BFN:s förbud mot progressiva avskrivningar för att skönmåla bostadsrättsföreningars ohållbara ekonomi och fusk med avsättningar för framtida renoveringar och underhåll har fått en del mediauppmärksamhet.
Hos Schibsted/SvD finns åtminstone tre artiklar.
Beslutet skapar osäkerhet (Schibsted/SvD).
“Avskrivningen är ju helt avgörande. Byggbolagen har tyvärr lämnats ett alldeles för stort utrymme att själva bestämma godtyckliga avskrivningskostnader, något som kan få stora konsekvenser i nästa lågkonjunktur, till exempel genom skuldberg, säger Per-Arne Sundbom som sedan tre år är pensionär.”
”Det är bra att Bokföringsnämnden nu har rätat ut frågetecknen” (Schibsted/SvD)
“När man använder redovisningsregler för att dölja saker, så har vi fått ett problem. […] Jag välkomnar tydliga regler så att konsumenterna förstår vad de köper. Det är bra att Bokföringsnämnden nu har rätat ut frågetecknen”, säger Stefan Attefall.
Slut på skönmålning av föreningsekonomin (Schibsted/SvD)
“Enligt Bokföringsnämndens kanslichef Stefan Pärlhem är det SvD Näringslivs successiva avslöjanden om utbredd progressivitet inom nyproduktionen av bostadsrätter som lett till att frågan har specialbehandlats.”
Över till Bonnier/DN.
Avgifterna i bostadsrätter kan chockhöjas (Bonnier/DN) . Här meddelar Riksbyggen att man tänker skita fullständigt i BFN:s beslut och fortsätta skönmåla föreningarnas ekonomi. Man tycker helt enkelt inte att folk ska behöva betala för sitt slitage, utan det får de som bor i huset när det är dags att renovera göra.
“Vi avser göra avskrivningar på det sätt som hittills gjorts. Vi tycker helt enkelt att det är rätt, säger han.”
Även en kort notis hos Höjda avgifter hotar många borätter (Bonnier/DN).
Schibsted/Aftonbladet har letat reda på någon bostadsrättstorsk som får gråta ut. Nytt förbud kan ge chockhöjning av avgifter (Schibsted/Aftonbladet).
“Jag tror att jag skulle få säga upp mig och flytta till Norrland om de höjde avgifterna. Jag jobbar inom ideell sektor och det är ganska tajt som det är redan nu”
Fastighetsägarna har en artikel och förstår naturligtvis korrekt vad det hela handlar om.
“Linjär avskrivning speglar i de allra flesta fall byggnadens tekniska livslängd bättre än progressiv avskrivning. En tolkning som nu bekräftas av Bokföringsnämnden. Progressiv avskrivning innebär att underhållsskulden skjuts upp och att kommande boende får betala för nuvarande medlemmars slitage. Det gör det samtidigt svårt att bilda sig en uppfattning om hur stora föreningens kostnader blir i framtiden, säger Ulla Werkell [skattejurist på Fastighetsägarna Sverige]”
Bonnier/GT skriver på ledarplats att det Blir allt dyrare att bo i Göteborg (Bonnier/GT).
“Många konstaterar att det i dag i långa loppet är billigare att köpa en bostadsrätt. Men det kräver vissa förutsättningarna som inte alla har – och till råga på allt har statliga bokföringsnämnden nu beslutat att förbjuda så kallade progressiva avskrivningar för bostadsrätts-föreningar. Om beslutet står sig kommer det att innebära kraftiga avgiftshöjningar, på upp till 40 procent, som drabbar bostadsrättsinnehavarna, främst de som har lägenheter i nybyggda fastigheter eller nybildade bostadsrättsföreningar.”
Bonnier/GT har förstås fel här. Att bostadsrätter verkar billigare beror på att man inte räknat in underhålls- och renoveringskostnaderna, varken invändigt i lägenheterna, eller som i det aktuella fallet, utanför lägenheterna. Om man däremot amorterar blir det i långa loppet billigare att bo i bostadsrätt.
Nya tolkningar kan slå hårt mot bostadsrättsägare (Public Service/SR). Ordförande för HSB:s riksförbund meddelar att branschen ska träffas på fredag och komma överens hur man som kartell ska kringgå regelverket.
“Vi ska diskutera nu inom branschen, och träffas faktiskt nu på fredag, hur man ska se på de nya reglerna men jag tror man ska ta det lite lugnt.”
