Under dagen har det kommit diverse branschkommentarer i media om slutet på BRF-bluffen. Mest balanserad är kanske förvånansvärt nog mäklarfirman Erik Olssons grundare med samma namn. Annars verkar vansinnet dominera.
Hos Schibsted/SvD skriver Erik Olsson följande:
“Avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad som är viktig för att säkerställa att föreningen reserverar tillräckligt med pengar för kommande underhåll. Tar man inte höjd för det i månadsavgiften finns det en risk att framtida medlemmar får ökade avgifter motsvarande den förslitning av fastigheten som de gamla medlemmarna inte betalat för i sin avgift.”
Kort sagt har Erik Olsson fattat. Sedan får man läsa mellan raderna. Mycket handlar dock om att två sina händer och att Erik Olssons mäklare minsann hänvisar köpare till föreningarnas styrelser. Problemet är bara att antalet erfarna och kompetenta styrelsemedlemmar inte har ökat i närheten av den takt som antalet bostadsrättsföreningar gjort. Speciellt osannolikt och svårt är det för en liten nybildad förening att hitta någon kompetent till styrelsen. Kontentan blir att styrelsen antagligen har noll koll i många fall.
Värre är det från branschorganisationen Bostadsrättsföreningarnas Mats Lindbäck hos Bonnier/DN, som förstås gråter blod över att det är stopp för BRF-bluffen och fejkade och helt ohållbara budgetar.
“FAR förstår inte hur det fungerar i en bostadsrättsförening.”
Jag skulle snarare hävda att FAR förstår exakt hur det fungerar i en bostadsrättsförening. Man tar allt på kortet och låter någon annan betala. Man blåser bostadsrättsägarna, idag och i framtiden, genom att inte faktiskt få dem att betala vad slitaget på byggnaderna kostar. FAR gör här en samhällsgärning och sätter ner foten.
Smått förvirrad och motsägelsefull är Skanskas säljchef i en intervju hos Schibsted/SvD.
Han tvår sina händer och bryr sig inte alls om att deras ekonomiska planer innebär en smäll för föreningarna framöver. När alla som idag jobbar på Skanska är pensionerade, döda och begravda.
“Vi har skrivit in att vid en inflation på 1 procent per år, måste föreningen höja årsavgifterna med 2 procent per år för att matcha avskrivningarna. Gör man det, så finns pengarna. Men drar man ner på årsavgifterna, så kan man få problem år 65.”
Sedan säger han istället att man kan få problem redan efter 25 år.
“Det krävs en duktig styrelse. Det finns föreningar från 1950-talet som bara har satt av minimalt i fonder, och som har jätteproblem idag. Det är nog väldigt frestande för en styrelse att bestämma en väldigt låg avskrivning för att hålla nere månadsavgiften. Inte många har tänkt vad som händer om 25 år…”
Men just detta med väldigt låg avskrivning är exakt vad Skanska skickar med i sina ekonomiska planer. Det är åtminstone bra att säljchefen Magnus Lambertsson medger att Skanskas förslag till progressiva avskrivningar leder till enorma problem.
Sedan borde Skanska skaffa riktiga ekonomer och redovisningsansvariga. De fattar tydligen inte byggnadsekonomi själva, eller tycker det är jobbigt när de får frågor från kunder. Lambertsson igen:
“Även Skanskas ekonomer tycker att det är klurigt när kunderna frågar. Så det är svårt, absolut.”
OK, Skanska klarar inte av att rekrytera ekonomer som förstår enkla saker som avskrivningar, slitage och ackumulerat underhållsbehov. Sedan tycker Lambertsson att BRF-styrelserna ska vara duktiga. De jobbar normalt i princip gratis, men där ska det tydligen finnas högre kompetens än hos Skanskas ekonomer?
Samma styrelse som för övrigt Erik Olsson tycker man ska fråga om föreningens ekonomi…
Tillägg: Jag är naturvetare, matematiker och datavetare. Och gammal byggnadsingenjör. Jag är inte utbildad ekonom, även om en del hänvisar till mig som “ekonom”. Ändå klarar jag av att förstå enkla saker som avskrivningar, vilket kräver att man klarar plus och minus, samt eventuellt multiplikation och division. Förslagsvis sparkar Skanska alla sina ekonomer och anställer någon som gått ur högstadiet. Eller, ja, åtminstone gymnasiet. Vet inte om det finns krav på att kunna de fyra räknesätten i grundskolan längre. Vilket bara gör det ännu svårare för nya föreningar med unga vuxna i styrelsen att klara av det här.
