Skatteverket konstaterar i ett utlåtande att fria månadsavgifter som flera bolånesexploatörer nu lockar köpare med ska ge högre skatt. De fria månadsavgifterna ska nämligen dras från inköpspriset vid beräkning av reavinstsskatt vid framtida försäljning.
 |
| Översvämningsområdet Liljeholmen från kajak. Trots länsstyrelsens kartering om risk för översvämning byggde man förstås bostäder här ändå. |
Det finns som bekant inget sätt att komma runt skatten. Genom att ge bort fria månadsavgifter för att locka nya bolånare att köpa nyproducerade bostadsrätter blir anskaffningsvärdet på bostadsrätten artificiellt högt, jämfört med att säljaren istället sänker priset.
Skatteverket korrigerar förstås detta, då de fria månaderna ska dras från anskaffningspriset vid framtida beräkning av reavinstsskatt.
“Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer således rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten.”
Så var det med den saken. Ska vi killgissa huruvida bolåneexploatörer som Oscar Properties informerar sina köpare om detta när man erbjuder rabatten?
Vid de framtida förlusterna så blir förlustavdraget mindre om man fått rabatterade månadsavgifter. Så inte ens vid förlust blir detta en bättre skattesits.
67 kommentarer
Vore det rimligt att Oscar Properties, eller vilka som nu är som betalar denna dusör, också betalar skatten? Sannolikt en nettovinst för skatteverket.
I Sverige är man individuellt skatteskyldig/-pliktig så Nej. Det är inte möjligt. Bättre hade varit ifall skatteverket formulerat beskattningen av de fria månaderna helt annorlunda och gjort den som erbjuder förmånen skattepliktiga istället. Men detta är tidens melodi, låta företagen komma undan utan skatterna och sen skatta den oinformerade konsumenten och säga att det var dens ansvar att läsa alla lagar och faktorera/budgetera.
Simon: jag ser inte problemet med dagens tolkning. Jag tror du måste ta av dig de naiva flashback-glasögona (eller vad man skall kalla det). Att försöka kringgå reglerna genom att kalla saker kreativt eller andra lustiga upplägg håller inte.
Man skall se efter de verkliga förhållandena i sak och inte stirra sig så blint på vad man kallar det. I detta fallet erläggs en köpeskilling och man erhåller två saker i utbyte. Säljer man den ena av dessa måste man rimligen göra en bedömning av hur stor del av köpeskillingen var för den.
I detta fallet är dessutom den ena av sakerna köparen får något som i det närmast kan betraktas som pengar. Det är ju nästan som att du köper något för 400kr och säljer för 500kr och menar att du inte skulle skatta bara för att du gav säljaren en 500-lapp när du köpte varan (och fick en 100-lapp tillbaks i växel tillsammans med varan).
Skatt betalar man väl bara om man säljer för ett högre pris än man köpt?
Känns inte som ett riktigt problem.
Säljer du med förlust får du tillbaka på skatten, du får kvitta delar av underskott av kapital mot inkomst av tjänst, typ 70% under 100 000:- och lägre över. Säljer du bostaden med förlust får du lite tillbaka från staten, men har Oscar Properties betalat två års medlemsavgifter blir denna återbäring lägre.
Det minskar förlustavdraget.
Ovanstående är ju ändå rimligt.
Däremot har jag fortfarande svårt att smälta Bitcoin-redovisningen från förra veckan. Sen ramlade jag över detta, även detta var ju luddigt i överkant:
https://www.skatteverket.se/privat/sjalvservice/svarpavanligafragor/forsaljningavbostadochuppskovmedvinst/privatsmahusfaq/jagharsaltminfastighetmedforlustkanjaggoraavdragforforlusten.5.10010ec103545f243e8000425.html
Det låter ju stort att man får kvitta 70% mot övrigt (tjänst) men i klartext innebär det att en reaförlust på fastighet på 100 k ger 15 k tillbaks.
En förlust på 1 mkr ger 114 k tillbaks förutsatt du skattat motsvarande belopp in.
Alltså 70%-regeln gäller inte fastigheter. Där är det 50% som gäller, inget annat, slarvigt skrivit av mig. Summorna stämmer dock 15 k tillbaks på 100, 114 k tillbaks på 1 mkr.
Däremot fattar jag fortfarande inte Skatteverkets exempel i länken ovan som ger noll i skatt. Kanske någon vänlig själ kan förklara det?
Det är väl det där med HR-gåvan.
"Om du eller en närstående till dig har fått en förmån eller rättighet (direkt eller indirekt) som har ett visst värde, men som inte ska räknas in i försäljningspriset, ska du ändå beakta värdet när du bedömer om det har uppkommit en förlust."
I det här exemplet en förlust på 200k, men eftersom du fick en HR med uppskattat värde på 300k så blir det ingen förlust.
Lite snårig regel det där, men finns säkert nåt rättsfall nånstans.
Jo men hur kom de fram till att det inte ska bli någon skatt?
