En bostadsrätt i en relativt nybyggd förening på en av Saltsjöbadens bästa adresser har värderats till noll kronor åt Kronofogden. Orsaken är den mycket höga månadsavgiften, och att det föreligger en tvist för föreningen kring detaljplanen och ett ärende hos Mark- och Miljödomstolen. Ärendet hos fogden kan ses som ett tragiskt enskilt exempel på hur illa det kan gå för individer på bostadsmarknaden.
 |
| Saltsjöbaden. |
Lägenheten ligger mycket attraktivt i ett lyxigt villaområde och fastigheten har sjötomt. Objektet hos Kronofogden är på 130 m2 fördelat på fyra rum och kök, i en souterränglösning och man har en 120 m2 stor altan. Byggnaden ska ha uppförts 1968 men byggts om 2012, då också föreningen startades. Föreningens skulder är relativt låga 13 624:- SEK per m2.
Vad som är spektakulärt är månadsavgiften på 11 704:- SEK per månad och att det föreligger en tvist kring detaljplanen med vitesföreläggande. Delar av byggnaden ligger in på en grannfastighet, men för att kunna ändra tomtgränsen måste en ny detaljplan fram. Det pågår en tvist hos Mark- och Miljödomstolen kring fastigheten.
Sammantaget lämnar värderingsmanenn från Eminenta-Värdia ett marknadsvärde per april 2020 på noll kronor, eller att lägenheten helt saknar marknadsvärde.
“Att bostadsrätten saknar marknadsvärde innebär att vi bedömer att det inte finns någon marknad för bostadsrätten med ovan antagna förhållanden.”
Vad som ligger bakom ärendet hos Kronofogden ska man inte spekulera kring, utan det hela är ett exempel på hur djupt tragiskt det kan bli vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Under bostadsbubblans gladaste dagar kunde vad som helst byggas om till bostadsrätter och säljas till överpriser åt fartblinda köpare. Långt ifrån alla, sannolikt väldigt få, och förhoppningsvis inga råkar så här illa ut, men tyvärr kommer det här inte vara det sista exemplet när bostadspriserna stannat upp. Tidigare kanske man kunde sålt lägenheten till någon fartblind som inte hade brytt sig om vare sig avgiften eller tvisten, trygg i att det en dag finns någon som ändå kommer vilja betala ännu mer för lägenheten. Vissa saker fungerar så länge bubblan pumpas upp, men för enskilda kan det sedan bli en smäll och personlig ekonomisk tragedi när allt vänder.
Hade lägenheten haft ett marknadsvärde, dvs gått att sälja, kanske inte det hela hade hamnat hos Kronofogden till att börja med.
Fastigheten där lägenheten är belägen såldes för 17 200 000:- SEK 2012.
Av en ren slump ligger fastigheten inte långt ifrån platser där delar av handlingen i min bostadsbubblethriller Fallet (2019) utspelar sig.
38 kommentarer
Intressant situation. För en eventuell köpare borde det väl dock vara rätt riskfritt? Säg att jag köper bostadsrätten för 100 000. Då kan väl jag leva och bo i bostadsrätten för 11 700 kr per månad. Skulle föreningen gå i konkurs är väl det värsta som kan hända att jag förlorar mina 100k? Föreningens ekonomi är väl skild från min privata?
I bästa fall löses alla tvister och man sitter med en fin bostadsrätt, om än med relativt dyr avgift.
11.700 SEK/månad för ju anses vara gratis då motsvarande hyresrätt gissningsvis skulle hamna runt 20.000 SEK/månad.
Är det inte så enkelt att Kronofogden inte kan sätta ett marknadsvärde på lägenheten pga omständigheterna. Priset kommer ju verken bli noll och inte heller 100 000 kr utan betydligt högre än så.
Senast jag var på KFM-aution, vilket var åtskilliga år sedan, så såldes bostäder med budgivning. Dvs priset kommer att bli det högsta budet.
Sen kan jag ju rekommendera er att kolla upp försäkringar och lite annat smått och gott, det funkar inte riktigt likadant som med vanliga fastigheter så man ska ju vara inläst på vilka ekonomiska risker man faktiskt tar under köpeprocessen.
