Sedan toppen i nybyggandet är färdigställandet av nya bostäder ner med 18% för lägenheter i flerbostadshus (“lägenheter”) och 28% för lägenheter i småhus (“villor och radhus”). Byggstarterna är ner 25% för lägenheter och 30% för villor, så ännu färre bostäder kommer färdigställas längre fram.
 |
| Nybyggen av villor i Västerås |
Bostadsbyggandet faller alltså, och det hade redan börjat falla innan coronakrisen. Alla siffror i blogginlägget avser fyra kvartals glidande medelvärde för att eliminera säsongseffekterna i byggandet. Siffrorna avser hela landet.
Byggstarterna för villor toppade första kvartalet 2017 och är sedan dess alltså ner med 30%. För lägenheter toppade byggstarterna andra kvartalet 2017 och har fallit med 25%.
Vi lever alltså i allra högsta grad fortfarande av konsekvenserna av kraschen i bostadspriserna 2017 – 2018 och även om bostadsbubblans priser har återhämtat sig, så gäller det inte den samhällsekonomiskt nödvändiga nybyggnationen.
Högre bostadspriser löser inte ett dugg, utan Sveriges bostadsproblem måste bland annat lösas med fler bostäder. Dock drar man ner på byggandet så man istället kan rädda priserna, då det rekordhöga byggandet av lägenheter 2017 riskerade att krascha marknaden.
 |
| Bostadbyggandet av lägenheter i flerbostadshus Data: SCB |
Siffrorna faller alltså och nya bostäder kommer fortsätta fall på grund av eftersläpningen från byggstarterna.
I sammanhanget är villavolymerna närmast en parentes, även om villabyggandet kanske permanentats på en mycket låg nivå.
 |
| Villabyggandet Data: SCB |
Forna tiders villamattor från miljonprogrammet är ett minne blott och några tecken på att fler vill bygga en villa på grund av coronapandemin märktes inte av fram till halvårsskiftet. Möjligt att det ändrar sig framöver, men just nu finns inget som tyder på detta.
 |
| Färdigställande av lägenheter och villor Data: SCB |
Det är rätt tydligt att Sverige inte har någon fungerande bostadspolitik, och allt snack om motsatsen bara är just snack från populistiska politiker som anser att väljarna är dummare än tåget. Dessutom vill ju ingen som äger en bostad idag att det ska byggas fler bostäder, för alla vill kunna titta på sina teoretiska miljoner de har i bostadens värde och känna sig rika. Så något hopp om en lösning finns knappast.
Sverige hade under en kort period ett rekordhögt byggande, som hade kunnat lösa behoven om det hade fortsatt, om nu folk hade haft råd och vilja att betala för de prisnivåerna, men det var en parentes och nu väntar sannolikt många år av lågt byggande igen.
Svensk bostadspolitik och lagstiftning måste reformeras från grunden, men det skulle göra mycket ont för de som är kreditvärdiga eller har bundet eget kapital i bostäder att få en fungerande bostadspolitik och bostadsmarknad i Sverige. Så det lär inte hända, utan svensk bostadsmarknad kommer fortsätta vara gravt dysfunktionell.
Notera att det inte är coronakrisen som sänkt bostadsbyggandet, utan trenden fanns redan innan. Sedan blir det knappast mer byggande på grund av de ekonomiska konsekvenserna av pandemin.
65 kommentarer
Tomtpriserna har ju dock vänt upp sedan mitten av sommaren tycker jag det verkar som. Största problem är som det skrivs att det inte finns tomter, i alla fall inte till rimliga priser.
Fastighetsprisindex småhus för riket Q4 2016 var 655. Q4 2018 var index 693.
Det ger en uppgång på 5.8% så det är svårt att läsa in det du beskriver som "kraschen i bostadspriserna 2017 – 2018".
Nedgången var väl från sommaren 2017 till våren 2018?
Q2 2017 index 690. Q1 2018 index 690. Dvs oförändrat.
Nedgången som skedde var under tidsperioden 2017-2018 var Q4 2017 index 705 Q2 2018 index 690, dvs en nedgång med 2.1%.
Valueguard är det jag går på eftersom det kvalitetsjusterar. Där var nedgången 201704 – 201712 7.9%.
201801 menar jag. Således 2017-2018.
Men visst datat avser 201712
Sedan varierar det. För lägenheter i Stockholm var nedgången som störst 11.8%
Mer dramatisk var nedgången i Stor-Stockholm Q3 2017 index 984 – Q1 2019 index 903.
