SCB redogör i en kortfattad artikel om hur bostadspriserna påverkar den offciella inflationen. Man tittar inte egentligen alls på bostadspriserna utan på hur stora bolåneskulder hushållen har och vad räntan på dessa kostar.
 |
| Påverkar inflationen? |
Beräkningen av inflationspåverkan på bostadspriserna sker genom räntekostnadsindex. Detta baserar sig på kapitalkostnadsindex, som i praktiken någorlunda följer fastighetsprisindex, men inte nödvändigtvis.
Det som avgör är alltså hur mycket skulderna ökar och vad räntan på dessa är. Att man även som kontantköpare eller för handpenningen och bolånetaket måste betala mer påverkar alltså inte inflationen, utan bara den utsträckning hushållen lånar mer, givet att räntan inte faller. SCB förutsätter så att säga att man lånar till sin bostad och bryr sig bara om kostnaden för tjänsten bolån.
“Eftersom KPI enbart mäter priser på varor och tjänster som ingår i den totala hushållskonsumtionen inkluderas inte transaktioner mellan hushållen.”
Eller på svenska: Det är kostnaden för lånen som räknas, inte priserna på bostäderna.
Om du idag köper en villa kontant för 10 MSEK, som för några år sedan kostade 5 MSEK så påverkar det alltså inte inflationssiffrorna. Om du däremot köper den för lånade pengar och på det viset ökar kapitalkostnadsindex (givet att skulderna som säljaren löser var mindre än de lån du själv tog) så påverkar det inflationen.
De senaste åren har resultatet blivit en ökning av bostadspriserna i inflationsberäkningen med drygt 5%, även om bostadspriserna det senaste året stigit med 18% (12% för lägenheter och 21% för villor) enligt Valueguard. Man får förmoda att många som köpt dyrare har gjort detta genom vinster på förra bostaden i bostadskarriären och därmed inte höjd skuldsättningen lika mycket som bostadspriserna. Samtidigt steg räntekostnadsindex även när bostadspriserna föll runt 2017 – 2018, helt enkelt för att hushållen fortsatte att skuldsätta sig allt mer, trots att priserna föll.
SCB avslutar med att tillgångspriser inte ingår i KPI:
“Bostadspriset inkluderar nämligen mark, vilket är en tillgång. Och priset på tillgångar mäts inte i KPI.”
Och således har vi ingen inflation, trots att priset på tillgångar skenar okontrollerat och man får allt mindre tillgångar för sin lön.
42 kommentarer
Ja, ändå ganska rimlig avvägning. Precis som det är hyrorna som räknas och inte pris på hyreshus.
Precis så. Det är knappast nån överraskning att _konsument_prisindex inte inkluderar själva värdet av tillgångarna.
Men… Något är fel?
Vad är det som är fel? Vi styr räntan efter konsumtionsinflation, inte tillgångsinflation.
Tänk ramaskrina som skulle ske ifall centralbanken satte räntan efter storkapitalets tillgångspriser, inte arbetarens mat.
Fast vad händer om räntorna börjar stiga? Då skjuter kapitalkostnaderna i höjden, KPI, och räntorna höjs ännu mer?
Precis, och därför styr man sedan ett tag tillbaka efter ett mått som _inte_ innehåller räntekostnader, KPIF = KPI med fast ränta. Ökningen i priser som en höjd ränta i sig ger upphov till kan man se som en transient som kommer att avta efter hand (och är borta ett år senare om räntan är oförändrad).
Jag anser det är vansinnigt att räkna så som SCB gör. Meningen med uppgiften är ju att folk skall veta om de kommer längre ifrån eller närmare sina ekonomiska mål i livet. Så man kan vädera sin löneökning eller avkastningen på sina placeringar. Fullständigt ointressant att SCB berättar vad de tror räntan kommer vara om man nu planerat låna för att uppfylla sina drömmar. Det är borderline bedrägeri banne mig. Jag blir förbannad när den vanliga människan blir bortkollrad och får för sig att allt är bättre än det faktiskt är. Inte bra.