Som Ben skriver så finns inga försäkringar som täcker perioden från köp till avhysning. Man blir själv ansvarig för köpet dagen då man lägger handpenning men kan inte teckna försäkring förrän man genomfört köpet vilket ger tidigare bostadsägare möjlighet att tända en brasa på vardagsrumsgolvet och sen släcka den genom att såga av vattenledningarna. Man kan ju dra sig ur men blir då ekonomiskt skyldig enligt normala förhållanden, säljs bostaden billigare nästa gång så betalar man mellanskillnaden.
Väldigt tråkigt att staten gör så att både den som tvingas sälja och ofta fordringsägare får mindre än de borde få. Men en enkel regeländring där köpet går igenom när nya ägaren får besittning skulle höja priserna rejält på exekutiv auktioner. Köpte själv en fastighet för en miljon under marknadsvärdet, kul för mig men inte för den som tvingats sälja.
Nästan 14k i lån per kvm är väl knappst relativt lågt. Möjligtvis för nyproduktion men inte om man tittar på äldre föreningar
Det här är nytt.
Är det 1,8 miljoner för ombyggnaden då? Det låter inte jättefarligt isåfall. Framförallt inte om den såldes för 17 mille.
Nä lånet per kvm är i överkant definitivt. Värdeår 2020 helt normalt ja. Jmf med nybygge så har du fastighetsavgift på boyta, antagligen dåligt energivärde ifrån 60tal och ackumolerlat underhåll. Detta o annan problematik är en nollvärdering korrekt. Allt annat vore faktiskt oseriöst.
Angående nybyggen så har det ju sen tidigare varit kritik. Med tanke på tidigare inlägg om att vi fastnat i japanscenariet, så ser faktiskt centrala nybyggen rätt attraktivt prissatta.
Friskriver mig dock ifrån Stockholm o fallossymboler i Regneborg. Sen har vi ju problemen med tvivelaktig bygg-material/teknik/design.
Problemet värderingsmannen pekar på är väl att detaljplanebråket måste lösas innan värdering är möjlig.
Vad innebär en värdering på 0:- i det aktuella fallet? Att ägaren slipper tvångssälja bostaden för att kronofogden ska få in sin deg? Lite väl praktiskt i så fall om du frågar mig…
Kronofogden får inte sälja till (stort) underpris, men om värderingen är 0 kr och kronofogden får ett par hundra tusen så ligger man över värderingen och då finns inget hinder för att sälja.
Så kronofogden kan sälja den för en spottstyver.
@Martin Nu är det ju inte Kronofogden som ska pengarna utan borgenärerna.
@Pehr Det är helt riktigt att Kronofogden inte får sälja till för lågt pris såvida det inte är banken i egenskap av borgenär som begärt försäljningen. I exemplet ovan måste lånen bli betalda och sedan måste en rimlig del av skulden få del av överskottet om det ska bli aktuellt med en försäljning.
@henrik Nu är jag ingen expert på utmätningar, men vad jag vet finns det inte något krav på att försäljningen ska täcka lånen eller att det skall bli något överskott efter försäljningen. Försäljningen skall göras marknadsmässigt och inte till uppenbar nackdel för den skuldsatta men utöver det så är skyddet vad jag vet väldigt begränsat.
@ Pehr. Om det fungerar på det viset är det istället väldigt opraktiskt för ägaren
@ Henrik. Spelar väl ingen roll vem som får pengarna i slutändan i denna situation?
@Pehr, jo, det finns krav på att lånen ska bli fullbetalda. Kronofogden kan inte sälja en fastighet eller bostadsrätt till skada för pantbrev borgenären.
@Martin Du menar att det inte gör något att sprida okunskap?
@Henrik. Det fanns ett frågetecken i slutet av båda meningarna. Det betyder att det var en fråga. Är det att sprida okunskap att fråga saker?
Det finns inget särskilt godtagbart lägstabelopp för lösöre som en bostadsrätt utan det är upp till Kronofogdens auktionsförrättare att godta eller förkasta ett slutbud. För varje gång lösöret ropas ut sjunker tröskeln för godtagande.
