Utifrån gårdagens siffror över prisfallet för villor har villapriserna realt (justerat för inflationen) nu fallit lika mycket som de gjorde under 90-talskrisen. Då skedde det dock över sex års tid, så frågan är om det behövs mer tid för att få en botten för villapriserna, eller om prisfallet nu är över?
Som framgår i gårdagens artikel om de reala villapriserna så har priserna nu fallit 28% justerat för inflationen. Förvisso avser detta preliminära och inte definitiva siffror för 2023, men det är tillräckligt nära verkligheten för att kunna diskuteras.
Under 90-talskrisen föll priserna realt med 27% från 1990 till botten 1996.
Det som skiljer sig är dock att nu har priserna bara fallit två år sedan den inflationsjusterade toppen 2021 mot sex år under 90-talskrisen, så kanske har det inte getts tillräckligt med tid för att låta prisfallet läka ut?
Många hushåll kan bita ihop i två år, bränna sparkapital eller dra ner på sina utgifter, men det som knäckte många under 90-talet var längden på krisen. Två år är en sak, men sex år en annan. Allt annat lika kommer exempelvis tre gånger så många parförhållanden att separera eller skilja sig under sex år än vad som sker under två år, och därmed tvinga fram tvångsförsäljningar av bostäder som annars inte hade sålts till kraschens lägre priser. Smällen under 90-talet gjorde att en del hushåll – ofta på grund av skilsmässa – hamnade på obestånd resten av livet. Vilket i en del fall tragiskt blev väldigt kort. Din bästa investering är att vårda ditt partnerförhållande, som annars innebär en fyrtioprocentig risk att förlora 50% av sitt kapital. Och när bostadspriserna fallit och en skilsmässa tvingar fram försäljning kan kapitalet utplånats till 100%, eller rent av bli negativt.
Sedan fick man tid nog reallöneökningar även under 90-talet, men än så länge har kollektiven hushåll inte fått reallöneökningar och i nuvarande takt på kollektivavtalen så kommer man inte vara tillbaka på 2021 års reallöner förrän i årsintervallet 2028 – 2030.
Tror man dock att ca 27% nedgång i bostadspriserna justerat för inflationen är vad en priskrasch för villor ska vara så är vi alltså där med nuvarande preliminära 28%. Om det sedan vänder upp eller står stilla i ytterligare fyra år, eller faller vidare enligt gårdagens analys låter jag vara osagt.
Detta är diskussionsunderlag och scenarion, och inte några påståenden om att sia om framtiden. Om du tror att någon kan förutspå framtiden är du dummare än tåget och det är du som är driftkuckun.
64 kommentarer
Jag tror st arbetslösheten kommer att öka vilken kan dra bort köpare från marknaden
Så nä, botten är inte vad jag tror nådd.
Stormen har ju inte lagt sig. Snarare tvärtom.
Vi börjar se att räntorna ger effekt först nu. Så arbetslösheten kommer rullande. Och att folk har ett jobb och marginaler i ekonomin har gjort mycket.
Jag ser att IT-konsulterna kommer drabbas av extrem slakt. Flera av mina vänner med eget bolag blev “intvingade” i anställningar istället på grund kunder som sa upp avtalen. Och det är en grupp som alla såg som “det är alltid brist på IT fölk”
Räntorna kombinerat med driftkostnaderna gör dessutom att färre har råd att köpa. Så det kommer bli ännu större gap mellan köpare och säljare.
Det jag dock ser på marknaden här i Sthlm är att det finns få alternativ. Har du bott i villa har du som regel fått extremt mycket boende för pengarna. Många sänker inte sina kostnader om de går in i bostadsrätt eller hyresrätt. Alltså är incitamentet lågt att sälja till det köparna vill ha.
Min gissning är att vi nu har nått en botten på priserna. Men att vi kommer ligga kvar på denna nivå i 5 år till. Och det är längden på krisen som kommer knäcka en del. Precis som bloggarn skriver.
Att som IT-konsult tvingas ta anställning är väl ändå rätt långt ifrån slakt? IT är ett bristyrke och kommer så förbli. Därmed inte sagt marknaden för IT-konsulter inte kan svalna något.
