En läsare rapporterar att justerat för inflationen har vederbörandes villa i Järfälla bara stigit 8% i pris på nio år. Ingen vidare avkastning på Stor-Stockholms bostadsmarknad såldes. Hur är detta jämfört med en börsinvestering?
 |
| Järfälla. Barkabystaden uppe till vänster. |
Bloggläsaren köpte sin villa 2010 för ca 3 900 kSEK (tre komma nio miljoner svenska kronor), vilket jämfört med dagens priser kanske först framstår som billigt. Dagens värdering enligt Booli ligger på ca 4 600:- kSEK enligt Boolis aktuella mätningar. Priserna är något modifierade för att anonymisera läsaren, övriga beräkningar är utifrån exakta siffror.
Sedan köpet har inflationen varit 10.9%. Samtidigt har priset på bostaden bara ökat 20.1%. Nettoskillnaden och den reala avkastningen landar på 8.3% på nio år, eller 0.88% om året. Inte direkt någon fantastisk avkastning, trots Stor-Stockholms förmodade fantastiska uppgång i bostadsmarknaden.
Högst real värdering av villan var i maj 2017, före raset i Stockholms bostadspriser 2017 – 2019, då den realt var värderad till 5 800 kSEK. Aktuell värdering är realt lägre än 4 200 kSEK.
 |
| Läsarens bostadsvärdering justerat för inflationen. |
Nu anmärker vän av ordning att man ju sannolikt lånat en hel del av beloppet, och avkastningen på eget kapital således är högre än 0.88% om året justerat för inflationen.
Låt oss anta 15% i eget kapital, även om regelverket inte var sådant 2010. Det betyder en kontantinsats på 585 kSEK, och en belåning på 3 315 kSEK. Det egna kapitalet är idag såldes justerat för inflationen 4600-3315=1 285 kSEK. Det är en ej inflationsjusterad uppgång på 119% (2.19x).
Stockholmsbörsens breda OMXSPI-index har sedan köpdatumet gått upp 96% (1.96x) eller 7.7% om året.
Således har bostaden marginellt klått börsen genom en hävstång på ca 6x om man bara stoppade in 15% eget kapital. Om man hade belånat sitt börsinnehav under uppgången, och fått hävstång, så hade förstås börsen med råge klått placeringen i bostaden.
Har man stoppat in 20% eget kapital i villan så var börsen en bättre investering än en villa i Järfälla på de senaste nio åren. Med hävstången på det egna kapitalet i villan kan förstås avkastningen snabbt bli sämre när bostadspriserna fortsätter ner.
För att summera går det inte att bo sig rik på en villa i Järfälla de senaste nio åren. Tror man det har man lurat sig själv, vilket i och för sig är rätt symptomatiskt för hela bostadsmarknaden.
Slutsatsen är att om du kör med hävstång på börsinvesteringar, t ex Bear-certifikat eller belåning, så kan du i lugn och ro hyra din bostad och istället satsa handpenningen på börsen och bli rikare än att “bo sig rik”. Det finns således inga hyrestorskar, utan bara personer som valt att inte investerra eventuellt kapital på börsen istället för bostaden.
Diskutera i små grupper. En läsarövning kan vara att mäta i USD.
Exemplet blir förstås en ögonblicksbild. Utfallet kunde förstås blivit ett annat med ett annat tidsintervall, men poängen kvarstår. Därtill spelar det ingen roll att värderingen varit högre på bostaden, om man inte sålde vid det tillfället.
32 kommentarer
Det är ungefär som aktier timing är allt Hur är det gamla börs ordspråket säjer köp i baisse ock sälj hausse Det sambandet gäller även bostäder tydligen
Närheten till grov kriminalitet och skjutningar verkar utgöra en dämpande faktor i Järfälla kommun. Man kan tex jämföra med en kommun som Nynäshamn som ligger avsevärt längre från Stockholm (men ändå inom rimligt pendlingsavstånd till ev arbete i Sthlm city). Där har priserna utvecklats betydligt bättre än i närheten av Sthlms "utsatta" områden.
Ska man inte ta med kostnaden för att förvalta en fastighet i jämförelsen, det kommer visa en förlust jmf en finansiell investering.
