Mäklarstatistik rapporterade sin data nu på morgonen, och rubriksatte förstås det hela med att bostadsrätterna fortsätter upp i pris, vilket de även gjorde hos Valueguard, undantaget Malmö. Men för villapriser var marknaden fortsatt svag.
På de större orter som Valueguard baserar sin statistik på är nu villapriserna ner 4.11% på tre månader, vilket halverat årets uppgång från de likt i år kraschade priserna i december 2011. Villapriserna är alltså ändå upp 4.06% från botten i december 2011.
 |
| Villapriserna i Stockholm
Källa: Valueguard-KTH |
Återhämtningen är störst i Stockholm, där priserna på 12 månader kvalitetsjusterat rekylerat upp 8.25%, men de är fortfarande ner 4.02% från pristoppen i början av 2011. Det betyder att en genomsnittlig villa i Stockholms kommun gått ner ca 150 000:- SEK i pris från toppen. Villapriserna steg dock i december, med 0.64% för stockholmarna. På tre månader är priserna bara ner blygsamma 0.77%, vilket skulle ge en årstakt på 3.08% om trenden nedåt fortsätter. För trenden nedåt ser stabil ut sedan i sommar.
Förenklat uträknat skulle rådande takt ge över 20% nedgång på 8 år, vilket är lägre än mitt senaste uttalande om 32 – 41% i nominell nedgång på upp till åtta år.
 |
| Villapriserna i Göteborg
Källa: Valueguard-KTH |
För Göteborg ser det sämre ut. Från dippen i december förra året har priserna bara återhämtat sig 0.28% och hela årets tillfälliga uppgång ser nu ut att vara utraderad. Villapriserna i Göteborgs kommun är nu ner 6.77% från toppen i mars 2011.
På tre månader har priserna i Göteborg gått ner 5.95%, vilket i årstakt skulle ge 23.8% i nedgång, förenklad uträkning. Villor i Göteborg kan med lätthet med den senaste tidens utveckling uppfylla mitt uttalande.
 |
| Villapriserna i Malmö
Källa: Valueguard-KTH |
Återstår att se om det blir en rekyl upp igen nu efter årskiftet, eller om priserna likt i Malmö fortsätter krascha ner genom bottennivåerna från 2011.
För i Malmö fortsätter kraschen. Sedan indexsstart 2005 har priserna bara stigit drygt 25%. Priserna ligger nu på nivåer från början av 2009 eller 2006 – 2007.
På ett år har priserna fallit 2.59% och hela rekylen i början av 2012 är utraderad med råge. Fallet har varit 4.85% de senaste tre månaderna, vilket om det fortsätter ger en årstakt på förenklade 19.4%.
Från pristoppen i början av 2011 är villapriserna i Malmö nu ner 13.59%.
För mellanstora svenska städer, vilket är ett enligt mig rätt meningslöst index – ingen letar bostad i Jönköping, Linköping, Uppsala, Halmstad, Växjö etc städer samtidigt – så påminner utvecklingen om Göteborg. Ner 5.73% på tre månader, ner 7.69% från toppen i början av 2011. Skillnaden är dock att priserna åtminstone är upp 3.94% sedan decemberdippen 2011.
Finns ju en del personer som har väldigt kul åt mina uttalanden om bostadsmarknaden, men det beror på att de leker i en liten ankdamm och inte kan se bortanför sin egen trygga vrå. För villaägarna är det svettigt. Men sitter man med ett klubbmedlemskap i en skuldsatt bostadsrättsförening, så ser det fortfarande starkt ut.
Man kan fråga sig varför? Antagligen för att villor generellt är dyrare än bostadsrätter och folk har inte råd eller lust att ha så stora skulder längre. Indikationer finns på att priserna inte stiger för bostadsrätter i dyra lägen längre, även om de enda som kommer till avslut är de som får tidigare fantasipriser. Resten säljs inte. Istället stiger priserna på mindre attraktiva ställen och prisbilden plattas ut. Detta drar förstås upp statistiken. När objekt i sämre lägen stiger i pris får det förstås resultat i Valueguards kvalitetsjusterade statistik.