Ja, ordet kartell är rätt att använda här. Snackar man sig samman om hur man ska kringgå lagar och regler, för att hålla uppe priserna på nyproducerade bostadsrätter, är begreppet helt rätt att använda.
Att branschen på olika sätt avser att skita i regelverket, eller hitta sätt att komma runt det hela visar att bostadsrättsföreningarna är en enorm bubbla, där man inte betalar för sina faktiska kostnader, och att nuvarande bostadsrättspriser är ohållbara. Annars hade man bara gillat läget.
Eftersom byggkostnaderna skenar, och många nya bostadsrätter är byggda med undermåliga konstruktionslösningar och med omfattande byggfusk, borde man i själva verket göra ännu större avsättningar än linjära avskrivningar.
67 kommentarer
Men detta måste väl även betyda att om man bor i en "gammal" fastighet där man har haft linjär avskrivning sedan urminnes tider, lågt belånad mm. kanske kanske räkna med att deras boende blir mer eftertraktade?
Det borde blir så. Tror många kommer tänka sig för en extra gång innan de köper nyproduktion om den inte är billigare än de befintliga lägenheterna med lågbelånade föreningar.
Ja, men ibland har äldra bostadsrättföreninar inte renoverat tillräckligt snabbt. Så det kan finnas problem där också, dock inte i samma utsträckning som nya föreningar.
Ja, kärnproblemet är att alla föreningar, i princip, drivs av egennyttan vilket innebär att sittande styrelse ser till att gynna dagens boende till nackdel för morgondagen. Ligger i de mänskliga generna och inte minst idag då girigheten är större än normalt.
Först när det uppdagas att stora uppskjutna renoveringar måste genomföras hör man prat om långa underhållsplaner och rättvisa. Så var det även på 80- och 90-talet när stora bestånd gick igenom renoveringar.
Därför behövs lagstiftning på området. Som konsumentskydd. BFN´s riktlinjer borde ha anammats av de stora som HSB och Riksbyggen etc. Revisorerna är som vanligt korrumperade och/eller bara svaga. Tyvärr är borätts-organisationerna fortfarande inte objektiva i förhållande till sina medlemmar. De medverkar till mygel till nackdel för framtida köpare.
Priset som en köpare verkar vilja/kan betala är baserat på totala månadskostnaden, vilken inkluderar månadsavgift. Det är också det som långivaren(banken) tar med i beräkningen/bedömningen när låntagaren vill maxa sitt lånebelopp. Och det betyder förstås att de BR med låg månadsavgift kostar mer redan idag än motsvarande med högre månadsavgift. Prisskillnaden mellan nyproducerat med ännu högre månadsavgift och gammalt välskött kommer förmodligen att bli större nu.
@Nån Annan; Alltså är prissättningen på BRF´s i princip alltid felprissatta. Banken och kunden/låntagaren ser bara(givet kundens inkomster) till förväntade prisstegringar. Precis som på aktiemarknaden. "Follow the trend" är mantrat.
@Nån Annan; För att förtydliga: Du skriver:
"Priset som en köpare verkar vilja/kan betala är baserat på totala månadskostnaden, vilken inkluderar månadsavgift."
Bara för att underhållsbehovet/avskrivningarna inte är korrekt redovisade i nya BRF´s så kan detsamma förstås förligga inom gamla BRF´s vilka har stora underhållsbehov som inte fonderats. Som vanligt är analysen dåligt genomförd av både banken och köparen. Dessutom kollar banken sällan underhållsbehovet utan bara månadsavgiften.
BRF med låg skuldsättning har generellt alltid varit för billig och vice versa.
Finns ju inte en chans i världen att Svenne Banan kan sätta sig in i årsredovisningen när inte ens mäklarna fattar biffen.
@gefle: Så sant!
Verkar även som att vissa mäcklare nuförtiden informerar i prospekt och oralt om BRFs skuldnivå, iaf om det är en för prisbilden och som säljargument positiv information.
@rttck
"Alltså är prissättningen på BRF´s i princip alltid felprissatta. Banken och kunden/låntagaren ser bara(givet kundens inkomster) till förväntade prisstegringar. "
Det låter ju som att man köper för att bo och inte alls spekulerar;)
Snarare är det ju så att det är just detta fenomen som visar på att man just spekulerar i prisuppgångar – och jag skulle faktiskt vilja gå så långt att påstå att när man har ett sånt beteende så är det en klar indikation om att det rör sig om en bubbla.
