet i Baltikum har tvättat pengar. Svaga regulatoriska myndigheter och stora pengar att tjäna slutar alltid på samma sätt.
Söder om söder, anekdotiskt…
omsättningen på bostäder är ner typ 30% från glansdagarna, har på senare tid sett flera exekutiva auktioner.
Prismässigt har ettorna inte nåtts av nyheten att priserna är nedåt, även om man med god vilja nu kan skönja en liten nedgång. Större lägenheter har gått ned, men långt ifrån ett ras. Väldigt lite ur det befintliga beståndet till salu, väldigt mycket nybyggen som har enorma problem att få sålt.
GReenious,
Sen höst 2017 och vintern 2018 kikade jag mycket på det som såldes och det var helt uppenbart att allt upp till 3.5-4.5 miljoner flög av hyllorna men allt däröver gick det trögt för.
villor kunde gå från säg 11 miljoner till 8 miljoner när någon behövde sälja så någon typ av övre tak på 7-8.5 miljoner verkade också finnas.
Det var väl en direkt konsekvens av åtstramade låneregler och mindre lägenheter kunde tom. öka i pris när alla slogs om objekten i en trångare priskorridorer.
Ja, det är en slutsats jag också dragit.
Det är en situation som påminner lite om Japan efter kraschen där, en långsamt nedgående prisbild, där folk köper vad de behöver när de får råd, då behovet är stort.
För vi har fortfarande många människor som behöver en bostad, men som inte har råd.
Att prisutvecklingen ser ut som den gör är inte alls konstigt.
Stockholm är en bostadsdriven byggekonomi, där egentligen underliggande parametrar för fortsatt tillväxt är mellanbra då det saknas industriell motor. Den finansiella och administrativa sektorn kan inte vara grunden över tid.
Tillväxt byggd på kommersiell/industriell/infrastrukturbas finns i Gbg-området och i "Greater Copenhagen"dit Malmö/Lund tillhör.
I det samhälle jag sjäv bor i strax söder om Gbg med mkt bra läge vid kusten så har vi på det senaste upplevt inflyttningslass från Stockholmsområdet, ett exempel är att biotechutvecklingsbolag valt att omlokalisera verksamheten. Vidare flyttar expats ständigt in från andra delar av Europa, Nordamerika och Asien. I Gbg med omnejd så byggs det precis överallt hela tiden. Bostäder i stora projekt i centrum och förorter, industrier, distributionscentraler, hotell och kontor. Då har jag inte ännu nämnt Västlänken med dess infrastrukturbyggande. Geely har redan CEVT som koncernens globala utvecklingscenter för teknilplattformar i Gbg, nu byggs Geeleys globala designcenter invid. Volvokoncernen går för högtryck, orderböckerna fortsätter att vara välfyllda, IT, biotech, services etc. växer. Om riktiga jobb finns så finns verkliga behov av bostäder och tillväxt. Storgöteborg trycker mot 1.1 miljoner invånare.
Situationen i Öresund är liknande med high-tech utveckling, distribution och services. Det gemensamma storstadsområdet kring Öresund ligger på runt 4 miljoner.
Sverige ingår i en större global och EU-struktur. De stora vinnarna på det är Väst- och Sydsverige som bygger på industriell bas, verklig tillväxt och att jobb skapas.
Det finns en gräns för hur mycket jobb som kan skapas i ett storstadsområde som har skattefinansierad administration och finansadministration som dominerande tillväxtmotor.
Gott att det är så, men vad händer när efterfrågan sviker?
Precis som allt annat så mattas det då av, men grunden är att det krävs verklig industri, distribution, utveckling som motor för tillväxt, inte skattebaserad administration och finansiell adm. De är båda derivat av verklig tillväxt och kan aldrig i längden tävla med de verkliga drivfaktorerna för långsiktigt tillväxt över konjunkturcykler. Den tiden är förbi. Det är det vi ser i förkroppsligat i de siffror blogginlägget summerar.
