Nedan finner ni en aktuell graf över de inflationsjusterade villapriserna tillbaka till 1953, med viss efterslÀpning pÄ grund av lagfartsdata och preliminÀra uppgifter för 2023, som inte Àr avslutat Àn. Ska priserna villapriserna ner till sina historiska inflationsjusterade nivÄer kan nedsidan vara ca 40% realt, t ex 20% ytterligare prisnedgÄng och fyra Är med 5% i inflation om man vill rÀkna förenklat.
Historiskt sett har utifrĂ„n 2016 Ă„rs prislĂ€ge villapriserna realt legat runt en miljon kronor, dvs justerat utifrĂ„n prisindexet KPI (“inflationen”). Nominellt, dvs i faktiska siffror har förstĂ„s priserna sett annorlunda ut. Linjen ovan Ă€r de faktiska priserna, medan staplarna Ă€r de inflationsjusterade priserna.
Prisdatat sedan 2013 baserar sig pÄ lagfarter, vilket först registreras vid Àgarbytet och inte vid pÄskriften av kontraktet, vilket kan ge ett antal mÄnaders efterslÀpning. För 2023 Àr siffrorna preliminÀra.
Nominellt har priserna fallit 7.8% sedan toppen, men realt Àr priserna ner 28.5%. För att nÄ övre grÀnsen av intervallet bostadspriserna historiskt pendlat upp till, eller 1.5 MSEK eller 2005 Ärs priser behöver priserna ner ytterligare 41% till i dagens urholkade penningvÀrde 2 212 kSEK för medelvillan i Sverige. Just nu Àr medelpriset pÄ en villa i Sverige fortfarande 3 610 kSEK.
Om det Àr sÄ att priserna ska ner ytterligare 40% realt sÄ kan det uppnÄs med ett prisfall pÄ 20% över fyra Är, samtidigt som vi har 5% inflation om Äret. Detta Àr en förenklad berÀkning, men dÄ vi inte vet exakt hur inflation eller prisutveckling blir framöver sÄ kvittar det att det Àr förenklat. NÄgon kalenderbitare kan leverera exakta siffror medrÀknat rÀnta-pÄ-rÀnta
Det betyder förstÄs inte att priserna ska ner ytterligare 20% pÄ fyra Är, men om priserna pÄ villor faller ytterligare 20% pÄ fyra Är givet 5% KPI-inflation om Äret sÄ anser jag att bostadsbubblan Àr över. 1 500 kSEK för en villa i 2016 Ärs priser fÄr anses vara en slutpunkt pÄ bostadsbubblan.
För er som inte förstÄr sÄ ska enligt det hypotetiska exemplet ovan priserna alltsÄ falla 20% frÄn 3 610 till 2 888 kSEK för medelvillan i riket, om vi samtidigt fÄr 5% KPI Ärligen under fyra Är. Hypotetiskt innebÀr att det Àr pÄhittat och ett utfall som kan ske. Det betyder inte att det kommer ske. Jag kan med 100% sÀkerhet sÀga att utfallet kommer bli ett annat, utan detta Àr bara ett realistiskt tankeexperiment.
TillÀgg: Under 90-talskrisen hade vi ju initialt hög inflation, och reellt föll priserna 27% Ären frÄn toppen 1990 till botten 1996. Det Àr jÀmförbar med de 28% priserna nu fallit reellt, sÄ jÀmför man dessa har priserna bottnat. Det Àr förstÄs en lika god hypotes som huvudhypotesen i artikeln ovan.
102 kommentarer
Kul tankeexperiment.
Vad Àr det som sÀger att kostnaden för att bygga nya hus faller ocksÄ?
Och vad hÀnder dÄ med nybyggandet?
Och om detta hÀnder med nybyggandet, vad hÀnder dÄ med befintligt bestÄnd? Minskar vi befolkningen i takt med inflationen?
Och om vi har haft 20% inflation, och inflationen fortsÀtter med 5% per Är, vad blir dÄ lönerna om fyra Är? Fem Är?
10 Ă„r?
Vi har inte haft hög inflation en lÀngre tid tidigare utan att lönerna har följt efter till slut.
Byggdes inte ett skit pÄ 90-talet efter kraschen, ÀndÄ totalkraschade bostadspriserna.
Kan det inte vara detta som orsakade den extrema prisökningen som började 1998?
https://byggforetagen.se/statistik/bostadsbyggande-2/
Ja, hela berĂ€kningen förutsĂ€tter ju att lönerna arbetar ikapp inflationen, dĂ€rav inflationsjusteringen. Gör de inte det – nuvarande kollektivavtal gör ju att det dröjer till 2028 – 2030 innan man har lika hög reallön som 2021 – sĂ„ ska förstĂ„s priserna ner Ă€nnu mer.
De flesta gÀllande kollektivavtal gÄr ut 2025 pÄ vÄren. Vad som hÀnder dÀrefter stÄr i stjÀrnorna.
Du kan ju snarare försöka visa VARFĂR inflationen skall fortsatt vara 5% Ă„rligen och priserna fortsĂ€tta ner utöver det?
Det Àr i princip rÀntekostnaden som avgör vad folk fÄr för mÄnadskostnad och dÀrmed Àr beredda att betala.
Jag skrev det var ett kul tankeexperiment.
Byggandet av villor var fram till 1990 betydligt högre Àn senare. Sedan kollapsade allt nybygge under framför allt första halvan av 1990 talet. Men villabyggandet har till dags dato inte nÄtt i nÀrheten av de nivÄerna man sÄg pÄ slutet av 80-talet. DÀremot har flerfamiljsbostadsbyggandet exploderat under 2000-talet.
Det bÄdar gott för trÄngboddheten och den stora befolkningsökningen som blivit under 2000-talet.
Faktum Àr att det har hela tiden under 2000-talet byggts FLER hyresrÀtter Àn bostadsrÀtter i flerfamiljsboende.
Signfikant fler.
Ja det byggs lĂ€genheter pĂ„ höjden fast folk vill bo pĂ„ marken. Som i nya TĂ€by Park i Stockholm – pĂ„ galoppens gamla mark. DĂ€r borde det gĂ„tt att bygga radhus pĂ„ de stora ytorna. Men bygga pĂ„ höjden ger mer bang for the buck för exploatören. Man kan trycka in fler köpare per kvadratmeter tomt…
“Faktum Ă€r att det har hela tiden under 2000-talet byggts FLER hyresrĂ€tter Ă€n bostadsrĂ€tter i flerfamiljsboende.”
