En alternativ form av prisstatistik för bostäder, skulle vara att bara titta på objekt som säljs igen, och alltså ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen. Låt oss kalla detta för kopplade bostadspriser. Samtidigt innebär detta en lång rad problem.
Datat finns tillgängligt via fastighetsregistret, men samtidigt vet man ju inte vad som förändrats med fastigheten, t ex en totalrenovering, eller för den delen motsatsen via vattenskador, extremt slitage, exekutiv auktion med lägre pris etc.
Gällande bostadsrätter finns det som vanligt ingen möjlighet till kedjad statistik, eftersom det inte finns något register över klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar. Visserligen har föreningarna själva koll på priserna inom föreningen och skulle kunna tillhandahålla sådan statistik, men det finns inga skyldigheter att göra detta. Speciellt som ingen i föreningen vill förmedla en annan bild än stigande priser, så lär det blir svårt att få data den vägen.
För det tredje så är Sverige ett litet land. Med för närvarande en omsättningshastighet på 35 år för villor, så blir det bara ett fåtal objekt som säljs igen med korta intervall och oavsett krävs det en del statistiktrolleri för att hantera även dessa, då objekts försäljningsintervall kommer överlappa varandra. Sedan kan det finnas en bias på objekt som säljs ofta – det kanske finns något problem kring villan som gör att den säljs ofta – grannar, service, läget eller att objektet attraherar partners vars förhållanden inte håller. Det blir inte nödvändigtvis representativt.
Ett annat problem är att folk inte har någon lust att sälja med förlust. Villor köpta till de skyhöga priserna de senaste åren blir alltså inte i samma utsträckning sålda, utan de som säljer har ofta köpt billigare och accepterar därmed lägre priser. De få affärer som görs på kort intervall kanske i större utsträckning är de som lyckats få ut ett högre pris.
Men det går att hitta hundratals objekt som sålts igen, på relativt kort tid. Åtminstone inom en region.
Jag har inte betalat för tillgång till fastighetsregistret och massiva uttag av data därifrån, så med min nollbudget får det bli ett besök hos Booli. Några exempel på prisutvecklingen i gräddhyllan Kullavik, söder om Göteborg nedan.
Objekt A 2008 – 2012 +5.9%
Objekt B 2008 – 2011 +16%
Objekt B 2011 – 2012 -15.5%
Objekt B 2008 – 2012 -2.0% De två affärerna tillsammans ger ett prisfall på 2% sedan 2008. Släng på två mäklararvoden så har inte objekt B varit bra för ägarnas bostadskarriärer…
Objekt C 2009 – 2013 +13.8%
Objekt D 2008 – 2010 +73.5% Här kan man misstänka en totalrenovering eller utbyggnad
Objekt E 2009 – 2013 +15.9%
Objekt F 2008 – 2011 +12.2%
Det finns betydligt fler objekt, men detta är bara exempel på vad som finns för data på prisutvecklingen för specifika fastigheter.
Som jämförelse går vi på gräddhyllan Bjärred norr om Malmö.
Objekt A 2009 – 2013 +15.9%
Objekt B 2008 – 2010 +4.5%
Objekt C 2008 – 2012 +46.1% Renovering eller utbyggnad?
Objekt D 2008 – 2009 -1.8%
Objekt E 2008 – 2012 +0.0%
Objekt F 2008 – 2011 -1.6%
En ort som ofta ser ut att visa stora fall i prisstatistiken för villor det senaste året är Lund. Följande är ett ovetenskapligt stickprov från Lund, som stöder att priserna har gått ner 2013.
Objekt A 2010 – 2012 +13.8%
Objekt B 2010 – 2013 0%
Objekt C 2008 – 2012 +12.9%
Objekt D 2008 – 2012 +7.8%
Objekt E 2009 – 2011 +21.4%
Objekt F 2012 – 2013 -8.1%
Frågan blir hur man ska använda sådan här statistik. Naturligtvis behöver man har betydligt större stickprov och längre tidsserier än de som Booli erbjuder, vilka verkar vara från 2008 och framåt. Att fiska ut alla objekt med flera avslut från Booli lämnas som en övning till den uttråkade läsaren med programmeringskunskaper.
