Fastighetsvärlden rapporterar om en bostadsutvecklare som skapat en sorts ny boendeform. Man köper i praktiken sitt förstahandskontrakt för 10 000:- SEK per m2. Det hela handlar om att vända belåningen i bostadsrättsföreningen.
 |
| Sollentuna centrum. |
Bostadsutvecklaren kallar upplägget BRF 2.0 och innebär i praktiken att bostadsrättsföreningen tar 88% av lånen och resten av finansieringen av den nya lägenheten står innehavaren för.
Man blir alltså hyresgäst hos en högbelånad fastighetsägare, bostadsrättsföreningen, som man också blir delägare i. Avgiften blir mer i linje med hyran på en nybyggd hyresrätt. Hyresvärden blir ungefär som en icke vinstdrivande stiftelse, med skillnaden att du som hyresgäst också blir delägare i stiftelsen. Bostadsrättsföreningen ska låsa sin ränta på 30 år och samtidigt amortera en procent om året, så undantaget förvaltningen bör det bli någorlunda förutsägbar utveckling av avgiften (hyran).
Initialt handlar det om 117 lägenheter i Sollentuna rapporterar Dagens Industri, som citerar Fastighetsvärlden.
Till skillnad mot en traditionell hyresvärd så finns det dock ingen förvaltningskunskap bakom och sannolikt har man också byggt billiga lösningar som är dyra att förvalta. Det kommer således inte gå något vidare.
Men du kan alltså i praktiken köpa ditt förstahandskontrakt på en 50 m2 lägenhet för 500 000:- SEK.
Som köpare tar man förstås en avsevärt lägre finansiell risk än köp av en normalt belånad bostadsrätt. Sannolikheten att förlora hela insatsen är dock stor när priserna på andra lägenheter faller och enbart månadskostnaden på denna BRF 2.0 blir högre än räntan för andra lägenheter. Priset kan alltså snabbt bli noll kronor på andrahandsmarknaden. Eller vad nu ett förstahandskontrakt i Sollentuna kan vara värt?
Nu återstår att se om detta går vägen och folk är beredda att köpa sina förstahandskontrakt.
71 kommentarer
Spännande,
I uk är det ganska vanligt med 25%, 50% ägande osv. där utvecklaren står för resterande belopp mot ränta i form av avgift så blt bara behöver låna haövs beloppet hos banken.
Det här kommer fungera så länge kostnaden inte blir för hög, alla de som inte får låna så många miljoner har ju här sin chans.
Frågan blir bara om banken har lust att låna ut som vanligt (85%)? Vid prisnedgång kommer marknadsvärdet på de här lägenheterna snabbt rasa.
Vadå "förstahandskontrakt"? Det är väl en bostadsrätt men med låg insats som uppvägs av en hög hög månadsavgift uppåt 8-10 000 kr för en 50-60 kvadrats lägenhet.
Ja. I praktiken blir det som att betala för ett förstahandskontrakt. Avgiften blir på hyresnivåer.
Ja kanske inte så dumt. Funkar det så varför inte.
Tror det är en hund begraven här. Varför inte traditionell hyresförvaltning? Låter som bostadsutvecklaren vill få loss kapitalet snabbt på en vikande marknad och är medveten om att kalkylen är dålig och byggkostnaden är hög.
Sjunkbomben har rätt. Detta är nästan samma sak som att bygga och förvalta hyresrätter (som faktiskt verkar någorlunda lönsamt redan idag, eftersom hälften av alla nybyggen är HR).
Ändå lite intressant, kanske, att försöka glänta på locket till marknaden där man bara köper en liten, liten del av sitt boende istället för huvuddelen. Det vi haft innan har ju varit 0% egen insats (HR), ~70-80% egen insats (BR) och 100% egen insats (villa). Får se om det finns nån efterfrågan för "20% egen insats" (BR 2.0)……
Man kan ju vidareutveckla denna form av ägande genom att man låter folk som annars inte har råd att köpa en bostadsrätt köpa en sån här och när man amorterat eller hushållet blivit två personer kan man ta över mer lån från föreningen och amortera det och istället sänka sin månadsavgift. En så kallad flexibel lösning.