Det kan inte stĂ€mma. Jag har hört frĂ„n diverse vĂ€ldigt högljudda kĂ€llor att hyresmarknaden i Sverige Ă€r helt dysfunktionell och att det inte lönar sig att bygga nya hyresrĂ€tter! (Ăven om jag för nĂ€rvarande bara ser hyresrĂ€ttsbyggen om jag gĂ„r runt i byn sĂ„ mĂ„ste jag se fel. 6 miljarder ledarskribenter kan inte ha fel).
Ricki, Ricki. Det byggdes faktiskt fler BR 2007-2009, 2011 och 2017:
https://www.statistikdatabasen.scb.se/sq/142025
Det förĂ€ndrar ju bilden helt đ
Men jag trodde inte att BR tappade fart jÀmfört med HR redan 2017 .
Det gÄr mycket politik i detta och bostÀder Àr fundamentalt sÄ det Àr lÀtt skrÀmmas med.
Inom parentes helt otroligt att det Àr sÄ jÀdra prioriterat med flerfamiljshus i Sverige. Det finns plats! SmÄhus kostar mindre att bygga per kvm, och sÀljs dyrare. I andra mer tÀttbefolkade lÀnder i Europa, byggs fler smÄhus per capita, trots att de ofta har hÄrdare lagar om markexploatering och bevarande av jordbruksmark (vilket saknas nÀstan totalt i Sverige).
Nej, det finns inte plats. Vill man bo trÄngt kan man med fördel flytta till Gazaremsan och aldrig komma tillbaka.
Det Àr viktigare med djur och natur Àn att överbefolkade stadsbor skall kunna ha monokulturella grÀsmattor att ha sina studsmattor pÄ.
Nej, det finns inte plats. Vill man bo trÄngt kan man med fördel flytta till G-remsan och aldrig komma tillbaka.
Det Àr viktigare med djur och natur Àn att överbefolkade stadsbor skall kunna ha monokulturella grÀsmattor att ha sina studsmattor pÄ.
Sett till befolkningstÀthet Àr din kommentar lÀtt absurd. Var Àr problemet?
Vill du leva i Hongkong kan du ju flytta dit.
Det blir inte fler svampmarker eller badvikar bara för att vi hela tiden blir fler personer; tvÀrtom blir det allt mindre mark per person. Det mÄste finnas platser dÀr man slipper motorljud, vindkraftverk, högspÀnningsledningar och stadens ljus.
Det rÄder inte direkt brist pÄ sÄdana platser i Sverige.
Sverige Àr ju vÀldigt glesbefolkat totalt sett, extremt i norr dÄ, men Àven de södra delarna Àr ofta glesbefolkade. SÄ förstÄr inte vad du menar.
Vi kan se tvÄ tidigare bubblor. Oljekrisen 1979 vilket följde av iranska revolutionen 1978. Priserna ser ut att ÄterhÀmta sig ca 25 Är senare.
Den andra bublan Àr 1990 alltsÄ 90 tals krisen. DÄ tog ÄterhÀmtningen 15 Är.
Vad ska vi kalla denna kris? Ăr det pandemieffekt, rĂ€nteproblematik, inflation pga pandemin / resursutnyttjande / produktionsflaskhalsar, Rysslands anfallskrig. Vad kommer historiker kalla denna kris?
Oavsett, baserat pÄ detta sÄ kan vi anta att det verkligen finns en risk att priserna inte ÄterhÀmtat sig före 2038 men att det kan ta sÄ lÄngt som 2050 innan priserna Àr tillbaka dÀr de under pesten.
Inflationen har en positiv effekt dĂ„ den âbetalar av lĂ„nenâ. Men detta gĂ€ller framförallt de som jobbar och fĂ„r löneökningar som kompenserar för inflationen. PensionĂ€rer eller arbetslösa mĂ€rker inte av detta i samma utstrĂ€ckning.
Sen har man problematiken att dÄ priserna ökar pga inflation (Àven om de inte ökar mer Àn inflationen) sÄ fÄr man skatta pÄ den falska prisökningen. SÄ i vÄr berÀkning fÄr man lÀgga pÄ ytterligare Är för att man ska fÄ tillbaka pengarna efter skatt.
En sista poÀng Àr att hade LW anvÀnt priset som en faktor av reallöneökningen sÄ hade det sett bÀttre ut just nu. Men antagligen vÀrre pÄ lite lÀngre sikt dÄ löneökningarna traditionellt Àr högre Àn inflationen om man rÀknar pÄ lÀngre tidsserier Àn year-year.
Dagens bolÄnerÀntor pÄ runt 5% var drömrÀntor pÄ 80- och 90-talet. T o m 10% var en drömrÀnta pÄ den tiden. NÀr jag köpte min nuvarande fastighet Är 1988 var rÀntan pÄ 12%, men avdragsrÀtten var ocksÄ större före skattereformen 1990/91, nÀr avdragsrÀtten för rÀntor minskade frÄn 50 till 30 procent.
Min första villa köpte jag för 695 000:- Är 1996 och jag fick prutat till 8.8% i rÀnta mot att jag amorterade hela beloppet pÄ 21 Är.
Hade ungefÀr 20k i mÄnaden 96. Inte högt inte lÀgst. Vad hade en 26 Äring dÄ? (Sköt du ditt Àr ett bra svar)
Bra förhandlat. Du var handlingskraftig och modig redan dÄ.
Med nominella löneökningar pÄ 10% om Äret (som var precis lika vanligt och ihÄllande som lÄga rÀntor varit under 00 och 10-talet) sÄ skulle jag ocksÄ lÄnat till 5% (och 10%).
