Icke-inflationen fortsätter segertåget i form av 2019 års hyreshöjningar. Dessa landade på 1.9% i snitt, vilket är den högsta ökningen sedan år 2013 enligt SCB. För nybyggda lägenheter var ökningen 2.2%.
 |
| Södermalm. |
Hyreshöjningarna steg alltså för befintliga lägenheter med 1.9% under 2019, i kontrast mot 1.1% 2018, och 0.8% 2017 respektive 2016. För att hitta högre hyreshöjningar behöver man gå tillbaka till 2013.
En trerumslägenhet har nu en snitthyra på 7 147:- SEK i månaden, och en tvåa 5 761:-. Hyrorna är högst i Stor-Stockholm med ett snitt på 8 010:- SEK för trean, följt av Stor-Malmö 7 780:- SEK. Stor-Göteborg har lägre priser än landet i snitt med 7 050:- SEK för trerumslägenheten.
För nyproducerade lägenheter steg hyrorna med 2.2% under 2018 och låg 2018 snitt 9 936:- SEK för en trea. Notera alltså att detta var förra året och sedan dess bör alltså hyrorna höjts enligt ovan med 1.9% och trean med inflyttning förra året borde därmed ha 10 124:- SEK i hyra, eller 42% högre hyra.
Det ser ut som hyrorna i nybyggda lägenheter är 42% högre än i gamla.
Dock byggs det mer i storstäderna än de billigare småstäderna, så kanske bör hyran för nybyggt snarare jämföras med t ex Stor-Stockholm, vilket skulle ge 26% högre hyror för nybyggt.
Notera att hyra en lägenhet ska vara dyrare än att äga – du slipper betala för underhållet (ca 1000-1500:- SEK ackumulerat behov per månad), du slipper kapitalkostnaden, du slipper kapitalrisken och du tar i princip noll finansiell risk (nåja, uppsägningstidens hyror). Således är hyra en tjänst som ska kosta mer än att äga.
För övrigt kommer med all sannolikhet även hyrorna sticka iväg om räntorna gör det dyrare att äga sitt klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening – höjd ränta beror sannolikt på att Riksbanken höjer sin styrränta, vilket sker vid höjd inflation, vilket i sin tur drar upp hyrorna i de centrala hyresförhandlingarna. Att hyra är således inte ett direkt skydd mot ökade månadskostnader för bostaden, men är dock ett skydd mot finansiella förluster i samband med detta. Räknar man in månadskostnaden fallande priser på en bostad innebär blir det förstås i det läget billigare att hyra.
56 kommentarer
8 010:- för en trea är väldigt billigt i förhållande till vad den kostar att köpa. För billigt (eller för dyrt att köpa, whatever, åtminstone inte en konvergens som håller). Rent monetärt är det då i de flesta fall bättre att hyra än att köpa (bortsett evenutella förhoppningar om stora värdeökningar, vilket är en annan sak).
10 124:- skulle kunna vara närmare balans (men för att vara tydlig: den precisa balansen uppstår såklart empiriskt, den räknas inte ut).
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Det är dock svårt att jämföra rakt av då det i siffrorna finns en del bias som bygger på i vilka områden du hittar många hyresrätter och i vilka områden du hittar många bostadsrätter och hur detta påverkar priset. En mer träffsäker jämförelse bygger på att jämföra likvärdiga bostäder i likvärdiga områden men i olika upplåtelseformer (ie; vad kostar det att hyra i miljonprogramsbebygelsen i Flemingsberg jämfört med att köpa i samma område?)
Korrekt av Martin.
8 k för en trea kan anses väldigt billigt eller väldigt dyrt beroende på var du befinner dig i landet. Sen är ju utbudet minst sagt varierande om man säger så och vissa ser det inte ens som ett alternativ då det är typ 30 år innan det är din tur att flytta in till den hyreskostnaden.
Mmm, så är det. Dock är en hel del hyreslägenheter i hus byggda, säg, före 1940 och 1940-1960 (om man ser till SCBs statistik) otroligt prisvärda pga hyresreglering (det vill säga — de är ofta byggda på en fastighet som nu är centralt belägen, och där läget är värt ganska mycket för den som hyr). Husen byggda 1960-1980 har ännu lite lägre hyror enl SCB, men ligger ju ofta i lite tråkigare områden.
Korrekt. Problemet är väl som alltid att man måste ha lite tur för att komma över de attraktiva hyresrätterna.