För övrigt även om man bara tagit höjd för ränta och avgift i bedömningen så skulle jag vilja påstå att de flesta köpare gör en överbedömning av värdet då folk verkar sätta en för låg riskpremie i sammanhanget – de tar helt enkelt inte höjd för att vare sig räntan eller avgiften kan komma att öka eller att man kan hamna i en situation där man blir tvungen att sälja till ett ogynnsamt pris.
@Anonym; Absolut….de vet inte vad riskpremie är då en mycket stor del(födda på 80-talet och framåt) inte "varit med förr". De som varit med förr har större egenkapital(lägre ingångsvärden).
Det jag hoppas är att det inte finns fler som torsken från Aftonbladet. Klarar man inte en avgiftshöjning, hur ska man då klara höjda räntor, prisfall på bostaden, arbetslöshet, sjukdom mm. Borde vara kriminellt att ge bostadslån till såna människor.
På bilden såg det ju inte ut som någon ny lägenhet… så jag undrar nog om Aftonbladet vet vad de snackar om (ganska säker på att de inte vet)
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Verkar som många tycker att det bara är att strunta i att höja avgifterna och redovisa en förlust och att det är hur lugnt som helst. Men vem vill köpa in sig i en sån förening? Om det nu ens är möjligt/lagligt att göra så.
Det görs av massor av föreningar redan idag, utan att någon bryr sig nämnvärt.
Jag ser inga problem med att köpa in mig i en sådan förening om lånebilden ser bra ut när man jämför med äldre föreningar. Ser jag att de avsätter rimliga pengar till underhållet och har ett bra kassaflöde så varför inte. Fördelen med den nya föreningen är att man bor nytt och fräscht, vilket också kommer att ha ett konsumentvärde.
Ok där ser man, när jag var och letade brf för ett par år sen så avskrev jag föreningarna som gjorde kontinuerlig förlust direkt men det kanske var onödigt.
Kongos, att föreningen går med förlust innebär att man skjuter kostnader på framtiden för egen vinnings skull. Om du bara tänkt bo där under en begränsad period och hoppas hinna sälja innan du blir sittande med Svarte Petter så kan du ju köpa ändå. Osunt är det dock.
Så enkelt är det inte riktigt… Man kan inte stirra sig blind på resultatet – en förening som gör positivt resultat kan mycket väl vara extremt illa skött ändå. Precis som en som gör negativt resultat ändå kan vara mycket välskött och sköta underhåll exemplariskt. Det är helt enkelt ganska svårt att avgöra om en förening är "bra" eller "dålig"… Går att gömma mycket med lite siffertrixande om man vill det.
Jag skulle tro att välskötta föreningar aldrig kommer att uppvisa negativt resultat år efter år då det dels ser riktigt illa ut och de facto inte är sunt på lång sikt.
Från begreppet välskötta föreningar får vi sortera bort BRF skapade av Skanska, JM, NCC etc, och det är ju därifrån gnället kommer.
@carburetor
Problemet med bokföringen är att den kan bli rätt rejält missvisande pga just avskrivningar och hur dessa stämmer överens med verkliga förhållanden. Det är alltså långt ifrån säkert att inkomster-utgifter på sikt stämmer överens med inbetalningar-utbetalningar på sikt. Målsättningen borde iofs vara att det skulle vara så och det är inte alls säkert att modellen där man bara skriver av värdet på byggnaden bidrar till en sådan målsättning.
Efter att ha läst allas kommentarer så var det nog inte så dumt ändå att sortera bort de som gjorde förlust, även om det under vissa omständigheter kan vara ok så känns det ändå bra att inte behöva bo i en sådan förening.
Sen är resultatet förstås inte det enda man tittar på men det var nog faktiskt alltid det första jag letade efter i årsredovisningarna.
Om föreningen hela tiden redovisar förluster ökar ju bolagets nettoskulder vilket gör att föreningen över tid blir mindre attraktivt än motsvarande bostadsrätt hos en skuldfri förening.
Men många spekulanter är naiva och bryr sig inte om föreningens ekonomi, vad som behövs är lagkrav på att mäklare måste upplysa om skuld per kvadrameter så att botorskarna lättare kan jämföra två olika objekt.
@Alex The Great
Eftersom fastighetsvärdet i praktiken är en ren fantasiprodukt så kan man ju fråga sig var det relevannta i nettoskulden. Man bör väl värdera saker utifrån vad som rimligen kommer hända i verkligheten framöver och bortse från hypotetiska scenarier som rimligen inte kommer inträffa.
