Nyproducerade bostadsrätter i kranskommunlägen i Stockholm har nu månadskostnader på mellan 20 000 och 41 000:- SEK per månad, beroende på kontantinsatsens storlek i intervallet 50 – 85%. Föreningarnas ekonomiska planer är baserade på räntor på 1% och bostadsutvecklarna får ny byggkreditiv på mellan 4.5% och 5.0% mot tidigare en procent, medan kommunerna fortfarande ska ha fullt betalt för marken som om räntan var 1%, och hyreshusbyggare kan få 8% i ränta på obligationer. Samtidigt har byggkostnadsindex skenat de senaste åren först pga pandemin och sedan pga Rysslands krig i Ukraina. Lägenheter är osäljbara och nybyggandet kommer tvärdö. Frågan är bara om konkurserna kommer först inom nya bostadsrättsföreningar eller bostadsutvecklarna.
Uppgifter kommer från en bostadsutvecklare och läsare till bloggen, som delat med sig av boendekalkyler för lägenheterna, som går i intervallet ca 20 000:- SEK per månad vid 50% belåning och därmed amorteringsfritt till ca 40 000:- SEK vid 85% belåning. Detta för en familjestor lägenhet för runt tio miljoner, vilket är vad som krävts för att täcka fastighetspriset, byggkostnader, kapitalkostnader och bostadsutvecklarens tänkta vinst.
Nu har dock räntorna på byggkreditiv stuckit till intervallet 4.5% till 5.0%, alltså den kredit man som byggherre får under bygget, vilket ska jämföras med runt 1% tidigare. Kort sagt har kapitalkostnaderna ökat 4-5x, men kommunen har fortfarande fått sina skyhöga priser för marken de sålt.
Byggkostnadsindex har visserligen fallit för betong och stål i februari, men det kommer inte påverka byggandet förrän en tid senare. Men framför allt kapitalkostnaderna har exploderat.
Bostadsrättsföreningarna som färdgiställs nu har ekonomiska planer baserade på runt 1% i ränta och tvingas höja sina medlemsavgifter (“hyror”) vilket gör att KALPen – kvar att leva på – blir låg till inget tillsammans med de aktuella bolåneräntorna. Singel- och ungdomslägenheter, dvs ettor och tvåor som det byggts väldigt mycket av, har blivit omöjliga att sälja.
Det finns förstås de som har en så kallad bostadskarriär bakom sig och kan stoppa in kontantinsatser, men de är inte tillräckligt många för att fylla nya föreningar. Har du nästan 2 MSEK att stoppa in kontant får du de där 40 000:- SEK per månad i kostnad för din hundrakvadrats lägenhet och om du kan stoppa in fem miljoner får du fortfarande betala 20 000:- per månad för att bo, trots att du slipper amortera. Ovanpå detta tar du en avsevärd risk att förlora ditt livs kapital och bli sittande med restskuld som omvandlas till blancolån med ännu högre ränta och tio års total amortering om föreningen går i konkurs.
Frågan landar i när det blir nya föreningar som går i konkurs likt under 90-talskrisen. Med räntor uppåt 4% på föreningens lån kommer lägenheter stå tomma och banken ska ha sin deg.
Bostadsrättsutvecklaren konstaterar också att priserna fallit cirka 20% på fem månader, vilket inte syns i statistiken även om det här alltså handlar om att man tittar på marknaden där man agerar och faktiska affärer istället för Mäklarstatistiks glädjesiffror.
Vill någon titta på ett orelaterat men liknande exempel från Stockholm så har vi här en kalklyl hos SBAB för en lägenhet för 8 250 000:- SEK och med 110 m2 och SBAB:s bolånekalkyl vid 85% belåningsgrad visar på 37 265:- SEK per månad. Om du har 4 125 000:- SEK i kontantinsats och därmed slipper amorteringskravet landar månadskostnaden på 17 036:- SEK. Denna lägenhet ligger alltså i Sköndal i södra Stockholm och inte ens centralt, och ska stå färdig sommaren 2025. Det finns fyra motsvarande lägenheter till salu i JM-bygget och totalt 16 osålda lägenheter. Två treor och fyra fyror är sålda än så länge, men inte en enda etta eller tvåa vilket bekräftar att instegslägenheterna är osäljbara.
Det kanske finns de som vill betala 37 000:- SEK i månaden för att bo där, men kommer hela föreningen få alla lägenheter sålda?
Detta är bara ett anekdotiskt exempel.
Tror ni att kommunerna är redo att sänka markpriserna (fastighetspriserna) för att göra det möjligt att bygga bostäder som är säljbara till det nya ränteläget? Och de som satt upp sig på obyggda premiumlägenheter de senaste åren – tror ni de vill flytta in i tiomiljonerslägenheten de tecknade vid 1% i ränta, men kommer få betala 4% för, plus dubblad avgift till bostadsrättsföreningen?
Lämpligen tar tingsrätterna och hovrätterna och börjar bygga ut och rekrytera personal omgående, för det kommer bli tvister i mängd framöver när köpare vill dra sig ur. Många köpare är helt enkelt under vattnet och kan inte betala de månadskostnader som kommer gälla om man ska flytta in till överenskommet pris – om de ens kan sälja befintlig bostad till önskat pris för att stoppa in som handpenning.
Ovanstående artikel gäller generellt och anekdotiska motexempel motbevisar således ingenting.
