Trots allt svårare att bli av med klubbmedlemskap i nyproducerade bostadsrättsföreningar, aka “bostadsrätter”, så fortsätter åtminstone JM att köpa in mark.
I Täby har man nu köpt 1.2 hektar mark för att bygga 300 lägenheter på. Priset för fastigheten gick loss på 267 MSEK eller 890 000:- SEK per lägenhet i medel. I detta ingår alltså inte kostnader för markbearbetning och anläggningar (vägar, VA, el, grönytor etc). Dock ska detaljplanekostnader ingå, då detaljplan redan är upprättad.
Redan utan att den första spaden har satts i marken och utan några byggnader kommer bostadsrättsföreningen och deras klubbmedlemmar sitta på skulder nära en miljon per lägenhet.
Nu framgår det inte i artikeln i Fastighetssverige om det är kommunen som säljer marken, men väl i gratistidningen Mitt i Täby. Det är alltså kommunen som säljer marken och enbart för adressen ser att nya kommuninvånare ska betala 890 000:- SEK, sannolikt via skuldsättning. Skuldslavar ska iaf känna sig välkomna till Täby kommun.
29 kommentarer
Ja Cornu…alla klagar också på våra dyra byggkostnader och så. De(politikerna) gnäller framförallt numera på byråkratin, dvs planregler och det byggtekniska regelverket. Jag tycker det senare är en schimär. Vi skall vara glada att vi har byggregler som konsumenter. Ändå blir vi blåsta ordentligt i takt med kvalitetsförsämringarna. Att bygga tar tid men ni nyliberala(och andra) tror att marknaden löser bostadsproblem(och brist) snabbt. Så är det ju inte. Stockholms problem ifråga om kommunikationer t.ex fanns redan innan inflyttningsboomen. Idag är det snarare en katastrof att röra sig i rusningstider(liknar Tokyo på 80-talet). Det handlar om planeringsavstånd…precis som bostadsbyggnation.
Det är inte bara byggherrar och byggvaruföretagen som noterat att man har hittat en totalt prisoberoende kundkrets som bara "hämtar" några mille ränte och amorteringsfritt från banken och skulle det råka bli några hundringar dyrare så hämtar man bara dom från samma ställe, medanrda ord så beror även kommunernas markpriser på den långvariga slappa kreditgivningen
@xtra-allt: Jepp….en av byggstenarna i kreditavregleringen av just att bankerna skulle börja låna ut till privatpersoner. Fri utlåning under 80-talet gick åt pepparn. Ändå kastades reform-förslagen i byrålådan för svensk del. Allt medan liberaliseringen av kapitalmarknaderna(inte minst understödda av EU) förstärktes. Istället för effektivisera kapital-allokering fick vi kapitalmaximering(extrem penningmängdstillväxt med extrema cross-border-flöden. Det är detta kreditkrisen handlar om. Men inga av försvararna/ansvariga våga öppet erkänna vad man ställt till med. De enorma förlusterna fortsätter man att socialisera under centralbanksledning etc. Ett insolvent europeiskt banksystem är det som speglar den lyx vi skådar runt om i Europa.
Jag bor i täby, och det byggs sjukt mycket där. Och lägenheterna ligger på runt 50% mer i inköp och hyra över de befintliga. Dessutom ligger belåningen mot förening i snitt på runt miljonen per lägenhet. De äldre husen har ofta under 100k i belåning per lägenhet mot förening.
Det mest komiska området är hägernäs strand. De nyproducerade ligger på runt dubbla kostnaden mot de befintliga i området, och både de nya och de gamla lägenheterna har lika långt till badstranden. Sen har det varit lite skriverier om fuktproblem på de nybyggda lägenheterna.
