Nedan finner ni en aktuell graf över de inflationsjusterade villapriserna tillbaka till 1953, med viss eftersläpning på grund av lagfartsdata och preliminära uppgifter för 2023, som inte är avslutat än. Ska priserna villapriserna ner till sina historiska inflationsjusterade nivåer kan nedsidan vara ca 40% realt, t ex 20% ytterligare prisnedgång och fyra år med 5% i inflation om man vill räkna förenklat.

Historiskt sett har utifrån 2016 års prisläge villapriserna realt legat runt en miljon kronor, dvs justerat utifrån prisindexet KPI (“inflationen”). Nominellt, dvs i faktiska siffror har förstås priserna sett annorlunda ut. Linjen ovan är de faktiska priserna, medan staplarna är de inflationsjusterade priserna.
Prisdatat sedan 2013 baserar sig på lagfarter, vilket först registreras vid ägarbytet och inte vid påskriften av kontraktet, vilket kan ge ett antal månaders eftersläpning. För 2023 är siffrorna preliminära.
Nominellt har priserna fallit 7.8% sedan toppen, men realt är priserna ner 28.5%. För att nå övre gränsen av intervallet bostadspriserna historiskt pendlat upp till, eller 1.5 MSEK eller 2005 års priser behöver priserna ner ytterligare 41% till i dagens urholkade penningvärde 2 212 kSEK för medelvillan i Sverige. Just nu är medelpriset på en villa i Sverige fortfarande 3 610 kSEK.
Om det är så att priserna ska ner ytterligare 40% realt så kan det uppnås med ett prisfall på 20% över fyra år, samtidigt som vi har 5% inflation om året. Detta är en förenklad beräkning, men då vi inte vet exakt hur inflation eller prisutveckling blir framöver så kvittar det att det är förenklat. Någon kalenderbitare kan leverera exakta siffror medräknat ränta-på-ränta
Det betyder förstås inte att priserna ska ner ytterligare 20% på fyra år, men om priserna på villor faller ytterligare 20% på fyra år givet 5% KPI-inflation om året så anser jag att bostadsbubblan är över. 1 500 kSEK för en villa i 2016 års priser får anses vara en slutpunkt på bostadsbubblan.
För er som inte förstår så ska enligt det hypotetiska exemplet ovan priserna alltså falla 20% från 3 610 till 2 888 kSEK för medelvillan i riket, om vi samtidigt får 5% KPI årligen under fyra år. Hypotetiskt innebär att det är påhittat och ett utfall som kan ske. Det betyder inte att det kommer ske. Jag kan med 100% säkerhet säga att utfallet kommer bli ett annat, utan detta är bara ett realistiskt tankeexperiment.
Tillägg: Under 90-talskrisen hade vi ju initialt hög inflation, och reellt föll priserna 27% åren från toppen 1990 till botten 1996. Det är jämförbar med de 28% priserna nu fallit reellt, så jämför man dessa har priserna bottnat. Det är förstås en lika god hypotes som huvudhypotesen i artikeln ovan.
102 kommentarer
Kul tankeexperiment.
Vad är det som säger att kostnaden för att bygga nya hus faller också?
Och vad händer då med nybyggandet?
Och om detta händer med nybyggandet, vad händer då med befintligt bestånd? Minskar vi befolkningen i takt med inflationen?
Och om vi har haft 20% inflation, och inflationen fortsätter med 5% per år, vad blir då lönerna om fyra år? Fem år?
10 år?
Vi har inte haft hög inflation en längre tid tidigare utan att lönerna har följt efter till slut.
Byggdes inte ett skit på 90-talet efter kraschen, ändå totalkraschade bostadspriserna.
Kan det inte vara detta som orsakade den extrema prisökningen som började 1998?
https://byggforetagen.se/statistik/bostadsbyggande-2/
Ja, hela beräkningen förutsätter ju att lönerna arbetar ikapp inflationen, därav inflationsjusteringen. Gör de inte det – nuvarande kollektivavtal gör ju att det dröjer till 2028 – 2030 innan man har lika hög reallön som 2021 – så ska förstås priserna ner ännu mer.
De flesta gällande kollektivavtal går ut 2025 på våren. Vad som händer därefter står i stjärnorna.
Du kan ju snarare försöka visa VARFÖR inflationen skall fortsatt vara 5% årligen och priserna fortsätta ner utöver det?
Det är i princip räntekostnaden som avgör vad folk får för månadskostnad och därmed är beredda att betala.
Jag skrev det var ett kul tankeexperiment.
Byggandet av villor var fram till 1990 betydligt högre än senare. Sedan kollapsade allt nybygge under framför allt första halvan av 1990 talet. Men villabyggandet har till dags dato inte nått i närheten av de nivåerna man såg på slutet av 80-talet. Däremot har flerfamiljsbostadsbyggandet exploderat under 2000-talet.
Det bådar gott för trångboddheten och den stora befolkningsökningen som blivit under 2000-talet.
Faktum är att det har hela tiden under 2000-talet byggts FLER hyresrätter än bostadsrätter i flerfamiljsboende.
Signfikant fler.