Skuld per kvadratmeter däremot är mer relevant, eller skuld per andelens storlek i föreningen då det faktiskt i verkligheten kommer krävas att dra in avgifter för att betala räntan på skulden och kanske också amorteringar. I norge har jag för mig att man anger priset dels köpskillingen, men även inklusive andel i föreningens skulder.
Visst, men avskrivningar har egentligen ingenting med avsättningar till underhåll att göra – det är helt separata poster. Avskrivningen är till för att periodisera anskaffningskostnaden, inte för att bygga upp kapital för underhåll – det gör man i underhållsfonden. Storlek på avsättningar till underhållsfond har ingenting med storleken på avskrivningen att göra, och kan vara både större och mindre (och ja, att avsättningar är större än avskrivning förekommer även i nybyggen.
Avskrivningen brukar vara samma som amortering, amortering är inte uppfört som en kostnad i bokföringen. Avskrivning skapar utrymme för amortering.
Ja?
Avskrivningar är den huvudpost som skall användas i syfte att värdera värdeminskningen av byggnaden och dess större delar. Eftersom det "alltid" fuskas med avskrivningarna i föreningarna måste man skapa särskilda underhållsfonder. Anledningen till att man tillämpar för låga avskrivningar är givetvis att fastigheternas värde stigit/stiger med inflationen. Man har däremot inte beaktat att värdeminskningseffekten(förslitning) också har en inflationssida som är omvänt proportionell mot fastighetsvärdet då bygginflationen alltid legat betydligt högre än värdestegringen på fastigheterna. Alltså, för att hålla en fastighet intakt krävs reala värdeminskningsavdrag/avskrivningar. Inte bara linjära.
Inlägg 11:14 ovan: Man kan även säga följande;
Kalkylmässiga värdeminskningsavdrag/avskrivningar till återanskaffningsvärdet ./. bokförda nominella avskrivningar = behov underhållsfond-avsättning
Utgångspunkten ovan är att underhållsplanen följs och att den speglar verklig värdeminskning till återanskaffningsvärdet(dvs verkliga reala priser.)
@Stringfellow
Nej, absolut inte. Avskrivning är att man minskar värdet på en inventarie (i balansräkningen) och bokar detta mot en kostnad (i resultaträkningen). Amortering däremot är att man minskar sin skuld och bokar detta mot minskad kassa/banktillgodohavande (bägge i balansräkningen).
Kort sagt avskrivning är kostnaden pga minskat värde på tillgångarna medan amortering bara är att man omfördelar sin förmögenhet (tar av sina tillgångar för att minska sina skulder).
Tillägg: just för en BRF är avskrivningar av byggnaden en rent imaginär åtgärd eftersom byggnaden är en tillgång som inte kan realiseras – den är i det närmaste oskiljaktig från verksamheten. Däremot är just kassaflödet en klar realitet då man måste se till att fylla på kassan med samma takt som det går åt pengar – både på kort och lång sikt (och inte ens på lång sikt finns det på kartan att man skall byta ut huset mot ett nytt).
Begreppsförvirringen kvarstår och både Cornu och SvD borde vara tydligare.
Avskrivning är INTE lika med att klingande mynt ansamlas i föreningen.
Avskrivning KAN dock övergå riktiga pengar under vissa villkor:
– OM föreningen låter avskrivningen speglas i avgiften
– OM föreningen inte går med underskott
Med dessa villkor så spelar avskrivningen roll, annars är det endast en bokföringsteknisk åtgärd eftersom avskrivningen INTE behöver speglas i avgiften och en förening KAN gå med underskott.
Det som är intressantare ur ett konsumentperspektiv är de lån som NCC, Peab, Skanska, JM och andra byggare lämnar kvar i föreningarna. Dessa lån som kan uppgå till 12 000 SEK/kvm är ett gift och samtidigt till 100% vinst för byggaren. Nu kan man tycka att en individ som skall spendera miljoner på en lägenhet borde kunna vara lite om sig och kring sig och inte bortse från dessa lån men i Sverige har vi ju en tradition av att pyssla om medborgaren så att den blir oförmögen att göra egna bedömningar.
I linje med detta borde varje prospekt för en bostadsrättslägenhet innehålla uppgift om föreningens skuld per kvadratmeter BOA.
Och konsumenter köper riktigt dyra friköpta radhus, samt villor i attraktiva lägen till väldigt dyra kvadratmeterpriser. Där har byggaren ingen möjlighet att "gömma" undan framtida kostnader, men ändå så är konsumenterna beredda att betala dessa pengar.