Jo, det Àr ju lite som Marjatta beskriver. Det som styr boendepriser Àr frÀmst objekt och köpkraft det skiftar över tid. Det visar alla budgivningar. NÀr reallönerna stigit och rÀntan sjunker sÄ stiger priserna. Inflationen har ju direkt samband med rÀntan. Vilket gör att prisjusteringar blir kraftigare och kÀnsligare för svÀngningar. Jag tror nog att inflationen Àr övergÄende och vi ser toppen. Anledningen till detta Àr frÀmst att den kraft som styr inflationsbrasan Àr frÀmst energikostnader. Det pÄverkar allt frÄn uppvÀrmning av vÄra hem, transporter och produktion. NÀr energikostnader ger sig sÄ har företagen redan tagit höjd för ökade kostnader för energi och nÀr energikostnader faller sÄ finns det marginaler. Man kan förenklat se tomater som krÀver stora mÀngder energi i vÀxthus, lagring och transporter. Ca 80% av tomaten kostnader utgörs av energikostnader. Det troliga Àr nu att tomater blir billigare om energi blir billigare. NÀr inflationen berÀknas sÄ ackumuleras den och mÀter frÄn fg mÄnad. PÄ det hela taget gör det att vi Àr nÄgonstans mitt i vÀrsta stormen allt annat lika dvs om vi mÀnniskor inte stÀller till nytt storkrig i Mellanöstern exempelvis. DÀrför lÄter det osannolikt med 40%ig nergÄng pÄ fastigheter.
Med en hedonisk inflationsjustering för att villorna blir större och bÀttre sÄ Àr de egentligen billigare nu Àn för 50 Är sedan.
/s
Beror vÀl pÄ om du anser att det Àr byggnaden (större) eller fastigheten (mindre/lika) som utgör vÀrdet.
Men, oavsett vilket sĂ„ rör det bara nybyggen. Om Lars skulle kolla befintliga “egna hem” i t.ex Bromma sĂ„ skulle det nog se likadant ut. Med tanke pĂ„ alla renoveringar kan man möjligen hĂ€vda att kvaliteten pĂ„ boendet har ökat Ă€ven pĂ„ befintliga bostĂ€der. Men dĂ„ fĂ„r man fixa en ordentlig minuspost för all förtĂ€tning ocksĂ„.
I Stockholm sÄ blir ju tomterna allt mindre, 600kvm att placera lÄdan pÄ, klaustrofobiskt,
‘backa in pĂ„ toaletten’ kĂ€nns rimligt att beskriva situationen.
Kom igen, jag byggde ett hus pÄ 340 kvm tomt, fungerade utmÀrkt. Terrass, grÀsmatta, rabatter, odlingar och parkering för tvÄ bilar. MÄste man bo pÄ ett gods fÄr man flytta utanför Stockholm om man inte har alldeles för gott om pengar.
Bor man sÄ trÄngt, sÄ Àr det ju de facto en lÀgenhet man bor i och inte ett fristÄende hus. Du fÄr vÀl knacka i vÀggen om grannarna Àr för entusiastiska i sovrummet.
Fanns ingen som helst gemensam vÀgg med grannar. Kan inte riktigt se att det Àr trÄngt, 4 sovrum och ett extremt trevligt vardagsrum plus uteplats; grÀsmatta och odlingar ute, var Àr problemet liksom?
Folk Ă€r ju olika, sĂ„ funkar det för dig Ă€r det ju bra. För mig sĂ„ lĂ„ter 340 kvadrat snarare som ett stort hus Ă€n en tomt. SmĂ€rtgrĂ€nsen gĂ„r vĂ€l vid 20 hektar eller sĂ„ đ
Med endast 340 kvm tomt sÄ har man inget privatliv utomhus (dvs om man har grannar).340 kvm Àr ungefÀr vad som fattas för att min tomt ska vara 4000 kvm, och jag tycker ibland att grannarna Àr lite för nÀra.
20 hektar Àr dock för mycket. DÄ fÄr man folk som driver för nÀra huset pga allemansrÀtten.
VÄr tomt (inkluderar Àven kompisen J-J Binks i gÀststugan) har en yta pÄ 3200 kvm, en lagom södersluttning, med skog bakom. Omgiven av hÀckar och med mÄnga buskar. Jag har fyndat pÄ Plantagen pÄ hösten nÀr de rear ut resten av vÀxterna med 70% rabatt och krukar sedan om vÀxterna till stora plastkrukor, dÀr de kan vÀxa till sig under nÄgra Är. Man störs inte lika mycket av grannarna nÀr man har planterat mycket insynsskydd. Nackdelen Àr att man kan fÄ ett ovÀntat möte med en stor Àlg, om man inte Àr försiktig. Nu har vÀxterna blivit stora och spretiga och behöver klippas ner rejÀlt till vÄren. TrÀdgÄrden skapar en behaglig miljö som kÀnns som balsam för sjÀlen.
Det finns starka skÀl för sjunkande bostadspriser men det kommer att innebÀra en kollapsande ekonomi samt att all bostadsproduktion i Sverige upphör och alla blir trÄngbodda.
Kanske inte sÄ man attraherar de bÀsta att komma till Sverige. Jag tror som jag tidigare sagt pÄ stagflation resten av 20-talet samt att priserna sjunker max 5% nominellt.
Det tragiska i detta Àr att nÀr det varit billigt att lÄna sÄ har man inte tÀnkt lÄngsiktigt. Bostadsbyggare skulle efterfrÄgat billiga bostÀder och bostadsutvecklare tagit fram smarta och effektivt producerade (billiga) bostÀder. Kommuner skulle tillhandahÄllit tomter med rimlig prisnivÄ, Àven i expansiva kommuner. Men nej, de som sÀljer bostÀder har siktat mest pÄ att erbjuda premiumprodukter, kommuner har tagit chansen att sÀlja mark dyrt (som de exproprierat) och konsumenter har hetsats av sig sjÀlva och andra att köpa sÄ dyrt de bara kan.
Jag tror det fungerar tvÀrtom, billiga pengar leder till felallokeringar och zoombieföretag. NÀr det Àr sÀmre tider sÄ överlever bara lönsamma företag och dÀrmed bygger de bostÀder som passar den rÄdande marknaden. Det Àr dÀrför subventioner Àr sÄ farliga.
Exakt. De mest felaktiga investeringarna och sÀmsta husköpen osv görs nÀr pengar Àr gratis.
Det vÀldigt trista Àr att rÀntorna kom er att ge oss en del konkurser av företag inom kapitalintensiv lÄgmarginalverksamhet, typ jordbruk, dvs bra verksamhet som vi behöver men som fungerar under icke uthÄlliga betingelser. Att tÀnka pÄ nÀr man svÀr över matpriserna; en inte ovÀsentlig del gÄr till högbelÄnade lantbrukare som helt enkelt behöver höja priser för att överleva.
Alla behöver vÀl inte bli trÄngbodda om bostadspriserna sjunker?