Ja exakt. Det krävs oftast tur, kontakter, svarta pengar eller tråkigt många år i kö. Ingen vidare fungerande eller rättvis marknad, men så är det.
Fast vi köper ju obligationer för att vi tror på räntesänkningar framöver och inte tvärtom. Långa obligationer och bostadsrätt är en kombination som gör en rik.
Ray Dalio återupplivade 'permanent portfolio' under namnet 'All weather portfolio'. Dalios version ser ut som följer:
Equities:
30% in S&P500 or other indexes for diversification
Bonds:
15% in 7-10 Year Treasuries
40% in 20-25 Year Treasuries
Commodities:
7.5% in Gold
7.5% in Other Commodities
Ingen av dessa portföljer hade med real estate som en kategori, vilket man som privatperson kanske borde. (Utvärdera dock hur räntekänslig din 4x leverage bostadsposition kan vara, käre läsare.) Eller så anses det en separat affär.
@Thomas: Real estate är inte så intressant längre då den rika delen av världen redan har "boutvecklats" d.v.s. priserna ligger på så pass hög nivå idag att yielden är nere på inflationsnivå nästan. REIT i en portfölj ger möjligtvis ungefär som en amerikansk korträntefond.
Kör du RD-portföljen?
Jag håller med angående räntor och bostadspriser, men jag har iofs trott bra länge de skulle behöva normaliseras, och det har de ju inte direkt gjort. Ray Dalio verkar å andra sidan om jag förstod honom rätt tro att räntorna kommer vara kvar vid noll under överskådlig tid.
(Hypotes: bostadspriserna upp för att folk vill fly undan den kraschande kronan.)
Jag har inte 'all weather'-portföljen idag men funderar starkt på att gå över till den, eller snarare den gamla och snarlika 'permanent portfolio'. Måste utvärdera mer innan jag tar språnget dock. (Språnget … till säkerhet, skulle vissa hävda.) Tyvärr sitter timing-vanorna i.
@Thomas: Jag kör "den gamla" all weather portföljen idag då jag är riskavers. Funderar på att starta en Golden Butterfly också mest för att kunna jämföra dom mot varandra. Har du läst Dalios paradigm shift – navigating the big debt crisis så tror han att vi är på väg mot högre räntor faktiskt. Det jobbiga skulle vara om räntorna stiger snabbt för då kan man balla ur och överge sin strategi men om det går långsamt hinner avkastningen på obligationsfonderna anpassa sig till det nya ränteläget.
Intressant. Hur implementerar du portföljen? Följer du någon särskild valuta?
Vad gäller Dalio grundar jag mig på en relativt ny essä där han tar upp 'MP3'
"… Hence I believe we will have to go to Monetary Policy 3, which is fiscal and monetary policy coordination that is of a form that we haven’t seen before in our lifetimes but has existed in various forms in others’ lifetimes or faraway places. It is inevitable that this shift will happen because it is inevitable that central bankers will want to ease when interest rates are pinned at 0% and when quantitative easing will be ineffective in achieving the goal. …"
https://www.linkedin.com/pulse/its-time-look-more-carefully-monetary-policy-3-mp3-modern-ray-dalio/
@Thomas: Jag försöker hålla en jämn fördelning mellan SEK, EUR och USD i alla fall när det kommer till ränte & obligationsdelarna. När det gäller aktier och guld är det svårare men det får man leva med. Kan ju vara en valutamöjlighet också. Man skulle ju kunna öka avkastningen på den genom belåning men jag har nöjt mig utan än så länge. Vad kör du själv?
Får läsa den lite senare. USA har ju fortfarande spelrum att sänka räntorna så deras obligationer kan ju ge bra avkastning i SEK. När det gäller svenska centralbankerna är väl moneyprinting den enda vägen ut.
@Thomas: Här har man slängt in antagandet att räntemarknaden hade sett ut som idag från 1970 så kan man jämföra hur olika portföljer skulle presterat:
https://betterbuyandhold.com/buy-hold-backtests-are-inherently-wrong-currentizing-16-popular-bh-strategies/
Då skulle PP gett ca. 7% i årsmedelavkastning
Ja här har vi nackdelen med att skriva under eget namn. Men utan att gå in på detaljer, obelånad med förkärlek för fonder snarare än enskilda aktier eller instrument. Stark motvilja mot att sitta still i båten.
@Thomas: Starkt jobbat men RDs filosofi ligger ju mer eller mindre på buyandhold och belåning när man vill krydda till det?
Ja, jag överväger alltså att byta filosofi.