42 kommentarer
Undrar hur länge det här manipulerandet har pågått och om det är en glidande förändring i tänkandet. Bor själv i allmännyttan och har sett att ägaren (ytterst kommunen) för en del år sen tillsammans med hyresgästföreningen plockade bort det inre underhållet av lägenheterna. Det har hyresgästerna själva fått betala sen dess och hantverka själva om de haft kunskap och krafter. Sen har minsta möjliga kostnad lagts på yttre underhåll och gårdar för att hålla nere kostnaderna. Allt har skjutits upp till ett "stambyte" i en diffus framtid. Detta har inte gjorts av ekonomiska skäl då bolagen går med god vinst, som används av kommunen till ditt och datt. Verkar som samhället kommit in i ett slags tänkande där underhåll inte behövs. Det gäller ju också tågtrafiken.
Att en kommunen tar ut vinst ur allmännyttan är inget konstigt. Den byggdes frågan början med alla skattebetalares pengar så att alla skattebetalare får ta del av vinsten är inte mer än rätt.
Däremot låter det väldigt konstigt att ni själva renoverar era lägenheter? Varför gör ni det? Gå till hyresgästföreningen istället och kräv istället underhåll i enlighet med den hyra ni betalar.
Att fibbla med bokföringen för att skjuta kostnader på framtiden är något som alla inblandade självklart är medvetna om. Detsamma gäller att eftersätta underhåll. Märks heller inte på kort sikt utan drabbar endast framtiden. Samma sak att underfinansiera t ex pensionsåtaganden i kommuner och landsting.
Allt detta är en trend som går ut på att leva idag och strunta i räkningen för den kommer ju i morgon och då gör jag något annat någon annanstans. Kvartalsekonomin har brett ut sig och blivit en samhällskultur. Vill vi ha det så?
Allmännyttans bostäder har inte byggt med skattemedel. Vad har du fått en sådan vanföreställning ifrån, Villaägarnas förening eller? Kommunala fastighetsbolag har skulder till följd av investeringar i byggnader såsom privata bostadsbolag. Kostnaden för bostäderna betalas fullt av de boende genom hyresdebitering. Detta till skillnad från BLT-er i bostadsrätter som erhåller ohemula ränteavdrag.
Cornu, kanske något att läsa:
http://www.newscientist.com/article/mg22129562.400-lasersparked-fusion-power-passes-key-milestone.html#.UvvLtGJ5PIc
Om det visar sig bli dyrare att vara medlem i bostadsrättsförening och efterfrågan på dessa minskar. Vad händer då med priser på småhus som är en form av äganderätt. Hyresrätter finns inte till alla och folk måste bo någonstans?
Det är inte speciellt komplicerat. 2500:- i ökad månadsavgift ger 2500:- mindre i räntekostnader. Vad motsvarar det grovt räknat i minskad belåning för nästa köpare, 1.5 miljoner med dagens ränta på 3 månaders löptid? Amorterar gör ju ingen så det kan vi bortse från.
Lägenhetens "värde" blir alltså 1.5 miljoner lägre, allt annat lika. Helt plötsligt blir lägenheten betydligt mindre riskabel att köpa och mer attraktiv efter denna förändring. En och annan husspekulant tänker kanske om och köper då hellre en lägenhet.
Man får ju tänka att de som sitter på dessa lägenheter och är sugna på ett hus också tappar 1.5 miljoner i köpkraft på huset.
Prisnedgångar föder alltså prisnedgångar, precis som prisuppgångar föder prisuppgångar.
Det är nog många ägare av villor och radhus som också inte lägger undan 5000 Sek som behövs för renovering. (Om man nu inte har enstegstätad puts fasad då man bör lägga undan 66 600 sek i månaden)
@Mark Greene
Numera finns inget givet samband mellan typ av lägenhet och upplåtelseform. Mig veterligen finns det alla tre upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt) på alla typer av lägenheter (småhus, parhus, flerbostadshus osv) – även om det är tämligen ovanligt med hyresrätt i en villa och äganderätt i flerbostadshus (sk ägarlägenhet).
Jag hyr själv ut ett par villor/småhus och det är nog inte alls ovanligt på landet att villor hyrs ut. Har bekantar som äger hyreshus. Dessa hyr naturligtvis ut lägenheterna i sin tur men det finns ju inget som säger att lägenheter bara kan hyras ut och småhus bara ägas.
Krav på linjär avskrivning betyder inte att det kommer vara dyrare att vara medlem i Brf. Antingen får man redovisa röda siffror i boksluten eller så höjer man avgiften och betalar av lånen snabbare. Detta leder i långa loppet till att det blir billigare för medlemmarna.