Inbakad i den relativa kostnaden för att hyra en bostad.
Man kanske inte ska dra allt för stora slutsatser av en automatvärdering hos booli… Om jag använder samma metod har vår lägenhet ökat nästan 20% i värde, inflationsjusterat, sedan vi flytta in i september i år! Med en avkastning på 100% per år är det klart att det går att bo sig rik!
Tycker booli ganska konsekvent undervärderar bostadspriserna med 10-20%, men det är sannolikt bättre att göra så än att ge glädjesiffror.
I området jag bor finns enorma prisskillnader (typ 50%) mellan olika hus på grund av stora skillnader i standard/utsikt/tomträtt/äganderätt/lånenivå etc. På senare tid har väldigt många i det övre prissegmentet sålts (pga folk som säljer nyproduktion strax efter inflytt), vilket verkar göra att övriga lägenheter kraftigt övervärderas av booli.
Verkar som att det varierar vilt mellan olika tidpunkter. Gjorde värderingen förra gången Cornu skrev om det för några veckor sedan och hamnade på 3.9Mkr. Nu hamnade jag på mer rimliga 5.2Mkr. Förmodligen ligger det i verkligheten på närmare 6Mkr. Variationen beror förmodligen på att priserna varierar stort beroende på hur folk faktiskt värderar olika områden som ligger nära varandra (gräddhylla eller inte).
Bostadspriser rör sig ju i relativt sett, mycket långa cykler. Det visade ju, om inte annat, Herengracht index. Vår föräldrageneration och framåt har ju egentligen inte sett annat än att bostäder på sikt alltid rör sig uppåt.
Var du född i slutet på artonhundratalet så var du nog tämligen övertygad om att bostäder alltid var en förlustaffär.
Senaste botten var strax efter andra världskriget, om man nu zoomar ut lite, och det är inte helt otänkbart att vi är i toppformationen. Helt säkert vet vi om ett antal år…
Men ja, inflationsjusterat vet jag inte om bostäder är någon investering längre, I USD är det definitivt inte ngn investering.
Och om man, som jag, inte riktigt håller med de officiella inflationssiffrorna, utan tror och upplever den som högre, så är bostäder ingen vidare investering alls.
Men bostadspriserna är ännu stabila, med hänsyn till inflationen skulle jag väl vilja säga att vi ser en nedgång, men i reala priser är de stabila.
Bostadspriserna har i modern tid under olika perioder eldats på med generösa ränteavdrag (ibland fullt ut), lättande av amorteringskrav, belåningsgrad upp till 100%+, samt en ränta körd i botten och lite till. Samt en kraftfull inflation.
Värdet av att ha bott i huset i nio år. Skall det värderas till noll?
Min bil har sjunkt 100 000 kr de senaste 5 åren. För mig har den glädjen jag har haft av att ha bil och kunna smidigt ta mig till och från arbetet och kunna fritt röra mig runt om i landet varit värt långt mer än 20 000 kr per år.
9 års hyra ca 1000000:-. Dra sedan av samtliga underhållskostnader. För en BR blir det kanske 500 000:- plus sakerna avgift inte täcker.
Några 100ksek blir nog över till köpets fördel. Detta är alltså några fjuttiga 100ksek man får betalt för riskkostnad (vi räknar med hävstång). Om man tror att detta rent monetärt är en bra investering är man kort sagt inkompetent och oförmögen att förvalta kapital.
Det finns en massa bra anledningar att äga sina bostad (och även en massa bra anledningar att istället äga ett klubmedlemskap i en BR-förening) – att försöka maximera avkastningen på det placerade kapitalet är inte en av dem.
Tycker hela den här sinnesförvirringen att i brf betalar du till dig själv är löjlig. Hört den i alla tider. Själv ägs brf många år, tyckte vara jag betalade till banken, dels ränta och avgift=ränta.
Inte ens amorteringen kändes som jag betalar till "mig själv".
