Nedanstående är en frågeställning från en läsare. Ska vederbörande sälja eller behålla sin lägenhet. Mina funderingar efter den anonyme läsarens text.
 |
| Stockholm. |
Läsarens frågeställning följer.
“Behåll- eller säljsituation:
Innehar bostadsrätt på 23,5 kvm i närförort, 8 min med buss från Södermalm i Stockholm. Köpte för 1.240` sommaren 2013, nu belånad till 1,1 miljon. Månadsavgift 1.500 kr.
Värdering enligt SBAB, ca 1,9 miljoner (18 kvm lägenhet i samma förening gick i veckan för drygt 2.000`kr). Bra bussförbindelser, samt tvärbana och planerad tunnelbana.
Personliga förutsättningar: Man i 30-årsåldern, fast anställd med 320` brutto per år och arbetar 3,5 km från hemmet, ingen större sparbuffert (runt 40 tusen), trivs ej på jobbet och vill kanske plugga och jobba deltid ett tag, alt byta jobb. Har däremot ingen ersättningsbostad för tillfället och trivs i min bostad.
Miljonfrågan – ska jag ta denna kanske enda chansen i mitt liv att snabbt casha in runt en miljon eller ska jag hålla huvudet kallt och hoppas att innerstans höga priser fortsätter pressa upp priserna i närförort ett tag till. Ett alternativ är att flytta till hyresrätt eller köpa BR med låg avgift kontant i en mindre stad.”
Mitt spontana svar är förstås att boendealternativet måste vara löst först. Det är ju frestande att casha hem en miljon, men man måste trots allt bo någonstans. Boendekostnaden idag är 2 875:- SEK utan ränteavdrag (student – inga inkomster, inget ränteavdrag), vilket är svårt att klå i ett traditionellt studentboende. Stiger dock räntan till t ex 4.5% från förmodade 1.5% blir boendekostnaden 5 625:- SEK.
Nyckeln ligger i “trivs ej på jobbet”. Då öppnas möjligheten att hitta ett jobb på en annan mycket billigare ort och helt enkelt sälja och flytta till den orten, där vederbörande antagligen kan köpa en “riktig lägenhet” skuldfritt för vinsten på den nuvarande lägenheten. Å andra sidan kanske läsaren trivs i Stockholm och har hela sitt sociala nätverk där?
Vid den kommande bostadskraschen finns det förstås en överhängande risk att priserna faller kraftigt i närförort, medan de procentuellt faller mindre i centralare lägen. Nominellt kan man dock förlora mer på 50% ras på Södermalmslägenheten än 70% på närförortlägenheten, vilket dock är en klen tröst.
En annan aspekt är att denna man i 30-årsåldern snart kommer träffa kvinnan i hans liv (GLHF!) och då vilja flytta ihop, och när man träffas i 30-årsåldern kommer man snart rekombinera varandras DNA och då vilja skaffa ett större boende. De unga tus boendekarriär är då enda möjligheten att skaffa ett sådant boende, vilket kan vara en anledning till att sitta kvar. Tydligt är iaf att man inte bildar familj på 23.5 m2. Frågan är alltså också vilket beslut som maximerar DNA-rekombinationschanserna?
Men jag lämnar detta öppet.
Vad säger ni läsare? Casha hem och ha en osäker boendesituation, eller bo kvar?
20 kommentarer
Det finns ett alternativ till:
Hyr ut för 8 000 och flytta till annat land och lev på överskottet.
Hyr ut till migrationsverket. Betala av skulden på ett år 😀
Hade jag varit i din situation och haft möjlighet att skaffa alternativ boende hade jag nog cashat in. Du är ung och obunden verkar det som. Men med alternativt boende menar jag som "sämst" förstahandskontrakt på acceptabel hyresrätt, personligen hade jag inte spekulerat i prisfall så pass att jag hade varit beredd att hoppa in i andrahandskarusellen i stockholm.
För mig känns det som att det är väldigt bra risk/reward förhållande att sälja, vilket talar för att göra det (om du har tillgång till alternativt boende). Risken att priserna fortsätter tok-stiga efter att du har lämnat marknaden borde vara relativt liten, de flesta prispåverkande faktorer är ganska så maxade just nu (förutom t.ex. efterfrågan som verkar fortsätta stiga). Belöningen är att du kommer ha många pengar på banken.