Här kommer ett förslag i delvis nyliberal anda för att sänka bostadskostnaden rejält. Göran Persson är den person som varit med förstört en hel del. Bostäder är numera sedan hans krattande ett kommunalt ansvar…som visat att det inte funkar. Mitt radikala förslag(för att nu raljera över GP´s rädsla ang social turism)är följande:
Låt Kommunerna starta byggbolag(igen…minns ni facket och BPA)med arbetskraft från t.ex Baltikum. Så länge de inte behövs hemma kan de jobba här under riktiga former istället för slavkontrakt hos Skanska etc. Ett "låglöne"-byggföretag som startar smått och växer. De kommer att få mängder av uppdrag. De bygger vidare bara hyresrätter, dessutom på egen kommunal mark vilket kapar initialkostnaden dramatiskt. Äntligen skulle vi kunna knäcka Sveriges svåraste fackförening. Oligopol-facket Byggnads och de 25 papp som en "okunnig" gymnasist kan få som 1:a jobb.
Vad säger ni ultraliberala och sossar om detta! Borde kunna bli succé förutom hos konkurrenterna förstås. Egentligen ett friskt bidrag och inte så farligt för Bygg-maffian. De skall bara opera på hyreshusmarknaden och för kommunala behov. Det svåraste i utmaningen blir att hålla undan korruptionen(som var med och fällde BPA).
Problemet är inte att det är kommunens ansvar utan att rättssystemet inte förmår ta hand om avarter. Vem kan utkräva en politiker eller tjänstemannen på ansvar när något gått fel? Inte många.
Samma med kommunala skolan, vem sätter kommunalrådet i fängelse när skolan missköts?
Vem sätter kommunalrådet i fängelse när kommunens finanser är dåliga?
Vem sätter kommunstyrelsen i fängelse när mutbrott begåtts i kommunala bolag.
Vem sätter kommunstyrelsen i fängelse när den inte tillsett att inte kommunala tjänstemän utövar otrohet mot huvudman?
osv.
Tillbaka med tjänstemannaansvaret!
@kgb35; Ja men man kan ju åtminstone börja med att bli tuffare från åklagarnas sida ifråga om manschettbrott. Civilrättsligt borde man nog kunna gå mycket längre än idag än att gå så långt som tjänstemanna-ansvar. Inte minst vad kommuner skall kunna göra ifråga om investeringar och dess inriktning(typ galna satsningar på framtidens energi etc). Sanktions-möjlighet måste finnas och användas. Här har regeringen ett större ansvar anser jag. Men ett gammaldags tjänstemanna-ansvar känns inte helt fel.
Det finns ett talesätt som syftar på politikers bekväma skydd. Något i stil med "om vi medborgare gjort det politikerna gör skulle vi dömas till fängelse". I takt med korporativa utvecklingen känns talesättet än mer aktuellt. Låt oss återinföra tjänstemanna-ansvaret!
Ni är inne på samma linje som jag.. Jag anser att svenska staten och det politiska systemet har blivit PK (i detta fall Politiskt Korrupt). Min spaning är att det inte går att ändra detta system utan att riva upp det med rötterna. Av samma anledning är jag mycket pessimistisk och orkar inte bry mig om de bra förslag ni har – det är för sent. Skall jag försöka vara hoppfull måste det först till en ekonomisk krasch med stort K för att sedan bygga upp ett nytt styre grundat på folklig patriotism vilket jag tror är det enda som kan hålla korruptionen stången – både den politiska och den personliga korruptionen. Möjligtvis kan SD vara början på en anständig politisk förändring men jag tvivlar än så länge på att de kan hålla sig undan från att korrumperas.
@RB; Jag tror faktiskt som du att först när systemet knäcks inifrån (vilket defacto är vad som nu sker, tex i USA; finanskrisen är en kris som har sin rot inte på WS i första hand utan hos lagstiftarna etc som ger WS möjligheter) så kan det senare återuppstå som en fågel Fenix tack vare att de människor som ingen idag vill lyssna på till slut får människors öra. Det finns dock risker att fel ledargestalt dyker upp på scenen. Något vi ser i flera länder redan, tex Golden Dawn.
Då det anglo-saxiska stilen blivit allenarådande numera så kommer de förändringar som sker där säkert komma hit. Annars kan vi nog själva ordna vår egen kris. Dit är det inte långt!
Jag fattar inte riktigt ditt förslag, först pratar du om att utländsk arbetskraft ska jobba i ditt nya fantastiska kommunala bolag, sen att dom inte ska ha slavkontrakt som på Skanska, men ändå ska det bara ett låglönebolag?