Nja Linus…
Ska du hyra en villa i Järfälla får du nog betala mellan 16-25kkr/mån. Vilket landar på runt 2 000 000:- för nio år. Underhåll på nio år för en villa i ok skick är kanske 300 000:-
@utflyttad stockholmare
En hyresvärd är ett bolag med avkastningskrav och höjer hyran (åtminstone) 2% årligen.
Avgiften till en bostadsrättsförening höjs inte i en välskött BRF och kan t.o.m. sänkas. Och kostnaden för lånet sjunker också med tiden.
Så kostanden för hyresrätt stiger alltid både reellt och nominellt med åren men kostanden för motsvarande BRF sjunker reellt (och kanske nominellt).
Stor skillnad mellan kommuner va? Med tanke på DI:s artikel Lista: Här har bopriserna dubblats på fem år. Antar att huspriser också följt med.
Själv så köpte jag hus 2012 för 3,5M ungefär, 6,5 år senare såldes det för 5,15M. Avkastning på eget kapital ca 300%. Kanske börsen har gått bättre men, jag och vi fick ifall ett billigt boende 60k/år för hus och allt under tiden. En liknande HR ligger på ungeför 180k/år. Tja förlorarna är de som hyr och kör utan hävstång, det är given fakta nu. Givetvis finns där alternativ som varit bättre, men det blir mest cherry-picking här. Bloggaren har haft fel sen 2008, utryckligen (förlåt jag sa 2007 sist, vem sa egentligen 2002?). Troligen står priserna stilla eller ökar framöver pga white flight (ett lysande exempel på wt fligt var just PISA resultaten) samt att folk överger glesbyggd etc etc. Med Stockholm kanske undantaget, när en utbildad tvåbarns-mamma/pappa kan låna 2-3M så kanske priserna inte är så galna trots allt. De bor ju trots allt till en månadskostnad (de närmsta 30 åren) som är lägre än den som bor långt utanför i spenaten. Jag antar att de flesta singlar inte vill bo i HR i spenaten.
Du har fel.
"Har sett att någon kritiserat mig i kommentarsfältet någonstans för att "ha haft fel om bostadsbubblan sedan 2003". För det första har inte bloggen funnits längre än sedan 2008, för det andra så kan jag inte ansvara för personers läsförståelse. Enda gången som jag vet att jag sagt datum för när bostadspriserna ska ner var våren 2011, och då föll sedan mycket riktigt priserna fram till årsskiftet. Sedan kan man t ex läsa ett otal inlägg likt detta från 2015 eller 2016. I 2016-inlägget står det t ex
"Likt tidigare finns det inga tecken på att bostadsbubblan är på väg att spricka i Stockholm, utan priserna fortsätter uppåt."
Att jag sedan 2003 skulle hävdat att priserna ska falla är således objektivt fel. Jag har inte alls hävdat det vilket ovanstående två länkar bevisar (det finns minst ett sådant inlägg i månaden under långa perioder).
Så till mina kritiker vill jag hälsa att ni är förstås välkomna att fantisera ihop vad ni tror att jag skriver, men jag behöver inte bemöta sådant, eftersom jag – tydligen till skillnad från er – mycket väl vet vad jag skriver. Så lite styrkekramar och massa kärlek till er, med förhoppningar om att ni faktiskt läser vad som skrivs och inte vad ni tror skrivs."
https://cornucopia.cornubot.se/2019/11/stockholmsborsen-tillbaka-vid-motstandet.html
Förlåt, jag tillhör inte den 99,9 percentilen på IQ här. Så jag förstod inte vad hade fel i? Kanske jag ändå är välkommen. Jag är ytterst ödmjuk till att jag haft mest fel av oss, men jag tror nu bara inte längre på det stora raset i bostadspriser i vissa städer. (Tja jag vill inte tro på det, då jag har egna stora klubbmedlemskapslån).
Mina argument;
1) White fligt (ja den är högst påtaglig här i Skåne) Se PISA undersökning som t ex på utfallet.
2) Folk flyttar till de större städerna (vilket varit påtagligt de senaste åren)
3) JAg misstänker vi har en ström av folk i Sverige som rör sig söderut inom landet, varför Södra Sverige kommer glänsa framöver.