Fastigheter är däremot alltid förknippade med ett skyddsbelopp (minst förrättningskostnaderna) som inte får understigas. Detta för att skydda eventuella övriga fordringsägare (som inte begärt utmätning) med bättre rätt till säkerheten, panten.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Att köpa en andel i en bostadsrättsförening som bostad – blir ett sorts tvångsföretagande ihop med tämligen okända människor med olika värderingar, mål, avsikter och (o)förmågor. Samarbete i en BR-förening krävs ej bara av praktiska skäl, utan i hög grad även ekonomiskt i den juridiska person som föreningen utgör – och där majoritetsbeslut blir obligatoriskt tvingande att följa liksom att finna sig i vad vald styrelses löpande arbete påbjuder. Nej tack!
Jag rekommenderar att sikta på nybyggt ägande enbart i form av eget lagfarts-ägande; s k ägarlägenhet eller villa/radhus.
Kvadratmeterpriset för nybyggt med individuella lagfarter för varje lägenheter – har p g a marknads-okunskap/förväntningar/fördomar – varit klart lägre att köpa än motsvarande BR i samma område och utförande. Se t ex Lidingö via JM som byggt de båda varianterna parallellt.
Vilket är helt sjukt med tanke på att man lika gärna kan driva en BRF som en samfällighet, men kan då inte belånas och behöver således inte betala ränta…
I min värld är en obelånad BRF och en ägarlägenhet med samfällighet ungefär samma sak.
I min värld är ägarlägenheter helt överlägsna BRF.
BRF finns för att bostadsutvecklare kan placera stora lån gemensamt i BRF:en kollektivt med sämre insynsmöjlighet för köparen jämfört med en ägarlägenhet.
Det är helt enkelt lättare för byggaren att sälja exakt samma lägenhet för 3 miljoner kr, plocka ut 500000 kr i vinst och lägga 1 miljon i lån på lägenheten i föreningen. Jämför med att sälja en exakt likadan ägarlägenhet för 3,5 miljoner, utan gemensamma lån (men med nästan obefintliga månadsavgifter) och ingen vinst för byggaren… Vad tror du alla byggare har gjort de senaste 15 åren?
Som ägare till en ägarlägenhet kan du utan problem hyra ut den när du vill, du kan ha den som en investering och hyra ut som air-bnb utan att någon grinig styrelse kan lägga sig i och säga upp din bostadsrätt. Det finns rättsfall där BRF-ägare fått lämna lägenheten pga sådan uthyrning.
Kan dina grannar inte betala för sig så tar kronofogden bara deras ägarlägenheter och mäter ut. Eventuella restskulder får ju sedan borgenärerna försöka hämta ut hos den f.d. ägaren. Som granne klarar du dig oskadd till skillnad mot om en BRF kommer på obestånd.
Vill byggaren sälja ägarlägenheten i exemplet ovan med 500000 kr i vinst, så blir alltså priset ut till första köparen 4 miljoner. Dvs de flesta vanliga bolånetorskar fattar inte vad som händer och köper därför hellre den "billigare" BRF-lägenheten med högre månadsavgift.
Bra talat. Instämmer till fullo!
Jag noterar även att bostadsrättsformen är en gammal otidsenlig hybrid sprungen ur HSB/socialdemokrati-ideal om "kollektiv trygghet" inbäddat av påstådd oegennytta, som folkrörelsen tog ställning för mot s k "besuttna kapitalist-uthyrare". Istället har det blivit tvärtom i vår nutid när nyuppförda BR-byggen prånglas ut med svårgenomskådliga kostnader för vanligt folk. Det ger i princip bara fördelen av maximerad säljvinst åt byggbolaget! Med andra ord; ett fantastiskt redskap för byggare att dölja kostnader och lån för just de "vanliga människor" som BR-formen skulle vara ett sorts skydd för i ursprungliga HSB-ideal.
Den föråldrade/förlegade BR-formen bör diskuteras mer av s k konsumentorienterade organisationer och företrädare – till fördel för den betydligt mer TRANSPARANTA och oftast mer ekonomiskt trygga nybyggnadsformen: Ägarlägenhet med egen lagfart!