Samma koncept existerar faktiskt redan i vissa föreningar (så kallade "strimlade lån"). En mycket bra idé egentligen.
På samma sätt har vi på sistone sett "hyrköp", det vill säga att man hyr en lägenhet mot option att köpa till fast pris lite senare, gjort comeback. Kan bli nåt.
Jo det vet jag men då insatsen för att göra entré till en sån förening är rätt hög så begränsar det antal köpare på marknaden. Att man nu chocksänker priserna som konsumenten betalar och istället lägger över det på föreningen resulterar i att många fler har råd att köpa sitt boende. Att köpa bostad har blivit en religion i Sverige och Stefan är vår Påve.
Tycker det låter som en intressant lösning. Bostadsrätt legalt, men betald hyresrätt i praktiken. Så kringgår man reglerna om att sälja hyresrätter. Byggbolaget slipper sitta med osålda lägenheter, folk får lägenhet för lägre insats. Win-win.
Förhoppningsvis blir föreningen skuldfri efter 100 år, fast då har det nog tillkommit en del renoveringar.
Likheten mellan HR och BR för utvecklaren är ganska liten formellt sett. Det är ju varken HR eller BR man säljer utan en fastighet – skillnaden ligger i om man säljer den till en hyresvärd eller en BRF. Det viktiga här är att få bra betalt för försäljningen av fastigheten.
Då man kan anta att det inte finns någon hyresvärd som vill betala för fastigheten så behöver man alltså bilda köparen själv. Här faller ju givetvis valet på att bilda en BRF eftersom man annars måste tillföra kapitalet själv för köpet vilket göra att man i praktiken inte får sålt fastigheten.
Att bilda en högbelånad BRF (om banken vill) är inget problem för säjaren eftersom det ju är egalt ifall köpeskillingen kommer mest från insatser eller bankens lån. Skillnaden är ju köparen och dess medlemars problem…
Tanken med strimlade lån är intressant, frågan är varför det inte är vanligare?
Värderingen är problematisk och det är lätt att köpa dyrt. Tycker detta driver på kreditbubblan istället för att pressa ner marginalerna.
Denna lösning visar på att kvm pris per område borde ha större spridning.
Priset borde spegla föreningens ekonomi i större utsträckning
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Detta är deja vu från 1989-1992. Dessa högbelånade föreningar är de första som går i konkurs när räntan stiger eller när vi får en fastighets/finanskris.
Jag har i min enfald trott att man aldrig mer skulle försöka sig på högbelånade bostadsrättsföreningar på grund av erfarenheterna från 90-talskrisen. Jag hade fel.
Ja, den typen av föreningar har jag varit med om att rekonstruera, ingen bra affär för någon. Kan inte tänka mig att bankerna skulle belåna i de nivåerna igen.
Du refererar till vad som hände för nästan 30 år sedan, många som var med då har glömt bort vad som hände och många som är i marknaden idag hade precis lärt sig att cykla när den krisen slog till (mig själv inräknad).
Så om vi får en ny fastighetskris så är det bara att inse att nya generationer inte lär sig nått av historien.
Minnet år tyvärr kort och det kommer hela tiden in nya "torskar" på marknaden…
Ja men det är väl en av mänsklighetens stora innovationer skriven text, så man behöver inte ens levt då för att kunna dra lärdom…
Blir väl lite som kooperativa hyresrätter (SKB), fast med mer direkt ägande då föreningen bara har en fastighet. Om räntan är låst på 30 år och man amorterar 1% per år blir ju risken ändå ganska begränsad också. Kan nog funka bra om det görs rätt (dvs inte orimligt uppblåst värdering av fastigheten vid förvärv, och kompetent förvaltning).