I slutändan blir ändå frågan om det alls finns upprepade försäljningar i tillräcklig omfattning för att ens kunna ge någon data för våra största kommuner. Plus att det bör finnas en bias för stigande priser i och med att många renoverar sina hus ganska snart efter köpet. Det senare bör man tänka på när det gäller Valueguards kvalitetsjusterade statistik, som rimligtvis överdriver villapriserna åt det positiva hållet av just denna anledning – fastighetstaxeringen sker vart tredje år och nya renoveringar och standardhöjning finns alltså inte alltid med om man justerar för taxeringsvärde.
20 kommentarer
Finns eventuella avstyckningar med i statistiken?
Varför inte bara pris per kvadratmeter i samma område, självklart blir det ju ett slags medelvärde vad gäller standard och renoveringsgrad etc.Men jag har svårt att se vad en mer detaljerad statistik skulle ge för mervärde eller nytta.
Man vill väl helst rensa bort max- och minimivärden för att få mittenkvartilerna. Typ 80% av prisdata är relevant(?)i medelklassområden. Antagligen gäller det även i områden som t.ex Danderyd och Alby!
Tackar Cornu för din oerhörda lyhördhet och för nedlagd tid&egenresurser. Uppskattas högt! Intressant info som du inhämtat och behandlat iofs men problemet med din statistikdatabas är att den (antagligen) saknar just bra klassificeringsdata om objekten. Antar att du i princip bara har fastighetsbeteckning, typ och pris(och tax-vde) vid överlåtelsetillfället. Har du uppgift över beståndet och dess omsättning på gräddhyllan i Kullavik? Antagligen inte men mäklarfirmorna har nog koll genom egen statistik.
Mitt antagande att mäklarföretagen bygger egna statistikdatabaser som de inte delar med andra utan vidare. När jag för något år sedan fick höra att det skulle skapas huspris-derivat som skulle kunna handlas börsmässigt skrek jag högt att mäklarna måste ses som insiders, dvs förbjudna att handla. Hur det ligger till och vad som hänt har jag ingen aning om.
Tillbaka till omsättningshastigheten för villor. Det är inte den unika villans omsättningshastighet som är intressant(typ 35 år) utan mera omsättningen inom en grupp av fastigheter. Grupper som man standardiserar efter typ, prisklass och område t.ex. Omsättningshastigheten skulle då kunna mätas utifrån: totalvärde för fastighetsgruppen beräknat från marknadsvärdet år x som basvärde där rätt beräknat bör läggas till en renoverings- och nybyggnadskofficent. En deflator tar ev. hand om prisökningarna. Varje försäljning/köp som omsätts inom gruppen ger ett kvotvärde(istället för tid i år)där man förstås räknar om värdet till lämpligt index-storlek så att blir tillräckligt känsligt för att visa det man vill se. Inte minst för att jämföra mot andra perioder av t.ex demografiökning, ändrade skatteregler etc genom åren. Att nöja sig med att veta om antalet köp inom en grupp ökat eller minskat utan relation till beståndet är inte självklart. Att priserna stiger kraftigt inom en centralort(utan större nybyggnation) och under en demografisk expansion låter logiskt. Men kanske inte i andra delar av landet där samma villkor inte gäller.
Det går säkert att hämta idéer från Case&Schiller´s modell i USA. Man kan även tänka sig att man letar upp typiska standard-fastigheter och låter den populationen träffas av genomförda överlåtelser och på så sätt beräkna både pris om omsättning(-shastighet).