Ja det byggs lägenheter på höjden fast folk vill bo på marken. Som i nya Täby Park i Stockholm – på galoppens gamla mark. Där borde det gått att bygga radhus på de stora ytorna. Men bygga på höjden ger mer bang for the buck för exploatören. Man kan trycka in fler köpare per kvadratmeter tomt…
“Faktum är att det har hela tiden under 2000-talet byggts FLER hyresrätter än bostadsrätter i flerfamiljsboende.”
Det kan inte stämma. Jag har hört från diverse väldigt högljudda källor att hyresmarknaden i Sverige är helt dysfunktionell och att det inte lönar sig att bygga nya hyresrätter! (Även om jag för närvarande bara ser hyresrättsbyggen om jag går runt i byn så måste jag se fel. 6 miljarder ledarskribenter kan inte ha fel).
Ricki, Ricki. Det byggdes faktiskt fler BR 2007-2009, 2011 och 2017:
https://www.statistikdatabasen.scb.se/sq/142025
Det förändrar ju bilden helt 🙂
Men jag trodde inte att BR tappade fart jämfört med HR redan 2017 .
Det går mycket politik i detta och bostäder är fundamentalt så det är lätt skrämmas med.
Inom parentes helt otroligt att det är så jädra prioriterat med flerfamiljshus i Sverige. Det finns plats! Småhus kostar mindre att bygga per kvm, och säljs dyrare. I andra mer tättbefolkade länder i Europa, byggs fler småhus per capita, trots att de ofta har hårdare lagar om markexploatering och bevarande av jordbruksmark (vilket saknas nästan totalt i Sverige).
Nej, det finns inte plats. Vill man bo trångt kan man med fördel flytta till Gazaremsan och aldrig komma tillbaka.
Det är viktigare med djur och natur än att överbefolkade stadsbor skall kunna ha monokulturella gräsmattor att ha sina studsmattor på.
Nej, det finns inte plats. Vill man bo trångt kan man med fördel flytta till G-remsan och aldrig komma tillbaka.
Det är viktigare med djur och natur än att överbefolkade stadsbor skall kunna ha monokulturella gräsmattor att ha sina studsmattor på.
Sett till befolkningstäthet är din kommentar lätt absurd. Var är problemet?
Vill du leva i Hongkong kan du ju flytta dit.
Det blir inte fler svampmarker eller badvikar bara för att vi hela tiden blir fler personer; tvärtom blir det allt mindre mark per person. Det måste finnas platser där man slipper motorljud, vindkraftverk, högspänningsledningar och stadens ljus.
Det råder inte direkt brist på sådana platser i Sverige.
Sverige är ju väldigt glesbefolkat totalt sett, extremt i norr då, men även de södra delarna är ofta glesbefolkade. Så förstår inte vad du menar.
Vi kan se två tidigare bubblor. Oljekrisen 1979 vilket följde av iranska revolutionen 1978. Priserna ser ut att återhämta sig ca 25 år senare.
Den andra bublan är 1990 alltså 90 tals krisen. Då tog återhämtningen 15 år.
Vad ska vi kalla denna kris? Är det pandemieffekt, ränteproblematik, inflation pga pandemin / resursutnyttjande / produktionsflaskhalsar, Rysslands anfallskrig. Vad kommer historiker kalla denna kris?
Oavsett, baserat på detta så kan vi anta att det verkligen finns en risk att priserna inte återhämtat sig före 2038 men att det kan ta så långt som 2050 innan priserna är tillbaka där de under pesten.
Inflationen har en positiv effekt då den ”betalar av lånen”. Men detta gäller framförallt de som jobbar och får löneökningar som kompenserar för inflationen. Pensionärer eller arbetslösa märker inte av detta i samma utsträckning.
Sen har man problematiken att då priserna ökar pga inflation (även om de inte ökar mer än inflationen) så får man skatta på den falska prisökningen. Så i vår beräkning får man lägga på ytterligare år för att man ska få tillbaka pengarna efter skatt.
En sista poäng är att hade LW använt priset som en faktor av reallöneökningen så hade det sett bättre ut just nu. Men antagligen värre på lite längre sikt då löneökningarna traditionellt är högre än inflationen om man räknar på längre tidsserier än year-year.
Dagens bolåneräntor på runt 5% var drömräntor på 80- och 90-talet. T o m 10% var en drömränta på den tiden. När jag köpte min nuvarande fastighet år 1988 var räntan på 12%, men avdragsrätten var också större före skattereformen 1990/91, när avdragsrätten för räntor minskade från 50 till 30 procent.
Min första villa köpte jag för 695 000:- år 1996 och jag fick prutat till 8.8% i ränta mot att jag amorterade hela beloppet på 21 år.
Hade ungefär 20k i månaden 96. Inte högt inte lägst. Vad hade en 26 åring då? (Sköt du ditt är ett bra svar)
Bra förhandlat. Du var handlingskraftig och modig redan då.
Med nominella löneökningar på 10% om året (som var precis lika vanligt och ihållande som låga räntor varit under 00 och 10-talet) så skulle jag också lånat till 5% (och 10%).