Det finns lika mÄnga vinnare som förlorare pÄ lÀgre priser, i och med att det finns lika mÄnga köpare som sÀljare. LÀgre priser leder till att en potentiell köpare har rÄd med en större bostad.
Som med KALP kalkylen
Naivt tro att köparnas ekonomi inte försÀmras med.
Det Àr köparnas ansvar att ta hand om sin ekonomi. Inte bankernas.
Hört talas om kreditförluster, nÀ banken slÀnger inte lÄn pÄ nÄgon de bedömer fÄr betalningsproblem inom kort.
Hela karusellen Àr reglerad under övervakning av FI. Nu har det vÀl förvisso inte gjort ett sÄ bra jobb annars skulle de aldrig godkÀnd kalkylrÀntor pÄ 6%
Befolkningen vÀxer och om det inte byggs för vanligt folk sÄ blir effekten ökad trÄngboddhet. 10 personer och tvÄ familjer i en tvÄa Àr framtiden.
Hur ser bolÄnen ut, realt? MÄste ha blivit en rejÀl gratisamortering dÀr det senaste Äret!
Inflationstakten enligt KPI Àr just nu 6.5% En realrÀnta pÄ -1.5% om bolÄnerÀntan ligger pÄ 5%?
Haters gonna say its fake. đ
Din kalkyl förutsÀtter att vÀrdet pÄ fastigheten Àr densamma som för ett par Är sedan..
@R30 Nej min kalkyl förutsÀtter bara att man Àr konsekvent. Ska du normera ska du normera bÄde tillgÄngar och skulder.
FörstÄr inte. TillgÄngar dvs vÀrdet har gÄtt ner sedan ett par Är och ser ut att fortsÀtta falla. Skulderna Àr samma i belopp rÀknat för de som lÄnat om man inte amorterat vilket mÄnga tyckte var onödigt för ett par Är sedan.
Nominellt Àr skulden pÄ samma belopp, för den som inte har amorterat, men inte realt.
Bloggaren skriver att bostadspriserna har sjunkit 7.8% nominellt men 28.5% realt.
För den som dĂ„ sitter och oroar sig hemma för den hĂ€r “extra skjutsen nerĂ„t” som normeringen mot KPI ger kan det vara en tröst att den i lika hög grad pĂ„verkar skulden.
En extra super-duper gratisamortering alltsĂ„ pĂ„ 20.7% eller vad det nu blir! đ
“För den som dĂ„ sitter och oroar sig hemma för den hĂ€r âextra skjutsen nerĂ„tâ som normeringen mot KPI ger kan det vara en tröst att den i lika hög grad pĂ„verkar skulden.”
SÀger inte att du har fel men du fÄr gÀrna utveckla.
Vad finns att utveckla? En miljon kronor 1990 Àr fortfarande nominellt en miljon men inflationsjusterat betydligt mindre. Oavsett om det Àr en miljon pÄ bankkontot eller en skuld pÄ en miljon.
That’s inflation for ya’ đ
TillgÄngen har gÄtt ner frÄn toppen men som diagrammet sÄ Àr det en rejÀl uppsida om man klev in före 2016 vilket de flesta har gjort. De som kliver in nu kommer inte heller rÄka ut för en större reell nedgÄng. LÄnet betalar förstÄs inte sig sjÀlv, speciellt om löneökningar Àr under 5 % utan det sticker ivÀg istÀllet.
Om man med inflationen tĂ€nker att lönerna stiger motsvarande sĂ„ Ă€r det en gratisamortering. Men dĂ„ mĂ„ste ju lönerna gĂ„ upp ocksĂ„, vilket kommer ske före eller senare. SĂ„ lĂ€nge inflationen motsvaras av löneökning och det Ă€r en större siffra Ă€n rĂ€ntan + prisfall sĂ„ har du gratisamortering och en trevlig sits. Sen kan du ha en gratisamortering men som Ă€ts upp av ett prisfall, dĂ„ sjunker bĂ„de lĂ„net och din insats. Det Ă€r trĂ„kigare. Ăn vĂ€rre om prisfallet Ă€r större Ă€n gratisamorteringen. Eller, sĂ„ Ă€r inflationen större Ă€n löneökningen,
RÀntan högre Àn inflationen och du har prisfall utöver det, dÄ Àr det trÄkigt pÄ riktigt.
Om det nu skulle vara pĂ„ det sĂ€ttet att lĂ„ntagare fĂ„r en “super-duper gratisamortering”, sĂ„ Ă€r ju det ett starkt argument för att stĂ€rka statskassan med en progressiv fastighetsskatt, gĂ€rna kombinerad med slopade rĂ€nteavdrag och höjd reavinstskatt pĂ„ bostadsförsĂ€ljningar för att harmoniera med övriga kapitalvinstskatter.
Det stÄr dig fritt att normera mot vilket index du vill om du vill omvandla nominella siffror till reella. Bloggaren valde hÀr KPI-index Àven om löneindex sÀkert skulle gÄ bra.
Min poÀng Àr bara den att normerar du huspriserna, för att skapa ett större reellt prisfall, mÄste du Àven normera lÄnen. BolÄnen minskar reellt Àven om de inte gör det nominellt.
FörutsĂ€tter att bĂ„de @Mismatch och @Sjunkbomben hĂ„ller med mig om det och om ni inte gör det önskar jag er lycka till med saftandet och syltandet nĂ€r ni Ă€r klara med körsbĂ€rsplockandet! đ
Om inte lönerna hÀnger med sÄ spelar det mindre roll om lÄnet Àr mindre stort realt. Fakta Àr att bostÀder varit extremt dÄligt att behÄlla vÀrde senaste 2 Ären. Villor vÀrre sÄklart Àn BRF.
-3% realrÀnta efter skatt.
Din analys baseras sig pÄ inflation som baseras sig pÄ indexar. I sjÀlva verket har vi tryckt pengar snabbare och dessa har skapat tillgÄngsinflation, ngt man inte prata om. Om du tittar pÄ peningmÀngden i Sverige har den ökat cirka 7% per Är sedan 1984 medan USD ökat 6 procent per Är, samtidigt som den amerikanska ekonomin vÀxt snabbare Àn den Svenska. Effekten om man tar med detta i analyser inser man flera saker:
– VĂ€xelkursen mot dollar bör ligga att runt 10.50 och dagens krus Ă€r inte sĂ„ fel.
