Förra veckan körde jag som bekant en undersökning om de kära läsarnas amorteringstakt, och fick ovanligt många svar. Tydligen en fråga som engagerar många. Hela 779 svarade, eller nästan dubbelt mot normal.
Av dessa 779 gick 214 bort för att de hyrde bostad, och den fantastiska siffran 158 visade sig tillhöra oss som äger ett skuldfritt boende. Fantastiskt skönt! Tolv svar om annat blev det också. Kvar är då 395 personer som har lån på sin bostad. Av dessa amorterar 97 stycken inte alls, dvs 24.5%, eller nästan var fjärde. 28 st (7%) har en amorteringtakt på 80 till över 200 år, 38 stycken (9.6%) amorterar på 50-80 år, 98 st (24.8%) amorterar i det lite hälsosammare intervallet på 30-50 år, medan 134 st (34%) har en riktigt hälsosam amorteringstakt på under 30 år.
Väger man de som inte amorterar alls till 300 års takt blir snittet 105 års amorteringstakt. Detta ligger ganska bra i linje med uppgifter från bankvärlden om 90-110 års amorteringstakt på nya lån.
Datat nedan.
Skall man dra några slutsatser så är det förstås att alla inte kommer drabbas hårt av bostadsbubblans krasch framöver. Av läsarna hyr ca 27% bostaden och ca 20% äger ett skuldfritt boende och kommer vara skadelösa. Även om bostaden faller i värde kommer den alltid kunna bytas mot en likvärdig om man är skuldfri, så funktionen finns kvar.
Bland de som amorterar så har 34% en så pass hög amorteringstakt att de antagligen inte behöver oroa sig, utan kan amortera ner i takt med att priserna faller, alternativt kan minska sina amorteringar för att ha råd med högre räntor eller för den delen reparationer och underhåll av bostaden. Problemet är de ca 31.5% som har en amorteringstakt på över 80 år, nästan en tredjedel. Nu finns det naturligtvis undantag i denna grupp, men här riskerar vi att hitta de som aldrig kommer bli skuldfria och som kan drabbas mycket hårt av en bostadskrasch, samtidigt som många av dessa kanske inte har utrymme i sin ekonomi för att amortera och alltså saknar marginaler.
Men det har aldrig varit tal om att alla kommer lida lika mycket, även om ringarna på vattnet kommer drabba oss alla, hyresgäst som skuldfri, gammal som ung.
Fast svenska folket fortsätter att religöst tro att träd kan växa till himlen och att priserna bara kan gå upp, upp, UPP! Åtminstone hälften av dem, dvs lite knappt alla som idag äger en bostad…
20 kommentarer
Som tur är köpte jag lös en hyresrätt i storstan som ombildades. Således har jag en rejäl buffert från start. Trots det amorterar jag med en takt av 40 år + lagt in en kontantinsats.
Har funderingar på om jag ska sälja av bostaden , hyra mig ett boende och hämta hem vinsten. Visst jag kanske är ute två-tre år för tidigt. Men då har jag och andra sidan en vinst säkrad.
Det hade varit intrssant med en korrelation mot belåningsgrad också. Om jag lånat motsv. 20% av inköpspris men ammorterar lite eller inget, är jag i en bättre eller sämre sits än den som belånat 90% men amorterar på 30 år? Inte givet tycker jag. Den procentuella siffran säger heller inte allt. Allt annat lika vorde det vara enklate att klara att värdet på en lågt värderad fastighet sjunker i värde på landsbygden än en högt värderad i något av storstadsområdena. Och att hyresgästerna skulle klara sig undan bygger på att antagandet att utbudet på hyresbostäder är god så att de som råkar ha en värd som är högt belånad och alltså kan tvingas höja hyrorna när bubblan spricker, kan hitta billigare alternativ. Det är inte säkert (fast det kanske blir ett bra läge att gå in och äga sitt boende då?)
Cornu: Vad tror du om att placera pengarna man skulle ha använt till amortering, och försöka få dem att växa mer än motsvarande räntekostnad de skulle ha tagit bort.
Sedan är också frågan om dina läsare betalar allt underhåll kontant i form av takbyten, badrumsrenoveringar, köksrenovering etc….eller om man kanske går till banken då och frågan är då om vad den "verkliga" amorteringstakten är.
Känner Er blåst vi är en unik period nu när hus priser är extrem billiga…. priserna kan bara gå up och up och up förutom i små städer där den bara kan gå ner och ner och ner. utbud och efterfrågan heter det P och Q som man lär sig i första klass i vilken ekonomi kurs som helst om det inte är Lars Ohly som håller i den.