Problemet ligger hos säljare av nya bostadrättsföreningar som måste redovisa de faktiska kostnaderna tydligare i ekonomiska planen. Idag visas endast de första 11 åren i regel och man lägger bara en bråkdel av avskrivningarna under dessa 11 år men där föreningen sedan efter planens första år kraftigt, progressivt måste höja avskrivningarna. Detta kan leda till att avgiften redan från start måste vara lite högre men i gengäld inte behöver höjas i samma takt som görs idag.
@Axel Svensson
Att bara redovisa de första 11 åren känns som för lite för att ge de långsiktiga kostnaderna rättvisa. Jag googlade på underhållsplaner och det verkar som att planer som sträcker sig 20-30år inte är ovanliga, det finns tydligen vissa underhåll (stambyte) som dyker upp först efter 50år.
Nu är kanske 50års-planer lite väl abstrakt för den normale spekulanten, men iaf det underhåll som kommer på 20-30års sikt bör man nog räkna in i avgiften eller planen.
Enligt Boverkets så skall en ekonomisk plan omfatta de sex första åren samt det elfte året. Amorteringar och avskrivningar måste finnas för de tre första åren och kommer då automatiskt med när prognosen måste omfatta de 6 första åren.
http://www.boverket.se/global/webbokhandel/dokument/2007/ekonomiska_planer_for_bostadsrattsforeningar.pdf
Om amortering och avskrivningar i dokumentet:
"Avskrivning, som är en nedskrivning av en tillgång hos föreningen,
är en kostnad eftersom den avser en resursförbrukning, exempelvis
förslitning, men leder inte till motsvarande utbetalning från föreningen.
Amortering av lån är en utbetalning men leder inte till en motsvarande kostnad eftersom den inte avser en resursförbrukning utan endast en förändring av föreningens finansiering. "
Det är då intressant att se ekonomiska prognoser där avskrivningarna ligger på mer än 1000 år. Tror man att huset slits så lite att det klarar sig i hundratals år? I själva verket så slits huset som mest det första åren när allt är helt nytt och börjar brukas.
Tar med exemplet Ölandsbron som har varit med här:
Byggkostnad 1972: 80 miljoner
Reparationer, modernisering och underhåll 1982-2011: Drygt 1 miljard…
Enbart den nya belysningen kostar troligtvis mer än vad hela bron kostade 1972. Skulle man skrivit av Ölandsbron enligt avskrivningshastigheten de första åren för ekonomiska planer i nya Brf så skulle man ha skrivit av några få miljoner när man varit tvungen att putta in dryga miljarden…
Det svåra för Skanskas ekonomer består i att förklara något egentligen ganska enkelt så svårt att det varken begrips eller ger upphov till följdfrågor.
Ja, ett antal kunder kan tänkas vilja diskutera följdeffekter och ställa följdfrågor.
Varför detta inte kommer att bli verklighet, det finns många anledningar/pengar till att våra politiker ingriper och skyddar bolagen.
@vinstmaskinen
"Ja, ett antal kunder kan tänkas vilja diskutera följdeffekter och ställa följdfrågor."
Inget stort problem då man säljer till "högbjudande" dvs de som inte ställer frågor som gör att de värderar bostaden lägre.
Tillägg: inget stort problem för säljaren dvs, den som är lite skeptisk får problem att köpa sålänge det finns naiva köpare som inte frågar.
Tänkte mer på kunder som nyligen köpt en lägenhet av Skanska och känner att de lurats av Skanska snarare än att de lurat sig själva.
Det kan ju bli en onödigt publik historia och en situation som "hotar tillväxten", dvs den fortsatta skuldökningen.
@vinstmaskinen
"Tänkte mer på kunder som nyligen köpt en lägenhet av Skanska och känner att de lurats av Skanska snarare än att de lurat sig själva."
Det ligger väl lite i mänskliga naturen att man skyller på någon annan när man gjort något dumt?
Blir insikten för utbredd så kommer det nog även synas på budgivningen, men jag tror att det krävs att insikten är tämligen utbredd. Även som minoritet kan maniacs skapa en galen marknad, det räcker med en i budgivningen för att du inte skall få köpa till rimligt pris och det räcker med två för att slutpriset inte heller kommer att landa i närheten av rimligt pris.
Inte för att jag vill förstöra festen för er som vill punktera bobubblan…
Jag har sett ekonomiska planer utan avskrivningar, vilket jag naturligtvis reagerat på, samtidigt har det funnits separata poster för underhåll.
Detta även i gamla föreningar.
Så jag tror detta i stor utsträckning även gäller äldre föreningar, skillnaden är att deras bokförda fastighetsvärden är magnituder lägre än nya föreningar.