Dvs en nedgång med 8.2%.
Stockholm är en marknad i marknaden. Föredrar att se riket i sin helhet för en större bas.
Vad många (typ ingen) känner till är att Stor-Malmö haft den bästa utvecklingen sedan index startade 1986. Stor-Malmö är nu uppe i index 1079.
Japp. Folk tror att Malmö är Aftonbladets klick-betesrubriker. De flesta har inte ens besökt staden.
Ja där ser man vad sänkta bolåneräntor kan göra för fastighetspriserna.
Snitträntan för bolån 1986 uppskattas till 11%. Upp och nedgången i ränta som skett efter 1986 har gett allt mellan index 406 till 1079 beroende på var man bor i landet.
Om vi tar snittet för riket 744 så lirar den uppgången väldigt väl med nedgången i ränta. Om vi tar dåtidens ränta delat med 7.44 blir det 1.48%. Dvs nästan perfektion i pris om man utgår från bolåneräntorna. Grymt förenklat men ni fattar.
Malmö har ju genomgått en väldig förändring samt en bro sedan 86, vilket såklart ökat dragningskraften för regionen som helhet. Hyfsat fungerande kollektivtrafik dessutom.
Visst är det ganska fascinerande att det inte varit någon inflation i räntekostnader sedan 1986. I princip lika många SEKetas som betalas nu som då i räntor.
Borde det inte betalas mer räntor nu eftersom lönerna ökat. Men du kanske menar som % av inkomsten? Har % av lönen som går åt räntekostnad minskat har vi gott om utrymme uppåt för bostadsmarknaden.
Småhuspriserna har gått från 100 till 744. Samtidigt har räntorna sjunkit i motsvarande grad. Så samma summa i SEK om vi enbart går på dessa faktorer. Sen hur verkligheten ser ut med belåning i procent av bostadens värde har jag lämnat därhän.
Med risk för att bli övertydlig…
Belåning 70% i båda fallen.
Fastighet köpt år 1986 för 1 MKR. Ränta 11%. Räntekostnad före avdrag 77 k per år.
Fastighet köpt år 2020 för 7.44 Mkr. Ränta 1.48%. Räntekostnad före avdrag 77 k per år.
En slarvig kort googling gav svaret sjunkande andel av disponibel inkomst sedan 2008. Ett av svaren var faktiskt från bloggen men handlade om bostadens kostnad (alltså inköpspris) i relation till inkomsten vilket ökat. Men den faktiska kostnaden som syns på kontot (dvs räntan) fallande. Ökande för hyresrätter men som vanligt är det dyrt att vara fattig för att generalisera. Lägst för småhus.
Som sagt. Räntekostnaden har inte ökat alls i SEK från 1986 vad gäller finansiering av småhus. 77 k då som nu för ett relativt dyrt objekt.
Priserna bör således ha marginal uppåt även utan det givna ännu lägre ränta som konsekvens av corona. Hittade lite mer info "boendekostnad och boendeutgifter – sverige och Europa" från boverket, 95 låg vi på ca 30% av disp ink, 2008 ca 25% och 2018 ca 20%.
@Stefan, blir det inte lite skevt att räkna före avdrag 80% vs 30%?
Niklas. Absolut.
Tack, jag väljer kostnaderna ifrån 86 :-). Relativt 86 ser jag inte uppsidan likt Tim lika väl.
Jag utgår då ifrån den som köper ett hus för 1M (idag 7,5M) betalade runt 80% marginalskatt (ska väl tilläggas).
Tim. 30 25 20% stämmer bra.
Nu är väl frågan mer hur länge vi kan behålla detta ränteläget.
De lätta åren är definitivt förbi för de som tror att fastigheter alltid går upp.
Med risk för dumstrut hävdar jag att bostäder sätts efter räntan. Sen har vi naturligtvis en massa faktorer utöver det men priset på pengar (obligationen) är nr 1.
@Tim: Det som håller tillbaka bostadsprisutvecklingen nu är väl kalkylräntan och risken för att att amorteringskravet gör en comeback.
Dom flesta som köper nu har ju ändå tappat respekten för pengar och med centralbanker som kan trycka ut pengar och regeringar som är redo att dela ut dessa för att rädda skuldsatta är det inte konstigt. Vill politikerna och myndigheter ha en högre kredittillväxt och därmed BNP tillväxt kan man bara sänka kalkylräntan.
Absolut, ville bara visa på avdragen på 80-talet. Lägg på de statliga lånen för nybyggen, inte undra där blev en sättning.