Jo, det är ju lite som Marjatta beskriver. Det som styr boendepriser är främst objekt och köpkraft det skiftar över tid. Det visar alla budgivningar. När reallönerna stigit och räntan sjunker så stiger priserna. Inflationen har ju direkt samband med räntan. Vilket gör att prisjusteringar blir kraftigare och känsligare för svängningar. Jag tror nog att inflationen är övergående och vi ser toppen. Anledningen till detta är främst att den kraft som styr inflationsbrasan är främst energikostnader. Det påverkar allt från uppvärmning av våra hem, transporter och produktion. När energikostnader ger sig så har företagen redan tagit höjd för ökade kostnader för energi och när energikostnader faller så finns det marginaler. Man kan förenklat se tomater som kräver stora mängder energi i växthus, lagring och transporter. Ca 80% av tomaten kostnader utgörs av energikostnader. Det troliga är nu att tomater blir billigare om energi blir billigare. När inflationen beräknas så ackumuleras den och mäter från fg månad. På det hela taget gör det att vi är någonstans mitt i värsta stormen allt annat lika dvs om vi människor inte ställer till nytt storkrig i Mellanöstern exempelvis. Därför låter det osannolikt med 40%ig nergång på fastigheter.
Med en hedonisk inflationsjustering för att villorna blir större och bättre så är de egentligen billigare nu än för 50 år sedan.
/s
Beror väl på om du anser att det är byggnaden (större) eller fastigheten (mindre/lika) som utgör värdet.
Men, oavsett vilket så rör det bara nybyggen. Om Lars skulle kolla befintliga “egna hem” i t.ex Bromma så skulle det nog se likadant ut. Med tanke på alla renoveringar kan man möjligen hävda att kvaliteten på boendet har ökat även på befintliga bostäder. Men då får man fixa en ordentlig minuspost för all förtätning också.
I Stockholm så blir ju tomterna allt mindre, 600kvm att placera lådan på, klaustrofobiskt,
‘backa in på toaletten’ känns rimligt att beskriva situationen.
Kom igen, jag byggde ett hus på 340 kvm tomt, fungerade utmärkt. Terrass, gräsmatta, rabatter, odlingar och parkering för två bilar. Måste man bo på ett gods får man flytta utanför Stockholm om man inte har alldeles för gott om pengar.
Bor man så trångt, så är det ju de facto en lägenhet man bor i och inte ett fristående hus. Du får väl knacka i väggen om grannarna är för entusiastiska i sovrummet.
Fanns ingen som helst gemensam vägg med grannar. Kan inte riktigt se att det är trångt, 4 sovrum och ett extremt trevligt vardagsrum plus uteplats; gräsmatta och odlingar ute, var är problemet liksom?
Folk är ju olika, så funkar det för dig är det ju bra. För mig så låter 340 kvadrat snarare som ett stort hus än en tomt. Smärtgränsen går väl vid 20 hektar eller så 😀
Med endast 340 kvm tomt så har man inget privatliv utomhus (dvs om man har grannar).340 kvm är ungefär vad som fattas för att min tomt ska vara 4000 kvm, och jag tycker ibland att grannarna är lite för nära.
20 hektar är dock för mycket. Då får man folk som driver för nära huset pga allemansrätten.
Vår tomt (inkluderar även kompisen J-J Binks i gäststugan) har en yta på 3200 kvm, en lagom södersluttning, med skog bakom. Omgiven av häckar och med många buskar. Jag har fyndat på Plantagen på hösten när de rear ut resten av växterna med 70% rabatt och krukar sedan om växterna till stora plastkrukor, där de kan växa till sig under några år. Man störs inte lika mycket av grannarna när man har planterat mycket insynsskydd. Nackdelen är att man kan få ett oväntat möte med en stor älg, om man inte är försiktig. Nu har växterna blivit stora och spretiga och behöver klippas ner rejält till våren. Trädgården skapar en behaglig miljö som känns som balsam för själen.
Det finns starka skäl för sjunkande bostadspriser men det kommer att innebära en kollapsande ekonomi samt att all bostadsproduktion i Sverige upphör och alla blir trångbodda.
Kanske inte så man attraherar de bästa att komma till Sverige. Jag tror som jag tidigare sagt på stagflation resten av 20-talet samt att priserna sjunker max 5% nominellt.
Det tragiska i detta är att när det varit billigt att låna så har man inte tänkt långsiktigt. Bostadsbyggare skulle efterfrågat billiga bostäder och bostadsutvecklare tagit fram smarta och effektivt producerade (billiga) bostäder. Kommuner skulle tillhandahållit tomter med rimlig prisnivå, även i expansiva kommuner. Men nej, de som säljer bostäder har siktat mest på att erbjuda premiumprodukter, kommuner har tagit chansen att sälja mark dyrt (som de exproprierat) och konsumenter har hetsats av sig själva och andra att köpa så dyrt de bara kan.
Jag tror det fungerar tvärtom, billiga pengar leder till felallokeringar och zoombieföretag. När det är sämre tider så överlever bara lönsamma företag och därmed bygger de bostäder som passar den rådande marknaden. Det är därför subventioner är så farliga.
Exakt. De mest felaktiga investeringarna och sämsta husköpen osv görs när pengar är gratis.