Även ägarlägenheter har den goda egenskapen att inte kunna rymma några "dolda" lån.
Undrar förresten hur Cornu och SvD ser på avskrivningarna i den sortens flerfamiljshus, skall varje enskild innehavare även där tvångsspara till näste innehavare?
Samfälligheten i ett ägarlägenhetshus kan mycket väl ha lån. Och underhållskostnad för gemensamma tillgångar (stomme, stammar, gård, eventuella gemensamma lokaler etc etc) finns även där – underhållskostnaden för fastigheten har ingenting med ägarform att göra…
I ett flerfamiljshus med ägarlägenheter ska det finnas en samfällighet som ansvar för de gemensamma kostnaderna. Avgiften till denna bör naturligtvis vara tillräcklig hög för att spegla underhållsbehovet för de gemensamma utrymmena.
Det du säger handlar om makthavarnas ovilja till konsumentskydd. Borgarna vid makten i Sthlm från 90-talet har endast sett till att BRF´s skall ökas till nackdel för hyresrätter. Det är det enda de sysslat med(inte minst ombildningar). En övertro på marknaden har som vanligt gällt. Visst….bara man tillåter prisfall är det ok eftersom boom-bust är normala på marknader! Men även högern är socialister och låter skattebetalarna stå för merkostnaderna av marknadskorrektioner.
Tänkte nog lite mer på vilket värde som avskrivningen skall baseras på.
Att bygga en underhållsfond är – som jag tidigare beskrivit – en annorlunda sak än att skriva av och det kan samfälligheten naturligtvis göra.
Men vad skall Cornus och SvDs omhuldade avskrivning ha för ingångsvärde i ett hus med ägarlägenheter?
@tolvtretton
En samfällighet med lån är (IMHO) en ytterst korkad konstruktion. Det är helt enkelt något man som fastighetsägare inte bör gå med på, ser liksom ingen rimlig anledning till att ha det så med tanke på nackdelen för de enskilda fastighetsägarna.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Som Anonym skriver vore det tämligen k*rk*t av en samfällighet i ett hus med ägarlägenheter att uppta lån.
En sådan fordringsägare har nämligen en förmånsrätt för sina fordringar enligt SFS 1973:1152 i de delägande fastigheterna och detta är en risk som medlemmarna i samfälligheten rimligtvis inte bör utsätta sig för.
Att något är korkat betyder inte att det inte går.
Alternativet till att låta samfälligheten ta lån är ju ett påtvingat kapitaltillskott från alla lägenhetsinnehavare när det är dags för större renoveringar (vilket vad jag förstått är vanligt i andra länder), och det inte finns tillräckligt med pengar i underhållsfonden – jag tror de flesta inte är så sugna på att samfälligheten ska samla på sig tiotals miljoner i en underhållsfond heller för att garantera att inga framtida kapitaltillskott ska krävas. Samfälligheten ska väl syssla med fastighetsskötsel, inte kapitalförvaltning.
Underhållsbehovet, och -kostnaden, finns ju oavsett ägandeform, jag förstår inte varför detta används som ett argument för ägarlägenheter.
Jag har varit medlem i samfällighet med lån. Vägförening, som lånade några miljoner för att asfaltera hela föreningen. Amorterades ner rätt friskt, under stort gnäll.
>I linje med detta borde varje prospekt för en bostadsrättslägenhet innehålla uppgift om föreningens skuld per kvadratmeter BOA.
Det är ju inte så svårt att ta lägenhetens andelstal och sedan räkna ut andelen av skulden.
Dessutom finns det väl verktyg för detta, jag vet att bankerna har tillgång till detta, man kan oftast få se dessa nyckeltal genom dem. http://boreda.se/ och http://www.hittabrf.se/ har väl denna information. också
Årsredovisning brukar delas ut vid visning, det står i den… Men återigen är det inte så enkelt att jämföra rena siffror – en förening med höga lokalintäkter kan exempelvis klara betydligt högre skuldsättning än en utan lokaler, generellt.
@tolvtretton
Det är bättre att respektive medlem skjuter till kapital själva och tar upp lån själva ifall nödvändigt. Att ta upp lån är så korkat att alternativen hur tråkiga de än ser ut är bättre.
@Cornu
Jag antar att de som gnällde inte förstod risken med att vara med i en skuldsatt samfällighet.
Anonym, problemet är att inom t ex en vägförening (i förekommande fallet med ca 300 medlemmar), så kan ekonomin mellan medlemmarna variera enormt. Det kan den för övrigt även i mindre föreningar.
