Den psykologiska optimismen på bostadsmarknaden fortsätter att stärkas enligt SEB:s boprisindikator. Då psykologi driver bubblan kommer priserna således fortsätta att återhämta sig.
 |
| SEB boprisindikator juli 2019 och Valuguards Sverige-index. Data: SEB, Valueguard |
Boprisindikatorn fortsätter att stärkas och är nu uppe på 40 där 56% tror att bostadspriserna ska stiga och 16% att de ska falla. Mest negativa i landet är man i Stockholm med en indikator på 26, och mest positiva är man förstås i Malmö, med en indikator på 47.
Hushållen tror också allt mindre på att Riksbanken kommer höja räntan framöver, vilket förstås bidrar positivt till synen på bostadspriserna.
Psykologin och hushållens förväntningar på att priserna ska stiga driver bubblan, och med en stärkande tillförsikt och glädje över att de framöver måste ta ännu större lån för att köpa en bostad, så kommer också priserna generellt att fortsätta återhämta sig. Bubblan finns förstås där ändå, men beskedet är att den spricker inte just nu.
Dock vet vi historiskt att hushållens syn på saken kan vända väldigt fort, vilket vi även ser i grafen ovan. Optimismen är inte heller tillbaka till fornstora dar innan kraschen 2017.
56 kommentarer
Finns väl inget som talar för att hushållen är bra på att göra den prognosen?
Snarare korrelerar det väl mest bara med derivatan på bostadsprisernas värde? Det är åtminstone vad jag tycker mig se i grafen.
Rimligt att priserna går upp med tanke på den låga räntan i kombination med inflationen. Tillräckligt många hushåll kan räkna för att det ska påverka priserna.
Ingves är bäst. 🙂 Synd att han är lite gammal nu. Hade han varit 45 idag så hade man kunnat se fram emot minusränta i minst 20 år till. Nu finns det en risk för att vi får så hög styrränta som 0% inom 10 år.
Det har tydligt kommunicerats att räntan kommer fortsatt vara låg väldigt länge, alla indikatorer stödjer detta. Vidare är efterfrågan större än utbudet och hushållens ekonomi är god.
Regerigen kan nu välja mellan slopat ränteavdrag eller höjd fastighetsavgift för att göra det dyrare att bo och på så sätt hålla ner skuldsättningen. Amorteringskraven har lett till att unga inte kan köpa bostad samt att bostäder som börjar bli slitna inte renoveras så där behövs någon annan åtgärd.
Sjunkbomben. Varför skulle regeringen föreslå slopat ränteavdrag/höjd fastighetsavgift? De vill ju hålla uppe konsumtionen till varje pris så minskad disponibel inkomst är inte på deras agenda.
I princip alla centralbanker ska sänka styrräntorna och trycka mer pengar. Pengarna måste ta vägen till något. Börs och bopriser kan bara gå uppåt i den miljön. Tills det inte fungerar längre.
Stefan: De kan ju omfördela pengar från bostadsägare till låginkomsttagare genom att tex höja grundavdraget. Det håller konsumtionen uppe.
Erik: Ditt antagande verkar bygga på att bostäder ska ha ett visst värde, räknat i pengar.
Jag kan inte hitta något som tyder på att det skulle finnas en sådan nivå. Pengars värde är relativt, i förhållande till det man använder dem till att köpa.
Nja, bostäder är värda så mycket som det finns pengar att betala dem med.
iblandekonomi. Absolut, men det är medelklassen som avgör valen så politiskt tveksamt att de kommer att agera på det sättet.
Stefan: Mmm, men då är det väl mer korrekt att saga att de inte kommer att röra ränteavdragen för att de inte vill stöta sig med medelklassen. Och det tror jag är precis huvudet på spiken, inte nivån på konsumtionen.
Erik: Menar du i så fall du tror att mängden pengar skulle minska, eller sluta öka, med tanke på ditt uttalande "Tills det inte fungerar längre", ?
iblandekonomi. Ungefär så. Dock tror jag verkligen inte regeringen vill ha sjunkande konsumtion i Sverige som leder till lägre skatteinäkter.