Man kan göra en liten tillbakablick. Stockholm var faktiskt en gång i tiden relativt centralt placerat. Då menar jag inte stormaktstid eller så, utan faktiskt under 18- och begynnande 1900-tal när industrialisering och världshandel tog ordentlig fart. Östersjön var ett centralt maktområde i världen med välden som Tsarryssland med huvudstad St Petersburg och Kejsartyskland med Berlin på relativt korta avstånd från Stockholm.
Sjöfart, handel och industri blomstrade ikapp med huvudstadens centrala förvaltning av Sverige och dess finanser.
Hundra år senare är vi i efterdyningarna av detta trots att förutsättningarna förändrats. På början av 2000-talet var Volvokoncernen största industriarbetsgivare i både Gbg och Stockholm med sina ca 500 blåjobb på Volvo Aero i Bromma. Sedan lades det ner. IBM tillverkade skrivare i fabrik i Järfälla, Ford byggde bilar i frihamnen. osv.
I steg för steg har Stockholm växlat sig ur sunda tillväxtområden och istället kraftigt beroende av att skattebudgetfinansierad verksamhet tillåts växa samt att Stockholm skickligt har attraherat norskt oljekapital in på börsen och har byggt upp en finanskoncentration. Innan finanskrisen på tidigt 90-tal fanns tex delar av huvudkontorsfunktioner för de flesta banker även i Gbg på grund av bankernas rötter. SEB och gamla Götabanken var exempel.
Hursom Sthlm måste hitta ett sätt att förnya sig självt bortom skattefinansierad verksamhet som tillväxtmotor. Stora tidigare basnäringar saknas, geografiskt läge är inte helt optimalt. Det måste vara något mer än Spotifyinnovation även om det är en mycket bra exempel på drifitghet och anpassning till realiteter.
I takt med fortsatt europeisk integrering så kommer sydvästra Sverige som har satsat och vidareutvecklat kommersiellt gångbara tillväxtområden framöver att växa snabbare än Stockholmsregionen.
"Den finansiella och administrativa sektorn kan inte vara grunden över tid"
Nej, det har ju inte alls funkat i fattiga städer som New York, London, Zurich att ha finans och administration som motor i avsaknad av industri.
Intessant att du nämner dessa lokationer.
Du nämner hubbar i internationell världshandel.
New York har sin bas i världsmakten USA och dess roll som ledande i världsekonomi och internationell handel med USD som bas. New York är även en signifikant industristad med en världens största hamnar och logistik/distribution kopplat till det.
London har växlat från att vara ett naturligt center för global världshandel som ett arv från imperiets dagar till att krypit till korset 1973 när allt var på ända och hittade sin plats som EUs finansiella hub i världshandeln för 500 miljoner invånare. Brexit för Londons del saknar helt uppsidor. En hård Brexit ("just leave") plockar ca 100 k jobb ur finanssektorn. Hursom beroendet står kopplat basen av vad man representerar.
Zurich centrala roll bygger på Schweiz stängda banksystem, extremt låga företagsskatter och dess neutrala roll i känsliga frågor. Schweiz har under åren byggt upp en stark högteknologisk struktur i ett litet land med ett mycket centralt läge.
Såvida inte Sthlm tar över typ Londons roll som en finansiell marknad/gateway för EU i världen eller lyckas styra om USAs handel över Sthlm så blir det inte så mycket med det.
Att vi i Sverige skulle bygga upp ett stängt banksystem, snabbt bygga upp en profil om att vi avhåller oss från att lägga oss i omvärlden med goda råd (Margots Wallströms planhalva), lämnar EU och skapar samma skatteförutsättningar som i kantonerna för att bygga en liknande bas och därefter försöka med den totalsvajiga SEK-en som bas försöka tävla med CHF. Det lär bli kämpigt.