Dessutom, med de inflaterade byggkostnaderna som råder idag, så tror jag att en tvingande avsättning på 1% av fastighetsvärdet kan vara rätt överdrivet. Ett större problem i nya föreningar är sannolikt skuldbördan, och obefintliga amorteringar, som inte kommer ge ekonomiskt utrymme för underhållsbehov i framtiden. Många har också ganska höga avgifter som det är.
Posten "Avskrivning" i bokföringen kan användas för amorteringar, amorteringar finns inte med i bokföringen, men belastar kassan.
Går det inte nyansera detta lite? Jag tar ett exempel:
– Om vi först tänker oss att någon idag bygger ett högkvalitativt hus som kommer att hålla väldigt länge (om det underhålls) och säljer det till ett pris som gör att BR-föreningen vid start är skuldfri.
– Om vi sedan tänker oss ett gammalt väl underhållet sekelskiftesbygge där alla lån sedan länge är avbetala, stammar är utbytta och annat stort underhåll är genomfört.
I båda fallen ser läget ganska bra ut för föreningen, man behöver i stort sett bara se till att bygga upp en buffert inför framtida större renoveringar, som dock kan ligga tiotals år framåt i tiden. Jag skulle här säga att det är mycket underligt att sekelskiftesföreningen knappt ska göra avskrivningar på grund av att inflationen har gröpt ur alla värden i föreningen över lång tid, samtidigt som den nybyggda föreningen ska göra rejäla avskrivningar av hela värdet av huset med mycket högre takt.
En av anledningarna till att det blir orimligt är att redovisningspraxis inte alls alltid är ett bra sätt att spegla det verkliga värdet på något. Det är bara att titta på exemplet Ölandsbron som redovisningsmässigt inte har något värde idag eftersom den är avskriven. Samtidigt utgör den ett stort verkligt värde vilket om inte annat åskådliggörs av alla pengar som läggs på att underhålla denna ”värdelösa” bro. Ett annat problem som man inte hanterar redovisningsmässigt är inflation, vilket är det som gör att avskrivningarna för äldre byggen är så små, vilket inte heller är helt optimalt om tanken är att slitaget och därmed avskrivningen ska vara lika stor (realt) över hela avskrivningsperioden.
En annan anledning till att jag tycker att man kan ifrågasätta varför en ny BR-förening ska skriva av hela husets värde på t.ex. 50 år är att en bostadsrättsförenings hus till stora delar betalas genom en klumpsumma från ägarna, BR-köparna. Det är således inte samma sak som att ett företag med sina egna medel/med lån gör en investering och skriver av den bokföringsmässigt över perioden som investeringen brukas, eftersom företaget använder sina egna pengar för detta. När en ny förening skapas är det köparna av bostadsrätterna (tillsammans genom insatserna), inte föreningen som gör den ursprungliga satsningen för att huset ska byggas. I de flesta fall tas ett lån upp hos köparen för att finansiera den första insatsen, och då är det förstås köparen som bör göra en ”avskrivning” genom att amortera ned lånet.
Om man skulle följa FAR i detta fall så undrar jag om man verkligen uppnår syftet att sprida ut kostnaden över investeringens levnadstid så att man kan göra en ny likadan investering när den gamla har förbrukats. I detta fall kommer en individ som amorterar sitt lån (denne har förstås lyssnat till Cornu) och betalar avgift inklusive avskrivning till en nybyggd BR-förening efter 50 år ha betalt av sitt lån samtidigt som huset redovisningsmässigt är avskrivet/”förbrukat”. Samtidigt finns det i det läget en massa kapital i föreningen från alla år av avskrivningar som precis täcker ett nytt hus (vi tänker oss här att huset i sin helhet är specat att hålla 50 år med löpande underhåll, därefter är ”allt” förbrukat). Efter dessa 50 år kan köparna ta upp ett nytt likadant lån och finansiera ett nytt hus, men även föreningen kan i det läget finansiera ett nytt hus på grund av alla avskrivningar som ackumulerats. Det är förstås en dygd att spara, men syftet är väl ändå att avskrivningen ska leda till att man hamnar tillbaka på ruta ett och ska kunna finansiera ett nytt hus, inte två?
Jag håller självklart med om att många av de ekonomiska planer som nya BR-föreningar bygger på är helt ohållbara. Självklart måste det finnas utrymmer för amortering/avskrivning motsvarande föreningens lån så att föreningen sedan har en buffert för framtida renoveringsbehov. Men jag tycker att en avskrivning på hela husets värde på ex. 50 år är överdrivet. Om inte bör man väl i konsekvensens namn då också justera upp det faktiska värdet på vårt äldre bostadsbestånd och justera avskrivningarna där till det nya högre värdet.
