Ohållbar ekonomi i alla nya BRF i Stockholm – även med lokalhyror – Tobin fortfarande värst

Jag funderade en gång för några år sedan att hyra en plats för en eventuell lådcykel i garaget hos en nybyggd grannbrf, men fick efter en del väntande svar tillbaka att det skulle kosta (motsvarande MC-plats) minst 3 tusen kr/månad. Med tanke på att cykeln kostade 13 tusen blev det inget av det. Löjligt dyrt.

Matematiken är "blind" så den kan vi lämna därhän. Däremot finns det "gömda" variabler av "gummibandskaraktär" i kalkylerna som förr eller senare brister av verklighetens påverkan.

Det är väl ganska tydligt att uppmärksamheten kring nybyggda br på exklusiva lägen har medfört att det är få köpare som vill visa upp sig. Är man lurad, oavsett hur mycket man har pyntat in kontant beroende på tidigare bostadskarriär, så är det inget man vill "skylta" med.
Bostadsutvecklarna gillar av naturliga skäl inte heller denna exponering.

En annan invändning av mindre dignitet är att "läsaren" använder sig av små lägenheter som exempellägenheter. Därmed påverkas beräkningarna av differentierade avgifter som används i många föreningar. Små lägenheter har i de fallen högre avgift per kvm BOA. Det är rimligare att räkna fram genomsnittliga avgifter och nyckeltal per kvm BOA. Om syftet inte är att räkna på just den specifika exempellägenheten.

Behöver du ett lån till något syfte. Jag heter Tiffany Perio. Jag är en statlig auktoriserad långivare. Jag ger ut lån till företag, företag och industrier till en billig kurs. Jag ger också ut individuellt lån och personligt lån till en billig kurs på 2%. Om intresserad kontakta oss på: [email protected]

Hej allihop!

Jag tappade bollen här pga sjukdom och ägarförändringar. Vore intressant att ta upp tråden igen. Nu finns några års drift och årsredovisningar att tillgå. Jag är dessutom varken anställd, konsult eller delägare i verksamheten så alla som eventuellt tvivlat på min uppriktighet kan få ta omtag på den frågan.

Vi kan börja med Johan Falcks fråga ovan:

"I kostnadskalkylen för Äril på sida 5 (12) skriver ni:
"För närvarande täcks inte kostnaden för avskrivningar i årsavgiften. Föreningen kan i framtiden komma att besluta om att ta ut hela eller del av det årliga avskrivningsbeloppet i årsavgiften."

Hur resonerar ni här?"

Vi/jag ägnade ganska mycket tankekraft och analys innan vi landade i det ställningstagandet. Det var långt ifrån självklart. Svårigheten hänger ihop med att avskrivningar påverkar resultatet men inte kassaflödet. Men efter att ha konsulterat experter och banker valde vi den vägen.

Man kan i princip göra på tre olika sätt:

1. Ta ut avgift som täcker avskrivningen och låta kassan svälla. Det blir snabbt en kassa på flera miljoner.

2. Ta ut en avgift som täcker avskrivningen och amortera med motsvarande belopp för att hålla kassan konstant.

3. Som vi gjorde: Ta ut en avgift som täcker de kostnader som påverkar kassaflödet men inte avskrivningarna.

Nackdelen med 1 är att det finns betydande risker att hålla en stor kassa i föreningar med lekmannastyrelse. Såväl banker som jurister och oberoende experter avrådde starkt från det alternativet.

Nackdelen med 2 är att bankens kreditbeslut är "envägs" och "engångs". Föreningen är inte garanterad att vid behov få höja krediten till ursprungsnivån igen. Alltså är det (vid låga räntor iaf) bättre att medlemmarna behåller pengarna och är redo att stoppa in dem vid behov. Min erfarenhet av banker är tyvärr att de "säljer paraplyer när solen skiner" och inte lånar ut ens till lågbelånade föreningar när kreditsituationen är tight. I några fall valde vi ändå alternativ 2.

Nackdelen med 3 är det uppenbara att resultatet blir negativt och det egnankapitalet eroderas. Därför var vi noga med att väldigt tydligt i den ekonomiska planen skriva just den formulering som Falck citerar ovan. I genomgångar och Q&A med köpare betonades också vad som sägs ovan att det lägger ett större ansvar på medlemmarna att hålla finansiell beredskap för större underhållsåtgärder etc.

Jag använde även varje tillfälle under överlämningen (möten, genomgångar och stämmor) för att förklara* att det var medlemmarna själva som bestämde hur de ville göra framöver och att de då hade att ta ställning till de tre alternativen och de överväganden det innebär. Det vore intressant att följa upp hur de har valt att göra när de tagit över föreningen.

*) Rent generellt använde jag en stor del av min arbetstid åt att så transparent och pedagogiskt som möjligt förklara ekonomiska samband och överväganden för köpare/medlemmar/boendestyrelser. En fördel med att vända sig till det relativt köptstarka segment som vi i Tobin gjorde var att det alltid gick att vaska fram åtminstone en handfull personer till boendestyrelsen med både den integritet och de intellektuella förmågor som krävs för att förstå och ta över det nödvändiga ansvaret för föreningens ekonomi. Generellt så är tekniska och entreprenadjuridiska frågor mycket svårare att förstå för köparen och därmed svårare att hantera i utvecklare/köpare-relationen än de aspekter som Cornucopia och "läsaren" lyfter.