Du kanske skulle läsa på lite så skulle du inse att just personalkostnaden sällan är det som stjälper ett projekt.
Sen har ju historien visat att kommunala bolag kan ha hur mycket fördelar som helst, dom är ändå dyrare än privata alternativ…
I Cornus exempel ovan har vi alltså en kostnad på c:a 12 800 kr/kvm BOA innan vi startat, bygger vi billigt kan vi bygga husen för 15 000 kr/kvm BOA ex moms. Sen tillkommer övriga byggherrekostnader. Det är ingen strålande affär.
JM köpte halva Liljehomen för den där summan på 90-talet, det var en bra affär.
Min gode Stringfellow;
1. Det är välkänt att våra byggoligopol anlitar t.ex baltiska byggnadsarbetare via t.ex baltiska förmedlingsbolag, dvs de hyrs in till slavlöner. Då slipper våra jättar att bråka med facket.
2. Nu gör vi likadant i vårt fantastiska landstäckande kommunala bolag men till löner som åtminstone överstiger, inte understiger, t.ex den baltiska lönenivån. Glöm heller inte bort att "slavkontrakten" ofta handlar om annat än själva lönen. Men du lever kanske i tron att det
snart inte finns någon löneskillnad mellan länderna?
3.Ja och hur stor del av startkostnaden bestod av markkostnaden?
4. Vad historien visat är alltid intressant. Privat ägande blir alltid
bättre i längden men här handlar det naturligtvis om en kamp på marknadsfundamentalisternas villkor men till förmån för samhället, dvs ett arbitrage för det allmänna. Klart det svider i ögonen på marginalfolket(de som hellre tjänar pengar på passivitet).
Jag arbetar som produktionschef inom husbyggnad, så jag skulle tippa att min erfarenhet av byggnadsarbetare vida överstiger din.
Inga seriösa byggbolag arbetar som du beskriver. Avarter finns i alla branscher.
"Inga seriösa byggbolag arbetar som du beskriver. Avarter finns i alla branscher." (låter som att det aldrig avslöjats några byggkarteller vårt land, med all respekt för ditt företag)
Så du som har koll menar att de utländska bemanningsavtalen för storbyggbolagen bara är en liten avart? Även om så skulle vara fallet så handlar "det kommunala byggbolaget" fortfarande om utländsk arbetskraftsarbitrage. Du hävdar med din mångåriga erfarenhet i branschen att löneskillnaderna inte skulle utgöra skillnader i slutpriset? Lägg då gärna upp en typiskt byggkalkyl för oss andra så vi kan avgöra! (ok vi känner till byggmtrl-inflationen)
Kanske på sin plats att även kommentera mitt förslag än att "hänga" upp sig på ordet "slavkontrakt" som inget har att göra med
sakfrågan.
Jobbiga förändringar måste smygas in och var inaktiva i några år som till exempel bältestvånget på bussar, handikapanpassningar i butiker. "Vi skall minsann inte jaga barn som fildelar" Eller att alla under 15 skall ha cykelhjälm. Efter kanske fem år kan lagarna börja verkställas.
Det är ganska ofta man hör detta förfarande i samhällsdebatten: "Lagen si-och-så har gällt i så många år men efterlevs inte, nu är det dags att ta krafttag så lagen efterföljs." Vill du tvärtom ha bort en lag eller myndighet slår du ihop den med en mäktigare så svälts den ihjäl vid resursfördelningen. (Västra Götaland svälts långsamt ihjäl tex. av Göteborg genom skattetryck och efterföljande snedfördelning av skatteåterbäringen, samma i större skala: Stockholm vs landet eller Sverige vs EU.)
@Stringfellow; Jag uppmärksammade ett "faktafel" i min text ovan. Kanske var det mest det du hängde upp dig på? Jag skrev under pkt 2 "inte understiger, t.ex den baltiska lönenivån." Det var en felskrivning(slarv). Klart att de balter som fått jobba i svenska byggföretag utlovats bättre villkor än hemma. Alltså högre nominella löner. Däremot har det uppmärksammats att flera fått andra villkor än utlovats, både i nettolön och andra villkor i övrigt. Ja slavkontrakt i flera fall. Däremot inte sagt att dessa skandaler överväger men vem vet? Men utan bättre villkor än hemma skulle de knappast vara här och jobba. Under krisen försvann deras bygg-hemmamarknad. Utlänningar i svenska storbyggföretag är nog inte heller jättemånga sett i andel. En liten avart kanske?