Det väldigt trista är att räntorna kom er att ge oss en del konkurser av företag inom kapitalintensiv lågmarginalverksamhet, typ jordbruk, dvs bra verksamhet som vi behöver men som fungerar under icke uthålliga betingelser. Att tänka på när man svär över matpriserna; en inte oväsentlig del går till högbelånade lantbrukare som helt enkelt behöver höja priser för att överleva.
Alla behöver väl inte bli trångbodda om bostadspriserna sjunker?
Det finns lika många vinnare som förlorare på lägre priser, i och med att det finns lika många köpare som säljare. Lägre priser leder till att en potentiell köpare har råd med en större bostad.
Som med KALP kalkylen
Naivt tro att köparnas ekonomi inte försämras med.
Det är köparnas ansvar att ta hand om sin ekonomi. Inte bankernas.
Hört talas om kreditförluster, nä banken slänger inte lån på någon de bedömer får betalningsproblem inom kort.
Hela karusellen är reglerad under övervakning av FI. Nu har det väl förvisso inte gjort ett så bra jobb annars skulle de aldrig godkänd kalkylräntor på 6%
Befolkningen växer och om det inte byggs för vanligt folk så blir effekten ökad trångboddhet. 10 personer och två familjer i en tvåa är framtiden.
Hur ser bolånen ut, realt? Måste ha blivit en rejäl gratisamortering där det senaste året!
Inflationstakten enligt KPI är just nu 6.5% En realränta på -1.5% om bolåneräntan ligger på 5%?
Haters gonna say its fake. 😎
Din kalkyl förutsätter att värdet på fastigheten är densamma som för ett par år sedan..
@R30 Nej min kalkyl förutsätter bara att man är konsekvent. Ska du normera ska du normera både tillgångar och skulder.
Förstår inte. Tillgångar dvs värdet har gått ner sedan ett par år och ser ut att fortsätta falla. Skulderna är samma i belopp räknat för de som lånat om man inte amorterat vilket många tyckte var onödigt för ett par år sedan.
Nominellt är skulden på samma belopp, för den som inte har amorterat, men inte realt.
Bloggaren skriver att bostadspriserna har sjunkit 7.8% nominellt men 28.5% realt.
För den som då sitter och oroar sig hemma för den här “extra skjutsen neråt” som normeringen mot KPI ger kan det vara en tröst att den i lika hög grad påverkar skulden.
En extra super-duper gratisamortering alltså på 20.7% eller vad det nu blir! 😎
“För den som då sitter och oroar sig hemma för den här “extra skjutsen neråt” som normeringen mot KPI ger kan det vara en tröst att den i lika hög grad påverkar skulden.”
Säger inte att du har fel men du får gärna utveckla.
Vad finns att utveckla? En miljon kronor 1990 är fortfarande nominellt en miljon men inflationsjusterat betydligt mindre. Oavsett om det är en miljon på bankkontot eller en skuld på en miljon.
That’s inflation for ya’ 😎
Tillgången har gått ner från toppen men som diagrammet så är det en rejäl uppsida om man klev in före 2016 vilket de flesta har gjort. De som kliver in nu kommer inte heller råka ut för en större reell nedgång. Lånet betalar förstås inte sig själv, speciellt om löneökningar är under 5 % utan det sticker iväg istället.
Om man med inflationen tänker att lönerna stiger motsvarande så är det en gratisamortering. Men då måste ju lönerna gå upp också, vilket kommer ske före eller senare. Så länge inflationen motsvaras av löneökning och det är en större siffra än räntan + prisfall så har du gratisamortering och en trevlig sits. Sen kan du ha en gratisamortering men som äts upp av ett prisfall, då sjunker både lånet och din insats. Det är tråkigare. Än värre om prisfallet är större än gratisamorteringen. Eller, så är inflationen större än löneökningen,
Räntan högre än inflationen och du har prisfall utöver det, då är det tråkigt på riktigt.
Om det nu skulle vara på det sättet att låntagare får en “super-duper gratisamortering”, så är ju det ett starkt argument för att stärka statskassan med en progressiv fastighetsskatt, gärna kombinerad med slopade ränteavdrag och höjd reavinstskatt på bostadsförsäljningar för att harmoniera med övriga kapitalvinstskatter.
Det står dig fritt att normera mot vilket index du vill om du vill omvandla nominella siffror till reella. Bloggaren valde här KPI-index även om löneindex säkert skulle gå bra.
Min poäng är bara den att normerar du huspriserna, för att skapa ett större reellt prisfall, måste du även normera lånen. Bolånen minskar reellt även om de inte gör det nominellt.
Förutsätter att både @Mismatch och @Sjunkbomben håller med mig om det och om ni inte gör det önskar jag er lycka till med saftandet och syltandet när ni är klara med körsbärsplockandet! 🍒
Om inte lönerna hänger med så spelar det mindre roll om lånet är mindre stort realt. Fakta är att bostäder varit extremt dåligt att behålla värde senaste 2 åren. Villor värre såklart än BRF.
-3% realränta efter skatt.
Din analys baseras sig på inflation som baseras sig på indexar. I själva verket har vi tryckt pengar snabbare och dessa har skapat tillgångsinflation, ngt man inte prata om. Om du tittar på peningmängden i Sverige har den ökat cirka 7% per år sedan 1984 medan USD ökat 6 procent per år, samtidigt som den amerikanska ekonomin växt snabbare än den Svenska. Effekten om man tar med detta i analyser inser man flera saker:
– Växelkursen mot dollar bör ligga att runt 10.50 och dagens krus är inte så fel.