Var går gränsen? Hur luddigt som helst.
Hur kan en hyresrätt vara värd 300k?
Är det inte olagligt att "handla" med hyresrätter…
Uträkningen är enkel.
Försäljningpris: +2 000 000 kr
Gåva i form av HR: +300 000 kr
Anskaffningsvärde: -2 200 000 kr
Summa: +100 000
Det är det. Men det går faktiskt att räkna fram ett värde på hyresrätter trots allt, eftersom "alla" vet om att vissa HR har ett relativt högt värde. Nu var det mycket länge sen jag läste något om detta dock, men det är inte taget helt ur luften.
Ska dra en snabbsökning bland rättsfallen…
Nej, uträkningen är inte enkel.
Återigen, var går gränsen?
Ponera att hyresrätten haft ett "värde" på 1 mkr. Är det fortfarande skattefritt då?
Ja, så tolkar jag det. Om [pris + gåva] > [anskaffningsvärde] = skattefritt.
Längre kommer vi nog inte utan att fråga skatteverket.
Första vettiga träffen i ämnet når ett examensarbete i juridik som kanske innehåller lite matnyttigt. Ska bläddra en stund.
Jag fattar ingenting.
Så personen som har fått en hyresrätt värd 300 k kan alltså sälja den lagligt sen?
Ärligt talat detta är sjukt…
Kombinera “luddigt” med “forkade airdrops som genererar avkastning som atomswappas till något som genererar avkastning och får airdrops” så…. som sagt, *något* kommer skita sig för en massa människor när stat och SKV får ordning på ddr-offensiven.
Nej, det går inte att sälja. Men _gåvan_ har ett värde större än noll som i detta fall beaktas för att man inte ska kunna utnyttja förlustavdrag "i onödan".
Det verkar krångligt det här med när man slänger in en HR som en del av en transaktion när man säljer en bostad, men uppenbarligen inte helt ovanligt, givet vissa specifika uppfyllda villkor.
Så det Skatteverket försöker säga är att familjen Svensson säljer en kåk med en reaförlust på 200 k till familjen Larsson.
Svensson flyttar in i Larssons hyresrätt som Skatteverket tycker är värd 300k?
Nu hittade jag det relevanta rättsfallet. Se NJA 1990 s 412:
"C.S. sålde enligt överlåtelseavtal d 7 nov 1983 en andel i bostadsföreningen Fastighetsföreningen Secur AB u p a till G.E. och T.K. för 550 000 kr. Andelen avsåg en bostadslägenhet i fastigheten Kullamannen 3 med adress (adress, uteslutet här).
Överlåtelseavtalet innehöll bl a följande villkor: "En förutsättning för fullföljande av detta överlåtelseavtal är att säljaren – C.S. – godkänns som hyresgäst och genom Hyresnämnden tillstyrkes hyresrätten till (adress, uteslutet här). Om så ej sker återgår detta avtal i sin helhet och samtliga köpehandlingar makuleras utan skadeståndsanspråk från någondera part.""
[…]
"C.S. åberopade som grund för sin talan följande: Då hon önskade sälja sin andel lät hon värdera den. Enligt värderingsmannen uppgick dess värde till 650 000 kr. Hon salubjöd andelen för detta belopp. Ett villkor för att hon alls skulle sälja andelen var att köparen hade en bostadslägenhet som hon fick överta. G.E. och T.K. var intresserade av att köpa andelen och hon var intresserad av att överta hyresrätten till G.E:s lägenhet på (gatunamn, uteslutet här). G.E. och T.K. förklarade sig villiga att medverka till att hon fick överta hyresrätten under villkor att hon sänkte priset för andelen med 100 000 kr. Hon accepterade detta villkor och överlåtelseavtalet, i vilket köpeskillingen angavs till 550 000 kr, upprättades."
[…]
"Det har i Stockholmsområdet blivit mycket vanligt att bland villkoren för överlåtelse av bostäder, som innehas med äganderätt, tomträtt eller bostadsrätt, ingår förvärv av en hyresrätt till en bostadslägenhet. Det är tänkbart att därigenom avsikten med 65 § inte blir tillgodosedd. Sådana generella iakttagelser kan inte påverka bedömningen av hur rättsregeln i ett särskilt fall skall tillämpas.
Innebörden av vad som har sagts är att villkoren i samband med byten mellan olika former för upplåtelse av bostad endast i undantagsfall kan medföra tillämpning av 12 kap 65 § JB. Vad som har förekommit i målet föranleder inte att den uppställda huvudregeln skall frångås. Käromålet skall därför lämnas utan bifall."
Alltså går det att i vissa fall fastställa att en HR har ett värde. Det torde vara den här typen av transaktioner om skatteverket pekar på.
I princip det jag skrev ovan. Larsson och Svensson byter bostad och vips så uppstår en gåva som man inte ska skatta för.
Absurt.