– Hus priser skall stiga mkt snabbare
– om man vill fĂ„ bukt med tillgĂ„ngsinflation, höja kronans vĂ€rde, bör man snarast stoppa att man kan trycka nya pengar genom att vinna en budgivning pĂ„ ett hus. Detta görs enklast och mest rĂ€ttvist om ALLA lĂ„n mĂ„ste amorteras, oavsett hur stor del man belĂ„nat sitt hus med. Ett annat alternativ Ă€r att man inte kan sĂ€ttas i konkurs om man inte kan betala ett huslĂ„n, ENDAST förlora huset. Men detta skulle mest slĂ„ mot de svaga.
Sorry: Det skall stĂ„ – huspriser skall stiga mkt snabbare Ă€n inflation pĂ„ varor och tjĂ€nster, dĂ„ det Ă€r sĂ„ vi trycker pengar.
NĂ€r det befintliga bostadsbestĂ„ndet sjunker i pris till under kostnaderna för nyproduktion sĂ„ stannar nyproduktionen av – enkelt. Varför köpa en dyr ny bostad nĂ€r man kan köpa en begagnad billigare?
SĂ„ tricket Ă€r att höja rĂ€nteavdragen och ta bort hinder för att lĂ„na pengar vilket kommer peta upp priserna pĂ„ begagnade hus, vilket kommer öka nyproduktionen đ
Och dÄ eldar det pÄ inflationen. Den allra mest rimliga lösningen Àr att effektivisera bostadsbyggandet. TyvÀrr kommer folk fÄ bo i liknande hus som grannen men slipper betala sÄ hög rÀnta (lite förenklat).
Massproduktion kommer troligen inte att förbÀttra situationen utan mellanhÀnderna tar avansen. Ville man pÄ allvar minska problemen skulle man starta trailer parks men detta skulle krascha lÄnekarusellen sÄ det kommer inte att hÀnda. Ordningsproblem löser man genom att krÀva minimiinkomst och utdrag ur belastningsregistret. Blir inte vÀrre Àn vilken förort som helst. Man kan Àven anstÀlla vakter. Blir utmÀrkt för lÄglöneyrken och studenter. Men som sagt, det kommer inte att hÀnda.
En annan lösning Àr vÀl att man fÄr bo pÄ fÀrre kvadratmeter om det ska vara nytt.
SjÀlv tror jag att en ny egna-hem-rörelse skulle kunna fungera. Med rÀtt stöd frÄn det offentliga, tex i planfrÄgor och konstruktionsfrÄgor, kommer folk mer Àn gÀrna bygga sjÀlv med hjÀlp av slÀkt och vÀnner. Standarden i huset kommer sedan höjas i takt med att man tjÀnar pengar och man behöver inte lÄna till allt pÄ en gÄng. Dessutom skulle detta sÀtta press pÄ mellanhÀnderna, som ultimat inte behövs nÀr folk bygger sjÀlv.
Markpriset Àr ju oftast den största kostnaden. Billigare material osv ger kanske 10% lÀgre pris enligt egen erfarenhet (nybyggt Jan 2023)
Nja, det beror pÄ vad kommunen har för markanvisningspolicy. Vissa auktionerar ut marken vilket i attraktiva omrÄden för byggande leder till höga markpriser. Andra kommuner sÀtter ett fast pris och lÄter markanvisningen gÄ till den som kan visa upp det bÀsta projektet, t ex inom design, hÄllbarhet, eller vad man nu vÀljer för utslagskriterier. Ytterligare vissa kommuner mer eller mindre skÀnker bort marken sÄ lÀnge nÄgon Àr villig att bygga pÄ den.
Det finns redan bebyggd mark. BÀttre att utnyttja den mer intensivt Àn att förstöra jord- och skogsbruksmark med nybyggnation.
Stadsbor har redan valt att bo trÄngt och kan bo trÀngre Àn vad de redan gör.
Ja, vilken bra idé! Detsamma gÀller förstÄs pÄ landsbygden. Bredvid bostadshuset (mangÄrden) pÄ lantbruket kan vi ju smÀlla upp fler hus, gÀrna kommunala hyresrÀttslÀgenheter. Bondefamiljen har redan valt att trÀnga ihop sig i mangÄrden, trots att de har sÄ mycket yta runt huset, sÄ de kan gott bo trÀngre Àn de redan gör.
Du fÄr sitta och vara bitter i din lilla bostadsrÀtt. TrÄkigt nÀr du mÄste dela den med nÄgon som inte talar samma sprÄk, men den dagen kommer nog.
BostadsrÀtt pÄ dig sjÀlv, om du inte kan gissa bÀttre. Och, haha, vem Àr det som Àr bitter?
Det Àr en normalisering. I större delen av Sverige och Europa har man inte kunna bygga nÄgot alls under lÄnga perioder, decennier, eftersom man förlorade 10-35% direkt vid leverans av huset. Det Àr normalt! Byggnation i rurala omrÄden Àr lönsamt i korta perioder, dÄ det byggs hysteriskt. DÀremellan ingen aktivitet alls dÀr, utan byggverksamheten Àr helt koncentrerad till storstadsomrÄden samt infrastruktur.
Jag hĂ„ller med LW om att priserna pĂ„ bostĂ€der Ă€r sjukt höga, beroende pĂ„ att rĂ€ntan varit lĂ„g. Dessutom har RB och banker basunerat ut att rĂ€ntorna “aldrig” skulle stiga sĂ€rskilt mycket.
Det finns vÀl dock nÄgra saker som gör jÀmförelsen med tidigare Är nÄgot skev.
1) Bristen pÄ bostÀder. Nja, det Àr vÀl ingen brist, men utbudet Àr lÀgre Àn efterfrÄgan.
2) Befolkningsökningen. Det har varit en ganska stor ökning av befolkningen. Större Àn för 30 Är sedan.
3) Var vill gemene man bo? Jag tror det Ă€r större jakt pĂ„ bostĂ€der i “bra” omrĂ„den.
Som helhet tror jag dock att bostadspriserna Àr sjukt övervÀrderade. De senaste Ärens prisökningar Àr inte realistiska, dÄ gemene man rÀknat med nollrÀntor, vilket givetvis inte Àr hÄllbart i ett lÀngre perspektiv.
