Spiltan Fonder har accepterat en förlängning av Oscar Properties (OP) obligationslån. Hur mycket skulle en konkurs i OP påverka fonden Spiltan Högräntefond påverkas av det? Bloggen ställde frågan till Spiltan Fonder. Svar nedan.
 |
| Norra Tornen, eller Norra Tornet, som monument över Stockholms bostadsbubbla? |
Konkurser i börsbolag brukar ta längre tid än man kan tro, och kan dra ut på flera år. Steget är inte alltid direkt till konkurs, utan innan dess handlar det om att få tag på mer kapital. Den ursprungliga anledningen till att vara börsnoterad är just för att kunna få tag på kapital, även om affärsidén sälja-sina-aktier-på-toppen-och-låta-någon-annan-ta-smällen också finns från ledningars sida.
Men OP kan alltså i teorin genomföra en nyemission för att förskjuta upp ödet ett tag till. Frågan där är varför någon ska stoppa in pengar i ett bolag på en iskall marknad, som producerar produkter som inte efterfrågas, och vars varumärke dag för dag är på väg rakt ner i smutsen via att man t ex stämmer sina kunder mm. Finns det något unikt positivt med Oscar Properties? Och kan du få bättre avkastning för pengarna någon annanstans, eller skulle en nyemission bara handla om förlustaversion, dvs småsparare som inte vill ta förlusten, utan istället stoppar in mer pengar?
Utöver nyemission så kan man som OP nu gör försöka få en förlängning av obligationslånen. Mangold och fondbolaget Spiltan, med tillsammans 23% av obligationerna har accepterat detta, samt ytterligare 16 procentenheter, och Mangold har köpt på sig ytterligare sju procentenheter. Det är 46%, så man når inte ens 50%. Sedan kan man tycka att ingen obligationsinnehavare oavsett majoritet tvingad att acceptera en förlängning, men det kan bero på vad som står i eventuella avtal. Här är det avgörande datumet 3:e september. Lyckas man inte förlänga obligationerna och nu alltså inte har pengar att betala tillbaka med så kommer fordringsägarna eventuellt begära bolaget i konkurs.
Men innan det sker så lär OP istället begära företagsrekonstruktion (konkursskydd), givet att fordringsägarna går med på detta.
Så vi har minst tre steg innan konkurs – förlängning obligationer, nyemission och företagsrekonstruktion.
Men om nu Oscar Properties går i konkurs, vad får det för konsekvenser för Spiltan Högräntefond? Bloggen ställde frågeställningen till Spiltan och fick svar av fondförvaltaren Lars Lönnquist.
Det korta svaret är inte mycket.
Syftet med att förlänga obligationslånet är enligt Lönnquist att “ge bolaget tid att under ordnade former realisera värden som finns i balansräkningen”. Inte ett gott besked för aktieägarna kanske? I praktiken avveckla verksamheten som annat än ett allt mer solkligt varumärke.
Spiltan Högräntefond och Spiltan ägnar sig förstås åt riskspridning. Det totala innehavet i OP:s obligationer motsvarar 0.25% av fondens innehav. Man har också förhandlat till sig säkerhet i projektet Gasklockan, vars övervärde borde motsvara en tredjedel av dessa 0.25% av fonden. Spiltan bekräftar att nettoeffekten kortsiktigt maximalt skulle bli 0.17%, eller tre veckors värdeökning på Spiltan Högräntefond. Men det finns värden i bolaget skriver Lönnqvist:
“Om det skulle gå så långt som till rekonstruktion eller konkurs så kan man räkna med att kursen på obligationen sjunker ner mot 40 % av nominellt belopp från dagens 65%. Förväntan om utfallet av fördelningen av tillgångar i en konkurs syns direkt i form av stigande pris på obligationen. Obligationen är icke säkerställd dvs kapital erhålls efter skatter, löner och banklån, men före allt hybrid och aktiekapital.”
40/65*0.25 blir 0.15% och bedömd maximal förlust skulle alltså bli 0.25%-0.15%=0.1% eller cirka två veckors värdeökning i Spiltan Högräntefond. Bidragande är att konkursrisken redan gör att marknaden värderar Oscar Properties obligationer till 65% av det nominella värde som faller ut om några månader den 3:e september.