Jag jobbar inom IT (anställd) och vi ser ingen slakt.
Tvärtom så anställer vi. Där är efterfrågan på folk med kompetens.
Men den coola IT-frilansaren kanske fått det lite tuffare ja. De åker ju först.
Det är ju en fråga om organisation. Jag är frilansande konsult med uppdrag mot myndighet. Myndigheten vill behålla de bästa, men är i mångt och mycket bakbundna av ramavtalen. Alltså har jag ett ombud (ibland två). Så, om ombudet har anställda på bänken kan de tycka att det är en bra ide att se sin lönsamhet framför kundens önskan. För närvarande går jag via mäklare och då blir det mest konsulter från konsultbolag som får flytta på sig (strukturen har blivit att erfarna startat egen låda och konsultbolagen har kvar de juniora).
Så absolut ingen sanning att frifräsare åker först utan det är en myt för att hindra folk från att komma närmare pengarna som konsultbolag gärna sprider.
Som du skriver, omöjligt att sia om framtiden men det jag har tänkt på under de senaste åren med fantasipriser och fantasiräntor är att det en gång i tiden var vansinnigt dyrt med tulpanlökar. Lite pyspunka på fastighetsmarknaden är kanske bara sunt? Sen att någon blir sittande med Svarte Petter/mer realistiskt prissatt tulpanlök är väl oundvikligt? Tyvärr. Det verkar vara mänsklighetens öde, att upprepa historien.
Och så får jag hoppas att ingen tar den kommentaren personligt.
Är inne på att nominellt sjunker det bara upp till 5 procent, men att inflationen biter sig kvar i en stillastående bostadsmarknad..
Med risk att få ta på mig dumstruten om något år.
Innan 90-talet(?) hade föräldrarna 10% ränta (statligt lån), 15% inflation, 20% löneökningar och 85% ränteavdrag. Kanske inte så hållbar sossepolitik.
Ska vi räkna reala priser så bör man även inkludera valutan. Åtminstone verkar gästerna här utgöras av 50% danskar som här i byn, i detta nu äter med god aptit för lite växelpengar.
Realt ska det nog ned 10-20%, sen är det för mig oklart hur valutan utvecklas. Men jag gissar på 13kr per Euro om något år.
Oavsett hållbarhet. Så hade det varit trevligt med 20% årlig löneökning, och 85% ränteavdrag igen. Lite minusränta på det, och deflation på 15%. Och livet hade varit en fest.
I norrbotten i somras var det en veritabel finsk invasion.
Norrmännen var nästan helt borta.
Jag kollade faktiskt på ett jobb på andra sidan grindvakten.
Med nuvarande kurs skulle bruttolönen gå upp 80%, och jag skulle vara väldigt nära sexsiffrigt i SEK och blir det den växelkursen du påstår är jag hemma.
Då kan jag leasa en Tesla, serva den i DK o så och glida över Broen i stil.
Just do it
Se bara till så du får till expertskatten. Fast det kanske är den du räknar med.
Låter som en plan Rikki, Tesla kan du nog med fördel köpa begagnad när de pyser landet. Lär ju bli lite press på andrahandsvärdet då. Och för oss som bor i den enda storstadsregionen i Norden så är ju service och reperationer inga konstigheter.
Magkänslan är att detta kommer ta längre tid. 6 år snarare än 2. Riksbanksfullmäktige avreglerade kreditgivningen 1985. Så kraschen kom efter bara 5 år. Och visst, det var en hysterisk kreditgivning på under andra halvan av 80-talet när den tidigare reglerade kreditgivningen släppts fri. Nu har vi en annorlunda situation. Rörlig valutakurs, stadigt fallande räntor i knappt 30 år. Ingen under 50 har upplevt en fastighetskrasch. Fortfarande villor på hemnet med hopplösa priser ute sedan över ett år tillbaka. En vän med ett rejält fastighetsbestånd blir nu erbjuden (under hand) fastigheter till rejält låga priser. Deflationen kan alltså bara ha börjat. Men såklart måste säljarna börja jaga köparna för att nå botten. Tror det blir arbetslösheten som är starkast drivkraft där. Skilsmässa och annat är en mindre kraftig drivkraft. Jag tror villapriserna bottnar 24 eller 25. Over and out.