Om alla medlemmar själva ska skaka fram kapital, så kommer inte alla lyckas, och då blir det ingen asfaltering. Det samma gäller i en BRF. Alla kommer inte ha möjlighet att hosta upp 500 000:- SEK till stambytet och därmed måste föreningen ta upp lånen för allas räkning.
@Cornu
Jag skulle vilja vidhålla att alternativen ändå blir bättre. Eftersom någon är villig att bevilja lånen till samfälligheten så finns ju låneutrymme tillräckligt bland fastighetsägarna. Totalt sett kan alltsa medlemmarna själva alltså låna upp pengarna.
Det är ju trots allt de som har möjlighet att hosta upp pengarna som kommer stå för säkerheten för lånen. Dessutom ifall kronofogden anlitas så kommer han krama pengar ur en medlem åt gången – det kommer inte vara kul för den som får besök av kronofogden först (utifrån dina siffror rör det sig om ett lån på 150milj – finns det någon av medlemmarna som får något över när kronofogden är färdig?).
Som sagt alternativet att man tar upp lånen individuellt även om det fördelas ojämnt förefaller bättre än att ta upp lånet i samfälligheten.
Rent principiellt har du rätt, men i praktiken är det oftast föreningen som tar upp lånen.
Tror t ex inte att medlemmar i nya, skuldfria, föreningar (finns faktiskt sådana, som varit medvetna om att det är bättre att medlemmarna har lån än föreningen), lägger undan 2000:- SEK i månaden för att kunna betala framtida renoveringar.
När stambytet väl ska ske är det många av de ursprungliga som blivit pensionärer och kanske inte alls har samma ekonomiska utrymme för nya lån, om de nu inte amorterat…
@Cornu
"När stambytet väl ska ske är det många av de ursprungliga som blivit pensionärer och kanske inte alls har samma ekonomiska utrymme för nya lån, om de nu inte amorterat…"
Undras just om det är normalt att andra fastighetsägare har samma framförhållning när det gäller underhåll? Det är just detta som är tveksamheten i ägarlägenheter med tanke på traditionen att man har just främst bostadsrätter som "köpelägenheter".
Om ägarlägenheter blir utbrett så är det bara en tidsfråga innan vi får se någon som bölar ut i kvällspressen när kronofogden kommer och driver in skulden från "godtyckligt" vald medlem.
Det är helt klart bra med den debatt som har varit och blir mer tydligt för potentiella köpare vad de lägger sina pengar i. Samtidigt står man inför ett pedagogiskt problem framöver då föreningar snabbt kommer att bli skuldfria och att då samla på sig en (gigantisk) kassa för framtida renoveringar (på bankkonto med dålig ränta) är inte helt problemfritt för en styrelse. Kommer att vara många medlemmar som kommer att bråka om denna kassa. Precis som Niclas Johansson skrev tidigare i en kommentar så har han aldrig sett en förening bygga upp en enorm kassa. Sedan skulle nog inte jag vilja bo i en bostadsrättsförening där det finns risk för att styrelsemedlemmar spekulerar bort den stora kassan (renoveringspengarna)
Det finns ingen anledning för en förening att höja avgifterna så det täcker avskrivningarna OM dessa avskrivningar överstiger den budgeterade, korrekt gjorda underhållsplanen. (Uppdateras kontinuerligt varje år och är på 30 år) Blir svårt att argumentera för medlemmarna varför den nybyggda BRF ska avsätta väldigt mycket mer till underhåll än till en gammal förening med samma lånebild. Under den kommande 30-årsperioden kommer den äldre föreningen att ha högre kostnader för underhållet än den nyare
En smart förening amorterar sina lån istället för att bygga onödigt stort kassa. Självklart står detta i relation mot kommande underhåll. Detta ger lägre avgifter för varje amorterade krona.
Medlemmar som flyttar ut får kapitaltillskott för varje amorterade krona enligt deras andelstal. Det finns regler på skatteverket på hur detta styrts.
@Patrik, ja, visst är det så. Hur ska en BRF hantera kassan när BRF är skuldfri och man inte inom de närmsta 20 åren ser några omfattande underhållsbehov. Återföra pengar till medlemmarna och öka deras insatser?
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Marcus, väldig bra fråga! I min mening så finns det alltid något underhåll som ska göras. Jag kan själv påstå att med 90% konfidensintervall så gör man något mellan 1-5år och större underhåll som stambyte, fasaden, balkong, hissar etc mellan 10-50år. Så en skuldfri förening har nog också idag en linjeravskrivning och avsätter till en underhållsfond. Det ska förvaltas inte för meddlemarna utan för föreningen som ska finnas där i 100år till. Styrelse ska tänka på det bästa för nuvarande meddlemar men också lika mycket för framtida en.