"Antals-omsättningen" är ofta som högst i början och i slutet av en prisrörelse. Dels före det att priserna ökar rejält och dels innan priserna börja falla. Problemet med den svenska bomarknaden är att man inte kan lämna den, dvs gå mellan ägande till hyrande utan vidare. En obehaglig vetskap som förstärker de svenska prisbubblorna. Och i synnerhet när banken fått göra som den vill(Basel II och s.k personlig borgen).
Jag skulle även vilja rensa i statistiken för att kunna urskilja dels nybyggnation och befolkningsökning men även förstå hur antalet transaktioner rensat från den förstnämnda gruppen påverkat priserna. Jag tror nämligen att en icke oväsentlig andel av den infödda svenska vuxna befolkningen "köpt upp sig" ordentligt denna (om-)gång. De har köpt större och lyxigare bara för att det blivit möjligt pga banken och räntan och att andra gjort det. Inte marknadsföringen(kommuner och husföretag) att förglömma. Redan innan denna boom bodde svenskarna störst(m2) i världen. Det lär inte blivit färre m2 denna gång.
En intressant idé. Kanske rentav en av de mest intressanta idéerna vad gäller följa bostadsmarknadensutveckling senaste tiden.
Jag tycker också att rttck gjorde ett intressant inlägg där.
Dock ett litet påpekande: Problemet med alla generaliseringar, index etc är att det krävs rätt mycket tolkning och ibland även djupdykande för att faktiskt se vad orsaken är om man inte bara vill konstatera "marknaden/index går upp/ner".
En sak som jag skulle vilja lägga in lite off topic är nog om det går att eventuellt se/mäta/uppskatta när marknaden är mättad.
Dels rent realekonomiskt, en nivå där de absolut flesta har skäligt tak över huvudet, tillräckligt många m2 per person osv, såtillvida att allt annat utöver det skall betecknas som lyxkonsumption. -> @rttck: Där kanske du har din (om)gång – de som kan har köpt upp sig, men det är nog inte alla av dem som köpte upp sig av nödvändigthet, utan för varje omgång så finns det nog en proportion av dem som köper upp sig av rena status/lyxskäl.
Allt över denna nivå borde väl vara någon sort komsumptionsspekulation, som i sig kan vara BNP-höjande (som exempel), men egentligen inte tillför något egentligen av värde.
En mer personlig reflektion skulle väl vara frågan om hur många fler det finns (kvar?) som är beredda och köpa bostad, samt på villka villkor och till vilka priser.
En högt prissat marknad kanske (min egen spekulation) kan tänkas krascha för att det inte kommer finnas tillräckligt många fler att köpa på av minst två orsaker:
1. Det dyker upp en kulturell mottrend mot att köpa bostads/villa tex. Tänk er: "Ja, Jag/Vi kan köpa/låna etc men vi tycker inte att det är rätt/bra, och tänker därför inte göra det".
2. Priserna växer snabbare än man hinner spara till de där förlovade 10-15% kontantinsats.
Det senare anser jag själv har börjat inträffa, även om det är inga direkt statistiska bevis utan det är mest anekdotiskt. Jag själv hör väl till gruppen som inte anser mig ha råd med BRF eller villa.
Därför skulle nog också en formel behövas i allmänhet för att folk skulle sådär rent praktiskt kunna räkna fram: Vad har jag råd med. Många verkar ha extremt naiva och luddiga föreställningar om vilka summor det här faktiskt involverar.
Kom på en sak till det här med hur mycket har man råd med.
Det är stor skillnad på frågan "Vad kostar det per månad?" som man kan använda en sk bolånekalkylator till, och "Har jag råd med det?". Dagens bolånekalkylatorer förutsätter att en person som går i bostadsköp/bolånetankar själv gör en rationell bedömning – men så verkar inte ske, annars skulle kanske inte bostadsbubblan vara lika stor.