Men som sagt glöm det med "slavkontrakt" och fokusera på mitt förslag!
https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0Al8y6gZD8eQ-dEdYU2pYZGV1Q2IzRGkwUFVUcTVDOVE
Varsågod. Svårt att separera arbetstimmar men det ger en bild i alla fall. Den är anonymiserad också.
Täby bygger ingenting utan en rejäl prislapp. Kallas entré-biljett och håller nere kommunens sociala kostnader.
Ger dessutom invånartillskott med skattebetalare klart över riksgenomsnittet.
Medför en viss Robin-Hood-skatt, men nettot är ändock klart positivt.
Den som inte klarar det är automatiskt inte välkommen och den som får problem tvingas flytta av ekonomiska skäl.
T ex Danderyd, Lidingö och några till är likadana.
Systemet är ur kommunens perspektiv självsanerande. Reinfeldts egen mönsterkommun.
Så är det nog @Gronvita. Minns ett tillfälle då mitt förslag ovan fick en "girig typ" att utbrista: "Fa´n ta min kommun som bygger en hyresfastighet på egen mark utan att ta ut marknadsvärdet för tomten. Det är ju mina pengar". Så kan det låta! Samma typ av person har moralen att försvara när allmännyttan inom kommuner säljer ut ombildade hyresfastigheter för billigt(ett klassiskt M-projekt), dvs att de nyblivna borättsägarna blir miljonärer över natten. Då går det förstås utmärkt. Stackare! Jag brukar fråga den typen av människor om de vet vilken av masken och ormen som har ryggrad!
Jag tycker vi skall börja bygga billiga lägenheter i dyra kommuner. Reinfels mardröm mao. , det vore ett rejält spadtag för att motverka bostadssegregationen 😉
Kan du inte utveckla resonemanget lite mer.
* Vem skall bygga lägenheterna? Kommunen själva, privata aktörer
* Vem skall bekosta kommunens förlorade intäkter på att inte vinstmaximera sin mark?
* Hur skall dessa billiga lägenheter tilldelas hyresgäster? (det extremt framgångsrika konceptet, den som stått längst i kö?)
//Property investor
En blogg om fastighetsinvesteringar utomlands. Vägen mot att kunna leva på passiva inkomster inom 10 år.
Varför vinstmaximera marken när kommunen har ansvar enligt lag att tillgodose medborgarna med bostäder(självklart eller hur!)
Kommunen väljer fritt byggentreprenör….efter pris t.ex i upphandling
eller i egen regi. Alltså ingen konkurrensbegränsning då byggandet sker för egen försörjning(enl lag)
Ja..kö är kö…..men det går hyfsat fort att bygga i egen regi bara det finns egen mark och billig arbetskraft(vilket är helt ok idag via utländska personalbolag om nu facket skulle bråka)
Om herr/fru Prop investor fortfarande surar över "förlorade markvärden" i sin kommun så bör han/hon fundera på följande;
1. De flesta storstadskommuner behöver fler bostäder än de klarar
2. Brist på hyresrätter(det vet vi)
3. Ditt "förlorade" markvärde finns fortfarande kvar. Det är inte sålt till underpris. Fastigheten kan alltid säljas i framtiden precis som en obebyggd tomt
4. Det växande kommunala byggbolaget(se ovan) kommer att påverka byggpriserna "positivt"
5. Alla blir glada och nöjda. En s.k klockren samhällsvinst.
6. Att vissa borättspriser kommer att försvagas något är nog inget att oroa sig för, bara lite marknadskrafter! En marginalgrej…
(om du fortfarande funderar på din "markförlust" kan kommunen välja att senare chockhöja hyrorna upp till ortspriserna för jämförande hyres-årsbestånd efter förhandlingar med hyresgästerna)
Vem vet…kanske kommunen också kan öka sitt skatteunderlag genom
ett ökat byggande till lägre hyror. Varför utgå från så enkla resonemang att marknaden alltid vet bäst.