Säg teoretiskt att dagens köpare generellt inte har råd att betala mer än X. När säljarna vill ha X+1 i centrala lägen, så stiger priserna mot X i sämre lägen. Så statistiken ser stark ut, då den baserar sig på en kvalitetsjustering och inte på medelpriser.
Eftersom villor också generellt är dyrare så slår även bolånetaket hårdare mot villapriserna. 15% av 4 MSEK är 600 000:-, vilket rätt få har på bordet, medan andra intressenter kanske kan ordna fram 300 000:- för 15% på en 2 MSEK dyr lägenhet.
 |
| Lägenhetspriser i Malmö
Källa Valueguard-KTH |
En bidragande anledning till att bostadsrätter kan fortsätta visa en stark prisbild är att man döljer priset genom föreningens skuldsättning. En skuldsättning som nya föreningar sällan eller aldrig amorterar på, inte ens för att kompensera för avskrivningarna (slitaget) på huset. För en villa måste du ta lån för hela villan, men den verkliga skuldsättningen är inte uppenbar för klubbmedlemmarna, som får fortsätta vara självgoda. Utom i Malmö.
Enda platsen med svag marknad för bostadsrätter hos Valueguard är förstås just Malmö.
Klubbmedlemskapen på orten har fallit 15.18% från toppen 2007 och de senaste tre månaderna är takten nedåt 4.32%, eller förenklat 17.28% i aktuell årstakt. På tolv månader är priserna ner 2.39%, men har inte gått igenom 2011 års botten än, då priserna steg i Malmö i december 2011.
Nu återstår att se om vi återigen i år “bara” hade en juleffekt på villapriserna eller om nedgången fortsätter?
Men så länge kan bostadsrättsinnehavarna i Göteborg och Stockholm klappa sina lattefyllda magar, trygga i vetskapen att de köpt för att bo och att priserna bara kan stiga för evigt. I Göteborg var det rent av prisrekord på bostadsrätter enligt Valueguard, medan Stockholm ligger cirka en halv procent från toppen.
Vi får väl se hur det blir med klubbmedlemmarnas självgodhet framöver?
35 kommentarer
"En bidragande anledning till att bostadsrätter kan fortsätta visa en stark prisbild är att man döljer priset genom föreningens skuldsättning. En skuldsättning som nya föreningar sällan eller aldrig amorterar på, inte ens för att kompensera för avskrivningarna (slitaget) på huset."
Detta ämne kom upp bland kommentarerna för några dagar sedan då en läsare skrev att han varit och kollat på en nybyggd bostadsrättsförening UTAN lån. Du lät otroligt misstänksam men när du fått årsredovisningen så viftade du bort ämnet.
Hur mycket lån är egentligen vanligt att bostadsrättsföreningar har idag och senaste fem åren?
Blir det vanligare att helt nybyggda föreningar skippar lånen helt till förmån för medlemmarnas egna insatser?
Några läsare som har erfarenheter av detta? Hur många "skräckexempel" som Cornucopia varnar för finns det egentligen och hur stora är lånen?
Nej, jag viftade inte bort någonting, utan skrev att det var positivt med en sådan förening. Sedan skrev DI en artikel om att det blir billigare för medlemmarna att plocka hem lånen (ränteavdraget) än ha dem i föreningen.
Det är mycket vanligt att speciellt nya föreningar har stora lån de inte ens amorterar på. Har skrivit om det i många blogginlägg, med exempel.
Man har också orealistiska räntor och obefintlig amortering i de ekonomiska planer som ligger till grund för nyproduktionen. Värsta exemplet jag skrivit om är väl Hasselbladska huset.
Många nybyggen i stockholm har lån på 10-15000/kvm (oftast överkant med friköpt tomt, undre med tomträtt). Har sett "skräckexempel" med 20000 (och i det projektet var kvadratmeterpriserna köparna fick betala ovanpå det dessutom uppåt 80000/kvm, och den enda "lokal" som fanns var ett källarrum där kommunen hyr plats för lite teknik, dvs knappast några fantastiska hyresinkomster…).
Har för mig att medel i gamla föreninger i Stockholm ligger runt 5000/kvm eller däromkring.
Berätta mer om detta nybyggda hus – Hasselbladska huset.