"Vad har jag råd med?" behöver ju utgå från frågor som:
Hur mycket får det kosta?; Hur länge skall avbetalningstiden bli/vara?; Hur mycket kan jag spara innan?; Hur mycket kan jag lägga på renovering/underhåll?; Hur hög risk är jag beredd att ta?; Vid vilka villkor måste jag sälja?" osv. Hur mycket har jag kvar sen och är det skäligt.
En del hävdar säkert rätteligen att Danmark´s, Irlands och England´s bostadsmarknad föll först i Nordeuropa bara för att skattereglerna där gjorde det "förmånligt" att "buy for rent". Alltså fick man snart ett överskott på bostäder. Jag skulle vilja lägga in de oerhört stora svenska ekonomiska subventionerna som medorsak till prisuppgångarnas storlek. Någon som har jämförelsevärden mellan länderna, t.ex subvention netto efter skatt per m2? Man jämför ju annars gärna disponibelinkomster och månadskostnader. Erfarenhetsmässigt vet vi att regeringarna alltid ändrar beskattningen efter prisboomar! Andra faktorer som Cornu ofta talat om är dolda underhållskostnader liksom brf-föreningarnas dolda ekonomi.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@rttck Jag pratade igår just om det där. En vän till mig – en annars mycket resonabel person – som har brf-medlemskap påpekade just att ränteavdraget, samt låg ränta gör det förmånligt att låna idag. Samma person – och det verkar vara många som har den åsikten – ansåg att det är inte förmånligt att amortera snabbare för att ett lån ä r idag billigt att underhålla med enbart räntebetalningar.
Så egentligen – trots ett påtalat på sätt och vis underskott av antalet bostäder och hur många som bor där gentemot hur många som skulle få plats annars* – så gäller "buy to rent" här med.
Det och även apropå din kommentar längre ned – > Vi kan mycket väl ha en inte bara en mättad marknad (möjliggjord av något obscent låga räntor, allt färre hyresrätter samt något otroligt onödiga renoveringar och lyxbostadskonsumption), utan även en inlåst sådan. Där pengar som kunde användas till annat är i samhället "inlåsta" i fastigheterna på sätt och vis. En sådan marknad är svårt att genomföra osmärtsamma reformer på.
* Jag vet inte om det är är så att gemene svensk är trångbodd, just därför som jag skiljer på antalet (numerär) av bostäder gentemot hur många som som skulle vilja ha en egen bostad, samt själva ytan och dess fördelning. Det kanske är så att en del bor alldeles för dyrt och för stort i kvm och dåligt planerat, medan andra bor för trångbott för att hålla kostnaderna nere. Det vore intressant att veta fördelningen.
@Teheimar; Cornu har beskrivit den kommande demografiska utvecklingen som nu talar för lägre efterfrågan.
Den som säger att det är mindre förmånligt att amortera för att räntan är låg förstår nog inte riktigt förutsättningarna med inflationsförväntningar som är väldigt låga i världen mht skuldtryck och svaga tillväxtutsikter. Räntan går upp men inte löneinflationen(stagflationsrisker). De kloka ser nog till att amortera i en sådan miljö.
Om yngre generationer tvingas bo kvar hemma så påverkar det förstås m2- boyta per capita negativt. Men för de som har bostad är siffran hög relativt omvärlden. Problemet är att "alla vill bo i staden" där bostadsplaneringen varit dålig mht befolkningsutvecklingen. Samma politiker som skyller på att det finns för få bostäder har bestämt att landets befolkning skall öka med 1 över miljonen på dryga decenniet.
Jag kan tänka mig att folk har blivit mer ärliga med att ange förbättringar vid fastighetstaxeringen. Nu är fastighetsavgiften inte direkt knuten till fastighetstaxeringen utan har ett tak. Har man väl nått taket kanske man numera vill få höjd fastighetstaxering så att man kan använda fastighetsbankomaten lite mer. Kanske är det en baktanke som politikerna har. Låt fastighetstaxeringarna stiga och sedan slå på skatt baserat på fastighetstaxeringen igen utan tak.