En styrelse som har sänk avgifterna finansierad från underhållsfonden eftersom de redan är skuldfria tänker inte konsekvent långsiktigt.
Så ja, dessa pengar ska inte slösas på ett annat sätt tycker jag. En förening med ingen skuld och orealistisk låg avgift är i mina ögon en risk förening och det ska man ta i hänsyn om tänker bo där en kort eller längre period.
Hur hade du förhållit dig om styrelsen i en skuldfri förening säger att de kommer att öka sina avskrivningar från nuvarande 50år till 150år för att minska era avgifter?
Ja, det finns alltid något underhåll som ska göras, men i skuldfria föreningar finns ofta ändå pengar över efter gjorda renoveringar. Jag tycker att man ska resonera precis som med ett aktiebolag, dvs att om organisationen har fått ett större överskott än vad denna behöver för sin verksamhet och inte kan göra något vettigt med pengarna ens på lång sikt ska pengarna återföras till ägarna. Så gör många av de svenska storbolagen och klarar sig bra så jag kan inte se problemet med varför inte bostadsrättsföreningar ska få resonera så.
Styrdokumentet måste bli underhållsplanen. Detta har styrelsen skyldighet att följa enligt stadgarna. Jag hävdar fortfarande att man är ute o cyklar om man sätter av 2-3 ggr mer än vad underhållsplanen anger bara för att avskrivningarna råkar vara på den nivån. Det är inte meningen att styrelsen heller ska försöka leta på projekt de kan bränna pengar på bara för att göra av med överflödig kassa.
Cornu, denna fråga handlar om en av dina bästa ekonomi-inlägg. En riktig ekonomisk BOMB men också en stor SKANDAL som visar aningslösheten hos politiker och tjänstemän och vad politiker är villiga att göra för att behålla makten(tillväxt till varje pris).
DN skriver idag om varför det inte byggs som politiker önskar. Svaret som ges är att det saknas kapital hos köparna. Byggbolagen etc har färdiga detaljplaner och bygglov men inte tillräckligt solventa kunder.
Angående underhåll i BRF:
Underhåll av en fastighet (hus och mark) görs hela tiden. Det är ett feltänk att det kommer perioder på 10-20 år utan underhåll. Bara att plantera nya buskar i trädgården, är att göra ett underhåll (att klippa dem är skötsel = drift). Vid en given tidpunkt (vilken som helst) längs en tänkt tidslinje, förekommer alltid flera "underhållsprocesser" samtidigt.
Tex:
I en förening som skjuter framför sig: Avskrivningar, räntor och amorteringar på underhåll som gjordes i år, förra året, för sju år sedan, för 11 år sedan.
I en förening som betalar sitt under håll via i förväg upptagna avgifter: Sparande till underhåll som görs i år, om 1 år, om sju år.
Avskrivningar: Avskrivningarna blir automatiskt låga i en förening som betalar sitt underhåll. Utförda åtgärder bokas mot underhållsfond, vilket gör att inga nya avskrivningar uppstår. Kvarvarande avskrivning på byggnaden brukar ge ett vettigt kassaflöde till reparationer och liknande, och man kan lätt i budgeten parera med avgiften man planerar att ta ut.
Räntor: Det som på riktigt skiljer föreningarna åt, är ju räntekostnaderna. Utbetalningarna för underhåll är ju egentligen lika. Eftersom "skjuter-upp föreningen" samtidigt räntar flera olika underhåll, så blir skillnaden i boendekostnad ofta kring 25-50 %. Kan vara ännu mer.
Underhållsplan: 20 årig plan är vettigast. Sedan använder man sig av planen ca 10 år, därefter gör man en ny 20-års plan. På så vis undviker man att "vi idag betalar för att framtida boende skall bo billigt på vår bekostnad", samtidigt som man får ca 10 år på sig att ackumulera kapital till kommande underhållsåtgärder. Det mesta underhållet klarar man rättvist med detta (rättvist = att det ekonomiska utfallet för varje medlem blir billigare än om denne bott i en förening som skjuter framför sig och upptar lån), utom extremt stort underhåll som stambyte. Men ett stambyte är rättvisare att betala ca 5-6 år innan, och 10 år efteråt (totalt 15 år). Detta eftersom de som bor just då stambytet görs, får en förmögenhetsöverföring från förening-medlem i och med att värdet på deras lgh ökar med nytt badrum. 15 år och ett stambyte som kostar 150 000 kr/lgh idag, innebär ca 800 kr högre avgift 5 år innan, och 1 000 kr högre avgift 10 år efter.