@Thomas: Följ NIKEs slogan!
Ingen naturlag att hyresobjekt är dyrare än ägande, precis som det inte är en naturlag att egenföretagare som äger sin egen firma ska tjäna mer än anställda.
Makten som kommer tillsammans ägande har ett värde.
Nej att äga ett företag är en risk och ibland tjänar dom mindre än sina anställda, det kan till och med vara så att dom måste betala för kalaset om det konkar.
Men det är enklare att inte låtsas om förlorarna.
Varför tycker du att anställda som inte skapat företaget ska ges inflytande att driva det? Om jag nu tolkat din sista ofullständiga mening rätt? Om de anställda hade idéer och drivkraft så skulle de naturligtvis starta egna företag och tjäna pengar. Företagaren har investerat sina egna pengar, tid och kunskap.
Den socialistiska naturlagen är att stjäla sig till det andra skapar. De som inte har kommer alltid att rösta för att ta från de som har. Inget skapas till slut i samhällen där man inte tillåts bli rik, det är därför socialister förr eller senare måste tvinga alla att ställa upp på deras agenda.
DS:
Om tillräckligt manga värdesätter att vara sin egen tillräckligt högt jämfört med att vara anställd kommer kompensationen per timme för att driva företaget bli mindre än de anställdas löner. Jag tror det redan idag är lätt att hitta cafe, butiks och taxiägare som tar ut lägre timlön än de ger sina anställda. Allra sämst timlön jämfört med egen kompetens och riskerat kapital har sannolikt svenska bönder.
Detta har ingenting med rätt eller fel eller moral att göra. Marknadsekonomi fungerar så och det är bara att gilla läget.
Doktor Syn: Anmärkningsvärt grov missuppfattning från Din sida. "Den socialistiska naturlagen" Du synbarligen refererar till skrives: P = C + V + S = V' + S' … övertagen i oförvanskad form från Liberalismens verktygslåda och alltså tvärtemot vad Du vill låta påskina eftersom en konsekvens av detta är att endast arbete är källan till förädlingsvärde och därmed också företagsvinst. Så länge som detta arbete består i lönearbete av anställda i form av variabelt kapital innebär detta alltså raka motsatsen till vad Du påstår vara fallet.
Inte helt ovanligt att grundarna tar ut liten eller noll lön i ett startskede. Om inte annat så måste man ju betala löner till de anställda. Att vara i den sitsen mer långvarigt (ex. flera år) är skäl att omvärdera affärsidén.
Det jag menar är att en person kan välja att vara sin egen chef istället för att ta anställning, just för att slippa göra det som en chef skulle tvinga en till. Denna frihet kan vara värd så mycket att personen kan tänka sig att tjäna mindre pengar än den skulle gjort på en anställning.
Blev det nu mer konkret för dig Doktor Syn?
Jag tror inte på fri hyressättning – det blir bara dyrare för oss skattebetalare. Precis som jag tycker det var vansinne hur lätt det var att låna till hus/bostadsrätt tidigare och vansinnigt hur lite blankolånsmarknaden är reglerad.
2% är väl ändå i nivå med förväntad löneutveckling? Mindre kul för pensionärer och sjukskrivna 🙁.
Fri hyressättning fungerar inte med en reglerad bostadsmarknad. Det råder ju närmast monopol på hyrsemarknaden, regleringar och byggnormer sätter stopp för den fria marknaden att lösa problemet…
Det är väl en sann7ng med modifikation? Om t.ex. byggnormer som reglerar brandsäkerhet strikta finns så kommer den extrakostnaden att kunna kompenseras för på en marknad där fri prissättning gäller.
Det är i princip fri hyressättning på nybyggen.
Ja Stefan och där kan man inte bo med låg inkomst 😞. De människorna som bor sedan många år i billigare äldre hyresrätter har ingenstans att ta vägen i en situation där alla hyresrätter vore med fri hyressättning. Jag vet för jag har letat som en galning efter hyresrätter i hela kommunen åt en släkting utan kötid. De nybyggen som fanns i Uppsala har höga krav på inkomst.
Jag vet inte hur orimliga byggreglerna är? Har däremot läst om låg kvalitet i nybyggen så kravlöst kanske är svårt att kräva. Vad tycker ni skulle vara rimligt?
Andromeda
Uppsala är tyvärr en riktigt svår marknad.
Kommunerna är ju ansvariga för att ahndikappanpassa din bostad vid behov, det kostar ju pengar så lösningen är ju att tvinga byggbolagen att bygga handikappanpassat från början. Det är bara ett av alla exempel som gör dagen byggande väldigt dyrt.