Nu skiljer jag på nybildade och nybyggda föreningar.
I Stockholm t ex så säljer ju allmännyttan aldrig ut renoverade hus utan bara äldre hus med stora renoveringsbehov. Då är det klart att skuldsättningen ökar i början. Alternativet hade varit en totalrenovering av hyresbolaget och sedan kraftigt ökade hyror.
Ny förening, ej nytt hus.
Se https://www.google.com/search?q=hasselbladska+huset+site:cornubot.se
Det är nog väldigt ovanligt med obelånade nybyggen (jag känner till 2 – det nämnda, och ett gårdshus i vasastan, men de är väl båda åtminstone 5 år gamla?).
Nybildade föreningar har ju ofta både höga lån redan från början, och högt renogeringsbehov. Personligen skulle jag inte köpa i en nyligen ombildad förening, om inte alla nödvändiga renoveringar redan utförts och ekonomin fortfarande ser bra ut. Vilket jag skulle tro är ganska ovanligt…
Jag vet inte om du syftade på mig, men det var inte hasselbladska jag syftade på (där var det väl betydligt värre?).
@Wofser: Intressant att man säljer ut "de dålig husen" i den brf-eufori som gällt..och delvis gäller. Det talar för en total pris-odifferentiering som visar på marknadens imperfektion som mest sträcker sig till läge och kanske aggregerad lånebild. Men kvalitetsskick? Något som är det första en investerare tittar på när han väl valt läge!
Här är det direktiv som gäller vid ombildning:
http://www.bildabostad.se/Global/Direktiv2011.pdf
"Det ligger inte i bostadsbolagens uppdrag att nyproducera hyresrätter för ombildning till
bostadsrätter. Därför undantas nyproducerade fastigheter från kommunfullmäktiges principbeslut
om försäljningar till bostadsrättsföreningar. De fastigheter som färdigställts före år 2007-01-01
undantas under fem år. De fastigheter som färdigställts eller förvärvats från och med år 2007-01-
01 undantas under tio år. Dessutom undantas de fastigheter som genomgått omfattande
renoveringar och kan jämföras med nyproduktionsstandard under fem år. Ovanstående
tidsperioder räknas från den tidpunkt då hela fastigheten var inflyttningsklar."
Att man bara säljer "de dåliga" husen är kanske lite överdrivet. Men man säljer iaf inte nyproducerade eller nyrenoverade hus.
Det var för övrigt Brf Ateljehuset 2010 jag syftade på (ombyggnation vid vasaparken). Hittade en årsredovisning hos en mäklare, och jag hade fel – de har tydligen en dagislokal också, och om jag räknar rätt, lån på över 30000/kvm (boyta framgår inte, men eftersom de påstås ha 602kr/kvm i avgift, och totala avgifter på 1262000 får vi ca 2000 kvm boyta. Lån hos SEB är ca 63 miljoner…).
Betänk då även att de dyraste lägenheterna i huset såldes för över 100000/kvm….
@Wofser; Men ganska logiskt ändå? Eller hur! Tänk om du själv var i sitsen att välja mellan att renovera och att sälja. Givet ev köpintresse så är valet logiskt om pris-differentieringen är för liten och då det inte går att direkt överföra beslutet till en vanlig marknad(typ köpa för att renovera) eftersom här pratar vi en utförsäljning där köpepriserna sker till icke-marknadspriser(bostadsmiljonär över natten)
vid utförsäljningen av allmännyttan generellt.
och då skrev jag ett inlägg om riskerna hos banken när brf-medlemmarna finansierat hela nybygget privat. Givet att marknaden viker och risken för negativt eget kapital ökar eller att räntebetalningsförmågan minskar(hög räntenivå). Har varje medlem löst sin egen finansiering (dvs flera banker inblandade) kan bankens krav innebära stora problem individuellt. Har Brf delat på lånen finns en "solidarisk" kudde i bankens ögon. Ex. Två ägare finns: Byggkostnad och lån = 100.
Marknadsvärde 120. Lån förening = 50. Privat lån = 50(25 var).