Fast du har fel och visar bara att du inte förstått något om BRF:ers ekonomi.
BRF:ens andel och lån är bara de gemensamma delarna. De delarna som klubbmedlemmarna betalt (överpriser) för är bara lägenheten. Avskrivningarna etc i BRF:en är för de gemensamma delarna.
Du ska även göra motsvarande för din egen lägenhet, så du har råd att renovera den i takt med att den slits.
Cornu: Jag hoppades på ett lite konstruktivt svar på ett konstruktivt inlägg… jag försöker igen (och finner det ironiskt att du anklagar mig för att inte förstå BRF:er):
Vad menar du med BRF:ens andel? Alla andelar är fördelade mellan medlemmarna som bor i föreningens lägenheter.
Andelstalet motsvarar den ägarandel man har i föreningen, och föreningen utgör i stort sett hela huset exklusive inredningen i lägenheterna. Det innebär att föreningens medlemmar gemensamt äger nästan allt. Individen betala för detta gemensamma ägande samt en rätt att nyttja och hänga upp sin inredning i en del av detta ägande. Avskrivningen gäller hela kostnaden för bygget av huset, inklusive allt. Inledningsvis ingår t.o.m. inredningen i föreningens kostnader eftersom folk knappast flyttar in i tomma betonghålor för att sedan bekosta en inredning.
Det du skriver stämmer därmed inte, man betalar en insats för att bli delägare i en förening som äger hela huset inklusive gemensamma utrymmen och lägenheterna, man köper både en ägarandel i föreningen och en rätt att nyttja en lägenhet. Som exempel: I det fall som en ny förening utan skulder skapas, på vilket annat sätt än medlemmarnas insatser menar du att man bekostar hela bygget?
Självklart ska individen också ha ett visst sparande för internt underhåll, men tror du verkligen att man bara köper inredningen när man betalar 7 miljoner för en våning i Vasastan? Nej man köper självklart en del i en förening med (förhoppningsvis bra ekonomi och) ett hus placerat i ett eftertraktat läge, det interna underhållsansvaret utgör för de flesta en mycket liten del av de långsiktiga kostnaderna här. Trodde du visste detta?
Åter till de ursprungliga frågorna: Varför ska man skriva av mer i ett hus som är nytt om övriga förutsättningar är desamma som för ett äldre hus? (se jmf. med sekelskifteshuset)
Varför ska man sett över en 50-årsperiod amortera och skriva av så mycket att man har råd att bygga TVÅ nya hus förutsatt allt annat lika?
Exemplet Ölandsbron är ju rätt dåligt. Den har fått ny beläggning, nya skarvar, ny belysning m.m. vilket är anläggningstillgångar som skall skrivas av eftersom dessa har förlängt livlängden. Samma sak med sekelskifteshuset som du tog som exempel som hade fått nya stammar. Dessa är ju nya och skall skrivas av över tiden.
Det är ju inte så att bara för att något byggdes för 50 år sedan och man haft 50 år med avskrivningar kommer att vara helt avskrivet om man har pumpat in underhåll och reparationer.
Skulle man inte göra detta så har man inga medel när det är dags för t.ex. stammbyte. Det man då får göra är att antingen chockhöja räntorna innan för att bygga upp kapital eller ta nya lån om det är möjligt (vilket inte är självklart) vilket kommer leda till högre räntekostnader och därmed höjda hyror.
Sköter man inte underhållet kommer värdet på huset bli 0:- oavsett om man gör avskrivningar eller ej.
De som sitter i styrelsen för en förening och vet vad som är på G i en förening utan avskrivningar och kommande större reparationer ser naturligtvis till att sälja i tid till mindre ekonomiskt kunnig. Detta leder till att de mest kunniga i en Brf-styrelsen antagligen hoppar av tåget när tid finns och säljer till mindre kunniga ända tills det inte går längre.
Axel:
Jag förstår inte hur det du skriver egentligen motsäger det jag säger. Visst, sekelskiftesföreningen kanske har lite stammar och annat att skriva av, men det är ju småpotatis (kanske 10-15 %?) i förhållande till de kostnader som en avskrivning av ett helt nybygge utgör. Samma sak med Ölandsbron, visst den har fått delar utbytta som man skriver av om det inte räknats som löpande underhåll, men detta är småpotatis i förhållande till kostnaden för att anlägga en helt ny bro – men den grundkostnaden är avskriven och har inget redovisningsmässigt värde (och det menar jag att den borde ha, annars hade man inte funnit det motiverat att byta de där skarvarna på något som är värdelöst).