Jag tror på ökad arbetslöshet. Hela byggsektorn håller på att gå i konkurs och den ökade arbetslösheten där kommer att få sekundäreffekter. Det betyder fler hushåll som får det knapert och kanske utlöser fler skilsmässor. För övrigt tror jag “alla” (köpare och banker) måste se och tro på att räntorna slutar att öka och kanske börjar sjunka.
Krisen slår som vanligt ojämnt där de som är mer exponerade genom höga lån, rörliga elpriser, arbetslöshet drabbas mest.
Så jag tror på fortsatta prisfall på bostäder. Längre fram (några år) kommer bristen på nyproduktion trycka upp bostadspriserna igen.
I Finland anses “börsel” eller “pörssisähkö”, dvs tillsvidare/rörligt elpris vara rena döden och fleråriga bundna elavtal favoriseras. Men att binda elavtalet på en redan hög prisnivå verkar dumt, tycker jag.
Det är nattsvart för byggindustrin även i Finland. Svenska Yle: Bostadsproduktionen halveras i år – besviken byggnadsindustri hoppas på regeringen
Var ska man handla ett billigt men trevligt hus i Finland då? Några tips? Finns det något billigt i svensktalande delar?
Jag köpte igår en lägenhet i Mariehamn. Billigt för oss svenskar, låg månadskostnad, lugnt och harmoniskt, soligast i Norden. Jag sänker mina månadskostnader rejält och får nära till stugan som ligger i åländska skärgården. Slipper se mej över axeln när jag rör mej i ghettona runt Stockholm.
Kustområdena är i regel svenskspråkiga i Finland och många av boende där kan inte finska alls, trots flera generationer i landet. Det märkte jag under min barndom när vi åkte båt från Helsingfors, nästan ända till Åbo. Vi kunde inte göra oss förstådda i någon liten byhandel. Vi ville köpa myggmedel och producerade ljud zzzzzzzzz, men gubben bakom disken plockade fram en stor burk ärtsoppa istället.
Nu ojjas det över 27360 kronor som gräns för god försörjning för arbetskraftsinvandrare. Men socialdemokraterna själva lade fram ett eget förslag i augusti 2022 att golvet skulle ligga på 29880 kronor per månad.
Tveksam till att justera för inflationen när denna inte har slagit igenom på intäktssidan än. Husen blir inte 28% billigare för köparna bara för att allt annat man köper har gått upp i pris.
Rådet att vårda sitt förhållande är definitivt det bästa råd fått från dig Lars. Det har funnits i bakhuvudet sen jag läste det första gången för några år sedan. Och när förhållandet var i botten, bidrog just det rådet till att jag agerade lite mera vuxet, tänkte efter en extra gång, och släppte lite prestige. Idag har vi det jättebra. Tack Lars!
Ta mer ansvar för markservicen: “slit fram dammsugarjäveln” och kör en runda i huset då och då.
Jag sköter 75% av matinköpen, matlagningen och dammsugning samt toalettsanering
Ändå är det tydligen plockandet som är den stora grejen 🙂
Igenkänning!
Mest klockrena kommentaren på länge.
Jag har tittat på avskrivningen av byggnader med tiden, som 90%-ägare av min och J-J Binks´fastighet (huvudbyggnad 44 år) och som 1/6 dels-ägare idag och i framtiden 1/3-delsägare i föräldrarnas fastighet utanför Helsingfors (43 år). En källa påstår att avskrivningstiden för ett hus är 33 år, en annan 50 år. Så marknadsvärdet är i stort sett bara tomtvärdet för bägge två, om man bortser från förbättringarna under åren. Rivningskostnaden tillkommer. Min bror vill riva föräldrarnas hus, pga att det har platt (pulpet) tak och dräneringen har antagligen blivit dålig med tiden och dagvattnet når ibland till tröskeln vid ingången. Golvkonstruktionen kan ha blivit fuktig och murken, men huset är i övrigt fräscht och välunderhållet och värmesystemet har bytts ut. Fastigheten ingår numera i ett industriområde och tomten kan säljas som industrimark.