Sthlm är Sveriges admistrativa centrum och näst största storstadsregion i Norden/Skandinavien efter Storköpenhamn (tidigare Örestad) med sina 4 miljoner. Sthlm är inte någon stad som styr/hanterar världsekonomiska flöden och är inte ens är en bubblare för det. Det måste till något annat.
Abbe;
Jag håller med om din analys vad gäller Stockholm och även om att skattebaserad verksamhet (administration) inte är en stark grund att stå på. Däremot håller jag inte med om att finans och administration (ffa privat sådan) inte kan vara motor/grunden för tillväxt och rikedom som du verkade antyda i ditt ursprungliga inlägg.
Sedan är det en annan fråga om Stockholm uppfyller villkoren för att hitta sin nisch och bli ett nytt centrum för något (industri, finans, IT etc) och där ser jag heller inte några bra förutsättningar som det ser ut idag. Men sådant kan naturligtvis ändras snabbt med en rad radikala politiska beslut (tex Dublin) och i politik kan saker ändras snabbt även om det inte verkar troligt här och nu.
Jag läste något om att Göteborg inte ens kan finansiera sin egen kommunala ekonomi utan måste lita på utjämningsbidrag i miljardklassen. Malmö lär vara ännu värre. Men det är säkert bara illvilliga rykten.
Kommunal ekonomi är säkert inte alls på topp. te motorn i ekonomin. Det gäller att ha koll på det.Men på topp är dock den kommersiella sektorn. Det gäller att inte blanda ihop dessa. Skattefinansierad verksamhet är inte någon drivkraft att ty sig till.
@Markus: Inte konstigt om det skulle stämma. Göteborgare tenderar att flytta till kranskommunerna när dom bildar familj och då betalar dom ju sin skatt där. Staden minskar dock inte i invånarantal då dom flesta migranter hamnar i Göteborg och inte i dom rika kranskommunerna. Andelen skattebetalare minskar med tiden så skatteutjämningsbidrag blir väl nödvändigt.
Jo, nog växer kranskommunerna så det knakar.
@Abbe: Här har du en artikel om just det:
https://www.gp.se/ledare/s%C3%A5-f%C3%B6r%C3%A4ndras-g%C3%B6teborgs-befolkning-1.13821635
Jag är medveten om att vad jag summerar kring Sthlms förutsättningar kan vara lite känsligt men Sthlm är tyvärr inte en världsstad i kategorierna handel/finans/industri/politik/kultur etc. En hub för internationell världshandel och finans kan växa med det som bas. Sthlm med SEK som bas saknar detta. Det är tyvärr en illusion att se Sthlm som en världsstad. Sverige är världens 23e största ekonomi, vilket i sig är ju alldeles fantastisk givet att vi är bara 10 miljoner, men det är vad det är.
Det är en vacker stad och Sveriges huvudstad, men det är inte ens ledande storstadsområde i Skandinavien och saknar många av de naturliga industri/R&D/teknikut. etc. som behövs över tid om man inte är en världshandels/finanscentrum.
Sthlm och landsorten hör man ofta nämnas i olika sammanhang via media än idag och jag har sett det på detta forumet. Det ger en inkokt bild av läget som härstammar från pilsnerfilmstiden.
Faktum är att det största stostadsområdet är Storköpenhamn. Att danskarna har värvat Hallands län och alla dess kommuner sedan 1/1 2019 in i Greater Copenhagen Regionsamarbetet där redan Skåne län och dess kommuner är med.
Skåne stödde tex att Läkemedelsmyndigheten skulle placeras i CPH när britterna nu blir av med denna, medan regeringen i Sthlm ville ha den till just Sthlm. Sthlm åkte ut i första omgången pga av läget och därefter röstade Sverige på Nederländerna istället för Danmark för att inte CPH skulle få denna. Det hade inneburit mer kvalificerade toppjobb till Sydsverige och befäst den regionens ledarskap inom läkemedelsindustrin. Men det hade gjort att Sthlm tappar mot Storköpenhamn trots fördelar för Sverige som helhet så då fick NL regerings röst.