Jag hĂ„ller ocksĂ„ med LW i hans kritik mot mĂ€klarna, för de har hela tiden försökt fĂ„ det till att det inte sker nĂ„gra prissĂ€nkningar. Ăven nĂ€r rĂ€ntorna gĂ„r upp, sĂ„ har priserna gĂ„tt upp (enligt mĂ€klarna). Vem tror pĂ„ det?
Litet tillÀgg till ovan. Skatteverket anser att taxeringsvÀrdet pÄ mitt hus Àr högre Àn vad Booli anser att mitt hus Àr vÀrt. Det sÀger en del om de inflaterade priserna under de senaste Ären. Skatteverket verkar gÄ pÄ priserna de senaste tre Ären.
LÄga rÀntor ja, men tvÄ oerhört viktiga faktorer till:
1 slopandet av den âriktigaâ fastighetsskatten
2 införandet av 50-Äriga lÄn, pÄ 90-talet vÀl? Följt av amorteringsfrihet, den totala finansiella hjÀrnblödningen. Kommer ihÄg nÀr en kompis flyttade till Stockholm, och priserna dÄ verkade höga. Han fick ett lÄn med 50 Ärs amortering. Ingen av oss visste ens att det fanns.
En viss tid var det amorteringsfritt, oavsett hur mycket du lÄnade. Jag köpte mitt hus 2010 och behövde inte amortera nÄgonting. Lade i och för sig in 15% i kontantinsats, men amortering behövde jag inte göra.
Nu var inte mitt hus sÀrskilt dyrt, men efter nÄgra Är sÄ började jag sjÀlvmant amortera pÄ lÄnet. (Trots att banken aldrig nÄgonsin sa Ät mig att jag mÄste göra det.) Jag har vÀl nÄgot över medianlön (LW har ju skrivit mycket om det), men aldrig sÄ att jag betalat statlig skatt.
Lysande köp för dig. Knappast nÄgon panik att betala av heller, inflationen nu och din sannolikt kontrollerbara skuld gör dig till vinnare oavsett.
En intressant observation / konspiration(?) Àr att de nominella priserna, med undantag för extremÄren 2021 och 2022, omrÀknat i USD landar pÄ 350k +- 20k.
Dvs 2023 Àr tillbaka pÄ 350k USD.
2013: 2250k SEK / 6,34 = 354k USD
2023: 3700k SEK / 10,41 = 355k USD
Dubbelkolla gÀrna sÄ jag inte har schabblat till siffrorna pÄ nÄt vis.
Det Àr nog Àn mer relevant jÀmförelse
Kommer Àven markpriserna som kommunerna (oftast) tar ut att falla? Priser för mark i Stockholms innerstad ökade med 500% mellan 1998 och 2008.
You wish. Ămnet var uppe till debatt i ett annat forum, och slutsatsen var att kommunerna Ă€r pĂ„ ATH vad gĂ€ller markpriser. Vissa kommuner sĂ€gs, frĂ„n elaka tungor givetvis, utnyttja detta som en bankomat ungefĂ€r, ta ut pengar nĂ€r man behöver.
Det Àr vÀl bra att kommunerna tar ut vad de kan? Alternativet Àr att enstaka spekulatörer fÄr köpa till underpris och att skattebetalarna fÄr ta smÀllen.
Det gÄr alltid att lÄta bli att köpa om man tycker det Àr för dyrt. GÀller inte bara fastigheter, utan ocksÄ roddbÄtar, ballonger och roliga sugrör.
Skattebetalarna tar ju ingen smÀll hÀr, det stÄr mellan enorm vinst och absurt stor vinst.
Om kommunerna sÀljer sin mark till under marknadspris, sÄ Àr det skattebetalarna som gör en dÄlig affÀr.
Förmodligen inte prisfall till det som kan kallas “historiska” nivĂ„er eftersom landet inte lĂ€ngre Ă€r homogent, en “white flight” pĂ„gĂ„r frĂ„n omrĂ„den som inte lĂ€ngre kĂ€nns trygga.
SÄ lÀnge som kommunerna har bÄde rÀtt och incitament att begrÀnsa byggandet Àr den enda möjliga utvecklingen pÄ lÄng sikt att bostadspriserna fortsÀtter öka. Att ta bort nimbylagstiftning Àr enda lösningen.
En observation Àr att nya villor har en betydligt högre standard, sÄ det gÄr inte rakt av att jÀmföra med 20-30 Är gamla villor. Exempelvis Àr nya villor mycket mer energieffektiva. De flesta nya villor har energiklass B medan det genomsnittliga bestÄndet ligger pÄ E. Bubblan gÀller nog frÀmst tomtpriser och en amatörspaning Àr att det Àr vÀldigt fÄ tomter ute. Avstyckning mm sker nog mest vid (upplevt) attraktiva nivÄer.
Jag tror inte att det Àr nÄgon större bubbla, annat Àn möjligen i bemÀrkelsen att om man skulle göra det betydligt enklare och billigare att bygga sÄ skulle det pÄverka kraftigt. Det finns helt enkelt för lite bostÀder.
Fastigheter Àr för övrigt en extremt mÀrklig best pÄ marknader. Intuition byggd pÄ andra saker leder en subtilt Ät skogen hela tiden. Jag har spenderat en hel del energi professionellt med att fundera pÄ hur det hÀnger ihop och det Àr inte sÄ lÀtt att greppa.
För att bara ta ett exempel… NĂ„got som heter “leftover principle” stĂ€mmer förvĂ„nansvĂ€rt bra som en uppskattning. Den sĂ€ger helt enkelt att hyran Ă€r det folk har kvar nĂ€r allt annat Ă€r betalt. Varför det bör bli ungefĂ€r sĂ„ kan man ana nĂ€r man försöker bena i vad en fastighets vĂ€rde bestĂ„r i, förutom anlĂ€ggningar och naturresurser. Det bestĂ„r i princip av den genomsnittliga förmĂ„ga att betala hyra som platsen ger upphov till.
Kan du göra bÀttre nytta av platsen Àn andra sÄ kan du tjÀna pengar dÀr, annars förlorar du. Hyra Àr mÀrkligt bland annat eftersom avkastningen inte har nÄgot att göra med vad du sjÀlv gör pÄ platsen. Prestationen som ligger till grund Àr nÀmligen att staten Àr stark nog och villig att vara garant för ditt Àgande. Att de trovÀrdigt hjÀlper dig att avhysa den som försöker ta platsen ifrÄn dig.