Fast räknar man på det motsvarar 10kkr/kvm över 80000 per kvadrat om det ska vara 12% – det är mer än vad många lägenheter i centrala nya områden som norra djurgårdsstaden eller Hammarby sjöstad går för, inkluderat föreningens lån…. knappast en rimlig prislapp i väsjön, en förort till Sollentuna…
Problemet är att du har för höga tankar om dagens bostadsköpare. Det är rätt vanligt bland analytiska börsnissar att man saknar verklighetsförankring och tror att alla har full koll på konjunkturbarometrar, räntor, oljepris, guldpris o.s.v. Dom som antagligen kommer köpa dessa bostäder gör det enbart p.g.a. att dom helt plötsligt får råd att göra det. Att dom inte köper idag har att göra med att deras löner är för låga i förhållande till priset på bostaden och därmed får dom inget lånelöfte och en miljon i kontantinsats har dom inte.
Du har nog rätt ändå Toni, det finns en marknad för "bostadsrätter med jättehög avgift".
80 000 kr/kvm totalpris med 10 000 kr/kvm insats blir dock en ohyggligt hög avgift. Exempel: Tvåa, 60 kvm. 600 000 kr insats. 4,8 miljoner i föreningen. 30 års bundet lån, dvs 4-5% ränta (minst). Ungefär 18 000 till 24 000 kr i avgift (lite drift, mest ränta)!
Man kan göra en luring till, och det är att starta igång föreningarna med en pengareserv på ett par miljoner, så man slipper ta ut hela räntan från bostadsrättsinnehavarna år ett, utan man fasar in den under några år… Då kan avgiften se lägre ut i början.
Verkar väldigt osmart då räntan inte går att dra av alls i föreningen…
Men då amorteringen bara är 1% i föreningen mot 2-3% om man lånar själv så känns det ju billigt för de som inte kan räkna, och det var ju de som var målgruppen. (låg och medelinkomsttagare enligt artikeln)
Upplägget liknar de upplägg med bostadsrättsförningar med extremt dyr avgift som bildades i samband med fastighetskrisen på tidigt 90-tal. Det grundläggande problemet är att vi har en hyresmarknad som är helt sönderreglerad. Hade vi slutat med alla tramsiga hyresregleringar hade mycket av problemen vi upplever på bostadsmarkaden varit betydligt mindre än de är idag. I princip alla varor och tjänster klarar marknaden av att styra bättre än politiker, det gäller även bostäder.
https://aktiepappa.blogspot.se/2017/04/varfor-har-vi-bostadsbrist.html
Slutar man reglera och vi får fram fler hyresrätter tror jag ändå inte att folk är intresserade av att hyra för att hyra innebär att sannolikheten för att man får bidragstagare som grannar ökat betydligt. Dom flesta vill segregera sig och inte beblanda sig med det som politikerna tycker är så fantastiskt. Därför tror jag snarare mer på denna idén som ändå förutsätter man har någon slags förvärvsinkomst för att "hyra".
Aktiepappa har helt rätt.
Detta upplägg liknar tidigt 90-tal. Läs på om vad som hände då, Toni.
Jag tror på er att det var exakt det som hände på 90 talet men var det verkligen en regel för föreningarna att ha bundna lån på 30 år på den tiden eller var det så att föreningarna hade rörliga/max 5 års bundna lån och därmed påverkades av räntehöjningarna och var tvungna att höja avgiften därefter?
Binder en föreningen idag på 30 år kan Riksbanken höja sina ränta till 1 triljard procent men det påverkar ändå inte avgiften då räntan är låst på 30 år eller?
Jag är nyfiken på vilken ränta man får på 30-åriga lån med pant i bostadsfastigheter.
Det är extremt ovanligt, nämligen, i Sverige. Den längsta räntebindningstiden jag känner till är 10 år, och det kostar omkring 3-4% i dagens läge. 30 års räntebindning tror jag är svårt att få till under 5%, och eftersom föreningen inte får "ränteavdrag" så blir det en rätt rejäl kostnad.
Som exempel:
Föreningens lån: 60 000 kr/kvm.
Föreningens räntekostnad: 5%
En trea på 80 kvm kostar då 20 000 kr/månad — bara i ränta!
Vad jag vet kan man inte låsa räntan på 30 år. Maximalt är väl 10 år? Där räntan nu ligger strax över 3%.
