Vad faller hårdast? Villor eller bostadsrätter?

En läsare ställde en relevant fråga till förra inlägget som kräver ett välformulerat svar. Vad faller hårdast (och först)? Villapriserna eller bostadsrättspriserna?

Ett kort svar är bostadsrätterna.

Det förtjänar dock en längre förklaring, vilken förhoppningsvis följer nedan.

Ju högre man står, desto längre faller man
Ett argument är att ju högre något stigit, desto längre faller det. Och bostadsrättspriserna har procentuellt stigit mer än villor.

Först en uppdaterad graf från Mäklarstatistiks uppdatering förra veckan, som inte säger så mycket, men den åker med som referens.

För längre tidsserier än tillbaka till 2006 så vänder vi oss istället till SCB som en gång per år uppdaterar bostadsrättspriserna sedan år 2000. De ser då i absoluta tal ut som följer.

Siffror för 2010 har inte SCB trollat fram än. De finns dock för villor, vilka vi lägger till nedan.

Nu tar vi och normerar priserna och sätter priset år 2000 till 100 för allt. För nöjes skull slänger vi också in konsumentprisindex, KPI, som bostäder över tiden faktiskt följer i pris, för att understryka att vi befinner oss i en bubbla.

Som vi då ser ovan har bostadsrätter stigit kraftigt. Som mest med 313% för Malmö, eller 282% för riket utanför storstäderna, vilket kan jämföras med prisökningar på 116% för Stor-Göteborg där villapriserna stigit som mest. KPI har stigit med 16%. (Och ja, gårdar befinner sig i en ännu värre bubbla om nu någon tror att jag sitter självgod i min lilla backstuga och tror jag är trygg.)

Bostadsrätter har procentuellt stigit rejält mycket mer än villor och kommer alltså falla mer procentuellt än vad villor kommer göra baserat på detta. Gäller dock inte Stor-Stockholm där bostadsrätter och villor stigit ungefär lika mycket, dock från en högre nivå för bostadsrätterna än i övriga landet. Men det finns fler anledningar till hårdare fall hos bostadsrätter.

Fler argument kommer.

Danmark
Bloggrannen Kvanitativt har skrivit en artikel om den danska bostadskraschen, vilken är ett bra exempel. Det finns förstås skillnader, t ex hade bostadsrätterna (ofta ägarlägenheter i Danmark) både stigit mest i pris procentuellt, men var också dyrare än villor. Men de föll både först och procentuellt mest.

Skillnad i demografi
Bostadsrätter är i större utsträckning ensamhushåll än villor, som oftare är flerpersonershushåll. Det gör dem känsligare för dåliga tider, där det är lättare hänt att bolånetorskarna som äger bostadsrätten blir 100% arbetslösa, jämfört med villor där två personer behöver bli arbetslösa. Bostadsrätter är också vanligare bland unga, som oftare flyttar på sig i samband med jobb eller familjebildande. Känsligheten blir större och fler kan pga detta behöva sälja oavsett hur tiderna är. Utbudet blir alltså större.

Färre sätt att bli vräkt ur en villa
En villa är (generellt) en egen fastighet. Det finns bara en som kan vräka bolånetorsken ur villan, och det är banken som via höjd ränta, amorteringskrav eller vid betalningsanmärkningar via fogden kan tvinga BLT att sälja villan. Den obelånade villaägaren kan i princip inte bli vräkt alls.

Men en bostadsrätt är bara ett klubbmedlemskap, plus lite inventarier och slitageytor inne i lägenheten. Här finns det inte en, utan tre möjligheter att bli vräkt. För det första av bolånetorskens bank. För det andra av föreningen om du bryter mot stadgar (t ex olovligen hyr ut i andra hand, uppför dig illa mm) eller inte betalar din medlemsavgift (“hyran”). För det tredje kan du bli vräkt (eller iaf bli av med ditt ägande) av bostadsrättsföreningens bank, om denna sätter bostadsrättsföreningen i konkurs. Det är alltså tre räkningar som måste betalas här. Räntan på dina lån, din medlemsavgift och räntan på föreningens lån.