Är det inte så att det finns ett politiskt intresse av att hålla bostadspriserna uppe? När kommunen är så stor aktör när det gäller att tillhandahålla marken så kan man på det sättet också kontrollera prisnivåerna.
@Anonym; Svårt att säja. Kanske inte generellt men säkert i vissa kommuner. Men å andra sidan inte initialt utan något som kanske växt fram när man sett det ökande markvärdet t.ex. Hur exploatera detta! Frågan är förstås då huruvida priserna blir bestående!
Glädjande att Täby fått politiker som har vett att ta betalt istället för att berika enskilda företag. Till skillnad från när moderaterna i egen majoritet olagligen sålde ut Tibble gymnasium till vrakpris.
@Håkan; Håller helt med. Men det var hur privatiseringen i allmänhet gick till. Insideraffärer, inga regler kring hur utförsäljningen skall gå till, köpare och säljare inte sällan samma personer, värderingar saknades etc. Regeringen hade tydligen helt missat att kommuner etc helt saknade erfarenheter om affärer, skatterätt etc. Skulle motsvarande ske i det privata skulle det bli fråga om kraftiga upptaxeringar, skattetillägg i vissa fall medan det i andra fall handlar om rena brott(uppsåtliga eller ej). Dåliga affärer är iofs inte brottsligt men …vi diskuterade ämbetsmanna-ansvaret ovan. Här ett smakprov. Om du vill sälja en verksamhet som kommer att etableras på en helt ny marknad. Ett problem är då att fastställa ett marknadsvärde!
In the real world löser man det genom prisklausuler som reglerar köpeskillingen , tex om fem år eller när ett marknadsvärde senare kan beräknas. Ta skolan. Tydligen kan man inte dra tillbaka ett skoltillsstånd utan vidare. Det måste onekligen höja marknadsvärdet radikalt att skolan "aldrig" kan återkommunaliseras med tvång.
Att regeringarna helt tycks ha struntat i privatiseringsprocesserna får nog kännetecknas som synnerligen svagt….eller kanske….
Nu handlar artikeln om att det kostar 1 million per lägenhet innan spaden ens satts i jorden. Vilket är vansinne!
Nej, det är INTE vansinne utan givetvis jättesmart.
http://sv.wikipedia.org/wiki/Anna_Kinberg_Batra#cite_note-2
Många som hakar upp sig på siffran 890 000 kr per lägenhet.
Jag säger varken att den är för hög eller för låg, men om vi skall relatera den till något iaf.
Den kostnad som skiljer ett objekt i olika delar av landet från varandra är markkostnaden. Övriga kostnader du har för att färdigställa objekt är i stort sett identiska. Självklart finns bättre och sämre kvalitet, men för normala bostadsrätter är den skillnaden försumbar.
Kan inget om Täby, men hittade en lägenhet i Täby på Hemnet som säljs nyproducerad i projekt med inflyttning inom några månader där kalkylen såg ut enligt nedan:
kvm: 105
Pris: 4 300 000 kr
Avgift: 6 000 kr
Jag skulle säga att priset med föreningens lån för lägenheten ligger på ca 5 300 000 kr.
Min slutsats här blir inte att det är de 890 000 kr som man betalat för marken som är skruvat utan snarare de 4 400 000 kr som tillkommit iform av projektering, byggkostnad, marknadsföring etc.
I Växjö hittar jag också nyproduktion 119 kvm, 2 000 000 kr och en avgift på 6 000 kr, så låt oss säga att priset här med föreningen lån är 3 000 000 kr. Även om byggaren fått marken gratis så skiljer det 1 400 000 kr mellan projekten.
Är det verkligen markpriset som är skruvat eller är det kanske så att marginalen för byggbolagen i olika delar av landet är skev?
Tar tacksamt emot feedback!
//Property investor
En blogg om fastighetsinvesteringar utomlands. Vägen mot att kunna leva på passiva inkomster inom 10 år.