Det du skriver om att något inte behöver vara helt slut efter 50 år är ju precis det jag skriver om, det finns ett kvarvarande värde som inte syns i redovisningen. Därav min kritik mot att se dessa principer ska ses som tillämpliga helt okritiskt. Men OM man i verkligheten skulle försöka följa de redovisningsmässiga principerna och inte gör något med ett hus på 50 år förutom löpande underhåll/reparationer (som ska redovisas och budgeteras separat och rymmas årligen) så kan man ju riva huset och bygga ett nytt för de pengar som lagts på hög i och med avskrivningarna om man vill. Om individen samtidigt har amorterat uppstår situationen att man kan bygga TVÅ hus. Detta är alltså i det fall som man bara sköter underhåll och sedan väljer att bygga nytt. Om man efter 50 år (eller i takt med behoven) väljer att byta stammar, fönster, tak och spara resten av pengarna från avskrivningen så har man haft en ännu mer överdriven avskrivning i föreningen, då dessa renoveringar sannolikt inte kostar lika mkt som att bygga nytt, då kommer man har pengar kvar att dela ut till dem som drog en vinstlott och bodde i föreningen vid rätt tillfälle.
Det finns en förening i Solna som har gett sina medlemmar utdelning, vilket i mina ögon också är problematiskt då det är tidigare ägare som betalat delar av den utdelningen. Men förstås inte lika problematiskt som att skjuta nuvarande kostnader på framtida ägare.
Angående det sista du skriver så säger jag ju att jag är medveten om det och jag håller med, det finns problem, jag tycker bara att man kan nyansera diskussionen och den "lösning" som revisorerna nu anser sig införa.
Enbär: vad menar du med att man kan bygga 2 hus? Man måste ju betala tillbaka det man lånar? En snabb googling visade att det verkar vara så att BRF INTE amorterar sina lån, utan anser att avskrivning "bara" är bokföring… ja, det funkar kanske så länge som långivarna inte vill ha tillbaka sina pengar för att placera i bättre avkastande verksamhet än bostäder. Nu är det förstås möjligt att vi har nått historiens slut (det är annorlunda nu!) och att det aldrig mer kan finnas någon tillväxt (cornu om landräntan) någonstans i världen. Men USA kommer nog att höja räntorna om något år – och då försvinner allt kapital i världen dit (en försmak märker vi ju i dag på tillväxtmarknaderna som dräneras på kapital bara för att Fed drar ned en liten, liten smula på sin Q.E.)
Själv trodde jag att poängen var att försöka blir skuldfri – både för föreningar och privarpersoner. Då klarar man räntehöjningar betydligt bättre.
@enber rebne
Det är meningen att avskrivningar skall återspegla det slitage som i framtiden kommer att ge behov av att antingen ersätta eller renovera (etymologiskt: åter göra ny) inventarien. Bägge åtgärder bör rimligen enligt meningen utgöra grund till nya avskrivningar på antingen den nya inventarien eller renoveringen av inventarien.
En renovering bör om man skall följa syftet bokföras genom att man faktiskt skriver upp värdet på inventarien.
Effekten som avskrivningar har är att man bokföringmässigt slår ut kostnaden för inventarien under hela dess livslängd – detsamma bör gälla även sällan återkommande renoveringar.
Svaret på din fråga är alltså att även den gamla föreningen borde göra avskrivningar eftersom de fortfarande har återkommande renoveringar att göra.
Kan man säga att det fungerar så här? Enkel illustration
@enber rebne: Reparationer och underhåll som har gjorts på Ölandsbron har uppgått till några gånger den summan som det kostade att bygga Ölandsbron. Totalt har man lagt ner 1097 miljoner mellan 1982 och 2011. Vet inte hur mycket det har varit efter 2011 men det är inte heller några småsummor. Kostnaden att bygga bron var under 80 miljoner. Man har alltså byggt många broar till om man jämför med första byggkostnaden.
http://www.teknikensvarld.se/2012/09/30/35128/olandsbron-fyller-40-ar-i-dag/
Avskrivning av kostnader över längre tid är ju ingen extra kostnad. Initiala avskrivningen på knappa 80 miljoner är småpotatis mot de reparationer, moderniseringar och underhåll som gjorts. Syftet med avskrivningar är att man skall fördela kostnader över hela livslängden. När nya kostnader kommer blir det nya avskrivningar.
Bostadsrättsföreningarnas = http://en.wikipedia.org/wiki/Fear,_uncertainty_and_doubt ?
Under diskussion redan i höstas faktiskt:
http://www.tidningenbalans.se/fordjupning/progressiva-avskrivningar-pa-byggnader-ar-det-tillatet-vid-tillampning-av-k2k3/
"Det bör anses vara klandervärt av en styrelse i en bostadsrättsförening att inte se till att föreningen har byggt upp reserver för framtida behov och istället hänskjuta problemet till framtida bostadsrättsinnehavare."