Kompisens familj och jag har en tvist om ägarandelar, de påstår att jag och kompisen äger lika mycket av fastigheten, när det är officiellt 90 % resp. 10%. Jag har försökt att förklara för dem att ägarandelen inte ökar automatiskt när man bor på en fastighet. Det är tråkigt när det blir bråk.
Metoder för att räkna ut avskrivningar
Det finns tre olika sätt att beräkna avskrivningar på tillgångar. De två översta används vanligtvis vid fastigheter. Det tredje alternativet kan användas vid avskrivning av andra tillgångar.
Rak linjär avskrivning – Fastighetens kostnad fördelas lika mellan dess ekonomiska livslängd.
Degressiv avskrivning – Avskrivningsbeloppet minskar med åren.
Progressiv avskrivning – Avskrivningsbeloppet ökar mot slutet av avskrivningstiden, tvärtemot degressiv avskrivning.
Källa: krea.se
Omsättningen på mellanprissegmentet är mycket låg och bromsas av att försäljningarna i detta segment oftast har en klausul att man kan hoppa av kontraktet om man inte kan sälja sin bostad till ett förutbestämt pris. Det finns långa kedjor med försäljningar som är beroende av att alla länkar håller.
I det lägre segmentet där par med en sparad slant kan gå in på bostadsmarknaden med bankens välsignelse har en större rörlighet.
I det översta prissegment som är mycket litet lever sitt eget liv är så pass litet så utslaget i statistiken är marginellt.
Mellanprissegmentet är till mycket stor del beroende av räntan och dess utveckling. Dock så kan vi räkna med att rörligheten kommer att öka då det finns ett uppdämt behov.
För bostadsrätter tycker jag att marknaden är svåravläst.
De övre segmenten och de lägsta tycks röra sig mest. Gissar att folk högre upp försöker downsizea vilket håller mellansegmentet under armarna samtidigt som alla där är desperata att inte trilla ned till den nedersta segmentet.
De lägst har inte så mycket alternativ eller buffert.
Bostadsrätter, min spaning: De i de översta segmentet rör sig rätt oberoende av arbetsmarknaden. I det lägsta segmentet är risken att föreningarna går omkull. I mellansegmentet (det största av de tre) drabbas de som lånat lite för mycket, i övrigt stabilt.
Vi har föräldrarnas hus ute nu. Vi ligger 15% under mäklarens AI-genererade pris och det är under vad vi förväntade oss för några år sedan. Vi får kanske vänta ut marknaden.
Bara hålla ut i 5 år till då så löser det sig nog 🙂
Varför måste ni absolut sälja på topp?
Man ska ju räkna med att ett hus ska drivas med. Och inga delar i ett hus blir ju mer värda med åren.
Eller så säljer ni till nuvarande marknadspris?
Det är ju så ekonomi fungerar.
Säljarna behöver sänka sina förväntningar. Det är nya tider. Man täljer inte guld på att sälja hus köpt för några år sedan.
Jag tycker det är fascinerande den här debatten om 27360 kronor som är nya gränsen för god försörjning och den nytända vreden från fackförbund som fram tills nu värnat ett lönegolv som legat snäppet över socialbidragsnormen. Sent ska syndarna vakna.
Vilken debatt?
Media drev den i en dag och sen föll den i glömska.
På 90-talet var det i alla fall i Uppsala rätt vanligt att folk fick i princip ge bort bostadsrätter, då marknaden var helt stendöd. Men sådant försvinner ju i snittpriser räknat över hela riket.
Ett par i bekantskapskretsen förlorade 70% respektive 50% på två affärer och i 70%-fallet hade de bara tur att de hade installerat en kakelugn, vilket var det som avgjorde affären. (De är inte längre ett par, kan vi konstatera. ..)
