Risk för kompetensbrist i nya bostadsrättsföreningar?

Kan det finnas en risk för brist på kompetentsbrist hos nya bostadsrättsföreningar, vilket med tanke på dessas höga belåning kan innebära allvarliga framtida problem.

Gamla bostadsrättsföreningar är generellt inte lika skuldsatta som nya, och har ofta åtminstone några erfarna styrelsemedlemmar. Man har också stött på många, men inte alla problem som kan uppstå vid förvaltningen av fastigheten och har helt enkelt erfarenhet. I den mån styrelsemedlemmarna är gamla klubbmedlemmar kanske de också inte är helt fartblinda vad gäller prissättningen av klubbmedlemskap. Gamla föreningar har ofta fått ordning på saker som amorteringar, byggande av buffert och avskrivningar.

Man kan sätta detta i kontrast mot en ny förening, där föreningens skulder kan vara enorma, och i princip motsvara hela byggkostnaden för fastigheten, medan själva klubbmedlemskapens pris går som vinst till byggbolagen. Samtidigt är de ekonomiska planerna ofta helt åt skogen, utan amorteringar, utan buffertbyggande och med glädjekalkyler för räntorna. Man kommer inte heller ha en erfaren styrelse, om nu inte någon som flyttar in har erfarenhet från tidigare.

Men om man köper en nybyggd bostadsrätt idag så har man bevisligen inte världens bästa ekonomiska omdöme och antagligen inte en realistisk världsbild. Hur står det då till med en långsiktiga planeringen av fastigheten?

Undantaget att det rör sig om s k bostadskarriärister med stora vinster i ryggen, så förlitar sig de flesta på att ta mångmiljonlån amorteringsfritt idag. Denna amorteringsfria kultur är tyvärr inte helt osannolik att man tar med sig in i styrelsearbetet. Speciellt som framtida nödvändiga avgiftshöjningar riskerar att minska marknadsvärdet på det egna klubbmedlemskapet, då de flesta inte studerar eller förstår klubbens ekonomi.

Men samma sekund som den första klubbmedlemmen flyttar in genom dörrarna börjar fastigheten och dess utrustning och anläggningar att slitas. Realistiska amorteringar och buffertbyggande är nödvändigt från starten. Det handlar inte om att leva för stunden, utan om att driva en fastighet med en tidshorisont om minst 50 år, under vilken tid i princip allt kommer bytas ut, från tak till fasad. Amorteringar är nödvändiga för att skaffa ekonomisk höjd för att hantera kommande renoveringar.

Har man ekonomisk kompetens idag så bör man ju snarare sälja sin bostadsrätt, vilket rent av kan innebära en brain-drain även från gamla föreningar. Kvar blir fartblinda som inte hört talas om ordet amortering och inte förstår varför man behöver göra dessa. Det som talar emot detta är att många äldre åtminstone kom in billigt relativt mot idag och alltså inte kommer känna någon panik över att ta vinsten.

En bra styrelse idag är inte heller någon garanti för en bra styrelse i morgon.