Exakt!
För att hyfsa debatten lite, så vill jag uppmärksamma alla på att formuleringen "nya regler kan ge höjda avgifter" är en planterad tolkning från branschen, som media har svalt med hull och hår. Ingen förening ska ta in mer avgifter (pengar) än den behöver, men just så mycket, vilket innebär att OM någon förening höjer 30 %, så är det för att den behöver det.
De nya reglerna innebär ju endast att förslitningen inte längre blir lika lätt att dölja. Sedan om föreningen tar in nödvändig avgift eller inte, är egentligen en annan fråga. Branschorganisationerna har ju själva tagit fram normalstadgar för sina föreningar, och i alla stadagar står att "målsättningen med föreningens verksamhet är att gynna medlemmarnas ekonomi" (§ 1 i alla stadgar). Vidare får inte en enskild grupp medlemmar gynnas på andra medlemmars bekostnad. Därmed är ju saken klar. En förening får inte medvetet ta ut för låga avgifter, för då tvingas man till nya lån, vilket innebär räntekostnader. Att betala ett planerat underhåll med lån, är alltså ett effektivt sätt att göra boendet dyrare än det behöver vara, och ett direkt brott mot § 1 i stadgar.
Jag har länge kritiserat moderorganisationerna, för att de inte uppmärksammat denna fråga. Men självklart, de sitter på dubbla stolar här. Dels säljer de själva lägenheter, dels har de backavtal på föreningarnas belåning och tillgodohavanden. En flytt av resurser från kassa till amortering, är alltså ogynnsamt för moderorganisationen, men lönsamt för den enskilda föreningen.
Avskrivningar har egentligen väldigt lite med underhållet att göra inom Brf. Dels beroende på dessa progressiva planer, men också för att en mycket gammal förening knappast har några avskrivningar alls, om ingen uppskrivning skett.
Istället får man kolla avsättning till yttre fond, är den rimlig till sin storlek? Avsättningen skall sedan motsvaras av redovisat resultat + avskrivningar, i vart fall i genomsnitt över 3-5 år.
Annars går föreningen back.
Att en förening inte skall gå med vinst, alltså uppvisa resultat nära kring 0, är en feltolkning som till och med erfarna ekonomer kan tro på. Bostadsrättsföreningen är en ekonomisk förening, vilket är en företagsform. Alltså är föreningen ett företag. Inget företag överlever, om det inte går med vinst. Rätt tolkning är istället, att föreningens vinster inte skall tillfalla någon annan än ägarna, alltså medlemmarna i föreningen. Det gör den genom att den finansierar underhåll och reparationer, helt räntefritt.
@Niclas Jonsson
För övrigt är det inte brukligt att man har upprättat en underhållsplan (ungefär som man har servicebok för en bil). Har man en seriös sådan så skall ju inte framtida renoveringar behöva komma som en överraskning och man har rimligen någon slags uppfattning om vad dessa kommer att kosta och då borde man ju bara utifrån denna kunna göra en bedömning vilken avgift man behöver ta ut för att det skall funka långsiktigt.
Rimligen borde man utgå från framtida underhållsbehov när man avgör hur stora avskrivningarna bör vara snarare än att schablonavskriva byggnader på 50 år. Avskrivningar är som sagt bara en bokföringsåtgärd som syftar till att sprida den faktiska kostnaden över tiden.
@Niclas Jonsson
Bra inlägg!
Som jag ser det så är följande viktigt:
1. ha ett positivt kassaflöde
2. ha en långsiktig plan för amortering av föreningens skulder
3. ha en långsiktig underhållsplan
Grunden är ju ett positivt kassaflöde, för utifrån det kan man då använda det till att amortera föreningens skuld och/eller bygga upp kassan. Exakt hur mycket kassan ska byggas upp jmf med amortering är ju en komplex fråga som beror på bl.a. underhållsbehovet i närtid, hur stora lån man har, hur lätt man tror att det är att få eventuella nya lån i framtiden. T.ex. räknar man med ett stambyte om 20 år så är det väl bättre att amortera just nu och ta ett nytt lån om 20 år istället för att inte amortera och ha en jättestor kassa om 20 år (risken med det är ju att man förlorar på att man troligen har sämre sparränta än låneränta).