I en annan nybyggd förening nära där vi då bodde fick man ge bort lägenheten om man ville bli av med den. Jag tror inte vi sett den typen av panikaffärer ännu, men om det börjar hända så sätter ju det automatiskt en annan prisbild för de områden där det händer.
Så ja, ligger räntan kvar under större delen av nästa år och löntagarkollektivet fortsätter att “ta sitt ansvar” så tror jag definitivt att priserna ska ner betydligt mer även i snitt.
Skillnaden nuförtiden är väl att det är ny-ombildade som har för mycket lån i förhållande till avgifterna.
Nybyggda bostäder har oftast hyggligt låga lån. Där är det privatånen som svider, inte föreningens lån.
Skulle väll gissa att i storstadsregionerna är andelen nybyggda villor några få procent av totala antalet nybyggda bostäder (0.5% i Stockholms kommun). Villor kommer stå sig mycket bättre i pris jämfört med lägenheter framöver eftersom det blir sån brist. Det som kan sätta käppar i hjulet är högre fastighetsskatt och elpriser.
Realt har inflationen även gjort att lånen har minskat ungefär 20%.
Som jag skrev igår: en härlig superfin gratisamortering. Bolånekollektivet tackar och bockar. 😎
Förutsätter inte det löneökningar som vi inte sett skymten av, eller har jag missförstått situationen?
Du och jag har missförstått.
Ja ni har missförstått.
Nej. Inflationen träffar alla tillgångar i SEK lika.
Det är befängt att påstå att lånen inte minskat med inflationen realt om andra tillgångar gör det.
Däremot är det en helt annan sak huruvida man har råd att betala lånen, vilket brukar avses. Eller huruvida man fått reallöneökningar. Eller åtminstone inte reallönesäkningar vilket är fallet för de allra flesta för stunden.
Har man dessutom ett bostadslån om flera MSEK som kommer ta årtionden att amotera bort blir det också långsiktigt.
Nope, tillgångar (typ bostäder etc) minskar just nu i värde pga högre ränta, vilket bara indirekt har med inflationen att göra.
Att ett lån anses minska i värde beror ju enbart på att “alla andra priser och inkomster” ökar samtidigt som t.ex huslån eller inblancolån inte är inflationsuppräknade eller på annat sätt påverkas av den allmänna prisbilden.
I så fall är det hos er skuldsatta som det finns gott om pengar för kommande skattehöjningar. Ni har ju uppenbarligen råd att “bidra lite mer”, som det heter på sossesvenska.
Det är förmodligen klokt att räkna med en hård ekonomisk krash framöver. Politikerna kommer med all sannolikhet inget göra, tvärt om än så länge. Möjligtvis kommer lite tomma löften strax innan nästa val, muntrar väl alltid upp någon…
Folk har väl alltid betalt det de har råd med. Med 0-ränta fick man råd med mycket. På tiden med 10% fick man dra ner på ambitionerna.
Frågan är väl hur en rimlig ränteförsäkring skulle fungera, för de som inte har lagt en 6-7 % i ränta och amortering/sparande när det var 0-ränta får det ju tajt idag.
För att svara på frågan i rubriken:
Det finns rejält med utrymme för att bostadspriserna skall gå ner än mer, eftersom vi ju har upplevt en enorm prisbubbla.
Inte bara är det prisbubblan som kommer att bubbla bort, utan vi har dessutom permanenta värdeminskningar att se fram emot vad beträffar stadsbornas bostäder, när kriminaliteten, knarkandet och klanerna spridit sig till alla stadsdelar.
Före krisen gick en normal svennevilla i Göteborg eller Kungsbacka för i runda slängar 5 miljoner. Säg mellan 4-6 miljoner. När jag tittar på Hemnet ser jag att priserna på avslut gått ner kanske 15-20%, inte mer. Det som påverkats är volymerna, som kraftigt minskat (kanske 50%-75% färre sålda under ett kvartal) samt tiden som objekten ligger ute. Det kan idag lätt ta 6-12 månader att sälja en villa.