M-värde per andel = 60. Sjunker borättens värde till 90 gäller följande; En bank har pantbrev på 50 i Brf. 2 andra banker har panträtt på medlemsandelen endast(inte fastigheten direkt). Privat uppgår m-värdet per andel = 45 och lån = 25. I fall med alla lån privat blir utfallet = värde = 45, lån = 50 dvs eget kapital -5. I båda fallen är det negativa värdet -5 per delägare men medlemmarnas bank reagerar inte säkert lika tydligt i det exempel där lån placerats i brf. Ligger alla lån hos brf-medlemmen synes banken känsligare vid en ev. värdeminskning. När efterfrågan och priser är på väg upp är banken också mindre benägen att värdera borätten matematiskt. Inte minst beror det på att marknaden tenderar att undervärdera bfr-skulderna när priserna stiger. Det vet vi genom analyser av prisutvecklingen givet rensat för preferenser och andra s.k kvalitativa värden. Den "solidariska" kudden ovan handlar även om att nödvändiga avgiftshöjningar fördelas på alla medan räntehöjnings-effekten, då alla har lånen privat, är just privata. Banken ser bara problemet för sin överbelånade kund. Att den andra banken i exemplet har samma problem är sidoordnat.
Föreningens lån måste ställas i relation till det totala priset som en bostadsköpare betalar. Skulle därför säga att problemen är betydligt mindre i Sthlms innerstad (ev även Gbg och Malmö, har sämre koll där) än i övriga landet när det gäller just lån i nya brf:er. I Sthlm ligger ungefär föreningens lån på 10 000 kr per kvadrat när det är nyproducerat, har nog aldrig sett högre siffror på de projekt jag kikat på senaste åren, dock betydligt lägre och även skuldfria.
Längre ut från storstäderna där det är svårt att ta ut höga priser för nyproduktion eftersom det finns äldre lägenheter som kostar betydligt mindre är det vanligt att man drar upp föreningens lån radikalt för att kunna hålla lägre utpriser. De som köper i dessa projekt riskerar verkligen att sitta på Svarte Petter då de drabbas hårdare vid en ränteuppgång än de som köpt betydligt dyrare men med mindre lån i föreningen. De riskerar också kraftiga prisfall när de skall sälja då dessa objekt då i större grad kommer jämföras med äldre objekt som ligger betydligt lägre i pris och med en tryggare lånebild i föreningen.
//Property investor
En blogg om fastighetsinvesteringar utomlands. Vägen mot att kunna leva på passiva inkomster inom 10 år.
Man tar ju aldrig högre risk än köpeskillingen för bostadsrätten. Så om föreningen är belånad för 20000 kr/kvm och man köper själv för 500 kr/kvm så riskerar man ju bara 500 kr/kvm.
Under krisen på 90-talet gick en del BR-lägenheter i Umeå för 5000 kr. Det var väl ungefär 100 kr/kvm. Ingen större risk i det.
Förenklat uträknat skulle rådande takt ge över 20% nedgång på 8 år, vilket är lägre än mitt senaste uttalande om 32 – 41% i nominell nedgång på upp till åtta år.
Mkey, och om vi räknar likadant baserat på 1 månad (eller 1 år) istället för 3 månader skulle rådande takt ge över 75% (85%) uppgång på 8 år. "Om trenden uppåt fortsätter"…
Dvs, det är fullständigt idiotiskt att ens försöka sig på att göra en sådan extrapolation, oavsett vad man vill visa.
Och? Bostadspriserna har på sina håll stigit 75% på 8 år. Så vad är det som är idiotiskt?
Eftersom jag skriver "om" etc så framgår det att det bara är ett sätt att mäta. Jag ställer dessutom frågan om det bara var en tillfällig dipp i slutet av året, likt i slutet av 2011. Det kallas att problematisera. Läs igen.
Du vet varför det är idiotiskt.
Kanske inte idiotiskt, men åtminstone meningslöst. Såvida man inte vill backa upp ett påstående i den ena eller den andra riktningen för en icke-kritisk publik. Men det kanske man vill.
meningslöst kanske är ett bättre ord, ja. Syftet är ju uppenbart.
Ett klassiskt uttryck om det tillåts:
"The market can stay solvent longer than you"
Jag tänkte närmast på de som kraxar att priserna alltid går upp.
De går alltid upp men under stundom, typ 5 år kan de gå ner.
