Valueguard: Fortsatta fall för villapriserna

Mäklarstatistik rapporterade sin data nu på morgonen, och rubriksatte förstås det hela med att bostadsrätterna fortsätter upp i pris, vilket de även gjorde hos Valueguard, undantaget Malmö. Men för villapriser var marknaden fortsatt svag.

På de större orter som Valueguard baserar sin statistik på är nu villapriserna ner 4.11% på tre månader, vilket halverat årets uppgång från de likt i år kraschade priserna i december 2011. Villapriserna är alltså ändå upp 4.06% från botten i december 2011.

Villapriserna i Stockholm Källa: Valueguard-KTH

Återhämtningen är störst i Stockholm, där priserna på 12 månader kvalitetsjusterat rekylerat upp 8.25%, men de är fortfarande ner 4.02% från pristoppen i början av 2011. Det betyder att en genomsnittlig villa i Stockholms kommun gått ner ca 150 000:- SEK i pris från toppen. Villapriserna steg dock i december, med 0.64% för stockholmarna. På tre månader är priserna bara ner blygsamma 0.77%, vilket skulle ge en årstakt på 3.08% om trenden nedåt fortsätter. För trenden nedåt ser stabil ut sedan i sommar.

Förenklat uträknat skulle rådande takt ge över 20% nedgång på 8 år, vilket är lägre än mitt senaste uttalande om 32 – 41% i nominell nedgång på upp till åtta år.

Villapriserna i Göteborg Källa: Valueguard-KTH

För Göteborg ser det sämre ut. Från dippen i december förra året har priserna bara återhämtat sig 0.28% och hela årets tillfälliga uppgång ser nu ut att vara utraderad. Villapriserna i Göteborgs kommun är nu ner 6.77% från toppen i mars 2011.

På tre månader har priserna i Göteborg gått ner 5.95%, vilket i årstakt skulle ge 23.8% i nedgång, förenklad uträkning. Villor i Göteborg kan med lätthet med den senaste tidens utveckling uppfylla mitt uttalande.

Villapriserna i Malmö Källa: Valueguard-KTH

Återstår att se om det blir en rekyl upp igen nu efter årskiftet, eller om priserna likt i Malmö fortsätter krascha ner genom bottennivåerna från 2011.

För i Malmö fortsätter kraschen. Sedan indexsstart 2005 har priserna bara stigit drygt 25%. Priserna ligger nu på nivåer från början av 2009 eller 2006 – 2007.

På ett år har priserna fallit 2.59% och hela rekylen i början av 2012 är utraderad med råge. Fallet har varit 4.85% de senaste tre månaderna, vilket om det fortsätter ger en årstakt på förenklade 19.4%.

Från pristoppen i början av 2011 är villapriserna i Malmö nu ner 13.59%.

För mellanstora svenska städer, vilket är ett enligt mig rätt meningslöst index – ingen letar bostad i Jönköping, Linköping, Uppsala, Halmstad, Växjö etc städer samtidigt – så påminner utvecklingen om Göteborg. Ner 5.73% på tre månader, ner 7.69% från toppen i början av 2011. Skillnaden är dock att priserna åtminstone är upp 3.94% sedan decemberdippen 2011.

Finns ju en del personer som har väldigt kul åt mina uttalanden om bostadsmarknaden, men det beror på att de leker i en liten ankdamm och inte kan se bortanför sin egen trygga vrå. För villaägarna är det svettigt. Men sitter man med ett klubbmedlemskap i en skuldsatt bostadsrättsförening, så ser det fortfarande starkt ut.

Man kan fråga sig varför? Antagligen för att villor generellt är dyrare än bostadsrätter och folk har inte råd eller lust att ha så stora skulder längre. Indikationer finns på att priserna inte stiger för bostadsrätter i dyra lägen längre, även om de enda som kommer till avslut är de som får tidigare fantasipriser. Resten säljs inte. Istället stiger priserna på mindre attraktiva ställen och prisbilden plattas ut. Detta drar förstås upp statistiken. När objekt i sämre lägen stiger i pris får det förstås resultat i Valueguards kvalitetsjusterade statistik.

Säg teoretiskt att dagens köpare generellt inte har råd att betala mer än X. När säljarna vill ha X+1 i centrala lägen, så stiger priserna mot X i sämre lägen. Så statistiken ser stark ut, då den baserar sig på en kvalitetsjustering och inte på medelpriser.

Eftersom villor också generellt är dyrare så slår även bolånetaket hårdare mot villapriserna. 15% av 4 MSEK är 600 000:-, vilket rätt få har på bordet, medan andra intressenter kanske kan ordna fram 300 000:- för 15% på en 2 MSEK dyr lägenhet.

Lägenhetspriser i Malmö Källa Valueguard-KTH

En bidragande anledning till att bostadsrätter kan fortsätta visa en stark prisbild är att man döljer priset genom föreningens skuldsättning. En skuldsättning som nya föreningar sällan eller aldrig amorterar på, inte ens för att kompensera för avskrivningarna (slitaget) på huset. För en villa måste du ta lån för hela villan, men den verkliga skuldsättningen är inte uppenbar för klubbmedlemmarna, som får fortsätta vara självgoda. Utom i Malmö.

Enda platsen med svag marknad för bostadsrätter hos Valueguard är förstås just Malmö.

Klubbmedlemskapen på orten har fallit 15.18% från toppen 2007 och de senaste tre månaderna är takten nedåt 4.32%, eller förenklat 17.28% i aktuell årstakt. På tolv månader är priserna ner 2.39%, men har inte gått igenom 2011 års botten än, då priserna steg i Malmö i december 2011.

Nu återstår att se om vi återigen i år “bara” hade en juleffekt på villapriserna eller om nedgången fortsätter?

Men så länge kan bostadsrättsinnehavarna i Göteborg och Stockholm klappa sina lattefyllda magar, trygga i vetskapen att de köpt för att bo och att priserna bara kan stiga för evigt. I Göteborg var det rent av prisrekord på bostadsrätter enligt Valueguard, medan Stockholm ligger cirka en halv procent från toppen.

Vi får väl se hur det blir med klubbmedlemmarnas självgodhet framöver?