Man behöver alltså inte oroa sig speciellt över innehavet i Spiltan Högräntefond på grund av Oscar Properties. Det är inte som när SEB:s så kallat trygga penningmarknadsfond tog en relativt sett ordentlig smäll på några procent vid Lehman Brothers konkurs.
Spiltan verkar veta vad de pysslar med och lägger alltså en hel del tid på att säkra upp även ett så litet innehav som 0.25% av fonden. Aktiv förvaltning som den ska vara.
Vad man kan fundera på är om de där värdena som bedöms finnas i bolaget är värderade till vad de faktiskt kan avyttras som, eller om de är övervärderade utifrån tidigare marknadsläge?
Oscar Properties aktie har nu fallit 91% sedan toppen, men nedsidan är begränsad till endast ytterligare 100%. Varför ska man köpa ett bolag i en marknad som är stendöd, med en affärsidé och affärsmodell utan efterfrågan, med ett varumärke som blir allt mindre värt och snarare en belastning, och där man inte har något unikt att leverera annat än en ny bärande vägg rakt genom sovrummet och en stämning mot den tidigare kunden? Att bygga bostäder med lite finare ytskick och utvändig design, som blir mycket dyr att underhålla är inte direkt raketforskning. Efterfrågan på bostäder handlar om bostäder åt de som inte har råd till vare sig dagens nyproduktionshyror eller dagens nyproduktionsköpepriser, och den ekvationen kommer sannolikt aldrig att lösas. Miljonprogrammet byggde bostäder för vanligt folk, och levererade ett enormt mervärde i form av centralvärme, el, rinnande vatten och vattenklosett istället för torrtoa på gården. Dagens lyxbostäder levererar inget mervärde annat än lånta fjädrar.
36 kommentarer
Tja, lirar man junk får man räkna med förluster. Men Spiltan sköts väl av erfaret folk som ser till att inget enskilt innehave kan tanka fonden. I övrigt får jag säga att den ryske agenten Julian A troligen haft som huvuduppgift i Sverige att Sovjetifiera arkitekturen. Detta är en förbisedd rysk påverkansoperation som bevisas av Oscars asfula arkitektur. Svenska folket skall fås att tänka sovjetiskt.
Lyx juh!
Nej, jag kör Spiltan själv för räntefonder. Största innehavet i Högräntefonden är Klövern på 3.4%. De större innehaven är lite stabilare bolag än OP, om man säger så. Klövern, Kungsleden, SSAB, SBB, Intrum, Telia, Vattenfall, Fastpartner, SBAB, Stena Metall. Man anskaffar rimligtvis storlek på innehaven utifrån riskprofil. Nu är man förstås fastighetstung, och säkerheterna mot obligationerna (i den mån de är säkerställda alternativt är belånade mot bolagets verksamet) är förstås värderade till dagens uppblåsta marknadsvärden på fastigheter. Men just OP kommer inte ge stor påverkan. Värre vore om vi får en stor och bred fastighetskris, förstås.
OM Oscar Properties till slut kan betala tillbaka obligationerna så är onekligen uppsidan rätt stor för obligationen, med tanke på 65% av nominellt värde i marknadsvärdering. Det betyder också att man kan acceptera 65% återbetalning vid rekonstruktion utan att göra någon förlust utifrån dagens marknadsläge.
Obligationsförändringen kräver 75% av rösterna för att gå igenom.
cit:……-"Miljonprogrammet byggde bostäder för vanligt folk, och levererade ett enormt mervärde i form av centralvärme, el, rinnande vatten och vattenklosett istället för torrtoa på gården. Dagens lyxbostäder levererar inget mervärde annat än lånta fjädrar."…..