Boverket kanske borde vakna upp och göra ett dugligare arbete åt sina indirekta uppdragsgivare: Folket. Men jag är mycket skeptisk till denna myndighets (o)förmåga att rätt kunna visa folk hur man väger in samtliga kostnader för olika bostadsformer.
EXEMPEL: Boverket har inte klarlagt att ett ägt boende alltid åsätts en löpande indirekt kostnad i form av värdeminskningsrisk, t ex 3% av marknads-saluvärdet som skall adderas till den löpande driftkostnaden. Riskpremie-kostnaden skall täcka ett möjligt värdefall och har idag blivit viktigare än någonsin just p g a den överhängande risken för cykliskt uppåtgående ränta under mycket lång tid framöver. Om man frågar en fastighetsmäklare om den gällande riskpremie-kostnaden för ett objekt, så blir de ofta ställda och konstruerar ett undvikande svar. Testa får ni se!
Har man byggt ett nytt hus delvis inne på grannfastigheten? Fascinerande. Det är ju mycket möjligt att det inte är lämpligt med en ny plan och att delar som är planstridiga måste rivas? Kommuner brukar ju vara sådär lagom glada över snubbar som bygger först och frågar sen.
Fick en känsla av att detta kan vara den fastighet som Mona Sahlin och hennes livvakt var inblandade i för ett par år sedan, men jag kanske minns fel? Nån som har koll?
Personen i fråga har vad jag hört varken betalat banken eller föreningen, så det är just nu de andra medlemmarna som betalar avgiften för denne.
Är det inte riskabelt att vara medlem i en liten bostadsrättsförening? Antag 4 medlemmar, tre röstar för en fyrdubbling av avgiften. Medlem fyra orkar inte betala och tvingas sälja, ingen köper och lägenheten går till föreningen. Nu beslutas om en sänkning av avgiften, eftersom föreningen har så stor kassa blir avgiften låg och föreningen säljer lägenhet 4 till ett högt pris. Kan också använda metoden för att bli av med oönskad medlem i största allmänhet
Det kan vara riskabelt oavsett storlek. Sitter själv i styrelsen för en BRF och folk lägger över ett helt hus i händerna på folk de inte ens träffat. Men skulle t.ex. ekonomin eller fastigheten misskötas är de garanterat med och betalar.
BRF Ida i Malmö är ett praktexempel på en stor BRF som är plundrad på flera hundra miljoner kronor.
Bostadsrätt = kollektivt äktenskap. Jag bor i sommarstuga på friköpt tomt och har bättre koll på kostnaderna än de flesta. Ingen tomträttsavgäld som kan bli dyr.
Hotel Du Nord i Linköping verkar vara ett liknande upplägg med svartbyggda lägenheter, extradyrt fuskrenoverade på liknande sätt som BRF Ida i Malmö.
Med ägarlägenheter hade det inte kunnat hända helt enkelt för att ägarlägenheter måste vara planenliga och få bygglov, annars kan de inte styckas av.
Ytterligare ett exempel på att ägarlägenheter är säkrare och bättre än BRF.
Kanske är inflyttningsförbud tills tvisten är löst.
Jag bodde i Saltsjöbaden i 10 är och de sista 5 åren med strandtomt i ett 150 år gammalt (men renoverat) hus. Det var helt underbart, bortsett från att hyresvärden tafsade och det bodde gigantiska "Tjernobyl Mutant" spindlar i väggarna. Gammalt hus = stora spindlar, nästan nytt hus på Värmdö = små spindlar. Jag promenerade överallt, även i Solsidan och jobbade i närheten.
Numera är lägenheten såld för det humana priset 2 230.000kr. Borde varit värd 8-12 msek i normala fall utan juridiska problem och normalt försäljningsförfarande via mäklare. Följer regelbundet kronofogdens försäljningar och detta är den största avvikelsen från värderingen (0sek) och normalt marknadsvärde (8-12msek) som jag sett. Priserna på auktionerna är faktiskt orimligt höga sett till risken en köpare tar på sig då köparen står risken under vänteperioden tills tillträdet sker, ägarens eventuella vägran att lämna fastigheten med de problem som därmed kan uppstå, risken för att säljaren förstör fastigheten före tillträdet etcetera.
Intressant. Köparen kanske ser det hela som en option med hävstång.