OK Patrik.
Jag tycker KPI fungerar hyfsat hyggligt för att jämföra mina årliga inkomster mot mina årliga kostnader. Just 2021 stiger mina inkomster betydligt snabbare än mina utgifter, utöver då att avkastningen på kapital är ännu mycket större. Det känns helt OK.
De flesta av de senaste 20 åren har det varit liknande läge, både för mig och för andra som heltidsförvärvsarbetat och sparat pengar, antingen det är på börsen eller i bostaden.
Men Joakim, om vi har hög produktivitetsökning på tillexempel hemelektronik och mat. För dessa saker blir snabbt billigare med robotar, maskiner och AI. På vilket sätt blir du rikare om vi inte kompenserar bort för detta? För om inte målet med livet är billig snabbmat och Netflix på TV när man blir gammal så är det ointressant för mig som människa att dessa saker blir billigare på grund av teknikutvecklingen.
Jag vill ha ett hus och jag vill ha en bra månadslön utan att jobba på pengar jag placerar. Och det målet kommer du längre och längre ifrån om du inte gör minst 20% plus på börsen och får minst 20% högre lön varje år.
Helt enkelt, för dem som inte har som livsmål med snabbmat och Netflix så är KPI runt 20%. Det är det jag behöver i löneökning för att inte bli fattigare med tanke på mina mål.
Patrik. Som jag skriver en bit ner i tråden har börsen (världen) avkastat 6.5% årligen de senaste 20 åren.
Det som sker nu i närtid är bara en parentes i historien.
Ja, det får ju stå för dina mål i så fall, man kan såklart ha olika typer av mål.
Mina mål är enkla — förväntad långsiktig avkastning på totalt kapital ska täcka mina normala levnadskostnader. Det målet tycks komma närmare för varje år de senaste 20 åren, så det ser helt OK ut just nu. Faller värdet på alla tillgångar kommer då mitt mål att flyttas längre bort, men ditt mål komma närmare.
Östengren har rätt, och 6,5% är också en smula lågt historiskt sett. Enligt "The rate of return on everything" ligger _real_ årlig avkastning på börsen ungefär i storleksordningen 6,9% sedan 1870, eller 8% sedan 1950 (båda siffrorna med stor variation över åren förstås).
6,5% nominellt sen 2000 är då lite lägre, men det kanske inte är så konstigt om vi antar ex låg inflation och låg förväntad tillväxt framöver.
Ja, KPI mäter väl det som det är tänkt att mäta ganska bra men det är kanske inget man ensamt ska använda för att uppskatta hur ekonomin mår som helhet.
Joakim, ditt mål, "förväntad långsiktig avkastning på totalt kapital ska täcka mina normala levnadskostnader.".
Det är min bestämda uppfattning, att för närvarande så kommer du längre från det målet om du inte har mer tillväxt på dina hårda tillgångar, din lön och dina placerade tillgångar än 20%. Om du når 20% totalt så står du still i resan mot ditt mål. Det är inte intressant att det blir billigare att låna och att mat blir billigare. Dessa saker hjälper dig inte mot ditt mål, du blir däremot lurad att tro du kommer närmare ditt mål när dessa saker tas med i beräkningen.
Ja, det är din åsikt Patrik, men den passar inte särskilt bra in med varken t ex mina eller med pensionärers levnadssituation.
Jag är ute efter _köpkraft av varor och tjänster jag konsumerar_, och det täcks (hyggligt) in av KPI. Mitt mål är inte att förvärva t ex skogsfastigheter eller bostadsfastigheter, så därför bekymrar det mig föga om min avkastning eller inkomstökning ett visst år "bara" skulle vara 5% eller hur man nu vill formulera det.
För mig är det mycket intressant att just t ex mat och hyra blir relativt billigare eller resor/nöjen/etc blir relativt billigare. Mycket mer intressant än priset på skogsfastigheter. Men det är klart att man kan ha olika mål där.