Lättsmälta bananer, för den som bor i en vettig förening. Skulle tro att det rör sig om 1-2 av 100 föreningar som gör så här. Övriga gör fel, och göder banker och dåliga förvaltare istället.
Vill lägga till lite:
Kassa: Knäppt att några är oroliga för vad en styrelse kan hitta på med en "stor kassa", men de är inte oroliga för att styrelsen belånar föreningen över taknocken?
Sant är ju att styrelsen tecknar firman, därmed har de möjlighet både att bränna pengar och låna hur som helst i föreningens namn. Alltså är det upp till föreningens kontrollorgan, att upprätta rutiner för att förskingring eller slarvigt skötta finanser undviks.
Kontrollorgan:
Revisor: Extern revisor kollar sällan upp föreningen mer än 1 ggr/år. bör alltså kompletteras med en intern revisor, som granskar kontoutdrag och transaktioner löpande enligt rutin.
Teckningsrätt: Skall alltid vara "två i förening", därmed försvårar man ren brottslig förskingring.
Stämma: Stämman måste kräva att styrelsen förstår vad de redovisar på stämman, och begära in underlag. Allt som heter "övriga kostnader" eller liknande, skall detaljredovisas på stämman. Varje medlem har rätt att kräva detta.
Sedan blir det aldrig någon stor kassa, förrän tidigast efter att föreningen blivit skuldfri. Men redan idag har de flesta föreningar inga problem med att ha kring 1 miljon på ett transaktionskonto som ligger som redovisningsmedel hos förvaltarens bank. Vad är det då, om inte rent vansinne? Ingen ränta, risk (jmfr Panaxia), samt enklare för ledamöter i styrelsen att förskingra.
Kräv att föreningen skaffar egna konton, och löpande flyttar kapital så att transaktionskontot är så magert det bara någonsin går. Buffra med ett vanligt sparkonto, och vid längre perioder via bundna konton. Dubbel attestering via internetbank, och vips har man en högre säkerhet och bättre villkor i sin förening än vad både RB, HSB eller Bostadsrätterna kan erbjuda!
Jag VET vad en styrelse kan göra med en stor kassa. Hände en släkting 2000, då styrelsen placerat en ANSENLIG summa i framfab…
Det mest idiotiska var att de placerat pengarna istället för att amortera lånen…
Svenska bostadsrätter är så nära subprime man kan komma: avgifterna hålls låga genom bokföringstrix trots stora skulder och kommande renoveringsbehov.
För att komma tillrätta med dessa subprime problem räcker det inte med att stoppa progressiv avskrivning, vi behöver lagar som tvingar mäklarna att upplysa spekulanter om skuld per kvadrat när de ska köpa klubbmedlemskap. Och banken måste ta hänsyn till föreningens skuld när de beviljar lån.
Det är konstigt att banken ger dig exakt samma lånelöfte oavsett om bostadsrätten du ska köpa är skuldfri, eller har ett par miljoner i skuld via föreningen. Detta är nästan ett värre problem än det progressiva lurendrejeriet – det bäddar för uppblåsta priser på nybyggen och blåsning av naiva bostadsköpare.
I USA fanns innan finanskrisen ett ideal om att alla ska äga sitt eget hem – Efter finanskris och massor av foreclosures har marknadens sagt sitt: alla kan inte och bör inte äga sitt hem, det är därför det finns fastighetsbolag och hyresgäster.
Jag är övertygad om att vi får se en liknande utveckling i Sverige efter nästa finanskris: bostadsrätter i områden där folk har sämre ekonomisk styrka i kristider kommer tvingas att ombilda till hyresrätter igen.
Ett stabilt fastighetsbolag är trots allt en mer solid och långsiktig ägare än kreti och pleti som inte förstår sig på årsredovisningar och underhåll.
@ Greenious
Eftersom en styrelse inte får riska medlemmarnas pengar, så kan stämman i ditt exempel avstå från att bevilja ansvarsfrihet, och sedan stämma ledamötena på beloppet som gått förlorat.
Gjorde de inte det, så har även stämman accepterat spekulationen.
@ Alex the Great:
Bra inlägg (båda två), kan bara hålla med!