– Hus priser skall stiga mkt snabbare
– om man vill få bukt med tillgångsinflation, höja kronans värde, bör man snarast stoppa att man kan trycka nya pengar genom att vinna en budgivning på ett hus. Detta görs enklast och mest rättvist om ALLA lån måste amorteras, oavsett hur stor del man belånat sitt hus med. Ett annat alternativ är att man inte kan sättas i konkurs om man inte kan betala ett huslån, ENDAST förlora huset. Men detta skulle mest slå mot de svaga.
Sorry: Det skall stå – huspriser skall stiga mkt snabbare än inflation på varor och tjänster, då det är så vi trycker pengar.
När det befintliga bostadsbeståndet sjunker i pris till under kostnaderna för nyproduktion så stannar nyproduktionen av – enkelt. Varför köpa en dyr ny bostad när man kan köpa en begagnad billigare?
Så tricket är att höja ränteavdragen och ta bort hinder för att låna pengar vilket kommer peta upp priserna på begagnade hus, vilket kommer öka nyproduktionen 🙂
Och då eldar det på inflationen. Den allra mest rimliga lösningen är att effektivisera bostadsbyggandet. Tyvärr kommer folk få bo i liknande hus som grannen men slipper betala så hög ränta (lite förenklat).
Massproduktion kommer troligen inte att förbättra situationen utan mellanhänderna tar avansen. Ville man på allvar minska problemen skulle man starta trailer parks men detta skulle krascha lånekarusellen så det kommer inte att hända. Ordningsproblem löser man genom att kräva minimiinkomst och utdrag ur belastningsregistret. Blir inte värre än vilken förort som helst. Man kan även anställa vakter. Blir utmärkt för låglöneyrken och studenter. Men som sagt, det kommer inte att hända.
En annan lösning är väl att man får bo på färre kvadratmeter om det ska vara nytt.
Själv tror jag att en ny egna-hem-rörelse skulle kunna fungera. Med rätt stöd från det offentliga, tex i planfrågor och konstruktionsfrågor, kommer folk mer än gärna bygga själv med hjälp av släkt och vänner. Standarden i huset kommer sedan höjas i takt med att man tjänar pengar och man behöver inte låna till allt på en gång. Dessutom skulle detta sätta press på mellanhänderna, som ultimat inte behövs när folk bygger själv.
Markpriset är ju oftast den största kostnaden. Billigare material osv ger kanske 10% lägre pris enligt egen erfarenhet (nybyggt Jan 2023)
Nja, det beror på vad kommunen har för markanvisningspolicy. Vissa auktionerar ut marken vilket i attraktiva områden för byggande leder till höga markpriser. Andra kommuner sätter ett fast pris och låter markanvisningen gå till den som kan visa upp det bästa projektet, t ex inom design, hållbarhet, eller vad man nu väljer för utslagskriterier. Ytterligare vissa kommuner mer eller mindre skänker bort marken så länge någon är villig att bygga på den.
Det finns redan bebyggd mark. Bättre att utnyttja den mer intensivt än att förstöra jord- och skogsbruksmark med nybyggnation.
Stadsbor har redan valt att bo trångt och kan bo trängre än vad de redan gör.
Ja, vilken bra idé! Detsamma gäller förstås på landsbygden. Bredvid bostadshuset (mangården) på lantbruket kan vi ju smälla upp fler hus, gärna kommunala hyresrättslägenheter. Bondefamiljen har redan valt att tränga ihop sig i mangården, trots att de har så mycket yta runt huset, så de kan gott bo trängre än de redan gör.
Du får sitta och vara bitter i din lilla bostadsrätt. Tråkigt när du måste dela den med någon som inte talar samma språk, men den dagen kommer nog.
Bostadsrätt på dig själv, om du inte kan gissa bättre. Och, haha, vem är det som är bitter?
Det är en normalisering. I större delen av Sverige och Europa har man inte kunna bygga något alls under långa perioder, decennier, eftersom man förlorade 10-35% direkt vid leverans av huset. Det är normalt! Byggnation i rurala områden är lönsamt i korta perioder, då det byggs hysteriskt. Däremellan ingen aktivitet alls där, utan byggverksamheten är helt koncentrerad till storstadsområden samt infrastruktur.
Jag håller med LW om att priserna på bostäder är sjukt höga, beroende på att räntan varit låg. Dessutom har RB och banker basunerat ut att räntorna “aldrig” skulle stiga särskilt mycket.
Det finns väl dock några saker som gör jämförelsen med tidigare år något skev.
1) Bristen på bostäder. Nja, det är väl ingen brist, men utbudet är lägre än efterfrågan.
2) Befolkningsökningen. Det har varit en ganska stor ökning av befolkningen. Större än för 30 år sedan.
3) Var vill gemene man bo? Jag tror det är större jakt på bostäder i “bra” områden.
Som helhet tror jag dock att bostadspriserna är sjukt övervärderade. De senaste årens prisökningar är inte realistiska, då gemene man räknat med nollräntor, vilket givetvis inte är hållbart i ett längre perspektiv.