50-60-talets 3-våningshus är omöjliga att bygga idag, du måste ha större badrum, större kök, hiss osv och det avspeglar sig naturligtvis i hyran.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
På tal om inflation. Fick idag en ganska saftig (4%) faktura på en paketresa jag ska genomföra snart. Valutatillägg pga kronkursens utveckling sedan vi bokade.
Har du möjlighet att häva köpet? Om du kan det hade jag provat för att se de 4 procenten fortfarande är aktuella.
Nej då torskar jag handpenningen. Det var tydligt vid köpet att det kunde hända och jag hårt exponerad mot SEK-fall i mina investeringar så i det stora har jag ju tjänat på det sett till SEK.
OK, ingen fara skedd då kanske.
Bara nyfiken, hade du kunnat undvika risken genom att betala direkt, eller fick man inte det alternativet?
Alternativet fanns ej tyvärr. Jag har redan betalat allting, det var man tvungen att göra ganska lång tid i förväg.
Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.
Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.
Hej
Inflation innebär väl att både löner och priser stiger. Dvs att man får mindre per krona.
Jag tycker mest jag ser kostnadsökningar.
Det skulle betyda att vi tappar köpkraft? Fattigare i någon mening.
Det beror på definitionen. Kpi-inflation är bara prisökningar men dessa driver ju högre löner.
Den pågående devalveringen av kronan har rejäl påverkan på köpkraften och själva poängen är att sänka vore löner i förhållande till omvärlden. Riksbanken inbillar sig att detta ska ge kpi-inflation vilket det inte gjort i samma utsträckning. SEK är ästan -40% mot usd på 10 år.
Joakim:
Varför skulle förändringen av kronkursen mot dollar få fullt utslag i inflation? Import som betalas i dollar är bara en del av importen och importen är bara en del av ekonomin.
Förändringen av kronkursen mod Euron de senaste 10 åren är bara 4% dyrare Euro.
Under de senaste 10 åren har vi haft ungefär 12% inflation.
Små företag som omsätter lager snabbt drabbas hårt av det när det handlar om varor som typiskt prissätts internationellt som elektronik. De stora företagen hedgear alltid.
Hyrorna stiger alltså mer än tidigare. Räntorna
förblir ev låga under lång tid framöver, lgh därtill ett enormt tryck på hyresbeståndet från Sveriges importbestånd.
Känns som att bopriserna kan gå sidleds eller t o m upp.
Så är det. Hyrorna har länge stigit i en väldigt måttlig takt för befintligt bestånd. Gamla lägenheter i större städer är fortsatt mycket, mycket billiga — ibland till och med billigare än motsvarande totalkostnad för bostadsrätt (avgift + nettoränta + underhåll).
Blir väl omkring +2% eller nåt kommande år då.
Ja i nuvärde. Bostadsrättens avgift har en teoretisk möjlighet att minska eller åtminstone vara oförändrad nominellt och därmed sjunka reellt med tiden. Amorterat man rakt kommer även räntekostnaden att sjunka framgent. Hyran stiger alltid ca 2 % årligen.
Tillhör själv "hyresrättsadeln". Betalar ca 1000 kr/kvm/år för en mycket stor central lägenhet (+100 kvm) som blev min efter 8 år i bostadskö. Omöjligt att sänka månadskostnad genom att köpa breff. Och betraktar man amortering som en kostnad blir bilden ännu sämre.
Men det är nuvärde som sagt. Hur är min hyra om 10 år? Och om 20 år? Kommer jag kunna bo kvar som pensionär? Och vad lämnar jag efter mig till mina barn (inget)? På ett sett avundas jag de som bara får tag på nyproduktion i bushen. För de är valet enkelt: hyr tillfälligt och köp så fort som möjligt!
Sven-Erik: Starkt av dig att ha den självinsikten. Mer än vad vissa hyresmuppar här inne vägrar erkänna.
Själv hade jag bostadsrätt för länge sen, som jag tyvärr sålde med endast en liten vinst, sen var jag dum nog att hoppa över till hyresrätt i några år p g a byte av stad o s v. Sen köpte jag in mig på marknaden igen för inte så länge sen i ett ganska dyrt nybyggt (friköpt) radhus p g a familjeskäl m.m. Nu bor jag i ett läge som inte påverkats av senaste 3 årens prissättning, utan mitt hus har snarare gått upp nästan 10 %.