Jo men det måste ju på något sätt gå att få till en bättre ränta med tanke på hur stort lånet blir. Så fungerar det ju iallafall om man är privatperson. Lånar du 5 miljoner får du lägre ränta än om du lånar 1 miljon. Googlade 30 year fixed mortgage rate och fick fram räntesatser kring 4% i USA i alla fall. Blir detta dessutom ett sätt för att få fram fler bostäder åt unga kanske regeringen beviljar ränteavdrag åt föreningar istället för köpstarka privatpersoner.
I USA finns en stor marknad för 30-åriga bostadslån. I Sverige har vi inte samma tradition.
Nej Toni, regeringen kommer inte bevilja ränteavdrag åt föreningar.
Det beror väl mest på vad det finns för säkerhet. Är det en osäker form av boende med risk för kk kommer ju räntan vara därefter.
Det går alldeles utmärkt att få bra villkor på låga lån. Bara säkerheten är den rätta.
Ok Joakim.
Nils: du menar inte "säkerhet" som i pant antar jag. I den meningen är ju fastigheten säkerheten.
Menar du risk för KK så är säkerheten antagligen soliditeten i föreningen dvs hur stor del av balansomslutningen som ägarna stått för. Risken för konkurs borde ju vara mindre om ägarna skjutit till stor del av finansieringen – om inget annat så är ju insatsen som ägarna gjort ett incitament för att se till att inte köra omkull.
Toni: Om dina nybyggen i Göteborg skulle finansieras enbart via föreningen så blir de ju dyrare per månad, eller hur?
Joakim: Ja. Det förnekar jag inte. Men denna lösning är till för dom som inte längre kan köpa sig en bostad p.g.a. den höga prisnivån. Dom får helt enkelt inte låna oavsett om det är prisvärt eller inte. För dom är det perfekt att snabbt kunna få ett boende även om det blir en dyr månadskostnad. Det finns inte hyresrätter till alla som vill ha ett boende.
@Toni:
Helt riktigt!
Det "värsta" för ett område eller förening är att få in "fel sorts" folk ..
Bidragstagare, bruchan, polygamister från Naqqa etc.
Detta sänker området / föreningen och gör att socialt o ekonomiskt resursstarka "flyr" därifrån i en nedåtgående spiral
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Är det bara jag som tycker att detta verkar klokt och vettigt? I och med att lånet är bundet på 30 år så eliminerar man nästan risken för räntechocker. Om huset ökar i värde med inflationen kommer lånen att ligga kring 30-35% efter 30 år. Risken som jag ser är att flera boende i föreningen blir av med jobbet och inte klarar att betala avgiften men den risken borde vara hanterbar. Sedan finns ju också risken att husen är fulbyggen som man sålt på okunniga köpare till överpris.
Nja. När bostadspriserna faller och med det månadskostnaderna på ett nytt boende blir de här lägenheterna snabbt värda noll. Folk kommer överge dem och så står föreningen utan någon som betalar räntan.
Å andra sidan så sägs ju den låga räntan vara en stor förklaring till de höga priserna. Mot den bakgrunden så hänger fallande bostadspriser nog ihop med ökade räntor. Månadskostnaden för ett nytt boende torde därför bli i stort oförändrade.
Om du missat det är priserna ner kraftigt i höst utan att räntan höjts. Priserna föll hårt och länge i Danmark, trots sänkt ränta. Det är psykologi som styr i slutändan.
pelpet: Risken är att 5, 10 eller 15 år efter inflyttning finns det bättre (billigare) alternativ än den väldigt höga avgiften man måste betala. En efter en flyttar folk ut och slutar betala avgiften, och till sist måste föreningen ställa in räntebetalningarna.
Exakt detta hände för 25 år sedan.
Stort utbud och amorteringskrav styr just nu snarare än räntenivån. I praktiken kan inte många köpa en bostad dyrare än 5 miljoner om man inte har eget kapital. Det mesta av nyprod är dyrare än 5 miljoner därav prisfallet just nu när det är en övergång till de nya parametrarna.
Det är nog inte psykologi som styr ner svenska priser just nu. Fårket tror nog fortfarande att bostäder kan stiga hur långt som helst. Det endast baserat på en tråd jag snubblade över på facebook där det snackades om bostadspriserna. Det fick mig och inse att fårket fortfarande mentalt är kvar i bubblans fas av girighet eller möjligen självbedrägeri.