Det är ju inte konstigt om Gbg och Malmö behöver "statsbidrag" kontra Stockholmsområdet som skjuter till lite till utjämningssystemet (som främst finansieras av staten). De satsningar som görs i Gbg och Malmö på kommersiella sektorer genererar bolagsskatt som går till staten som placerat sina högsta poster med medföljande löner och inkomstskatt till Stockholm. Eftersom staten lokaliserat det mesta av sin administrativa apparat i Stockholm "tvingas" alla som vill påverka dit med sina löner. Det är alltså Stockholm som diar skattepengar av resten av Sverige, som sedan får kaffepengar tillbaka för de investeringar som görs för att ha en konkurrenskraftig ekonomi.
Det rimliga borde vara att en del av bolagsskatten och momsen återbördas direkt till den kommun där skatteintäkten uppstod. Då får vi bättre förutsättningar för att hela landet ska kunna leva.
Det här är ett fenomen som jag setr i närområdet. Priserna är 20% ner sen toppen.
Men nu verkar mäklarna stenhårt bearbeta lokal media krikng att istället säga "priserna upp 900% senaste 20 åren" osv.
Undrar om det är någon som går på den vinklingen.
Är "verklig industri" mest tillverkning av hårdvara med tillhörande distribution och logistik? Kanske glömde några av blogginläggen bort utveckling av mjukvara och design av komplexa IT och telecom system.Finanssektorn verkar ju dessutom generera en hel del arbetstillfällen i både nationella och internationella finanscentra såsom Oslo, Köpenhamn, Frankfurt, London, New York, Hongkong mfl.
Verklig industri innebär ju mjukvara och design av styrsystem till industri, fordon och telekom etc. Annars funkar inte de "verkliga industrin" och dess konkurrenskraft:
Centrum för industriell/fordonsutveckling på området (ren R&D och IT-nära bitar) i de delar som finns i Sverige ligger i Gbg-området. Delar styrs upp och leds från Sverige men levereras från typ Indien och andra hubbar. Mycket lite koppling till Sthlmsregionen för just dessa nyckelområden.
Försvarsrelaterad IT-utveckling finns i försvarindustriområden, typ Linköping. Arvet efter kunsumenttelekom gör att Sony och senare Apple finns i Malmö/Lund-omrpådet.
Telekomindustri R&D och koppplad IT-utv. är lokaliserad på flera orter i Sverige med huvudort Kista, Sthlm. Det är samma som för verkstadsindustri/fordon att utveckling också förpackas och sker i leveranser från IT/teknikkunniga låglöneländer under svensk styrning.
Den del av mjukvarubranschen som står mer stand-alone lär inte revolutionera Sthlms konkurrenskraft eller bli tillväxtmotor för inflyttning. En typ Snapchatdödare, en ny hälsoapp eller en ytterligare prenumerationstjänst av något slag.
IT-baserade servicetjänster är inte direkt innovation och finns väl spridda. Vidare hostas allt mer i EU-cloud, US-cloud etc. som inte ligger i Sverige eller Sthlm.
Absolut kan IT-baserade tjänsteleveranser (dvs kommersiella admintjänster för i många gånger skattefinansierad verksamhet), ihop med skattefinansierad adm och fiansiell adm samt ihop med annat som att Sthlm är media/nöjeshuvudstad etc. skapa grund för fortsatt utveckling, men avsaknad av R&D tung utveckling av verkstadsindustri/fordon/logistik/kommersiell handel där just IT/teknik är avgörande komponenter. Men visst finns ju tyskägda Scania i Södertälje. De utvecklar ihop med koncernsystrarna i Tyskland toppteknik kopplat till IT, men den är ju DE som styr. Därav masshoppet till AB Volvo av Scanias toppchefer.