4) SEK är SEK och den är svag. I Skånde så är det väldigt mycket Danskar som shoppar billiga varor,
Jag svarar mig själv typ. Jag tycker bloggen behöver diskutera mer utanförskap och segregering och problemen när 11% av våra 15 åringar inte kan vara med i PISA testerna p g a de inte behärskar det svenska språket. Antagligen ett resultat av "asylfesten". Nu verkar det dock som om skillnaderna mellan högpresterare som utökar sitt försprång o de andra skulle vara nåt bra. Det är självklart inte givet så.
Vad du gör är att du ljuger om att jag skulle påstått att bostadspriserna skulle krascha. Jag visar klart och tydligt att jag inte skrivit så.
I övrigt får du väl ha dina teorier precis som alla andra, men att skriva "bloggen har haft fel sedan 2008" är helt enkelt fel.
Och nej, jag diskuterar inte invandring här på bloggen, för det drar till sig bajs.
Men ursäkta det här är ju löjligt.
Hela den här bloggens tes har alltid varit att bostadspriserna i Sverige är övervärderade. Att vi har en bostadsbubbla.
Googla +cornucopia +bostadsbubbla här är t.ex. ett inlägg från 2010:
https://cornucopia.cornubot.se/2010/12/fler-bevis-pa-bostadsbubbla.html
Eller denna (som trots det motsägelsefulla filnamnet innehåller citatet "Själv brukar jag hänvisa just till avvikelsen från KPI som motivering till att en bostadsbubbla existerar i Sverige.")
https://cornucopia.cornubot.se/2011/10/nej-det-finns-ingen-bostadsbubbla.html
Flera inlägg om bostadsbubbla innehåller förresten grafen över "en marknadsbubblad anatomi" som visar att bubbelfasen följs av en krasch. Så implicit har du faktiskt objektivt påstått att om en bostadsbubbla existerar så följs den också av en krasch.
Sen har vi förstås aldrig fått en tid och datum. "The market kan stay irrational longer than you can stay solvent". Men att märka ord i nåt försök att göra en retcon är pinsamt.
Trams. Jag har uttryckligen, och citerat ovan "inga tecken på att bostadsbubblan är på väg att spricka". Påståendena om att jag skulle haft fel i 10+ år är således felaktiga.
Sedan kan du fantisera ihop vad jag skrivit bäst du vill, vad jag skrivit finns klart och tydligt att läsa.
@niklas " när en utbildad tvåbarns-mamma/pappa kan låna 2-3M" svar: inte ofta… vet inte vilken inkomst/verklighet du tillhör. Medianinkomsten i Sverige ligger på 26-27tkr. Och medianlönen på runt 33tkr. för en lgh på 3 millar behöver du först en kontantinsats på 450000 kr! Sedan lär du knappast få låna mer än 1 mille med en medianlön.
Så: Du har komplett fel.
… en verklighetkoll är nog nödvändig i ditt fall. Se gärna https://cornucopia.cornubot.se/2019/12/bbc-saknar-rika-hjarta.html
Medianlönen är 30 900:-.Medianinkomst räknar med pensioner, arbetslösa etc.
Men du har drivit tesen i 10+ år att vi har en bostadsbubbla. Du har också drivit tesen att en bubbla alltid följs av en krasch.
Men ja, det inser jag, eftersom själva problemformuleringen är så sinnrikt vald har du egentligen varken haft rätt eller fel under de här åren.
Var och en får väl fundera över värdet på en sådan analys av bostadsmarknaden.
Bra, nu förstår du. Att bostadsprisernna är i en bubbla råder det ingen tvekan om. När bubblan ska spricka, det går inte att förutse om man inte kan spå i framtiden, vilket ingen kan.
Men vad är analysen värd om den inte går att falsifiera?
Sålde precis lägenheten i Malmö. Med avdrag för renoveringskostnader en uppgång på 73 % sedan 2012.
Vill inte ens räkna på vad det hade blivit med full hävstång.
Vet inte hur jag känner för köparen, men mäklaren blev glad iaf. (Provision..)
Flyttade till Järfälla 2014 och betalde 4.45MSEK, Booli värderar till 6.5MSEK idag (som mest 6.9MSEK).