Jag håller också med LW i hans kritik mot mäklarna, för de har hela tiden försökt få det till att det inte sker några prissänkningar. Även när räntorna går upp, så har priserna gått upp (enligt mäklarna). Vem tror på det?
Litet tillägg till ovan. Skatteverket anser att taxeringsvärdet på mitt hus är högre än vad Booli anser att mitt hus är värt. Det säger en del om de inflaterade priserna under de senaste åren. Skatteverket verkar gå på priserna de senaste tre åren.
Låga räntor ja, men två oerhört viktiga faktorer till:
1 slopandet av den ”riktiga” fastighetsskatten
2 införandet av 50-åriga lån, på 90-talet väl? Följt av amorteringsfrihet, den totala finansiella hjärnblödningen. Kommer ihåg när en kompis flyttade till Stockholm, och priserna då verkade höga. Han fick ett lån med 50 års amortering. Ingen av oss visste ens att det fanns.
En viss tid var det amorteringsfritt, oavsett hur mycket du lånade. Jag köpte mitt hus 2010 och behövde inte amortera någonting. Lade i och för sig in 15% i kontantinsats, men amortering behövde jag inte göra.
Nu var inte mitt hus särskilt dyrt, men efter några år så började jag självmant amortera på lånet. (Trots att banken aldrig någonsin sa åt mig att jag måste göra det.) Jag har väl något över medianlön (LW har ju skrivit mycket om det), men aldrig så att jag betalat statlig skatt.
Lysande köp för dig. Knappast någon panik att betala av heller, inflationen nu och din sannolikt kontrollerbara skuld gör dig till vinnare oavsett.
En intressant observation / konspiration(?) är att de nominella priserna, med undantag för extremåren 2021 och 2022, omräknat i USD landar på 350k +- 20k.
Dvs 2023 är tillbaka på 350k USD.
2013: 2250k SEK / 6,34 = 354k USD
2023: 3700k SEK / 10,41 = 355k USD
Dubbelkolla gärna så jag inte har schabblat till siffrorna på nåt vis.
Det är nog än mer relevant jämförelse
Kommer även markpriserna som kommunerna (oftast) tar ut att falla? Priser för mark i Stockholms innerstad ökade med 500% mellan 1998 och 2008.
You wish. Ämnet var uppe till debatt i ett annat forum, och slutsatsen var att kommunerna är på ATH vad gäller markpriser. Vissa kommuner sägs, från elaka tungor givetvis, utnyttja detta som en bankomat ungefär, ta ut pengar när man behöver.
Det är väl bra att kommunerna tar ut vad de kan? Alternativet är att enstaka spekulatörer får köpa till underpris och att skattebetalarna får ta smällen.
Det går alltid att låta bli att köpa om man tycker det är för dyrt. Gäller inte bara fastigheter, utan också roddbåtar, ballonger och roliga sugrör.
Skattebetalarna tar ju ingen smäll här, det står mellan enorm vinst och absurt stor vinst.
Om kommunerna säljer sin mark till under marknadspris, så är det skattebetalarna som gör en dålig affär.
Förmodligen inte prisfall till det som kan kallas “historiska” nivåer eftersom landet inte längre är homogent, en “white flight” pågår från områden som inte längre känns trygga.
Så länge som kommunerna har både rätt och incitament att begränsa byggandet är den enda möjliga utvecklingen på lång sikt att bostadspriserna fortsätter öka. Att ta bort nimbylagstiftning är enda lösningen.
En observation är att nya villor har en betydligt högre standard, så det går inte rakt av att jämföra med 20-30 år gamla villor. Exempelvis är nya villor mycket mer energieffektiva. De flesta nya villor har energiklass B medan det genomsnittliga beståndet ligger på E. Bubblan gäller nog främst tomtpriser och en amatörspaning är att det är väldigt få tomter ute. Avstyckning mm sker nog mest vid (upplevt) attraktiva nivåer.
Jag tror inte att det är någon större bubbla, annat än möjligen i bemärkelsen att om man skulle göra det betydligt enklare och billigare att bygga så skulle det påverka kraftigt. Det finns helt enkelt för lite bostäder.
Fastigheter är för övrigt en extremt märklig best på marknader. Intuition byggd på andra saker leder en subtilt åt skogen hela tiden. Jag har spenderat en hel del energi professionellt med att fundera på hur det hänger ihop och det är inte så lätt att greppa.
För att bara ta ett exempel… Något som heter “leftover principle” stämmer förvånansvärt bra som en uppskattning. Den säger helt enkelt att hyran är det folk har kvar när allt annat är betalt. Varför det bör bli ungefär så kan man ana när man försöker bena i vad en fastighets värde består i, förutom anläggningar och naturresurser. Det består i princip av den genomsnittliga förmåga att betala hyra som platsen ger upphov till.
Kan du göra bättre nytta av platsen än andra så kan du tjäna pengar där, annars förlorar du. Hyra är märkligt bland annat eftersom avkastningen inte har något att göra med vad du själv gör på platsen. Prestationen som ligger till grund är nämligen att staten är stark nog och villig att vara garant för ditt ägande. Att de trovärdigt hjälper dig att avhysa den som försöker ta platsen ifrån dig.