Men inte i Stockholm där kan priserna bara gå upp. Stockholm är ju bara en liten samling holmen i Norra europas utkant. Men det är just därför som priserna kan bara gå upp och upp för på dessa små holmar kan man inte bygga mer. Finns mindre ledig utrymme på våra holmar än på ön manhattan. SÅ priset kan bara gå upp. dessutom så vill alla världens personer flytta till våra cola holmar för skaffa klubb medlemskap i våra klubbar som vi har på våra holmar.
Nu ska vi upp ännu mer. Låna mer pengar Ni kan aldrig ångra Er. Krydda sedan eran belåning med att skaffa ny bil (låna gärna för den ränta är ju så låg och kommer så förbli), ström kommer ju fortsatt vara billig det har vi hört… Så låna gärna till nytt kök, badrum också när är på gång… Ni kommer aldrig ångra er om 20 år.
Och bankerna förnekar sig inte!
* KLIPP *
Gunilla Nyström, privatekonom på SEB, ser främst två alternativ.
– Antingen binder man räntan eller så väljer man rörlig ränta och sparar mellanskillnaden för när räntan går upp, säger hon.
* KLIPP *
Lånat från Sveriges Radio: http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=3907045
Det är möjligt att man kan räkna så där rakt över men säkert är det inte.
Thomson Reuters meddelar att det i USA nästan bara är villor i de vidsträckta förorterna som har drabbats och nästan inte alls innerstadslägenheter, se http://graphics.thomsonreuters.com/F/07/Rockville.pdf.
Och om oljekrönet slår till blir det väl samma resultat här – folk kommer att söka sig mer centralt för att skära i sina reskostnader.
Så medan det nog är troligt att bostadspriserna kan sjunka överlag kommer inte alla att sjunka lika mycket.
Om man amorterar eller sparar på annat sätt är ointressant. Däremot kan amortering vara ett bra sätt att spara för dom som ser banksparande som ett attraktivt alternativ.
Tjena! följer din blogg slaviskt. gör en teknisk analys på vete.. mike ruppert har en del att säga om snar matkris http://vimeo.com/13931871
MVH Mats
14:40, inte om man vill minska sin risk. SEdelärande anekdot. En kollega struntade i att amortera. Detta var 1998. Han skulle minsann satsa på aktier. Så han lade 5000 i månaden på detta. År 2002 var 95% av "amorteringarna" försvunna i IT-kraschen. För honom hade det varit bättre att amortera.
För egen del amorterade vi. När vi köpte vårt första hus hade banken som krav att man amorterade på mellan 20 och 30 år, räntan var 8%. Vi lade upp 21 år som amorteringstakt, men så kostade också huset bara sexsiffrigt, 20 min från Göteborgs centrum.
Bostadspriserna i storstäderna har drivits av spekulation och inte att man måste just bo där. En polare köpte sin första lägenhet i vasastan tidigt 90 tal för ärvda pengar.
Han betalade 350.000 om jag inte missminner mig. Idag skulle samma lägenhet kosta en bra bit över 2 miljoner om inte nära 3 miljoner.
Han sålde sedan lägenhet och köpte utanför stan med sin fru, sedan har de flyttat ytterligare ett par gånger. De har hela tiden gjort hundratusentals kronor i vinst på sina boenden till det senaste nybyggda.
Nu har prisökningen varit måttlig och deras möjlighet att flytta till nåt dyrare finns inte om de inte höjer sina löner.
Exemplet visar att flertalet har kunnat dra nytta av den prisökning som skett och rulla vinsten in i nya dyrare boenden . Sedan har dessa fortsatt öka i pris och man har kunnat köpa ytterligare ett dyrare boende( ofta villa).
Alla har trott på stigande priser, och man gör det fortfarande. Dock måste någon komma in i slutet av kedjan, dvs. köpa den lilla ettan som är grunden. När räntan sticker och lånekraven skärps så kommer färre ha råd med att köpa den lilla ettan och fundamenten i lånepyramiden får toppen att rasa.
Sen kan man dilla om brist på utrymme, invandring, studenter. Mig veterligen så finns det gott om bostäder i Danderyd/Täby /Lidingö/Nacka/Värmdö gräddhyllor såväl som många fina adresser i innerstan.
Vidare har man byggt ut innerstan genom Sjöstaden och man håller på med Marievik/Liljeholmen. Även Lindhagen byggs ut för fullt.
Efterfrågan matchar inte tillgången och det kommer inte finnas tillräckligt mycket medelklass för att hålla uppe efterfrågan när nya/unga på bostadsmarknaden ska in och inte har råd i samma utsträckning.
Vem ska då köpa de ettor som säljs och som blir till parets första trea? Den trea som blir till barnfamiljens femma eller nya villa.?
Att amortera betyder ingenting. Jag amorterar inte en krona och har 1,5M i lån. Jag väljer hellre att investera pengarna och kan på så sätt få ut mer värde än att amoretera av lånet. Skulle ränta dra iväg mot 10% så hade det så klart blivit intressant att sälja av aktier och annat för att betala ner lånet istället.