Om man tittar på årets resultat för ett visst år kommer man ju ha t.ex. (förenklat)
1. kassaflöde + 200 000 kr
2. avskrivning (antar att det inte finnas andra avskrivningar) -200 000 kr
vilket ger ett resultat på 0 kr. Dock, min poäng ovan är att det är egentligen rätt ointressant om resultatet är 0 kr eller om det är något annat (t.ex. om avskrivningen är 300 000 kr blir det ju -100 000 kr medan om avskrivningen är 100 000 kr blir det ju +100 000 kr). Det viktiga är ju att man har koll på att man har ett kassaflöde som kan på lång sikt finansiera nödvändigt underhåll och amorteringar.
Niclas, låter detta som en rimlig plan eller har jag missat något viktigt?
/Henric
@Henric1975
Kanske skall lägga till "långsiktigt" på punkt 1 ovan – det är ganska svårt att ha positivt kassaflöde de åren man skall göra stora underhållsåtgärder. Man kan då använda punkt 2 och 3 för att budgetera årets kassaflöde.
Avskrivningar syftar (bland annat) till att göra resultatet mer representativt för den långsiktiga ekonomin, men som sagt det är en redovisningsteknisk detalj – det är den långsiktiga ekonomin som är det viktiga.
Många kommentarer verkar utgå från att alternativet till att avräkna är att inte avräkna (eller göra det på så lång tid att det är likvärdigt).
Men är det inte så att alternativet till avskrivning är att bokföra hela köpet på en gång? Så föreningen börjar på minus 30 miljoner som man sen har att jobba sig upp från. I det perspektivet känns ju avräkning som ett bättre val.
Här kommer Bostadsrättsorganisationerna (HSB, Riksbyggen, SBC) svar på hur de kommer att agera i framtiden.
http://www.hsb.se/polopoly_fs/1.317651.1392198440!/Bostadsr%C3%A4ttsorganisationernas%20brev%20till%20Bokf%C3%B6ringsn%C3%A4mnden.pdf
Det är bra att det blir ett stopp på ekonomiska planer baserade på rent önsketänkande. Dock måste jag bara påpeka att avskrivningar i sig inte är en lösning på alla problem. Jag har själv varit aktiv i en brf-styrelse som äger ett gammalt hus från fyrtiotalet. Vi tillämpar (givetvis) linjär avskrivning, och eftersom huset är så pass gammalt är nästan hela värdet avskrivet idag. Det innebär att vår avskrivning inte räcker för att bekosta planerat underhåll. Istället har vi tagit fram en underhållsplan som vi har anpassat budgeten efter.
Min poäng är att man inte skall blanda ihop avskrivningar och underhåll. Att avskriva ett hus på t.ex. 50 år innebär ju inte att man kommer att behöva lägga just denna summa på underhåll. Problemet blir kanske synligast om man tänker sig att man har två alternativ att välja mellan, ett billigt hus med låg kvalitet men som kräver mycket underhåll, eller ett dyrt hus med hög kvalitet och lågt underhåll. Om man inte gör en specifik beräkning av underhållet kommer det dyrare huset inte att få "tillgodoräkna" sig sin högre kvalitet. Just detta är för övrigt en av förklaringarna till att så mycket byggs med låg kvalitet idag, våra redovisningssystem ger i vissa fall upphov till suboptimeringar.
Allt det sagt så skall man givetvis göra avskrivningar. Svårigheten är bara att hitta en nivå på avskrivningar som motsvarar verkligheten snarare än en ekonomisk system byggt för att hantera värdeminskningar på produktionsmaskiner i en industri.
@Bergman
Hur lång tidsperiod sträcker sig underhållsplanen? Är det tillräckligt lång så kan man anpassa "avskrivningen" till den. Som påpekats bör man ta upp renoveringar som tillgångar eller skriva upp värdet på huset när renovering görs.
Analogi ?
I slutet på 60-talet infördes sk. annuitetslån i nybyggda bostadsrätter i sk. miljonprogramsområden.
Flyttade själv in i en sådan lägenhet utan att inse vad det innebar förrän det var för sent.
Efter en tid (1-2år) kom det en person från HSB-Stockholm och meddelade att den redan höga avgiften måste höjas kraftigt. Många hade då inte råd att bo kvar och ville sälja, men lägenheterna hade blivit osäljbara.
Minns inte om föreningarna avsatte några pengar för framtida underhåll- men troligen inte i det pressade läget.
De kommunägda hyreshusen i dessa miljonprogramsområden avsatte varken pengar för underhåll eller genomförde något underhåll värd namnet, eftersom de inte fick höja hyrorna i önskad takt pga motståndet från Hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen vill nu att våra skattepengar pumpas in i detta fastighetsbestånd för att kostnaden inte ska tas ut av hyresgästerna som numera består av nyanlända som inte arbetar och betalar skatt.