Medan priset på klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar fortsätter mot skyn och villapriserna stagnerar, så ser priset på hästgårdar ut att fortsätta pressas. Frågan är nu om prisraset spridit sig från yttre hästgårdsbältet och in till premiumlägena i inre hästgårdsbältet?
Naturligtvis är alla gårdar unika, och volymerna är så låga att det är svårt att säga något om marknaden. Sedan tidigare vet vi att 90% eller mer i belåning är fullt normalt i åtminstone yttre hästgårdsbältet, vilket i fallet Göteborg kan sägas vara en halvbåge Tjörn-Stenungsund-Lilla Edet-Vårgårda-Borås-Mark-Varberg.
Det inre hästgårdsbältet är istället det fåtalet hästgårdar som finns bara minuter från Göteborg, rent av i själva Göteborgs kommun.
 |
| Prisutvecklingen i exemplet |
Ett aktuellt exempel har just prissänkts, för tredje gången på lika många osålda år. Det handlar om en hästgård 20 minuter från centrala Göteborg, belägen nära en pendeltågstation i norra Kungsbacka. Gården har rent av två bostadshus, stall med åtta boxar, paddock och två hektar mark. Det senare innebär att denna lantbruksfastighet kommer stämplas om till en småhusfastighet framöver. Läget kan sägas vara riktigt premium och i området duggar hästgårdarna tätare än husen i Bullerbyn och hästallergendensiteten är skyhög. Det enda som möjligen är högre i området är själva lukten av hästgödsel.
2011 var gården ute för 9 MSEK. 2012 sänktes begärt pris till 7.5 MSEK. Sedan togs gården bort. Den dök upp igen 2013 med begärt pris på 7 MSEK, men sänktes igår till 4:995 MSEK. Det handlar om en prissänkning om 44% på knappt tre år. Samtidigt är pantbreven 9 277 000 SEK och om dessa återspeglar ägarens belåning kan det handla om en massiv restskuld på över 4 MSEK.
Då har ändå inte bostadsbubblan spruckit på allvar än. En hästgård innebär inte bara ränta till banken, utan även utgifter i form av hästar, utrustning och löpande kostnader som foder och veterinär. Med tanke på hästgårdsdensiteten i området är det inte ens säkert att man kan hyra ut boxplatser, vilket oavsett brukar vara en dålig affär – hästägare har oändligt med pengar att lägga på egna grejer, men att hyra en boxplats vill de knappt betala för. Möjligen om uthyraren står för skötsel och mockning i boxplatshyran på någon tusenlapp i månaden. Problemet är ju att man inte kan ta lån på banken för att betala boxhyra…
15 kommentarer
5 Miljoner låter ju billigt. Två bostadshus med häststall. Perfekt för en social verksamhet i form av familjeboende. Vad kan man dra in på den verksamheten?
Fin uppvärmning med elpatron också…
Osynliga handen i arbete!
Efterfrågan på häst-boende har sjunkit eftersom vi som bekant åt upp alla hästarna förra året. Jag anar en lösning på bostadsbristen i Stockholm i det resonemanget.
Fast nu gnäller de på radion att allt färre slakterier vill slakta hästar eftersom det är allt för lätt att blanda köttet med andra arters.. Vem vill ha häst i sin nötfärs? Vart ska man göra av de gamla och sjuka hästarna?
Använd den osynliga handen igen.
Vi löser bostadsbristen genom att helt enkelt slakta de bostadssökande, och när man får välja på en köttbulle gjord av en hemlös gubbe eller en sjuk häst tror jag de flesta väljer hästbullen, faktiskt.
Då kommer efterfrågan på hästkött åter att stiga – plus att bostadsbristen är löst!
Då kommer nästa problem, vad gör vi av alla köttbullar gjorda på hemlösa gubbar…
Enskilt avlopp innebär troligen också att man inom snar framtid måste betala för anslutning till kommunala avloppet.
Och va-anslutning i de områdena behöver inte vara billigt! Kommunen har dragit en massa rör på "landsbygden".
VA-anslutning är väl aldrig billigt och känns kanske som en onödig utgift om man har enskilt vatten/avlopp. Har man stor tomt lär man stå för längre egen grävning också vilket drar upp kostnaden ytterligare.
Löpande kostnader lär också gå upp när man väl har kopplat på kommunalt VA.
Man får väl fortfarande ha enskilt avlopp med trekammarbrunn OCH infiltration?
Inte för att det är direkt billigt heller, men här i Skåne har de mest jagat folk med septitank eller typ gamla tvåkammarbrunnar eller vad det nu är.
Bara trekammarbrunn räcker inte som sagt och kommunerna vill oftast se till att koppla in så många som möjligt under förutsättning att de har kapacitet för det eftersom det är mest lönsamt för dom.
Själv sitter jag på gammal två-kammar brunn. Anslutningsavgift fram till tomtgräns är betald men kommun har inte fixat sin del ännu så än så länge behöver jag inte betala avloppsavgift baserat på hur mycket vatten jag gör av med. När kommun klarar av sitt åtagande kommer jag få stå för grävning på min tomt samt börja betala för avlopp varje månad.
I Kungsbacka gäller följande (i alla fall för 5 år sen, när jag byggde om):
– Vid ombyggnad eller tillbyggnad måste avloppet saneras. Inga två- eller trekammarbrunnar.
– Om Kommunalt avlopp finns i gatan så måste man ansluta. Inga enskilda lösningar.
– Finns inget kommunalt avlopp på möjligt avstånd är det sluten tank som gäller.
– Anslutningsavgiften baserades på hela saneringsprojektet. Det kostade 200 000 – 300 000:- per fastighet i kommunal avgift.
– Till detta kommer ledningsdragning på egen tomt. Det bör inte kosta mer än- 5- 10 000:-, då en traktorgrävare plus två gubbar drar minst 100m på en dag om det är leråker, (som för det mesta är runt Kungsbacka.)
Drygt 200-300 tkr får köpare alltså räkna med att lägga till om det finns kommunalt i närheten. Alternativt investera i sluten tank för att i nära framtid betala minst 200-300 tkr i anslutningsavgift när kommunalt avlopp byggs ut. Lägg därtill en vettigt typ av uppvärmning istället för direktverkande el. Kan lätt bli en 100 tkr till i kostnad.
"Då har ändå inte bostadsbubblan spruckit på allvar än."
Har den ens börjat spricka? Tycker den verkar blåsa på vidare…
Nja, följande i Helsingborgs Dagblad idag tyder ju på att det är de dyraste objekten går ner och billigare står sig bättre. Så var det i minikraschen efter IT-bubblan också åtminstone i Sthlm där vi bodde då. Det börjar på precis det sättet.
Sedan har vi ju följande mycket intressanta och efterlängtade uttalande från Riksbanken idag.