Jag tror det är bankreglerna som skapat raset nu, med 4.5 gånger årslönen så blir det ganska begränsat med nya BLT som klarar av att hoppa med i pyramidspelet.
Notera att medianlönen i Stockholm är drygt 300 kkr, vilket bara ger möjlighet att låna 1.4 Mkr vilket inte räcker till en etta.
Så vem ska nu bygga på pyramiden underifrån?
Psykologin följer nog på senare.
Cornu: vi får höjd hyra med 1%. Det är det alternativet som "finns" för målgruppen. Så farhågorna att man inte skall kunna fortsätta ta ut avgiften är nog överdriven…
Jag håller delvis med pelpet. Idén som sådan är ju inte så dum – men det förutsätter naturligtvis att kalkylen från början är vettig, vilket den inte verkar vara i detta fall – de säljs ju för över 80tkr/kvm, det kräver en ränta på en bra bit under 3% för att avgiften ska bli jämförbar med motsvarande hyresrätt (70tkr/kvm i lån -> 17500kr/månad bara i räntekostnad för 100kvm vid 3% ränta, vilket är ungefär vad motsvarande hyresrätt kostar – och då är ingen drift eller underhåll medräknad))
Och då glömde jag räkna med amorteringen, men den är ju rent tekniskt "inte en kostnad" även i fallet när föreningen gör den (det räknas som kapitaltillskott som får dras bort från framtida vinst, och i teorin ökar värdet på lägenheten lika mycket som amorteras).
Men för att kunna marknadsföra dem med en avgift som motsvarar en hyresrätt krävs då en ränta på typ 1% – vem ger det på 30 år?
tolvtretton, precis.
Tittar man på snitträntor för bolån till 7-10 års bindning så ligger de på upp till 3%. För statspapper ligger räntorna på 30-åriga lånet cirka en procentenhet högre, vilket då skulle motsvara en bolåneränta på 4%. Lägre än så är det inte möjligt att komma enligt min bedömning.
Så, 4% ränta och 1% amortering på 70 000 kr/kvm. Det blir en avgift på 29 166 kronor för trean…
Funderar;Är det en större risk att
fler föreningar går i konkurs? Medger att funderingen inte är genomtänkt utan spontan så döm mig inte för hårt….
Gert: När det gäller BRFer så skall man ha klart för sig att de till skillnad från andra företag inte har krav på att ha positivt eget kapital. Dvs sålänge de betalar sina räkningar och alla är nöjda så kan de ha skulder långt över skorsten och flaggstång.
Med bara en måttligt begåvad styrelse så ligger risken i att de inte kan behålla medlemmar som betalar den nödvändiga avgiften för att få kassaflödet att gå ihop.
Sålänge det är ett realistiskt alternativ för målgruppen och målgruppen finns så bör risken för konkurs därmed vara ganska måttlig. Jag tror inte detta kommer vara något problem.
Sen finns det ju risk med att det ju egentligen inte är några fastighetsexperter som driver föreningarna. Det kommer säkerligen vara en och annan som klantar sig och inte lyckas få ihop kassaflödet trots att förutsättningarna egentligen finns. Med mindre marginal kommer det skita sig lättare för dessa föreningar.
Insatslägenheter hette det vid förra krashen på 90-talet. Värdelöst. Slänger bort pengarna. Känns som det brakarihop som förra gången. Nu kommer folk bli skyldiga flera miljoner till bankerna, och sitta i fattig stugan resten av livet. Och sen röker man ut resten med höjd ränta…
Riktiga ägarlägenheter med 3-dimensionell fastighetsbildning hade varit att föredra.
Varför? Jag ser faktiskt ingen fördel alls med dessa…
En stor fördel är att kunna hyra ut utan att behöva be en BRF-styrelse om lov.
Annars, för vanligt boende är det en försumbar skillnad i vardagen. Ja, man får lagfart, men du måste ändå ha en samfällighet som sköter fastighetens yttre underhåll mm så i praktiken blir det ganska likt en BRF.