Nu är detta en region med gott om arbete vilket kan göra att priserna inte dras ner lika mycket. Har även hört rykten om att objekt nära GoCo i Mölndal håller prisnivån mycket bra men detta är hörsägen.
Som sagt, min gissning är ett mycket tråkigt 20-tal präglat av att picknickkorgen blir vanlig även i mer bemedlade områden.
LW,
Du vet inte hur rätt du har.
Här ett exempel från tidningen idag:
https://www.dn.se/ekonomi/mikael-och-emma-ska-separera-men-har-inte-rad-att-salja-huset/
De ska separera. Men har inte råd. Huset stack 1 miljon över utgångspris till 4,5 mille. De lånade 3,9 och betalar nu 25 000kr/mån bara på huset.
De kommer få blanco-lån, eftersom huset inte är värt 4,5 miljoner.
/ NoVatniks
“Huset stack 1 miljon över utgångspris”
Konstigt formulerat.
Mer korrekt vore väl att skriva “De valde att betala 1 miljon över utgångspris”
”Det visade sig att den de budat mot hade flera skulder, saknade lånelöfte och hade inga möjligheter att betala för huset.”
Fast det hade ju varit intressant att veta vad huset var värt i dag för att få någon uppfattning om hur illa deras situation var. Der framgår inte i det man kan se i den låsta artikeln.
Att få klar en viss mängd lån, säg 250 000 var, behöver ju inte innebära att det inte går att separera och flytta till hyresrätt även om det är trist för vissa att halka ner i bostatushierarkin och leva på bloppor och hårt bröd utan pålägg.
Du ska ha eget kapital för två nya bostäder också. Plus kreditvärdighet. Ska du ligga och betala av blancolån så krymper kreditutrymmet snabbt. Och blir du sittande med blancolån betyder det att du inte hade något eget kapital att ta av.
Min tanke var mer att det finns möjlighet att hyra bostad utan eget kapital, om de har inkomst.
Så det kan finnas en liten zon mitt emellan total katastrof hos kronkalle och att “bara” bli fattig. De kan kanske gå runt torftigt med en liten bunt trista dyra skulder och en hyresrätt och kanske lite bostadsbidrag. Som man bäddat får man ligga.
Hyra bostad? Då får man ha rejäl lön så man kan gå förbi köerna och ta en nybyggd lägenhet med presumtionshyra.
Ja, de var ju tillsammans kreditvärdiga för 3,9 miljoner så jättedåligt kan de inte tjäna.
Någon ska ju bo i nyproduktionen också, har inte folk råd att bo i en sådan med normala inkomster utan bidrag så tror jag felet ligger i dålig konkurrens och riggade bygg/tomt-priser samt hyror.
Eller också får de hyra ut kåken tidsbegränsat i några år. Bra träning i civiliserad hantering av ex och hyresgäster.
Om priserna fortfarande ligger lågt om 10år så borde de i alla fall ha haft nominella löneökningar som gör (den icke räneuppräknade) förlusten hanterbar.
Vad kan gå fel…
Finns alltid Blocket bostad även om det är dyrt. Eller så får du ta in på Camping under säsongen och bo i husvagn. Sedan flytta runt mellan Blocketboende på vintern. Men som andra skrivit är väl inneboende eller hyra ut det bästa alternativet.
” Huset värderades av en mäklare nyligen till 3,8 miljoner… Ett liknande hus i kvarteret har varit till salu i över en månad. Det högsta – och enda – budet ligger just nu på 3,3 miljoner.”
Låter som en dålig affär, trist, men bostäder går inte alltid upp liksom att träd inte växer till himlen.
Det är på väg att bli bättre för de som ska köpa trots allt.
Dagsfärskt exempel från DN på ett par som vill, men har inte råd att separera pga bolån och sjunkande värdering
https://www.dn.se/ekonomi/mikael-och-emma-ska-separera-men-har-inte-rad-att-salja-huset/
På mitt attraktiva villaområde i skärgården (fd sommarstugeområde) har inga fastigheter sålts under det senaste året. Priserna har gått ner 20% har jag hört.