@Stefan: Helikopterpengar till skuldsatta som kan användas för att få ner skuldbördan. När skulderna är lägre kan priset på pengar gå upp igen och fastighetspriser gå ner. Valutan offras så klart.
Goofy. Du får "bara" låna typ 5 ggr bruttolönen och då spelar det liksom ingen roll hur låg räntan är. Så som du är inne på sätter lånelöftet gränsen för uppgång.
@Stefan: 5 ggr bruttolönen är ingen naturlag. Man kan lika gärna ändra det till 7 ggr bruttolönen.
Goofy. Ska jag vara helt ärlig tycker jag att det är 50% av befolkningen som har räddats. Dvs de som har det bäst ställt. De utan tillgångar, utan arbete, har inte fått ett skit av Steffe ggr 2.
@Stefan: Du har rätt fast dom utan tillgångar och utan arbete har däremot tack vare räddningspaketen fått det ännu svårare att skaffa sig tillgångar och ännu svårare att få jobb.
Goofy. Tror Steffe nr 1 är fullständigt medveten om att det vore ett misstag att ändra från 5 till 7. Sen kanske Steffe nr 2 vill ha det som valfläsk om det kniper (alla ska med).
@Stefan: Enklaste sättet att gå rullning på konsumtionen och ekonomin är ju genom mer pengar. Ökad produktivitet tar för lång tid att åstadkomma (längre än några mandatperioder). Ökad kredittillväxt är ganska lätt att fixa och resultaten blir synliga rätt snabbt.
Goofy. Och sen funderar de varför oroligheterna eskalerar och ser så förvånade ut för att i nästa andetag basunera ut att klyftorna måste minska.
@Stefan: Den ena Stefan är den andre lik (Löfven – Ingves). Löfven är orolig över klyftorna men spär på dom och Ingves är orolig över bostadspriserna men spär på dom.
Både du och jag vet att vi har ett system som bygger på att öka mängden pengar så mycket det bara går tills det inte går längre.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Aktieägare ska ju inte drabbas av en kris. Den prislappen får dom som inte har tillgångar ta. Det är klart att dom inte kommer att betala tillbaka något dom fått gratis som stöd. Vi betalar ju inte heller tillbaka studiebidrag eller barnbidrag som också är ett "stöd" vid sämre ekonomiska förhållanden. Felet var bara att betala ut det från första början utan att villkora det mer.
Goofy. På tal om penningsmängden. Håll koll på US, det är där det sker. Ingves, Andersson och company framstår som världens snålaste i jämförelse. Inte så konstigt att vår kära SEKetas har stärkts mot USD i närtid.
Goofy. De skulle aldrig infört KF eller ISK då hade iaf 30% kommit tillbaks på skatten 🙂
Var det inte risk on som stärkte SEKetas då? USA trycker pengar för fullt. Dom har ju den sköna fördelen att vara världens reservvaluta. Än så länge funkar det.
Trodde också det var risk on men har ändrat åsikt.
Senaste veckan har det varit risk off på världens börser. Störst bäst och vackrast OMX Stockholm All-Share Cap GI har backat 4.6%. Samtidigt har USD tappat 0.55% mot SEK.
Tur att vi har många tenbaggers på svenska börsen. Gäller bara att hitta dom och lägga pengar på det.
Skulle kunna skriva en lång och riktigt tråkig krönika hur överlägsen svenska börsen varit typ allt utom Danmark. Ett tag gick det så långt att jag inte trodde svenska börsen kunde gå ner men nu har miraklet skett.
Jag ville skriva en bok efter att jag gick in med större summor och allt kraschade i Mars. Orkade bara med att döpa den till "Den sista pessimisten".
Låter som en bok i min smak. Ironi blandad med hopplöshet.
Lite synd att du inte bor i Österrike, där är börsen ner 33.66% i år, du hade blivit hyllad som en profet.
Väntar du på the big drop innan du går in nu igen?
Läst denna artikeln?
https://www.zerohedge.com/markets/hyperinflation-here
Nej det där är ingenting för mig. Alldeles för mycket text och grafer, hatar grafer.
Naturligtvis var jag likvid i uppgången och typ all in i nedgången. Vad trodde du?
Nu är du som Steffe 2 och 3. Jag tror att du var likvid innan nedgången men missade uppgången. 🙂
Ungefär så. Var hyfsat likvid redan vi årsskiftet.
På nåt underligt vis har jag nästan blivit all in på slutet så senaste veckan har jag mest suttit och svurit över hur kass jag är.