Joakim: OK det är EN fördel, men att den skulle vara så stor håller jag inte med om. Frågan är om den uppväger nackdelarna? Jag tror inte det…
För de som inte har för avsikt att hyra ut är ju fri uthyrning en nackdel (större omsättning på oengagerade hyresgäster tex) – vilket är skälet till att så få bostadsrättsföreningar tillåter fri uthyrning.
Är fri uthyrning viktigt för dig så är det ju bara att engagera sig i föreningen för att få in det i stadgarna, eller köpa bostad i en förening som redan tillåter fri uthyrning (finns flera, åtminstone i stockholm). I övrigt är skillnaderna i praktiken rent ideologiska…
Visar inte det här hur fullständigt orimliga byggkostnaderna är?
83kkr/m2 ger en kostnad på 5mille för en 60m2 stor lägenhet på 2 rum, den funkar för en person, för två lär det bli trångt i längden, och med två vuxna och barn helt ohållbart.
Att marknadsföra ett en-persons boende för 5mille till en mindre köpstark publik låter helt sjukt. Oavsett hur man förpackar det hela så kommer man inte ifrån att huset och underhåll skall betalas på något sätt.
"Byggkostnader"
Man kan bygga ett nytt hus inkl. tomt för under 20 kkr/kvm
och detta på bekvämt pendlingsavstånd från flera högskole- och universitetsorter, internationell flygplats och huvudstadsfunktioner!
https://www.alvsbyhus.se/sv/tomter-och-villavisningar/hitta-tomt/skane/prisvarda-och-stora-tomter-i-marieholm/
Ja, men då är det ju billiga tomter som säljs av kommunen till självkostnadspris eller tom till förlust i hopp om att det ska flytta folk till Eslövs kommun.
En bostadsrättsförening som vill ha attraktiv mark inne i en stad kommer kommunen krama pengar ur.
Men kostnaden per kvm är ju säkert lägre för en villa än för lägenheter då det krävs en uppsättning för varje lägenhet av kök, badrum, ytterdörr, elcentral, ev uppvärmning osv. I en villa kan man ju fördela dessa kostnader på massa fler kvm.
Därmed inte sagt att det blir billigare att bygga 100 villor jämfört med att bygga 100 lägenheter.
Visst är kostnader/priser orimliga, men det är långt ifrån omöjligt att bo två personer i en tvåa. Det går t.o.m. att bo två personer i en etta, förutsatt att det inte är en pytteliten etta. Jag är singel, bor i en rymlig etta och trivs jättebra. Jag skulle hellre skulle bo i en stor våning, men man får lov att anpassa sig. Så är det bara.
Det är inte en mänsklig rättighet att bo ljust och fräscht i stor våning eller villa.
Priset på lägenheten blir *negativt* i en annan marknad. Risken finns kvar.
Hur kan priset för en BR bli negativ? Det värsta som kan hända är att den förfaller värdelös.
Likt annan lös egendom är man inte bunden vid den och kan göra sig av med den utan att behöva hitta någon som vill ta över den. Om föreningen är solvent så skall de betala tillbaks insatsen ifall man inte vill ha kvar den (har jag för mig), annars är de likväl skyldiga att avregistrera dig som medlem ändå om de inte kan betala tillbaks någon insats.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Man kan bygga hyreshus/bostadsrätt normalstandard för 5000kr/kvm. Byggbolagen tar så mycket dom kan, såklart. Försök googla fram priserna, det kan ni inte. Lika med övriga priser tex inköpspris kalsonger H&M hittar ni inte heller, 99 öre för er som inte vet(150kr för kund). Samma med matpriser etc. Påslagen är enorma, folk blir lurade hela tiden.
Inte en chans att du kan få ett totalpris för ett hyreshus på 5 000 kr/kvm med dagens priser på mark, material och arbetskraft.
Byggföretagen tjänar förstås pengar, men inte så mycket som folk tror. JM hade en rörelsemarginal på 12,6% 2016, som exempel.
Har man inte råd med boendekostnader på 12 000:-/mån för en BRF så torde man heller icke ha råd med samma boendekostnad för en HR…
Om nu inte "någon annan" betalar dvs. …