Köpte du en bit åkermark 1850 i, säg, Majorna i Göteborg, eller på Kungsholmen i Stockholm, för en spottstyver, så behöver du inte göra någonting alls för att inhösta hyror idag och i framtiden. Det är bara ett ymnighetshorn. Om det sinar beror det inte på någonting du underlät att göra. Jag har inte kommit på någonting som liknar det.
Undantaget är då land som inte av sitt läge ger några särskilda möjligheter. Då är värdet av det man kan GÖRA på platsen högre, som att odla skog eller spannmål, eller utvinna något. Det värdet är betydligt mer straightforward. Du måste så och skörda, bryta, och så vidare, för att få någonting. Gör du inte det får du ingenting alls.
Så frågan om det är en bubbla är svårare än man kan tro. Priserna är inte remarkabla i Sverige till exempel, kan man notera. Om man kan inte hänvisa till att landet har stor area bara. Det inverkar delvis, men mängden centralitet behöver inte öka så mycket bara därför, och det är det som är viktigt.
Henry George skrev på 1800-talet en del om det där med fastighetsvärde. Jag vet inte om hans idé om en fastighetsskatt som äter upp all oförtjänt vinst är en bra idé eller inte i praktiken (antagligen inte), men något var han i vart fall nog på spåren med sina funderingar. Sedan kan man ju fundera på vad som kommer hända med fastighetspriserna nu när befolkningen i de rika delarna av världen börjat minska.
Minskade födelsetal kanske, men knappast minskad befolkningstillväxt. Vi har ju en hög nettomigration som fyller på den svenska överbefolkningen år efter år.
Den enda anledningen till att ha en svensk befolkning på nuvarande höga nivå är just att skydda oss från utländska hot, vilket knappast kan göras om stora delar av befolkningen inte har svenska värderingar. En viss miniminivå för att säkra språket och kulturen kan man också tänka sig, men med dagens svenska skola får vi knappast några nya kulturskapare av klass oavsett befolkningsmängden.
Ja, precis, den hänger ihop med detta. Det vore extremt bevärligt att inför det i efterhand, minst sagt, men det är inte omöjligt alls att det var en bra idé om man hade gjort det direkt.
Han resonerade så att hyra var den enda så att säga helt individuellt oförtjänta inkomsten. Den enda vinst som helt genererades emergent och på grund av statens våldsmonopol. Därför var det också den logiska basen för taxering.
Egentligen alltså att man lägger all beskattning som en fastighetsskatt!
Då jag är lite högerpolitiskt aktiv så vet jag vilka knäreflexer som det ordet utlöser, men när man förklarar så brukar de flesta hålla med. Fastighetsskatt i kombination med alla andra skatter är en helt annan sak än om man tänker sig att det är den enda skatten.
* Man får extremt få beskattningspunkter.
* Punkterna är omöjliga att flytta på eller gömma undan.
Detta minimerar fusk, kontrollapparat, och så vidare.
Man beskattar mängden mark man använder vilket bara pressar aktiviteter att vara så kompakta och välplacerade sinsemellan som möjligt.
Man slipper beskatta och därmed hämma aktiviteter som man egentligen inte vill hämma, då främst arbete.
Tänker man efter på saken så är skatt på arbete egentligen väldigt märkligt. Det är inte jättegammalt heller. Nu minns jag inte 100%, men jag har för mig att inkomstskatt huvudsakligen infördes i samband med WW I som en rustningsskatt.
Som det brukar vara så utvecklar staten snabbt ett beroende på alla skatt den inför, så den blev såklart kvar och utvidgades och förvandlades till ett verktyg för transferering av pengar.
Oavsett om man ideologiskt gillar det eller inte så är effekten att man generellt hämmar arbete en högst tveksam biprodukt skulle jag säga.
Skulle man göra det nu så skulle staten väl antagligen få börja med att köpa ut alla markägare!
Sen kom nästa problem, nämligen att skapa en effektiv ersättning till fastighetsmarknaden under statlig regi. Det vet man ju hur det brukar gå med den saken, men idag borde det rent tekniskt kunna funka om bara lagar och regler vore vattentäta.
Angående befolkning så helt klart ser vi att vi behöver ha en viss befolkning för att det inte skall gå alltför många ryssar på varje svensk. Frågan är hur stor del av tillskottet som bidrar till den saken. Vi måste förlika oss med tanken att människor utanför Väst till stor del hatar oss och det finns minst sagt tecken som gör att jag inte litar på att det hatet försvinner snabbt nog vid bosättning här i landet. Inte i praktiken. När det hettar till förefaller många i första hand vara någonting annat. Men det är en annan fråga.
När det kommer till svensk-ryska-kvoten av försvar från öst alltså antalet svenskar jämfört med antalet ryssar i krigsför ålder. Den kvoten ser mycket bättre ut idag än någonsin tidigare. Sverige har växt snabbare än Ryssland.
Man bör också betona att den svenska goda folkhälsan gör att svenskar är krigsföra långt mycket längre än ryssar.
Sen har vi än så länge ett teknologiskt övertag vilket innebär att vi inte exempelvis kör med köttvågor.