Som varande en av dem som tillhör den generation för vilket detta var en påtaglig verklighet för idag mer än 50 år sedan kan inte annat än instämmas till fullo i denna Wilderängs formulering … Samt därvid ett konstaterande av att dagens bedrövliga situation är en konsekvens av att socialt inriktad bostadspolitik överlämnas vind för våg i den så kallade marknadens händer …
Bodde några år i miljonprogrammet. Den sociala inriktade bostadspolitiken innebar att det bodde ett antal hopplösa fall i fastigheten som betraktade hissen som toalett och att allt som kunde vandaliseras skulle vandaliseras. Ingen heller fanns förståelse över att de som hade ett arbete att gå till nästa dag behövde sova på nätterna.
Resultatet blev att alla med rimlig ordning och reda på sina liv såg till att skaffa sig ett annat boende så snart det bara gick.
Sant. Men nu blir det svårare att smita undan. Min känsla är att det blivit populärt att komuner gärna bygger HR i villa områden för att de skötsama ska agera socialkrockudde. Alla ska drabbas! Ingen ska köpa sig fri!
Jag bor i en by med kombination av villaboenden, bostadsrätter i radhus eller lägenhet, kommunala hyresrätter och några privata hyresrätter. Fungerar utmärkt. På föräldramöten i skolan sitter ensamstående undersköterskemamman, flyktingföräldrarna med asyl, tjänstemannen, VD:n i småföretaget, VD:n i världsföretaget och miljardärsbarnen tillsammans.
Verkar vara en fungerande modell lokalt. Anekdot, säger inget om hur det är någon annanstans.
Ingen av de du nämner är sk oskötsamma. Därför är det en anekdot.
Om ni hade fyllt hyreshuset med personer där Socialförvaltningen står för hyran hade det möjligen varit annorlunda, men ändå inte Biskopsgården.
Och naturligtvis kom den förväntade samlingen anekdotiska kommentarer om vissa avigsidor av social bostadsspolitik. Förändrar dock på intet vis det faktum att miljonprogrammet, vari också ingick närmare en tredjedel enfamiljsvillor och en stor andel mindre flerfamiljshus på mindre orter, … allt var med andra ord inte Biskopsgården och Rosengård … var ett av de största samhälleliga framstegen någonsin i landet. … Och som sagt … jag var själv en av dem vilka detta kom tillgodo från att tidigare ha bott i gistna dragiga kåkar med skithus på gården, badbalja i källaren, kallvatten och kakelugnar!
Finns ett tiotal lägenheter som är socialt boende i byn. Plus vårdhem för ungdomar.
Däremot har vi ju i ärlighetens namn haft ett riktigt fängelse i byn fram till cirka 2010, så folk här har fortfarande viss medvetenhet och kunskap kring sociala problem, då det tidigare var en av byns största arbetsgivare.
Då var fängelset inriktat på sexualbrottslingar och pedofiler, som väl stod för runt hälften av klienterna.
Ja, Chief Karlsson. Finns ju gott om miljonprogramsbostäder centralt. Stor del av Södermalm t ex. I Göteborg har vi Guldheden och Johanneberg. Det som idag blivit problemområden är de man lade långt bort från allt, kort sagt där ingen med jobb hade lust att bo pga avstånden.
Överlag var miljonprogrammet en enorm succe.
Nämnde jag MC-klubben i byn?
Cornucopia: Tack för replik! Väl medveten om att vissa av de områden vi talar om med tiden kom att försämras både vad avser hyresgästerna och vad avser brist på underhåll fastigheterna. Detta förtar dock inte det faktum att slutet 60- och början 70-talet beboddes även dessa områden som senare kom att bli till del problematiska, främst då runt storstäderna, dock till att börja med av etablerad arbetarklass och lägre tjänstemän samt i sammanhanget ej att förglömma en stor del av dem som ingick i en av de verkligt stora, om inte till och med största samhällsförändringarna någonsin … nämligen 60-talets strukturrationaliseringar innebärande den numera sällan diskuterade Flyttlasspolitiken.
Ja du cornu. Kul att det fungerar så bra i din lilla by då.
Men det är naivt att inte accptera att sociala problem är överhängande i HR.
Det är inget konstigt att människor vill köpa sig och sina familjer fria från det.
Och har man köpt dyrt för att hamna i "rätt" område och sen få ett stort HR hus på din gata, då blir människor besvikna.
Vill minnas att de naiva moderaterna fick betala dyrt för det i danderyd 2018.