Varför optimism. Det finns inget egenvärde av högre bostadspriser, när de lyft från lönerna. Riskerna ökar med högre skulder och ett ev litet prisfall i % blir gigantiskt i faktiska kronor, vilket uppstå när tillväxten av krediter stagnerar eller avtar.
Stefan: Nej, det är klart, men så länge man inte tar de ökade skatteintäkterna och betalar av statsskulden med dem så är det väl ingen risk? Pengarna kommer ju sättas sprätt på, på något vis.
Möjligtvis om det skulle leda till att hushållen sparar mer på grund av förändringen då i så fall. Men sparandet är väl redan ganska högt just nu som jag förstår det.
iblandekonomi: Det tillägget gjorde jag mest för att jag är osäker på hur stor skuldsättning som går att ha. Kanske kan man ha hur stora skulder som helst, kanske kan man inte ha det. Personligen tycker jag att det verkar tveksamt att öka skudsättning hur mycket som helst. Ökar lönerna lika snabbt så är det ju inga problem.
Sedan borde det bli ett problem den dag förtroendet för ekonomin börjar vackla och ångivarna vill ha mer betalt för den risk de uppfattar finns. Därav att det fungerar tills det inte fungerar.
Nu talar jag om Skåne: Utifrån de ekonomiska spelreglerna verkar det trots allt finnas ett underliggande behov av bostäder. Det är ett jäkla tryck på visningar i attraktiva lägen. Bostadsutvecklare/exploatörer trycker på kommunerna om att fä bygga så att plan-,bygglovs-,exploateringspersonalen går på knäna.
Malmö t ex har Sveriges största befolkningsökning (procentuellt) och många ska in i hyressystemet och folk som kan/vill flyttar till ägt boende, det skapar ett underliggande tryck.
I rosengård sitter invandrarfamiljer och bor 8 pers i en 3 rok t ex.
Erik: Ja, man kan absolut fundera på hur höga skulder man kan ha, men rent matematiskt går det att hantera kostnaden för skulderna (räntan) genom att helt enkelt sänka den. Dvs skulderna kan bli hur stora som helst, så länge som räntans procentsats är tillräckligt låg, så att räntebetalningarna inte blir för stora i förhållande till lönerna.
Tror det är precis detta som är anledningen till att räntorna ligger lågt och kommer att fortsätta göra det. Annars har folk inte råd att ta lån i framtiden.
Det handlar inte om vad regeringen vill utan det är olika svåra val som måste göras där varje alternativ har mindre önskvärda bieffekter.
Ökar skuldberget så ökar fallhöjden ännu mer vägt mot ökad konsumtion. Vem ska rå om hushållens "utrymme", bankerna i form av ränta eller samhället i form av skatter? Den första ger mycket lite åt medborgarna mer än ögonblickets konsumtionsrus.
För er som tror på låga räntor för all evighet
https://www.avanza.se/placera/telegram/2019/07/08/ecb-tysk-frustration-over-europeiskt-rantelage.html
Någon äger alla pengar som lånas ut. Ju mer pengar som lånas ut, desto mindre procent ränta behöver de som har pengarna få för att tjäna lika mycket, i förhållande till andras löner.
Det är andras löner som avgör hur mycket pengar de behöver tjäna för att få samma köpkraft. Att de vill ha ännu större köpkraft än andra är inte en anledning att gå dem som har mycket pengar till mötes.
Iblandekonomi: Vad menar du? De som "äger pengarna" du pratar om är givetvis den bank där lånet togs… Den bank som gav ut skulden.
Ju lägre ränta, ju känsligare blir låntagarna för att räntan ändrar sig.
"De som "äger pengarna" du pratar om är givetvis den bank där lånet togs… Den bank som gav ut skulden."