Håller med dig JP. Det där med 20% löneökning för att behålla sin köpkraft är såklart bara trams. Jag har haft lägre löneutveckling, runt 7-8% de senaste åren och därför kraftigt ökat min köpkraft.
Lånelöften ökar rätt snabbt när kommer upp en bit i lön, speciellt ifall man har barn.
Que? Barnen inverkar väl negativt på KALP:n eller tror din bank att du är en tryggare kund ju fler du avlar?
Rimligt…? Ursäkta mig. Men vilket bottenlöst trams att inte räkna med bostadspriser. KPI har inget med kronvärde att göra men ändå påstår riksbanken att kronan ska hålla sitt värde.
Allt är bara ett spel för att göda boomers.
Apan, Relativt sätt som Galileo Galilei sa
@Jordnära. Kronans värde kan ju såklart mätas på olika sätt. Riksbanken har valt att mäta kronans värde genom att titta på de genomsnittliga utgifterna en individ har i sverigw. Man skulle kunna mäta värdet genom att ställa det i relation till bostadspriser men det skulle inte vara mer korrekt. Bara annorlunda.
Ingen KPI-inflation. Men ser man inflation som att penningvärdet minskar så ser situationen annorlunda ut…
Men det är väl som vanligt att ett ekononiskt system måste köras hela vägen in i kaklet, med en enorm ekonomisk eller social kris, innan det blir en omstart och ändring av doktriner. Fram till dess lappas och lagas det i försök att behandla symptomen istället för sjukdomen.
Vad som kommer därefter är jag inte kompetent nog att svara på. Men prisuppgångar på tillgångar på 20-30% per år känna orimligt i längden om lönerna samtidigt ökar med 2%.
Är det inte snarare logiskt och rimligt att tillgångar allt mer koncentreras till den som redan har tillgångar? Jag påstår inte att detta är önskvärt, men sannolikt givet hur nuvarande ekonomiska system fungerar. Att det går fotare beror på att penningmängden under 2000-talet ökat snabbare än tidigare.
Vi svenskar är bortskämda med evig framgång. Värre i Hong Kong där börsen är minus 3 procent på 3 år.
Jo absolut logiskt utifrån förd politik och riksbankernas beslut. Men frågan är om det är rätt? Jag ser många problem med att tillgångspriserna stiger medan lönerna står och stampar. I praktiken är det en form av inflation, vare sig det ger utslag i KPI eller ej
Rätt och rätt, priserna på tillgångarna ökar vilket gynnar de som äger tillgångar och missgynnar de som vill köpa (förväntad framtida avkastning är gissningsvis sämre om man köper aktier idag jämfört med i januari). När det gäller bostäder är det i det närmaste helt och hållet räntedrivet.
Ska man tolka det som att det finns en rejäl hävstång av inflationen vid räntehöjningar. I sådana fall finns säkert någon parameter i ekvationen som gör att utslaget på inflationen begränsas.
Precis, det kommer funka alldeles utmärkt, tills att det inte gör det.
Frågan är när det händer. Vad blir den svarta svanen?
Jag tolkar det som att priserna visst påverkar.
"För att beräkna utvecklingen på detta ”huskapital” eller kapitalstockindex som det kallas i KPI använder SCB en modell som huvudsakligen baseras på prisindex för bostäder. Beräkningen är i praktiken ett långt glidande medelvärde av aktuell bostadsprisutveckling."
Går priset upp på bostäder så stiger prisindex.
De har en modell där de räknar med hur hög räntan är, hur hur mycket folk lånar och vad genomsnittshuset kostar.
Hur kan priset INTE påverka KPI?
NM – såg att detta togs upp.
Det mest realistiska är väl att skulderna ökar när priserna går upp men att det inte följer 1:1.
