En av Malmös största BRF:er mot konkurs – vad händer härnäst?

Bostadsrättsföreningen Ida i Rosengård med 738 lägenheter riskerar sättas i konkurs efter att Nordea inte vill ge ytterligare lån till föreningens renoveringar. Skulderna i föreningen ligger nu på runt en halv miljon per lägenhet – lägenheter med ett marknadspris runt 600 – 700 kSEK – och de akuta skulderna som förfaller motsvarar ca 30 000:- SEK per lägenhet. Vad händer härnäst om föreningen går omkull?

BRF:en Ida i Rosengård är med sina 738 lägenheter en av Malmös (och Sveriges) största. Man har de senaste åren dragit igång ett antal mycket omfattande renoveringar, men sitter nu leverantörsskulder på 22 945 890:- SEK och ett kontosaldo om endast 7 730 613:- SEK. BRF:ens bank Nordea vägrar ge föreningen nya lån.

Inte BRF Ida, men väl HSB Malmös Turning Torso.

Totala skulder i föreningen är 335 871 794:- SEK enligt styrelsens utskick till medlemmarna, som bloggen tagit del av. Det ä 455 110:- SEK per lägenhet, vilket kan sättas i proportion till att lägenheter i föreningen går för mellan 600 000:- och 700 000:- SEK.

Vad har då orsakat situationen. Jo, att man inte har fonderat medel löpande för att ta hand om framtida nödvändiga renoveringar. Den verkliga kostnaden för boendet har alltså inte avspeglats i medlemsavgiften. Detta är ändå en gammal förening i miljonprogramshus, men det ser som jag skrivit om här på bloggen ut motsvarande i princip i alla nya föreningar, där man inte gör korrekta avsättningar för framtida kostnader. Nuvarande boende bor gratis och deras slitage betalas av framtida boende, vilket nu skett hos Ida i Rosengård.

Något engagemang från föreningens medlemmar har tidigare inte heller funnits. Förra årsmötet bevistades av 38 personer i en förening med 738 lägenheter.

Vad är då kostnaderna. En relining av avloppsstammarna har enbart under räkenskapsåret 2016 kostat 61 124 471:- SEK, och redovisats som en tillgång i balansräkningen så det inte ser ut som en utgift. I sig korrekt, då den sedan ska skrivas av under många år och successivt överföras från tillgång till utgift. Ytterligare ca 14 MSEK i kostnader har tillkommit för reliningen under 2017, men styrelsen specar inte här det hela på kronan.

Fasader har renoverats för 55 676 262:- SEK under 2016 och ytterligare fakturor på 9 205 000:- SEK har nu kommit in under 2017.

Takarbeten har under 2016 kostat 6 359 464:- SEK. Dränering har gått på 26 864 938:- SEK.

Sedan 2015 har nya porttelefoner kostat 10 068 710:- SEK. Radiatorer har kostat 22 500 000:- SEK och ett kamerasystem 1 446 500:- SEK. Sedan har man haft lokalkostnader om 5 684 375:- SEK, pantbrevskostnader på 1 947 375:- SEK. Ej detaljerade kostnader på 12.5 MSEK har tillkommit under 2017 för nybyggnad av staket.

Styrelsen har nu stoppat pågående arbeten utom akuta åtgärder och sitter alltså med nästan 23 MSEK i leverantörsfakturor de inte kan betala.

På årsmötet i torsdags ska 152 miljoner kronor inte kunnat redovisats, vilket enligt uppgifter till bloggen gjorde mötet “kaotiskt”.

Enligt uppgifter till bloggen från medlemmar har styrelsen gått under jorden och är försvunna. Rykten sprids bland grannarna om bedrägerier eller förskingring. Samtidigt ska HSB Malmö skött själva ekonomin vilket talar för att det bara handlar om en kompetensutmaning.

Styrelsens brev avslutas med:

“Styrelsens årsredovisning för räkenskapsåret 2016 har inte presenterats för medlemmarna och inte skrivits under av den auktoriserade revisorn, då denne inte har fått svar på sina frågor.”