Lånet är troligen värdepapperiserat, för att prata ren svenska, och ägs i slutänden av någon fond e dyl investerare. Exempelvis hur man blandade amerikanska bostadslån till värdepapper med AAA-rating innan 2007. Banken är normalt endast mellanhand (utom i de fall man verkligen behöver sådana tillgångar).
Thomas Lindgren
Det är ju banken som skapat själva lånet från början. Sker i samma sekund som låntagaren skriver på pappret. Däremot kan de givetvis sälja o köpa saker av varandra o andra institut fram o tillbaka i efterhand och kanske därmed säga att nån annan tagit över alltihop. Eller risken.
Det är många som fortfarande inte förstår hur pengar skapas. Men det kan man numera läsa om t.o.m. på Riksbankens hemsida. Förr krävdes det att man tittade på youtube-videos eller kanaler som inget vanligt folk ens hört talas om, om man ville få reda på den korrekta versionen. Något som många tyvärr aldrig orkade med eller t.o.m. avfärdade som "konspirationsteorier". Eller "men den ligger ju på youtube.. då är det inte sant". Osv.
Numera är det hela mkt lättare iomed att räcker att gå in här:
https://www.riksbank.se/sv/betalningar–kontanter/riksbankens-uppdrag-inom-betalningar/vad-ar-pengar/
"Hur skapas pengar?
Det är skillnad på centralbankspengar och privata bankpengar. Centralbankspengar är pengar skapade av Riksbanken och därmed en fordran på Riksbanken, det vill säga svenska staten. Privata bankpengar är skapade av bankerna och därmed en fordran på den utgivande banken."
"Om en bank till exempel beviljar dig ett nytt lån till en bostad får du en skuld på ditt konto hos banken. Samtidigt överförs pengarna som du lånat till säljaren av bostaden, som sätter in pengarna på sitt bankkonto. På så sätt skapar nya lån nya pengar i systemet. På samma sätt minskas mängden bankpengar när kunden betalar tillbaka lånet till banken."
Skall vi tolka det som en palatsrevolution att RB lägger ut skillnaden mellan pengar och krediter?
Som sagt, för 5 år sedan betraktades man som en konspirationskuf på högerkanten om man sa detta.
Men krediter är faktiskt inte pengar. Och inget växer upp till himlen. Japan trodde 1990 att minusränta var någonting bra. Har ju gått så där för dom.
Anders Nilsson: Det verkar vara en myt att Japan har problem.
Krediter är pengar enligt Svensk lag. Elektroniska pengar
Unknown: När du tar lånet är det du som äger pengarna som finansierar lånet, efter att de betalats ut till ditt konto av banken. Eftersom man oftast tar ett lån för att betala något så fortsätter pengarna till någon annan sen. Den personen/organisationen vill ofta ha ränta från dig. Läs mer här om du är intresserad: Skapa pengar
iblandekonomi:
Man kan sätta vilka epitet man vill på saker. Det som i slutändan sker är att banken skapar nya pengar till systemet (skulder) så fort ett lån tas av nån.
Läste igenom texten snabbt. Ser ut o stämma men du verkar ha glömt att poängtera en fundamental sak gällande RIX… Banken behöver inte skaffa riksbankspengar utöver MELLANSKILLNADEN som blir mellan alla banköverföringar när bankdagen är slut.
Om Bank A lånar ut 1 milj o bank B lånar ut 1 miljon till var sin kund och båda kunderna för över den summan till den andra banken i en betalning då har 2 milj nya pengar/skulder tillkommit i systemet men ingen av bankerna har behövt låna en enda krona av riksbanken. Så bara en mkt liten del av alla skulder som bankerna skapat existerar i fiat/riksbanks-kr.
Unknown: Men det är ju mellanskillnaden som är hela grejen. En bank kan lika lite låna ut pengar som betalas ut via andra banker i all evighet som du och jag kan låna ut pengar som vi inte har till kreti och pleti.
Både du och jag, och banken behöver få in pengar också.