Det är fördelaktigt att ha lån i Sverige och de som är skuldfri är faktiskt förlorare. Ränteavdrag och inflation gör det väldigt fördelaktigt att låna pengar långsiktigt. Det man ska akta sig är för att låna till konsumtion eller vild spekulation.
Anonym 18.57
Vilken oerhört felaktig slutsats att efterfrågan inte matchar tillgången i Stockholm. Du menar alltså att vi har ett utbudsöverskott av lägenheter i områden som är attraktiva?
Varför står i sådana fall 250.000 personer i bostadskö?
Varför har i sådana fall priserna på BR ökat såsom de gjort under senare år?
En lätt gissning är att många av de som står i bostadskö redan bor i Stockholm och vill ta vinsten, sälja sin BR och flytta till HR istället.
Bostadskön innebär oavsett inte att 250 000 personer saknar bostad i Stockholm, bara att 250 000 vill flytta till hyresrätt. Dessutom kan mkt väl flera personer i samma hushåll stå i kö t ex för att de glömt gå ur kön när de hittade en annan bostad när de flyttade ihop.
Jag tror seriöst inte att gemene man har någon som helst tanke på att byta sin BR mot en HR för att "ta hem vinsten". Man tänker inte så, utan bara att BR är mer status än HR och att det är najs att äga sitt hem. Vanligt folk tänker inte som investerare.
Men bara för att man har boende hemma hos mamma behöver det inte betyda att man inte vill ha en HR.
Men visst finns det stora problem med det dyra boendet. Var skall all städare bo? Bibliotekarier etc etc.
Ett annat skumt fenomen: När jag flyttade till stockholm för 15 år sen fick jag hyra en 1:a i vasastan i typ 3-4 hand. Hyran var 1250 kr/mån möblerad (han som hade förstahandskontraktet betalade 750). Inte ens i hyressubventionerade studentlägenheter i norrland har jag någonsin betalat en så låg hyra. Tydligen fick de inte sätta marknadshyror i innerstan så lägenheterna var i det närmaste gratis att hyra.
Man kan förstå att hyresvärdarna vill sälja ut i det läget. Det kan inte ha gått runt att ha så dyra fastigheter till de hyrorna.
/ Lowrisk
Genom att studera verkligheten kan man konstatera att det INTE finns något utbudsöverskott på hyresrätter i Stockholm, särskilt inte i attraktiva lägen.
Hur många som egentligen "saknar bostad" är en definitionsfråga. Det kan egentligen vara fler än 250.000 personer. Om ökningen är 30.000 och det bara byggs för max 10.000 per år ökar bristen. Visst kan folk flytta ihop och bo trängre, men det går inte att bortse ifrån det låga bostadsbyggandet i Stockholm med omnejd. Därför är det annorlunda jämfört med Spanien och USA.
Det finns ett underskott av bostäder så sant. Vad det däremot inte finns ett underskott av är bostadsrätter. Den dagen räntorna rör sig uppåt under en längre period så kommer en inte obetydlig del av spekulanterna hängas av.
idag har vi nått maxnivån för dagens ränteläge.
Om räntan stiger så kommer priserna sjunka.
De som saknar bostad, dvs studenter, ungdomar, flyktingar har inte resurser att köpa och får hyra istället.
Den gruppen är ditt stora inflyttningsöverskott, inte medelklassen.
Kan ni se hur detta citat kommer in temat för diskussionen?
Ni ska få en ledtråd: när T Jefferson pratar om inflation avsåg han monetary inflation dvs kreditexpansion (låga räntor) och när han pratar om deflation avsåg han monetary deflation dvs kreditkontraktion (höga räntor). Det är nämligen den klassiska definitionen av begreppen inflation o deflation.
"I believe that banking institutions are more dangerous to our liberties than standing armies. If the American people ever allow private banks to control the issue of their currency, first by inflation, then by deflation, the banks and corporations that will grow up around the banks will deprive the people of all property – until their children wake up homeless on the continent their fathers conquered."
– Thomas Jefferson, 1802
Hejsan,
Intressant undersökning. Jag jobbar ständigt med allmänt vedertagna begrepp som lanseras av media eller staten. Detta gör jag för att jag finner ett nöje i det.
Begreppet/konceptet "Miljöbil" är ju ett sådant begrepp som är lustigt. Det får en nästan att tro att en "Miljöbil" är bra för miljön. Lustigt.
Samma sak med "Återbetalningsförmåga". Detta är förlegat. Ingen jag känner amorterar då det känns så meningslöst ändå är det "återbetalningsförmågan" banken tittar på när dom lånar ut sina papperslappar i digital form. Jag anser att man borde ändra detta begrepp till "Räntebetalningsförmåga" då detta är vad det egentligen handlar om idag.
Vad säger ni?