Själv tycker jag det är kontraproduktivt att fastighetsavgift/skatt stiger om man har mer underhållsfri fasad, energisnålare fönster eller om elen är bytt senaste deceniet. Varför se till att ha skatter som gynnar energislöseri och mindre säkra elinstallationer?
..En underhållsfri fasad höjer inte BNP lika mycket som en fasad som möglar och kräver underhåll vart 20:e år tex.
Sant men man skulle ju kunna räkna lite hedoniskt och ge en tegelfasad en fiktiv BNP-ökning varje år som motsvarar en träfasads "underhållsproduktion" eller ännu bättre. Varje sparad kWh pga treglas gentemot tvåglas skulle kunna räknas som ett tillskott på 1:- till BNP. BNP är ju bara ett fuzzy tal och uträkningen av det ändras hela tiden. Varför inte göra lite vettigare trolleriberäkningar än de som man har hittat på idag?
I för sig. Inte mig emot iaf. Det låter vettigare än att skapa naturresurslösande merjobb.
Då skulle faktiskt fritid egentligen – lite långsökt – kunna räknas som en stor ekonomisk resurs.
BNP används ju som ett värde på vad som produceras i landet. Sätter vi en peng på sådant som vi vill "producera" så skulle det kunna räknas med i BNP. Sparad tid, sparad energi och sparade resurser skulle kunna bli plusposter till BNP. Detta skulle kunna leda till att fler ser nyttan med omställning.
Hm.. tja.. det är nog en intressant idé.
Man skall kanske mäta fritid då som ett BNP mått tex?
Den där underhållsfria väggen kanske kan sägas lite löst "genererar" fritid x antal timmar för varje år, som då den där mytomspunna statistiska medelsvensken kan ägna åt barn, partner och familj och därmed sänka framtida ex:vis kostnader öfr samhället genom att med sin omgivning ha en bättre användning av tiden?
Samtidigt så måste ju den underhållsfria väggen någon gång underhållas. Så det borde handla om en kvot som är: Tiden det tar att underhålla en bra vägg skall vara mindre än tiden det tar att underhålla en bra vägg (inklusive externaliserade kostnader och resursanvändning) -> där finns en effektivitetsvinst (?) som man kan använda till annat. Och den kan räknas till BNP.
Typ något sådant.
Typ något sådant. Inget är omöjligt vid beräkningen av BNP.
Hur fungerar prisbildningen på en bostadsmarknad? Ta ett illustrativt exempel där man har en stängd bomarknad där antalet bostadsinnehavare är oförändrat, dvs det kommer inte till några och det avgår inga(bara som demo).
När inkomsterna stiger så ökar dessa först hos den rikare klassen. Dessa vill då köpa större och lyxigare boenden. Alltså vill de sälja sin gamla bostad som de höjer därför priset på som extra finansieringen av sitt nya köp. Och så fortsätter det nedåt i kedjan av transaktioner(tricle-down-effects).
Längst ner i botten kan hyresinnehavare för första gången få råd att köpa eget men först tack vare stöd från staten(pga för lite sparkapital/husvärde)! Efterfrågan på hyresrätter minskar. Effekten är även att de rikaste bygger nya hus först. Börjar man subventionera får hårt tränger man undan hyresrätterna. Och folk börjar likt Gresham´s lag "hoarda" ägandebostäder eftersom priserna "går upp för alltid"(stiger snabbare än inflationen). Till slut kan man inte lämna ägandebostäderna för hyresrätt. De har försvunnit pga felallokerade subventioner. T.ex utförsäljning av allmännyttan och enorma subventioner mot privatägande(Moderaternas idé om en fungerande marknad helt felriktad eftersom de som bygger bostäder vill ha betalt up front vilket inga hyreshusköpare klarar till dagens priser).
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.