Som alla vet kommer en fastighetsskatt att läggas ovanpå alla andra skatter. Till en början kommer man att kamouflera det genom att sänka skatten på arbete för låga inkomster ett par år men sedan återställs skatten på arbete. Och VD för svenskt vatten sa visst för ett par dagar sedan att kostnaden för vatten för en normalvilla kunde öka från 700 kr i månaden till 3000.
I den nuvarande sammanstörtningen kommer en massa rent seekers fram och försöker norpa åt sig.
Hellre att var och en får betala den riktiga kostnaden för sitt VA, än att vissa får det via skattsedeln och andra får betala dubbelt.
Själv har jag egenanlagt VA ute på landet. Det ligger inte i mitt intresse att subventionera stadsbor, som ju redan har väldigt mycket gratis på andras bekostnad.
@UTVANDRARE,
Vad är oförtjänt vinst?
Av alla inkomster är hyra helt klart den minst välförtjänta eftersom den inte bygger på någon pågående prestation av markägaren. Den är en direkt konsekvens av en rättighet och statens förmåga att upprätthålla den rättigheten, nämligen äganderätten.
Givetvis finns det element av välförtjänthet även här. Markägaren kan ha gjort ett ovanligt klokt val i sitt inköp. Om den förvaltar marken och anpassar den är det en helt annan sak. Då krävs det investeringar, underhåll, strategier, och så vidare.
Om det nu är så att man måste välja ett ställe att plocka ut skatt på, så är det ett vara val.
Som sagt, detta är inte ett argument för fastighetsskatt i dagens läge, utan snarare för att om man kunde byta alla andra skatter mot en fastighetsskatt (“single tax”) så vore det attraktivt.
(National)ekonomer brukar ofta hävda att fastighetsskatt är en bra skatt eftersom den är så lätt att ta ut och inte kräver så värst mycket byråkrati.
Det är, tycker jag, inte ett speciellt bra argument, men ekonomer är sällan moralfilosofer så vad kan man vänta sig?
https://www.youtube.com/watch?v=hWKnWXd0Bno
Fredagsmys.
Älskar bloggen.
Du kan inte återkomma med hur många kilo guld en normalvilla har kostat under samma period?
Intressant att priserna från 1978 (oljekrisen nr 2 var 1978-1979 revolutionen i Iran var 1978) Inte återhämtade sig förrän 2006. Nästan 30 år av att inte få tillbaka sina pengar. Medan 90 tals krisen återhämtade sig snabbare än så.
Svårt att veta om folk som köpte hus under pesten kommer få tillbaka sina pengar i sin livstid.
Tack för uppdatering!
Blev IDAG varse om att det finns ännu längre studier av reella bostadspriser och de är rätt intressanta:
https://www.fastighetsnytt.se/alla-nyheter/nyheter/600-hundra-ars-historia-talar-sitt-tydliga-sprak-bostadspriserna-planar-ut/
Tldr; bostadspriserna följer inte inflationen.
I en ändlig fysisk värld ska fysiska tillgångar alltid stiga på sikt. Pengar går det trycka upp massvis i den digitala världen. Det är sanning till vi kan kröka rum och tid.
Byggnadsindustrin är rena rama stenåldern jämfört med modern tillverkningsindustri.
Folk behöver tak över huvudet och är villiga att betala fantasisummor.
Vi får väl hoppas på en Henry Ford inom byggindustrin som kan bygga för en fjärdedel av priset och sälja för halva priset.
Idag är varje byggprojekt jämfört med t.ex. bilindustrin som att varje gång tillverka en ny bilmodell.
Studera Levittown, Älvsbyhus bygger i fabrik så tankarna finns och även produkter, men sedan är det många andra utgifter som gör en halvering av priset till slutkund omöjlig.
Det finns en enorm osäkerhet i modellen i och med att man utgår ifrån statens utgivna KPI. Enligt definitionen av KPI går den inte att applicera på längre tidshorisonter än 15-20 år Max. Du hade kunnat se liknande graf för nästan allting: bilar, tjänster, båtar etc.
Det är två saker som ställer till det:
1) omviktningen som sker mellan olika kategorier där man automatiskt drar ner mängden av något som blir dyrare, det minskar index på långa tidshorisonter.
2) Att man räknar att saker blir x% bättre per krona varje år, tex räknar man att en bil blivit över 150% bättre på 30 år. Så om en bas ny Volvo 850 kostat 500 000kr idag hade den bidragit med 0% KPI sedan 1993.
Hej Lars, kan du lägga en ”skriv en kommentar”-länk från toppen av alla inlägg ned hit. Jag måste scrolla som en dåre på telefonen.
Men det är väldigt intressant data. Timingen kunde varit bättre för eget husköp som gjordes i somras.
Men det var ett objekt vi väntat på i åratal. Vi betalade närapå pandemipris, men omsättningen är obefintlig där vi ville bo och den här gången köpte vi verkligen för att bo.
Det är inte en investering att räkna hem. Kanske om 6 år.
Betteridge’s Law – Any headline that ends with a question mark can be answered with ”No.”.
Med dagens höga räntor kommer vi ned mot deflation nästa år så Riksbanken kommer få bråttom att sänka räntan. Men det vill de självklart inte säga nu.