Gated community är framtiden.
Ps. Den som har lite inblick i kommunala frågor vet att trygghetsfrågor står högt på agendan i många kommumer i storstads regioner.
Tja, nu har inte BRF:er rätt att säga nej till att kommunen köper lägenheter och använder som socialt boende.
Vad gäller gated communities så är varenda låst port en sådan, inget nytt, har gällt sedan 70-talet.
Och nybyggda hyresrätter betingar hyror som gör att det snarare är ännu finare folk som bor i dem än i BRF:er.
Ankedot: Har byggts tre nya hyreshus i byn senaste åren. Hyror från 9000:- kronor och uppåt. Blir inte direkt socialt boende till de priserna.
… och då är markpriserna inte särskilt höga här ute pålandet. Blir INTE billigare med hyresrätter i centrala lägen. Nybyggda hyresrätter har inte gamla hyror, utan betydligt högre hyror.
Om HR är dyr så hyr socialtjänsten dessa lgh. Allmänt känt.
I övrigt är din argumentation bygd på halmstrån.
Socialtjänsten köper även BR. Det är ingen skillnad på nybyggd HR eller BR ur det perspektivet.
Du kanske missat alla nyhetsartiklar om hur kommuner köper bostadsrätter?
Kommuner köper till och med villor för att använda till socialt boende.
Jo tack jag vet det men det är i kommuner med lite HR. Och specielt efter de "nya" anvisnings lagarna ar fenomenet med kommunal köp blivit vanligare.
Då är vi överens. Det spelar således ingen roll om det byggs HR eller BR i ett villaområde. Det kan bli socialt boende ändå. Och som du vet är det poppis riva villa bygga liten BR och sälja med vinst.
Absolut men min erfarenhet är att det ofta rör sig om EN lgh eller så i BR. I ett HR hus är det ju betydlig fler.
Anekdotiskt. I mitt villa område har komunen smällt upp några illa passande HR-hus. Och runt dessa är det skräpigt kundvagnar och ciggfimpar till förbannelse. Ett fenomen som inte existerat tidigare här. Men det kostade M mycket röster i valet(lokalt) folk är oroliga över att de ska sänka området.
Vissa miljonprogramområden har gentrifierats både genom ombildning till brf men även pga bättre och skötsamma medborgare. Områden som tidigare var i kanten av staden ligger nu många årsringar från periferin.
Ingen fara på taket, det finns ju ett nytt namn att marknadsföra nu. Jag fick mig ett gott skratt när reklamen för https://norrterna.se dök upp i inkorgen.
Oscar är påhittig han! 🙂
Vill faktiskt passa på att tacka den kommentator på bloggen som för en tid sen nämnde att OP körde allt sitt byggavfall som dyraste "osorterat". Kommentaren verkade trovärdig och pekade i riktningen att OP saknade kostnadskontroll. Att Engelbert hade sålt ut var ju även det en stark indikator. Jag fattade det då smärtsamma beslutet att sälja mina OP preffar med viss förlust, vilken ju idag känns lite lättare att bära än då.
Lite intressant att du skriver att Spiltan har säkerhet, men sedan citerar du Lars Lönnquist som säger att obligationen är icke säkerställd? Kan du utveckla?
2016 Q1 utgjorde Oscar P 4,5% av fondens tillgångar, så det har väl varit smart att vikta ned sig som de gjort.
Du får fråga Lönnqvist exakt vad han menade.
går oscar i kk, kommer många mäklarannonser ta bort i beskrivningen att det är skapat av oscar,
inga garantier finns kvar,
just nu är mäklarna experter på att dra tillbaka objekt, lägga som " på gång"
mm, samtidigt som hemnet meddelar förmodligen rekord till våren av objeket på g.
vi får se, men en konkurs kommer påverka många andra brf utvecklare,
en till kommentar, just nu funkar inte min bevakningsfunktion på hemnet, så man ser prisjusteringar och återpublicerade objekt, pratat med hemnet, de skall kika,
det är säkert inget, men blir intressant om de av någon anledning " slutar" med den funktionen
och undrar varför, men är förmodligen en bugg, vet inte om fler upplevt samma