Den senaste hyresrätten jag bodde låg optimalt i en stor stad, där "renovräkte" hyresbolaget d v s delrenoverade varje lgh lite efter att ngn flyttat ut och höjde sen hyran med 2000 kr. Minns det var mkt folk på visningen, men sen gick lgh till en stackars desperat engelskspråkig kille. 10000 kr för en gammal nyrenoverad 2:a…viket kap ehhh…
Kanske vi är på väg att skapa en bostadsmarknad med ett a- och b-lag som på 50-talet och tidigare. Det görs praktiskt taget inget för att öka attraktiviteten för hyresrätten. De som äger däremot fortsätter att gynnas iallafall ett tag till ser det ut som.
Precis så är det, Sven-Erik. Jag tillhör samma "klass" med en hyra omkring 1000 kr/kvm/år, löjligt billigt och motsvarande BR kostar mer per månad (och amortering / utebliven avkastning på eget kapital tillkommer).
Man kan ju t ex hyra och ändå vara exponerad mot fastigheter genom investeringar. Inte säkert att just den egna bostaden är det mest optimala investeringsobjektet.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Om de procentuellt beskrivna hyreshöjningarna är mycket eller lite beror vad hyran är före höjningen. I Göteborg finns i huvudsak två typer äldre hyreslägenheter, kommunala där hyrorna är låga och privata där hyrorna är höga. En kommunägd trerumslägenhet i ett halvbra område har en hyra på ca. 6 tkr/mån medans en privatägd i motsvarande läge kostar sisådär 9 tkr/mån. Skillnaden består främst av att den private företagaren, inte sällan börsnoterat företag, varit en aktiv hyresvärd och främst utfört billiga kosmetiska hyreshöjande åtgärder. Procenträkning av hyreshöjningar leder till att denna skillnad ökar med tiden eftersom den dyrare lägenheten alltid får en större höjning i kronor. Med andra ord, fastighetsägarens belöning efter en framgångsrik hyresförhandling ökar med tiden.
Om Hyresgästföreningen hade haft lite vett i huvudet skulle de vägra förhandla med Fastighetsägarföreningen i procent, utan istället krävt förhandlingar om höjningar med kronor/m2.
Renoveringar av miljonprogrammet kan t.ex vara en faktor till bredare hyreshöjningar. Jag tycker nog hyran som nämndes var låg för Stockholm. Har bekanta som bor 3 mil utanför i fastighet från 90-talet och de betalar ca 10,5 för en 3:a. Kommunalt bostadsbolag.
Ja, det är ju synd att allmännyttan plundras av klåfingriga politiker på det mesta av överskotten för att täcka alla möjliga hål i budgeten. Stockholm Stad ombildade ju enmängd fastigheter, i sig en bra sak enligt min mening, problemet är/var att pengarna slussades vidare in i stadens budget, istället för att användas till nybyggen och/eller renoveringar av befintligt bestånd.
Pratar jag med vänner och bekanta ute i landet säger de samma sak, allmännyttan plundras mer eller mindre öppet på allt överskott.
Kontentan är att det inte är konstigt att hyrorna stiger, och för de flesta som inte har decennier i kötid så är alternativet till att köpa ett boende alltså mycket dyrare.
Jämför man enbart hyreshöjningen med hur mycket extra du kan låna till din bostadsrätt så är ju 1.9% höjd hyra kanske dubbelt upp värt på bostadsrättsmarknaden…
Ibland fastnar jag i tanken om hur ryslig tur man har. Nu bor jag (med dotter) ju i 'stormetropolen' Uddevalla.
Men bor 200 meter ifrån så centralt man kan komma.
3 minuter ifrån busstationen.
7 minuter ifrån tcentralstation, torp köpcentrum 10 min bort med bil.
Gbg eller Strömstad ligger timman bort.
250 meter till storwillys 400 meter till Ica kvantum.
En stamrenoverad 3a på 80 kvadrat, 3e vån med hiss och balkong med havsutsikt om man sträcker lite på sig.
Egen parkering precis utanför dörren samt 15 minuter till jobbet.
Hyr detta för 6420 kr ink parkering.
Obelånad förutom en 37k i studieskulder.
Lönen är kanske lite skral men får ut 21k efter skatt.
Får säga att jag känner mig rysligt fri i själen jämfört med alla jag känner med bostadsrätter och hus.
Nu älskar jag ju iof att bo i lägenhet och slippa klippa gräs.
Men ja. Det känns väldigt skönt att känna sig fri iallafall i min hyrestra😊