Det känns tryggt att äga aktier och bostäder när man vet att Riksbanken alltid kan köpa det av en när andra inte har råd.
Synd vi inte bor i Japan. Bättre mat och en stat som köper aktier över börs.
Funderar på att skicka in min gamla rostiga cykel till:
Sveriges Riksbank
Inlösen
103 37 Stockholm
Japan är ett bra exempel. Vi är ju Europas Japaner. Produktiva samt ett land med high tech produkter som hela världens efterfrågar och som knappt stormakter kan konkurrera mot. Dessutom är husmanskost i världsklass också.
@Goofy absolut. Men givet bibehållet ränteläge och inga förändringar i lånevillkor har hushållen större marginal i sin inkomst. Det som hindrar blir då bankernas kalkylräntor.
@Stefan ja jag antog bibehållet ränteläge. Räntan kan såklart gå uppåt, men tycker väldigt få saker pekar på det i närtid.
@Tim, precis. Kalkylräntan styr väldigt mycket nu vad gäller lånelöftena. Den har sjunkit ungefär en procentenhet senaste året. Ställ det ökade kreditutrymmet (10-17%) till värdestegringen senaste året. Så viss uppsida finns ifall man räknar så. Sänks kalkylräntan mer, så lär vi fortsatt se en rusning i priserna (allt annat lika).
Ifall någon är nervös för högre ränta så finns ju den ickebundna 30års-ränta till 2,89%.
Vad som är en hög eller normal ränta vet jag inte. Hursomhelst en ökning av priserna är mest trolig framöver.
Det största problemet på svensk bomarknad (för kund) är den enorma tröskeln nya har. Här sätter amoteringskravet och bankernas höga krav käppar i hjulen.
En del av problemet är att bankerna har skyhög bolånemarginal pga ineffektiv konkurrens (du jagar banker vs banker jagar dig), en annan del är att riksbanken inte ger ut längre obligationer än 10 år. Hade man kunnat ta ett rimligt lån på 30 års bindning behöver inte banken räkna med 7% kalkylränta, insatsen blir dessutom mindre väsentlig om det syälls krav på att en majoritet av lånet ska vara betald på denna tid.
Här måste både riksbanken och bankerna bli mer flexibla. Säg att jag är ny på marknaden och vill köpa en bostad för 1.5 MSEK. Varför kan jag inte bara låna 100%, binda 50% i 20 år med rak amortering, 30% på 10 år och sista 20% löpande med någon rimlig amortering? Nu kastar jag bara ur mig siffror men hur stor är risken att man drabbas hårt av en räntehöjning då, dvs behöver man ens köra kalkylränta mer än säg två procentenheter högre för den löpande delen?
Men det är ju enklare att agera robot när alla andra gör likadant. Speciellt när man är uppbackad av idiotgrejer som 15% kontantinsats och ett ogenomtänkt amorteringskrav av myndigheter. Som det ser ut nu går väl många på päronen eller tar privatskulder för att komma upp i 15% för att komma undan reglerna.
@Tim: Vi ska inte klaga i Sverige. Det är rätt lätt att köpa sig en egen bostad här jämfört med många andra länder i Europa. Dyrast och svårast i EU är det i Tjeckien och Ungern. Jämför även med Tyskland där kravet är minst 30% i kontantinsats och amorteringskrav på 30-40 år på 100% av lånet.
Jag tror att många i Sverige gärna jämför trösklarna nu med sina föräldrars generation som köpte allt till 100% på lån och inte behövde amortera något.
Goofy. Nu råkar jag tillhöra den generationen du refererar till och det var definitivt inte så det gick till. Maxbelåning var 75% med objektet som säkerhet. Sedan kunde det tillkomma topplån som inte på något sätt var en billig produkt. Amortering var ett krav och en självklarhet.
@Stefan: OK men det gick ju ändå att låna upp till 100%. Det var lättare att amortera med hög inflation och nominell lönetillväxt också kanske? Idag får vi hoppas på att vi får hög inflation igen.
Det går även att låna upp till 100% i dagsläget via diverse kreditinstitut.
Hög inflation tror jag vore förödande för bostadsmarknaden då den sannolikt medför stigande räntor.
@Stefan: Reflation, d.v.s. lagom hög inflation och lika hög nominell lönetillväxt kan leda under en viss tid kan leda till en så kallad fin debt deleveraging. Ja, priserna på bostäder sjunker men även skulderna och då kan vi återigen sätta ett pris på pengar och hantera kommande kriser.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.