När räntan stiger eller när amorteringskraven stiger så drabbas bolånetorsken i en bostadsrätt dubbelt. Dels måste h*n betala mer på den egna bostadens ränta och amortering, och dels höjs den månatliga avgiften till föreningen. Notera att detta även kan ske vid lägre räntor, om det är så att banken höjer kraven på amortering hos föreningen.

Alla föreningar har inte skulder, men generellt har de det, speciellt nyare föreningar. Över hela bostadsrättssektorn gör detta att när det väl vänder nedåt pga bankkrav på räntor och amorteringar så drabbas bostadsrättsägare mycket hårdare än villaägare.

Alla kommer naturligtvis inte bli vräkta, men procentuellt blir det antagligen vanligare bland bostadsrättsägare än bland villaägare, vilket sätter större press på priset och skapar mer panik hos den gruppen bolånetorskar.

En bostadsrätts begränsade värde
Föreningen äger huset, som bostadsrättsägare äger du bara slitytorna och inventarierna i lägenheten. Handen på hjärtat – om du totalrenoverat din lägenhet för över 1 MSEK så är du inte bara bolånetorsk, du är även en blåst renoveringstorsk (BRT). Förutom teppenyakihäll och ett kök i finaste ädelträ och kaklat badrum polerat av blinda belgiska nunnor så får du handbonad parkett och tapeter i äkta silver och bladguld som takbeklänad, plus arbetskostnad och allt under 1 MSEK. Seriöst alltså. Har du betalat 1 MSEK eller mer utan att ha bladguld i taket och tapeter i äkta silver så har du blivit blåst. Någon entreprenör tackar för kaffet och skrattar hela vägen till banken. Sorry.

Det faktiska reala värdet på en bostadsrätt är begränsat, även en totalrenoverad sådan. Det betyder att nyproduktionskostnaden för själva bostadsrätten, exklusive byggnaden och marken som bostadsrättsföreningen tar skulderna för, kan ligga under 500 000:- SEK med mycket fin standard, och bara kanske 100-200 000:- för en liten lägenhet med ok standard. Alternativkostnaden vid nybyggen i en fallande marknad är så låg att bostadsrätter lätt kan krascha ner till dessa 500 000:- SEK om man fortsätter bygga nytt även vid en kraschad bostadsbubbla.

Villor är helt enkelt dyrare. Med tomt, el, telefoni och VA så ligger istället botten för en nyproducerad villa runt 1.5 MSEK, vilket är högre än för bostadsrätten.

Det du själv kan göra för att höja värdet på din bostadsrätt handlar bara om yta. Bara om flärd och presentation. Du kan inte få din lägenhet mer energieffektiv etc, utan bostadsrättsrenoverande handlar bara om ytlighet, bokstavligen. Den som renoverar en villa kan däremot i praktiken göra villan bättre, även om det ofta har handlat om yta och presentation även här de senaste åren. Men chansen finns iaf att energiförbättra, byta tak etc, vilket du inte har möjlighet på din bostadsrätt.

Historik
Nu har jag inga siffror från SCB för år 2000, utan får förlita mig på ett anekdotiskt exempel. Vid bostadskraschen 1991 och framåt föll bostadsrätter avsevärt mer procentuellt än villor. Min egen lägenhet gick för 600 000:- i slutet av 1980-talet, jag köpte den för 325 000:- 1992 och sålde 1997 för 180 000:-. Det är en nedgång på 70% från toppen. Det där var 1km från Kungsportsavenyn i Göteborg. (Idag kostar lägenheten 1 300 000:- baserat på kvadratmeterpris för andra objekt i samma förening, en prisökning på 622%)

Villor i Göteborgs kommun föll som jämförelse 22% 1991-1993.

Historiskt faller alltså bostadsrätter hårdare än villor. Och det är inte annorlunda den här gången heller även om de som sitter illa till gärna vill tro det.