Så vad händer härnäst – vad sker om en bostadsrättsförening går i konkurs? Kan det undvikas och i så fall hur?

Hur undviks konkurs?

Om föreningen skyndsamt kan få lån händer ingenting kortsiktigt.

Hade man haft en fungerande styrelse kunde man genomfört en form av insatsemission i föreningen där alla medlemmar betalar ytterligare insatser för sina lägenheter. Detta kräver dock godkännande och som sagt fungerande årsmöten.

Sker inte något av dessa blir det konkurs.

Vid konkurs bjuds föreningens tillgångar ut till försäljning, dvs fastigheterna, byggnaderna och lägenheterna. Som jag alltid har skrivit så är en bostadsrätt bara ett klubbmedlemskap i en förening och inte något ägande.

Normalt är dock att medlemmarna i den konkursade föreningen startar en ny förening och är de som via nya föreningen lägger ett bud på fastigheten och med det lägenheterna. I praktiken motsvarar detta en insatsemission men är enklare att genomföra då alla medlemmar inte måste vara med likt i en insatsemission eller ha ekonomin – övriga blir hyresgäster. Detta kräver dock att det finns juridiskt kompetenta och drivande medlemmar i föreningen som kan driva detta. I en förening med 10 lägenheter kanske det går, men här ska man få 738 ägare (ofta med delat ägande, kanske upp över 1000 personer) att komma överens.

Om man inte bildar en ny förening så omvandlas de tidigare klubbmedlemmarna till hyresgäster. De behåller besittningsrätt men “äger” inte längre sina lägenheter, som säljs som en del av fastigheten.

Därmed omvandlas deras bostadslån till blancolån med högre ränta och 10 års amorteringstakt. 500 000:- SEK i lån kanske får 6% ränta, plus 50 000:- SEK i amortering per år. Detta är för medlemmarna det absolut sämsta utfallet och bör motivera dem att skaka fram pengarna till den befintliga eller nya föreningen – enbart ett års amortering på blancolånet är i exemplet större än föreningens kapitalbehov. Alla har oavsett dock inte möjligheten pga personliga ekonomiska förhållanden och kommer åka på en smäll ovanpå en redan idag dålig ekonomisk situation.

Det blir alltså en ekonomisk smäll och ett antal personliga ekonoiska tragedier om man inte startar en ny förening. Det rationella är därför att starta en ny förening och köpa konkursboet. Möjligt att man kan få hjälp av HSB Malmö för detta, men med tanke på att situationen kunnat uppstå trots att HSB Malmö stått för driften och ekonomin i föreningen är detta tveksamt.

Att som extern fastighetsägare gå in och köpa en konkursad förening innebär att man blir sittande med hyresgäster som har personliga ekonomiska problem pga blancolånen, och detta är inte direkt attraktivt.

Diskutera i små grupper, och kom ihåg att detta öde väntar många andra föreningar när slitage och underhåll ska betalas i framtiden och man inte avsatt medel till detta. Istället har man hållit avgifterna låga för att trissa upp priserna på klubbmedlemskapen i föreningen.

Nu hoppas vi att föreningen får akuta lån och med det tid att reda upp situationen. För det krävs dock en styrelse som inte försvunnit.

Bostadsrätter är i sig en utmärkt kollektiv självägande boendeform, och som sådan billigare än att hyra då eventuellt överskott går tillbaka till medlemmarna, samtidigt som man får fullt demokratiskt inflytande. Boendeformen kräver dock engagemang och kunskaper, både hos medlemmar och styrelse, och är inte att “hyra från banken”, vilket de boende i Ida nu påminns om. I takt med allt mer bostadsrättsföreningar råder det förstås en brist på kompetenta styrelsemedlemmar som behärskar fastighetsförvalning, juridik och ekonomi, och som dessutom är villiga att jobba i princip gratis för det kollektivas väl.