Iblandekonomi: Det är intressant hur pengar skapas. Men samtidigt så borde det uppstå en brist på pengar i samma stund som man skapar nya. Om jag skapar 100 kronor i form av en kredit så borde det uppstå ett underskott på t ex 10 kronor, om du får låna hundringen mot 10% ränta. Pengar representerar då egentligen inget värde, utan snarare en skuld.
Bygger det system vi har på ständigt ökande kreditgivning, eller finns det något annat som kompenserar för den brist som ständigt uppstår?
Erik: Att det underskott du beskriver skulle finnas är en vanlig missuppfattning. Här beskriver jag varför det inte är på det viset: Tar pengarna slut?
Unknown: Vad banken behöver göra för att hålla mellanskillnaden nere beskriver jag i näst sista stycket i blogginlägget: Skapa pengar, som jag länkar till ovan.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Erik: Verkar inte som att länkar funkar längre. Provar på detta sätt istället:
Tar pengar slut? https://iblandekonomi.wordpress.com/2014/11/16/tar-pengarna-slut/
iblandekonomi:
..men banken lånar inte ut pengar som "betalats ut via andra banker". Banken SKAPAR en skuld i samband med att du eller nån annan tar ett lån. SEN kan de eventuellt behöva skaffa pengar för att uppfylla likviditetskrav o annat… OM mellanskillnaden diffar för mkt efter bankdagens slut. Men så länge alla banker skapar ungefär lika mkt nya skulder/pengar hela tiden så blir det aldrig nån stor mellanskillnad. Eller rättare.. om alla kunder för över lika stora betalningar, totalt sett, mellan alla banker hela tiden så blir det aldrig nån mellanskillnad.
Därför finns det inget konstant samband mellan hur mkt pengar bankerna skapar och den mängd som nån av dem är tvungna att låna. Det de måste låna blir en BRÅKDEL av de skapade lånen.. och bara tills det går en överföring åt andra hållet igen. Det är alltså kopplat till förhållandet mellan ÖVERFÖRINGARNA mellan bankerna som kunderna gör. Som blir nåt helt annat än den totala mängd skulder de skapat o beror även av andra faktorer.. Tex om 1 milj i lån betalas till en annan kund som har konto i samma bank som lånet togs så bidrar inte det till nån mellanskillnad.
Sen är RIX är ett slutet system. Om en bank måste låna så är det ju en annan bank som i istället har överskott..
Så de kan hålla på o skapa pengar i evighet så länge alla gör det i ungefär samma takt o ungefär lika många betalningar går från som till varje bank. O även om det inte skulle göra det så är det ju bara nån av dem som då kursar o försvinner eller köps upp.. Systemet är ju fortfarande slutet.
Sen kan staten självfallet hitta på begränsningar osv. Men det är ju inget man gjort i högre grad än att alla nya ofantliga skulder har kunnat tillkomma till svenskarnas huslån. Som privatbankerna skapat.
Huvudpunkten är att det finns inget direkt samband mellan hur mkt pengar (skulder) privatbankerna skapar ihop med låntagarna och hur mkt pengar (riksbankspengar/fiat/kronor) de måste låna. Vilket också indirekt kan bevisas bara genom att ta en titt på hur mkt riksbankspengar det finns i systemet jfr skuldpengar.
Unknown: Jag tycker att du försöker få något som är självklart att låta som att det är sensationellt. Och att banken får insättningar/överföringar på grund av någon sorts automatik, men så är det förstås inte.
Banken måste hela tiden jobba för att hålla insättningar i synk med pengar som förs ut ur banken, till exempel genom att övertyga dig om att ha pengar stående på deras konton. Gör de inte det tar evigheten snabbt slut.
iblandekonomi: Klart det är sensationellt att privatbankerna kan inflatera upp priser hur långt som helst tills folk inte har råd längre, genom att skapa nya pengar. Tjäna pengar på att göra folket skuldsatta.