"It´s a marginal game you know"
Jag har inget emot metodiken i blogginlägget.
Det är väl ganska rimligt att kolla 3-månaderstakten och kommentera kring densamma. Då är det kraftigt ner för villorna, frånsett Stockholm som är svagt ner. Det som överraskar mig mest i decemberstatisikten är "Göteborg Villa", både månads- och tremånaderssiffran. Där är det rejäl skjuts i nedgången just nu.
Extrapoleringen av 3-månaders till årstakt tycker jag ger en bra bild över det nedgångstempo som varit i detta fall.
Synd att vi måste vänta så länge på SCB:s heltäckande statistik ( dels deras nuvarande extra eftersläpning och att det är lagfarter vilket gör att de släpar HOX två månader i grunden om jag förstått det rätt ).
Tack för graferna, förresten!
>Hur mycket lån är egentligen vanligt att bostadsrättsföreningar har idag och senaste fem åren?
I vår brf är lånen 4500 kr/m2 och den är ca 10 år gammal. Om det är mycket eller lite vet jag inte.
Bor själv inte heller i något nybygge. Vårt byggdes 1980 tror jag och lånen ligger på 3000 kr/m2.
Finns det någon statistik på vad som är mycket och lite? Vore intressant att se hur det ligger till med den saken.
Tips:
http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/skuldsattning/
Ett exempel från verkligheten. Köpte nyproducerat radhus i närförort till Stockholm sommaren 2010. Föreningen var och är fortfarande helt skuldfri. Gav 37000/m2 och betalar drygt 2000 i hyra.
I en frisk värld kunde man tänka sig att bostadsrättsföreningar över tid skulle ha noll kronor i skuld. Sparande och sedan investerande när till exempel tak behöver läggas om. Detta kompliceras väl av att folk inte bor så länge i bostadsrätter. De vill inte pytsa in pengar till framtida ägare.
Finns det över huvud taget bostadsrättsföreningar som löst detta fördelningsproblem och sparat inför framtida investeringar?
Just bristen på möjligheter att spara för framtida investeringar går som en röd tråd genom det moderna Sverige. Företag, privatpersoner, kommuner; inte många lägger på hög för framtida investeringar utan gör investeringar på avbetalning, tar lån, när det behöver göras något. Ovanligheten att finna någon "stadd vid kassa" finner jag mindre bra.
Spara först, köp sedan.
Vill man att en ekonomi ska växa så ska man investera. Om man kan investera med högre avkastning än rätan på lånen man tar så är det smart att investera. Det gäller även om t.ex. en kommun tar lån för att investera i barnens utbildning.
Problemet är inte att vi lånar, utan att vi lånar till fel saker; konsumtion i stället för investeringar.
Vi har 2856 kr/m2. Gammal förening innanför tullarna som utfört omfattande renoveringar de senaste åren.
Tycker mig se klara säljsignaler för Malmö totalt och för Sthlm gällande villor.
Rättelse: Förlåt säljsignal för villor Göteborg, inte Sthlm. Felskrivet i bildrubriken.
Tack, korrigerat.
Bubblor hit och bubblor dit!
Här är viktigare nyheter, försvarsministern vill rätta till en av de större orättvisorna. Hon skall förverkliga den kvinnliga rätten att bli general och har tillsatt en utredning. Äntligen skall flickrumsdrömmen bli verklighet!
http://www.svd.se/nyheter/inrikes/enstrom-vill-se-kvinnlig-general_7828424.svd
Gör ingen klickbar länk så C slipper betala ersättning retroaktivt i framtiden.
Läser att BR stigit mer än villorna sett på 5 år. Frågan är om det är så konstigt.
Om man lägger 50% av lånen i föreningen så blir resten ca 50% mer rörligt.
Eller lek med tanken på 90% i föreningen och en uppgång på 10%. Då dubblas värdet på BR! 100% blir 110% och de 10% blir 20% .
Således är en BR en form av headgeinstrument med utväxling.
skulle tro att obelånade föreningar har stigit ännu mer, trots avsaknad av hedge
Javisst men som Einstein sade: "Life is an illusion but an persistant one". mao betalar man för luft, dvs en illusion.