Köpte du en bit Äkermark 1850 i, sÀg, Majorna i Göteborg, eller pÄ Kungsholmen i Stockholm, för en spottstyver, sÄ behöver du inte göra nÄgonting alls för att inhösta hyror idag och i framtiden. Det Àr bara ett ymnighetshorn. Om det sinar beror det inte pÄ nÄgonting du underlÀt att göra. Jag har inte kommit pÄ nÄgonting som liknar det.
Undantaget Ă€r dĂ„ land som inte av sitt lĂ€ge ger nĂ„gra sĂ€rskilda möjligheter. DĂ„ Ă€r vĂ€rdet av det man kan GĂRA pĂ„ platsen högre, som att odla skog eller spannmĂ„l, eller utvinna nĂ„got. Det vĂ€rdet Ă€r betydligt mer straightforward. Du mĂ„ste sĂ„ och skörda, bryta, och sĂ„ vidare, för att fĂ„ nĂ„gonting. Gör du inte det fĂ„r du ingenting alls.
SÄ frÄgan om det Àr en bubbla Àr svÄrare Àn man kan tro. Priserna Àr inte remarkabla i Sverige till exempel, kan man notera. Om man kan inte hÀnvisa till att landet har stor area bara. Det inverkar delvis, men mÀngden centralitet behöver inte öka sÄ mycket bara dÀrför, och det Àr det som Àr viktigt.
Henry George skrev pÄ 1800-talet en del om det dÀr med fastighetsvÀrde. Jag vet inte om hans idé om en fastighetsskatt som Àter upp all oförtjÀnt vinst Àr en bra idé eller inte i praktiken (antagligen inte), men nÄgot var han i vart fall nog pÄ spÄren med sina funderingar. Sedan kan man ju fundera pÄ vad som kommer hÀnda med fastighetspriserna nu nÀr befolkningen i de rika delarna av vÀrlden börjat minska.
Minskade födelsetal kanske, men knappast minskad befolkningstillvÀxt. Vi har ju en hög nettomigration som fyller pÄ den svenska överbefolkningen Är efter Är.
Den enda anledningen till att ha en svensk befolkning pÄ nuvarande höga nivÄ Àr just att skydda oss frÄn utlÀndska hot, vilket knappast kan göras om stora delar av befolkningen inte har svenska vÀrderingar. En viss miniminivÄ för att sÀkra sprÄket och kulturen kan man ocksÄ tÀnka sig, men med dagens svenska skola fÄr vi knappast nÄgra nya kulturskapare av klass oavsett befolkningsmÀngden.
Ja, precis, den hÀnger ihop med detta. Det vore extremt bevÀrligt att inför det i efterhand, minst sagt, men det Àr inte omöjligt alls att det var en bra idé om man hade gjort det direkt.
Han resonerade sÄ att hyra var den enda sÄ att sÀga helt individuellt oförtjÀnta inkomsten. Den enda vinst som helt genererades emergent och pÄ grund av statens vÄldsmonopol. DÀrför var det ocksÄ den logiska basen för taxering.
Egentligen alltsÄ att man lÀgger all beskattning som en fastighetsskatt!
DÄ jag Àr lite högerpolitiskt aktiv sÄ vet jag vilka knÀreflexer som det ordet utlöser, men nÀr man förklarar sÄ brukar de flesta hÄlla med. Fastighetsskatt i kombination med alla andra skatter Àr en helt annan sak Àn om man tÀnker sig att det Àr den enda skatten.
* Man fÄr extremt fÄ beskattningspunkter.
* Punkterna Àr omöjliga att flytta pÄ eller gömma undan.
Detta minimerar fusk, kontrollapparat, och sÄ vidare.
Man beskattar mÀngden mark man anvÀnder vilket bara pressar aktiviteter att vara sÄ kompakta och vÀlplacerade sinsemellan som möjligt.
Man slipper beskatta och dÀrmed hÀmma aktiviteter som man egentligen inte vill hÀmma, dÄ frÀmst arbete.
TÀnker man efter pÄ saken sÄ Àr skatt pÄ arbete egentligen vÀldigt mÀrkligt. Det Àr inte jÀttegammalt heller. Nu minns jag inte 100%, men jag har för mig att inkomstskatt huvudsakligen infördes i samband med WW I som en rustningsskatt.
Som det brukar vara sÄ utvecklar staten snabbt ett beroende pÄ alla skatt den inför, sÄ den blev sÄklart kvar och utvidgades och förvandlades till ett verktyg för transferering av pengar.
Oavsett om man ideologiskt gillar det eller inte sÄ Àr effekten att man generellt hÀmmar arbete en högst tveksam biprodukt skulle jag sÀga.
Skulle man göra det nu sÄ skulle staten vÀl antagligen fÄ börja med att köpa ut alla markÀgare!
Sen kom nÀsta problem, nÀmligen att skapa en effektiv ersÀttning till fastighetsmarknaden under statlig regi. Det vet man ju hur det brukar gÄ med den saken, men idag borde det rent tekniskt kunna funka om bara lagar och regler vore vattentÀta.
AngÄende befolkning sÄ helt klart ser vi att vi behöver ha en viss befolkning för att det inte skall gÄ alltför mÄnga ryssar pÄ varje svensk. FrÄgan Àr hur stor del av tillskottet som bidrar till den saken. Vi mÄste förlika oss med tanken att mÀnniskor utanför VÀst till stor del hatar oss och det finns minst sagt tecken som gör att jag inte litar pÄ att det hatet försvinner snabbt nog vid bosÀttning hÀr i landet. Inte i praktiken. NÀr det hettar till förefaller mÄnga i första hand vara nÄgonting annat. Men det Àr en annan frÄga.
NÀr det kommer till svensk-ryska-kvoten av försvar frÄn öst alltsÄ antalet svenskar jÀmfört med antalet ryssar i krigsför Älder. Den kvoten ser mycket bÀttre ut idag Àn nÄgonsin tidigare. Sverige har vÀxt snabbare Àn Ryssland.
Man bör ocksÄ betona att den svenska goda folkhÀlsan gör att svenskar Àr krigsföra lÄngt mycket lÀngre Àn ryssar.
Sen har vi Àn sÄ lÀnge ett teknologiskt övertag vilket innebÀr att vi inte exempelvis kör med köttvÄgor.