Å andra sidan sitter du inte direkt i skiten nu om priserna skulle falla och du bor kvar, det är ju bara att det försvinner låtsaspengar som du aldrig hade men priserna på ditt eventuella nästa boende faller samtidigt. Ligger du på nästan 2 milj värdering nu så har du råd med att priserna nästan halveras innan din värdering börjar gnissla mot bolånet, så du är ju inte i nåt stort behov av att riskminimera inför en eventuell förmodad prisnedgång.
Sälj om du känner för att ha pengar på banken. Behåll om du tycker det är skönt att ha någonstans att bo 🙂
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Sälj sälj sälj! En etta kanske fungerar just nu men hade den fungerat om låt oss säga två år? Då finns det en påtaglig risk att kraschen har anlänt samt att du inte får ut det beloppet du har betalat för din lägenhet. Ska man köpa en bostad nu så bör man försöka få tag på en bostad som man kan bo i mellan 10-20 år enligt mig, ettor fungerar till studenter (dock inte för 2 miljoner). Boendet löser sig alltid, i värsta fall kan du säkert fråga Lars om du får bo i hans stall ett par veckor!
Hitta en HR och hyr ut. Nu kan jag inte säga exakt vad du kan få men om du har närheten till "stan" så bör du få en ansenlig summa. Jag har en boendekostnad på 6500 och hyr nu ut för 14 000 SEK. Säljer i augusti (2016), har en HR i 3 år till. Utnyttja läget och få möjligheten att amortera mer.
Herr Lars W inlägg visar att han är en prosaist.
Ej Poet…
GLHF?
Milde tider
Tänk nu om den där flickan i hans liv visar sig vara gängad?
Inse det livslånga lidandet!
Nä, fasiken nu börjar jag tramsa…
Fast redan ett sådant här litet inlägg gör att livet märkligt nog känns lättare!
Tack, Lars!
Själv höjde jag på ögonbrynen då Lars (trots tidigare försök att undvika könsmaffian i andra blogginlägg) nu gick rakt i björnfällan genom att helt ogenerat förutsätta att brevskrivarens framtida tilltänkte var en "kvinna". Extremt heteronormativt gjort. Snedsteget är noterat.
/könsmaffian
Jag ser ingen anledning att du nödvändigtvis måste sälja just nu. Finns ingen indikation att bubblan kommer att spricka på horisonten månad-år utan jag hade suttit kvar tills den dagen du vill flytta av sociala skäl eller där finns mer solida tecken på att marknaden vänder. Små lägenheter i välskötta föreningar belägna i Sthlm kommer inte att vara de som kraschar först.
Efter skatt och mäklararvode så blir det kanske 700' över. Sen ska du hitta nytt boende…
Känns spontant som en dum grej när du inte har nåt annat boende på gång. Det kan vara mycket dyrt att bo i andra hand, så pengarna kan ryka fort…
Om "Läsaren" verkligen tror på bostadskrasch och dessutom planerar att studera några år så är väl svaret att börja studera, skaffa en studentbostad, sälj lägenheten och om några år köp ny lägenhet billigare. Om priset på lägenheten inte rasade så var det en felspekulation som inte kostade så värst mycket.
Om läsaren inte är säker på att bostadspriserna ska falla så handlar det väl om en planering av ekonomin de närmaste åren. Stannar han på sitt arbete så torde det inte vara nåt problem att lägenheten faller i värde eftersom han har låg belåning och även goda inkomster för ev räntehöjningar.
Plugga och bo kvar? Klarar Läsarens ekonomi det med rimliga förändringar av räntan? Kanske läge att binda räntan så att den är säkrad under minst hela studieperioden.
Nu har jag i och för sig trott på en krasch alldeles för länge men det finns ju vissa signaler att den börjar närma sig. Framförallt kan statens ökande upplåningsbehov höja räntorna vilket i kombination med högre skatter eller slopade ränteavdrag påtagligt kommer kyla av storstadsmarknaderna. En betydligt större fara är om svenskarna börjar tappa tron på Sveriges utveckling. Varför ska man binda upp sig i långsiktiga åtagande som bostadslån eller nybyggda lägenheter om man tror att Sverige är på väg mot fel håll? Är det inte bättre då att välja kortsiktiga men dyrare eller sämre boendeformer. Som att hyra, bo kvar hemma eller hos kompisar? Mot sådana argument ska väl sägas att människor oftast verkar vara optimister och att den stora invandringen skapar ett stort tryck på alla bostäder.
Nu verkar ju läsaren bo i Sjöstan eller Sickla vilket är stabila områden långt ifrån problemstadsdelar och han har ingen besvärlig lånenivå samt låg avgift så jag skulle nog bo kvar i sådant fall.