Banken behöver hålla väldigt lite "insättningar" i förhållande till hur mkt pengar de skapat. Det kommer gå ungefär lika mkt betalningar till som från banken under en bankdag totalt sett så länge ingen enskild bank är kapitalt mkt sämre än de andra eller skapar långt mer skulder fortare än de andra.
Så länge alla banker skapar ungefär lika mkt mer skulder i samma takt som alla andra så uppstår inga problem, på det sättet, hur mkt skulder de än skapar. De behöver inte låna några pengar för det.
Det är såhär svenskarnas och mer eller mindre alla folks skuldsättning skenat.
Unknown.
Anledningen till att skuldsättningen ökat är att priset på pengar har sjunkit i takt med att obligationerna ökat i värde. Sen finns det naturligtvis x antal faktorer till att ta hänsyn till i ekvationen men det primära är obligationsmarknaden.
Stefan Östergren
Det primära är ju själva systemet. Det jag beskrev ovan. Obligationsmarknaden verkar INOM det systemet.
Ett system där det hela tiden skapas nya pengar så fort ett nytt lån tas. Och nya lån måste i praktiken tas för att betala räntan på den hela tiden ökande mängden skulder. Eller bara pga en sån sak som att delar av skuldpengarna hela tiden ackumuleras på vissa ställen.
Då kan det inte bli annat än inflation på tillräckligt lång sikt om man kombinerar det systemet med begränsade resurser.
Unknown: Du har missförstått de viktiga bitarna. 1. Banken behöver finansiering av alla lån, krona för krona. 2. Det behövs inte nya pengar för att betala räntorna.
Följ länkarna till min blog ovan om du vill förstå.
Iblandekonomi: Vad händer med pengar som amorteras? Försvinner dessa ur systemet? Om jag köper ngt med mitt kreditkort, säg en klocka för 20 000 kr, så antar jag att dessa penga skapas när jag använder kortet. När jag sedan betalar räkningen, vad händer då? Pengarna för klockan gick till säljaren så de är s a s ute i systemet, men när jag betalar tillbaka till kortutgivaren, försvinner motsvarande summa då, mer än från mitt konto?
Erik: Jag har faktiskt aldrig satt mig in i detaljerna om vad som händer när man amorterar, utan bara förutsatt att pengarna försvinner då. Jag inser att jag nog får sätta mig in i det, för det är också en intressant fråga. Troligtvis inte komplicerad, men intressant.
iblandekonomi Fan. Jag trodde du hade förstått detta vid det här laget.. Jag har redan skummat igenom inlägget på din blogg. Det mesta såg rätt ut utom det jag påpekade ovan. Om du påstår att banken behöver de kronorna den lånar ut så är det F-E-L. Det spelar ingen roll att du har skrivit om det på din bloggsida. Då får du ändra på det för det fungerar inte så. Det fungerar exakt så som jag har skrivit ett helt inlägg om ovan. De behöver låna OM det blir en MELLANSKILLNAD på Rix. Men givetvis bara då till den mellanskillnaden vilket INTE är kopplat till den lån som tagits utan SKILLNADEN mellan ALLA överföringar EFTER alla lån tagits o betalningar överförts.
Jag förklarar inte det en gång till. Läs inlägget ovan.
Prova o fundera lite själv också. Om banken hade varit tvungen att låna pengar för alla skulder de skapat.. ser du då inget problem med att bankernas skulder utgör nånstans runt 97% av den totala penningmängden.. medan pengarna på Rix utgör 3%..?
Ser du ett problem med att låna pengar till de 97%-en mha ca 3% av den mängden? Det är inget där som ringer några klockor?
Det är bara den slutgiltiga mellanskillnaden som blir mellan alla överföringar! Det är det som kräver "finansieringen". Det är det enda som kräver nånting av banken.
Bostadspriserna kommer sannolikt nå ATH i SEK i takt med att bostadsobligationerna stiger i värde.
För övrigt har svenskarna fortfarande mycket högre tillgångar än skulder, och de med mest skulder och har också störst tillgångar och högst löner. Även som andel av inkomster är inte skuldberget särskilt högt. Sedan finns det givetvis individuella undantag.