Alla höjer ju inte sina skulder lika mycket som bostadspriserna går upp varje kvartal, så kostnaden för bostäderna ökar således inte lika fort som bostadspriserna. Dessutom amorterar en hel del och sänker därmed boendekostnaderna. Amortering pressar alltså KPI, relativt sett.
Eller om man så vill – dina boendekostnader ökar inte för att värderingen av tillgången din bostad ökar. Om SCB däremot hade räknat på alternativkostnaden för att ha kapital bundet i bostaden, dvs riskfria räntan på det obelånade kapitalet låst i bostaden, hade bostadspriserna 1:1 påverkat inflationen. Men så räknar alltså inte SCB. Ingen annan heller – ingen säger "buhu, nu har mitt hus stigit i pris och med alternativintäkten så innebär det att jag bor allt dyrare".
Hela det resonemanget bygger på att börsen alltid stiger. Som ovan nämnt är inte detta helt självklart på alla marknader.
Ligger mycket i det du säger Cornu. Efter år av värdestigningar så är det därmed läge att downsiza men behålla det fördelaktiga bolånet så högt det går. D v s få vinstpengar som därmed kan användas till annat.
Nu sjunker inflationsförväntningarna i USA och därmed räntan som banken beviljar ditt lånelöfte på. Dock ganska lite. Vi får se ifall lönedriven inflation kan komma igång i USA framöver.
Cornu och Wow.
Riskfria räntan (förenklat realräntan) är negativ så alternativkostnaden för att ha kapital bundet i bostaden är en alternativintäkt (om man nu väljer att tala om alternativintäkt/kostnad).
Vad gäller placeringar på börsen har de avkastat 6.5% årligen sedan årsskiftet 2000-2001 (MSCI World):
https://www.msci.com/documents/10199/149ed7bc-316e-4b4c-8ea4-43fcb5bd6523
Till viss del ingår anskaffningsvärdena också.
"Kapitalstocksindex kan definieras som förändringen av sammanlagt nedlagt
(både lånat och eget) kapital i egnahem och i bostadsrätter. Med nedlagt kapital avses förvärvspriser som nuvarande ägare har gjort. Investeringar i nyproducerade bostäder beaktas inte då kapitalstocksindexet ska spegla en konstanthållen hus- och lägenhetsstock."
Men observera att eftersom alla bostadsägare inte byter bostad varje år, så är det såklart inte hela prisförändringen som slår igenom i denna komponent.
Östergren, tja du har säkert rätt i börsen och dess 6,5%/år. Väldigt få investeringar som dessutom kunnat brukats har slagit den svenska bostadsbubblan dock, med en hög hävstång så är många nu som är fiktiva miljonärer. Genom att downsiza kan man bli det på riktigt.
Att vara seketas miljonär är väl förvisso inte så imponerande. Men det ger ju ett visst svängrum, för framtida investeringar eller att hjälpa barnen. Eller vad de nu må vara.
JP, genom att flytta ofta så bidrar jag till ökad inflation alltså. Jag drar mitt strå till stacken/axlar ansvaret 😉
Det låter bra det Wow!
Ja, i den kohort som vi varit i har de senaste 20 åren varit riktigt bra både vad gäller börs och bostäder — så länge man investerat i aktier eller fastigheter, antingen med egna eller lånade pengar. Så får vi se om det blir lite lugnare framöver. Avkastningsindex på Stockholmsbörsen är upp otroliga 26% i år.
Ja verkligen helt otroligt. Vissa IPO:er har dessutom varit som att sno godis ifrån små barn.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Men nu börjar det nog snart röra på sig…
"Wells Fargo is closing down its credit line accounts in the coming weeks, as customers reportedly receive email notices from the bank, explaining why it would be removed. The bank would focus more on giving personal loans instead of the personal line that ranges from $3,000 to $100,000, and they have noted that this would affect their "credit scores."
https://www.techtimes.com/articles/262622/20210708/wells-fargo-closing-personal-credit-accounts-people-ranging-3-000-100-000-lines.htm