Som alla vet kommer en fastighetsskatt att lÀggas ovanpÄ alla andra skatter. Till en början kommer man att kamouflera det genom att sÀnka skatten pÄ arbete för lÄga inkomster ett par Är men sedan ÄterstÀlls skatten pÄ arbete. Och VD för svenskt vatten sa visst för ett par dagar sedan att kostnaden för vatten för en normalvilla kunde öka frÄn 700 kr i mÄnaden till 3000.
I den nuvarande sammanstörtningen kommer en massa rent seekers fram och försöker norpa Ät sig.
Hellre att var och en fÄr betala den riktiga kostnaden för sitt VA, Àn att vissa fÄr det via skattsedeln och andra fÄr betala dubbelt.
SjÀlv har jag egenanlagt VA ute pÄ landet. Det ligger inte i mitt intresse att subventionera stadsbor, som ju redan har vÀldigt mycket gratis pÄ andras bekostnad.
@UTVANDRARE,
Vad Àr oförtjÀnt vinst?
Av alla inkomster Àr hyra helt klart den minst vÀlförtjÀnta eftersom den inte bygger pÄ nÄgon pÄgÄende prestation av markÀgaren. Den Àr en direkt konsekvens av en rÀttighet och statens förmÄga att upprÀtthÄlla den rÀttigheten, nÀmligen ÀganderÀtten.
Givetvis finns det element av vÀlförtjÀnthet Àven hÀr. MarkÀgaren kan ha gjort ett ovanligt klokt val i sitt inköp. Om den förvaltar marken och anpassar den Àr det en helt annan sak. DÄ krÀvs det investeringar, underhÄll, strategier, och sÄ vidare.
Om det nu Àr sÄ att man mÄste vÀlja ett stÀlle att plocka ut skatt pÄ, sÄ Àr det ett vara val.
Som sagt, detta Ă€r inte ett argument för fastighetsskatt i dagens lĂ€ge, utan snarare för att om man kunde byta alla andra skatter mot en fastighetsskatt (“single tax”) sĂ„ vore det attraktivt.
(National)ekonomer brukar ofta hÀvda att fastighetsskatt Àr en bra skatt eftersom den Àr sÄ lÀtt att ta ut och inte krÀver sÄ vÀrst mycket byrÄkrati.
Det Àr, tycker jag, inte ett speciellt bra argument, men ekonomer Àr sÀllan moralfilosofer sÄ vad kan man vÀnta sig?
https://www.youtube.com/watch?v=hWKnWXd0Bno
Fredagsmys.
Ălskar bloggen.
Du kan inte Äterkomma med hur mÄnga kilo guld en normalvilla har kostat under samma period?
Intressant att priserna frÄn 1978 (oljekrisen nr 2 var 1978-1979 revolutionen i Iran var 1978) Inte ÄterhÀmtade sig förrÀn 2006. NÀstan 30 Är av att inte fÄ tillbaka sina pengar. Medan 90 tals krisen ÄterhÀmtade sig snabbare Àn sÄ.
SvÄrt att veta om folk som köpte hus under pesten kommer fÄ tillbaka sina pengar i sin livstid.
Tack för uppdatering!
Blev IDAG varse om att det finns Ànnu lÀngre studier av reella bostadspriser och de Àr rÀtt intressanta:
https://www.fastighetsnytt.se/alla-nyheter/nyheter/600-hundra-ars-historia-talar-sitt-tydliga-sprak-bostadspriserna-planar-ut/
Tldr; bostadspriserna följer inte inflationen.
I en Àndlig fysisk vÀrld ska fysiska tillgÄngar alltid stiga pÄ sikt. Pengar gÄr det trycka upp massvis i den digitala vÀrlden. Det Àr sanning till vi kan kröka rum och tid.
Byggnadsindustrin Àr rena rama stenÄldern jÀmfört med modern tillverkningsindustri.
Folk behöver tak över huvudet och Àr villiga att betala fantasisummor.
Vi fÄr vÀl hoppas pÄ en Henry Ford inom byggindustrin som kan bygga för en fjÀrdedel av priset och sÀlja för halva priset.
Idag Àr varje byggprojekt jÀmfört med t.ex. bilindustrin som att varje gÄng tillverka en ny bilmodell.
Studera Levittown, Ălvsbyhus bygger i fabrik sĂ„ tankarna finns och Ă€ven produkter, men sedan Ă€r det mĂ„nga andra utgifter som gör en halvering av priset till slutkund omöjlig.
Det finns en enorm osÀkerhet i modellen i och med att man utgÄr ifrÄn statens utgivna KPI. Enligt definitionen av KPI gÄr den inte att applicera pÄ lÀngre tidshorisonter Àn 15-20 Är Max. Du hade kunnat se liknande graf för nÀstan allting: bilar, tjÀnster, bÄtar etc.
Det Àr tvÄ saker som stÀller till det:
1) omviktningen som sker mellan olika kategorier dÀr man automatiskt drar ner mÀngden av nÄgot som blir dyrare, det minskar index pÄ lÄnga tidshorisonter.
2) Att man rÀknar att saker blir x% bÀttre per krona varje Är, tex rÀknar man att en bil blivit över 150% bÀttre pÄ 30 Är. SÄ om en bas ny Volvo 850 kostat 500 000kr idag hade den bidragit med 0% KPI sedan 1993.
Hej Lars, kan du lĂ€gga en âskriv en kommentarâ-lĂ€nk frĂ„n toppen av alla inlĂ€gg ned hit. Jag mĂ„ste scrolla som en dĂ„re pĂ„ telefonen.
Men det Àr vÀldigt intressant data. Timingen kunde varit bÀttre för eget husköp som gjordes i somras.
Men det var ett objekt vi vÀntat pÄ i Äratal. Vi betalade nÀrapÄ pandemipris, men omsÀttningen Àr obefintlig dÀr vi ville bo och den hÀr gÄngen köpte vi verkligen för att bo.
Det Àr inte en investering att rÀkna hem. Kanske om 6 Är.
Betteridgeâs Law – Any headline that ends with a question mark can be answered with âNo.â.
Med dagens höga rÀntor kommer vi ned mot deflation nÀsta Är sÄ Riksbanken kommer fÄ brÄttom att sÀnka rÀntan. Men det vill de sjÀlvklart inte sÀga nu.