Den som är intresserad kan lyssna på SEB:s makropod:
43. Vad vet vi om svenska hushålls tillgångar?
41Hur länge kan hushållens skulder öka?
https://sebgroup.com/sv/press/folj-oss-i-sociala-medier/makro-podd
Med det sagt tror jag inte bopriserna kommer gå nämnvärt upp på ett bra tag, och bobubblan kommer mildras en hel del med kronfallet som redan nu gjort Stockholm till nordens billigaste huvudstad.
http://www.di.se/nyheter/kronfallet-kapar-kostnaden-stockholm-rasar-i-rankning/
"Värdet" av tillgångarna räknat i kr är till 100% baserat på skulderna. Dvs de är helt fiktiva. Vilket gör att de kan försvinna på en bråkdel av den tid de uppstod. Folket som helhet kan aldrig nånsin få ut "värdet" i kronor och använda det till nånting.
Pyramidspel även kallat.
@Martin – utmärkt summerat!
Martin: Och hur skulle värdet på tillgångarna kunna vara något annat än fiktivt tänker du?
Alla tillgångar kräver en köpare för att kunna säljas, så naturligtvis kan inte alla få ut sina pengar samtidigt, ganska elementärt. Det är inte samma sak som att det är ett pyramidspel.
iblandekonomi: Just ordet "fiktivt" kanske inte är optimalt. Men siffran är fiktiv på så sätt att den helt o hållet beror på den mängd skulder som bankerna ihop med låntagarna hittat på.
Två personer kan sitta o byta en penna med varann fram o tillbaka till högre o högre priser tills de är uppe i 100 milj om de vill.. De antecknar bara skulden de har till varann vid varje köp/sälj på en papperslapp. Kan man då säga att, det spelar ingen roll att person nr1 är skyldig person nr2 100 milj… för han har ju nu tillgångar på 100 milj i form av en penna som uppenbarligen värderats till 100 milj..
Det spelar ingen roll vilken siffra de antecknar på papperslappen. Ingen av dem har blivit rikare i praktiken. Om nån av dem plötsligt försöker använda anteckningslappen med den noterade skulden emot den andre o kräva ut pengarna på riktigt för o använda dem till nåt annat än att fortsätta byta pennan fram o tillbaka så går den andre i konkurs. De 100 milj försvinner. O därmed den löjliga värderingen av pennan. Dvs den s.k. "tillgången". Tills man börjar om på nytt.
På det sättet är det som står på lappen helt fiktivt. Vi kan skriva 1000 milj på lappen o säga att "men det är ju lugnt för nu har vi tillgångar på 1000 milj"..
Men pennans värdering är bara en påhittad siffra som har frikopplats från verkligheten och kan bara användas inom just det pyramidspelet.. tills nån synar. O i samband med att nån synar så försvinner värderingen av pennan till den uppblåsta summan.. Därmed är också den påstådda "tillgången" man hade på 100 eller 1000 milj, borta.
Det jag menar med "fiktivt". Skulden är så att säga fiktiv. Och samtidigt det som satt priset på tillgången.
De två personerna i exemplet representerar givetvis befolkningen totalt sett.
Menar du på allvar att om man tex ärver ett hus så kan man inte sälja det och tex köpa en sportbil för pengarna?
För det anser jag att man kan, på riktigt!
iblandekonomi Jag förklarade vad jag menar med ordet "fiktivt". Men precis.. om befolkningen som helhet säljer alla sina hus så kommer värderingen av dem att spricka med en gång.
Om man räknar med riktiga pengar så har bostadspriserna inte ökat i Stockholm. 1998 kostade en trea på 80 kvm i Vasastan 19 kg guld. Idag kostar samma trea drygt 17 kg guld. Om jag räknat rätt.
Ja, man hör ju många som är oroliga för guldbubblan 🙂
Bara stofiler som bryr sig om guld 🙂