Fråga dig detta först: hur skulle du reagera om priserna fortsatte stiga i 1, 2 eller 3 år till?
Nästa fråga är: tror du att du skulle behöva köpa bostad igen om 1, 2 eller 3 år till? Hur skulle du hantera situationen (mentalt) om priserna fortsatt stiga?
Dvs är dy psykopat har du inget att oroa dig över, å andra sidan så hade du få inte heller ställt frågan. Så grunna lite på 1&2 ovan.)
Tredje frågan är: var har du tänkt bo? Sommarstuga? Hyreslägenhet för 5000/månad? Konkret; stor del av vinsten tycker du är värt att lägga på nytt boende?
4) Angående uthyrningsalternativet som nämndes. Det är i stort sett samma som att bo kvar. Det uthyrning tillför är att du behåller din BRF-lott i bästa fall utan kostnad om du väljer att bo nån annan stans (och kanske tillåter dig att bekosta den nya hyran)
5) Sist men inte minst: vet du vart du vill flytta och bo? Och har du tagit fram ett antal scenarier med olika bostadsalternativ som du kan räkna på?
Take the money and run!
När nu de flesta tror på hög krasch-risk inträffar den inte. Lagen om majoritetens tyranni och deras dåliga timing(eller helt felaktiga uppfattning) innebär att kraschen inträffar när de blåst faran över. Detta beräknas ske när priserna sakta gått ner typ 10%.
Skriv in dig på högskolan i Växjö eller Kalmar eller Luleå och hyr en sommarstuga/bo i husvagn. Under tiden hyr ut lägenheten till migrationsverket som lämplig för ensamkommande flyktingbarn. (Alternativt, sätt upp lapp på lyktstolpar i Ronna och hyr ut den till 10 personer. Och ytterligare 20 st som betalar 500 kr för blotta adressen. Lägenheten är ju faktiskt inte större än en postbox i vilket fall som helst.)
Om du dessutom pluggar i Växjö (el dyl) så kan du garanterat hyra ut lägenheten i 2:a hand utan att någon tycker illa om det. OCH du behöver inte ta studielån. (Enda nackdelen är att du kan bli lynchad av skattebetalarnas förening.)
Bit ihop på jobbet, försök spara mer(på ett konto som inte har negativ ränta förslagsvis) och köp glidmedel utifall att bostadsbubblan detonerar.
Som sagt så är den viktigaste parametern för brevskrivaren om han vill bo kvar i Stockholm eller inte. Om man tänker sig att bo kvar i en stad bara för att göra sig en hacka på lägenheten så bör man se över sina prioriteringar.
Givet att han vill bo kvar i staden och det går att få tag i en acceptabel hyresrätt så hade iaf jag börjat fundera på att ta hem vinsten om jag var i samma sits. Om inte, hade jag nog bott kvar och sparat så mycket pengar det går, vilket borde vara en del med tanke på den väldigt låga boendekostnaden han har.
Inom två år har din bostad troligen en uppsida på 15% kontra en nedsida på 70% ifall bubblan spricker. Du har en uppsida på 300,000 SEK vs en nedsida på 1,4000,000 SEK, en negativ reward/risk faktor: -4,7.
Jag skulle aldrig göra en investering eller behålla en investering där reward/risken är så usel och där tajmingen talar mer för nedgång än uppgång.
Om jag var i dina skor hade jag dumpat lägenheten för 2 miljoner och köpt ett svart förstahandskontrakt i närförort för 200,000 SEK. Då har du säkrat 1,800,000 SEK (minus lån, mäklararvode o skatt). Samtidigt har du även ett tryggt boende. Dessa pengar kan du sedan investera i nästa bostad som du köper på dippen om några år.
Paradoxalt kommer svartkontrakten att bli ännu dyrare när bostadsbubblan spricker: folk dumpar bostadsrätter för att skaffa sig riskfria hyresrätter, vilket driver upp efterfrågan och pris på svartkontrakt.
Svartkontrakt blir alltså en indirekt form av säljoption i bostadsmarknadens bear market eftersom folk måste bo någonstans 🙂
Extrem scenario:
När bostadsmarknaden bottnar kommer the greatest fools att köpa ditt svartkontrakt för 400,000 SEK (+100% skattefritt) och du kan å andra sidan köpa tillbaka din nuvarande lägenhet för 600,000 SEK (-70%).
rekombinera varandras DNA
+1 heh