… fast när jag läser rättsfallet närmare så handlar det i detta fall snarare om oklarheter kring värderingen mm. Nåja. Jag förstår inte heller när detta ska tillämpas. Det finns en bok som nog innehåller svaret:
"Adolfsson, Kjell och Hillert, Sten: Hyresrätt som dellikvid, Iustus Förlag,
Uppsala 1991.
"
… vi får se om jag läser den nån gång…
"Det låter ju stort att man får kvitta 70% mot övrigt (tjänst) men i klartext innebär det att en reaförlust på fastighet på 100 k ger 15 k tillbaks."
Du får kvitta förlusten till 100% på uppskjuten vinst – det är bättre.
Upptäckte själv detta när jag "sålde" halva lägenheten till min nuvarande fru och vi själva fyllde i överlåtelsen och det bar sig inte bättre än att jag gjorde en rejäl förlust som inte gick att ändra i efterhand.
Efter mycket om och men så visade det sig att man i samband med K6-blanketten fylldes i kunde realisera en del av tidigare uppskjuten vinst så i slutändan "tjänade" jag ändå på det då vi gifte oss efter något år. 🙂
Så där gäller alltså inte Bitcoin-beskattningen?
Ingenting förvånar längre. Grattis hursomhelst!
Förr var det förbjudet att använda hyresrätter som betalmedel för att, som ovan nämnda fall, minska priset på en bostadsrätt vid "byte". Vissa hyresvärdar slutade tvärt med att gå med på byten till villor/bostadsrätter pga det. Menar ni att det är lagligt nu?
Jag hittade lite info i Regeringens proposition 1989/90:110 om reformerad inkomst- och företagsbeskattning, som Skatteverket verkar basera sina regler om i detta fallet.
Citat:
"6.2.5 Verkliga förluster m.m.
Mitt förslag: Avdrag för reaförluster medges endast om det uppkommit en verklig förlust. En förlust som beror på att egendom sålts till underpris eller att säljaren övertagit en hyreslägenhet e.d. skall inte vara avdragsgill."
"Det är inte ovanligt att en realisationsförlust beror på att en villa avyttras till ett förhållandevis lågt pris i samband med att säljaren får överta en hyreslägenhet. Av skäl som redovisats i det föregående åsatts inte en sådan hyresrätt något värde trots att hyresrätten i realiteten har givits ett värde vid förhandlingen mellan köpare och säljare. En förlust i samband med en sådan affär kan därför i viss mening sägas vara fiktiv. Det är därför erforderligt med en regel som innebär att avdrag inte skall medges när förlusten uppkommit genom att försäljningspriset understiger marknadsvärdet för villafastigheten och säljaren eller någon honom närstående utöver köpeskillingen erhåller en hyresrätt< i utbyte mot villan."
… och motiveringarna till lagen:
"24 § 3 mom.
I första stycket finns en generell bestämmelse som avser avsiktliga underprisförsäljningar. Regeln ger uttryck för den allmänna principen att avdrag endast medges för verkliga förluster. Bestämmelsen innebär att avdragsrätt inte föreligger för en reaförlust som uppkommer på grund av en avyttring till underpris om inte den skattskyldige visar att han överlåtit egendomen utan avsikt att göra en förmögenhetsöverföring till mottagaren. Den skattskyldige har således bevisbördan för sina påståenden i denna del. Utrymmet för en underprissättning som tillkommit utan avsikt och således endast beror pä en "dålig affär" är minimalt när det gäller försäljningar till närstående och liknande. Avdrag bör därför inte komma i fråga om underprisförsäljningen skett direkt eller indirekt via juridisk person till närstående eller andra som har en påtaglig intressegemenskap med den skattskyldige. Regeln innebär inte någon förändring i nuvarande praxis såvitt gäller den s,k, delningsprincipen som tillämpas på lös egendom. Avdragsförbudet tar således i första hand sikte pä fastighetsförsäljningar och ersätter nuvarande punkt 4 fjärde stycket av anvisningarna till 36 S KL, Den nya bestämmelsen har emellertid fått en generell avfattning såväl ifråga om avyttrad egendom som personkrets. Det förhällandet att en fastighetsöverlåtelse med tillämpning av huvudsaklighetsprincipen anses som onerös (vederlag som inte understiger taxeringsvärdet) hindrar inte myndigheterna från att vid förlustberäkningen bedöma överlåtelsen efter dess verkliga innebörd. Bestämmelserna gäller inte avyttringar som redovisas i näringsverksamhet,.
I andra stycket har reglerna om att en verklig förlust skall föreligga specificerats ytterligare. Där föreskrivs nämligen att vid beräkningen skall också beaktas om överlåtaren eller någon honom närstående direkt eller indirekt via juridisk person fått någon förmån eller rättighet som saknar formellt marknadsvärde men likafullt har ett ekonomiskt värde för honom. Med värde avses alltså inte affektionsvärden o.d. Ett typiskt exempel på detta är, som berörts i avsnitt 6.2.5, att säljaren av en fastighet eller en bostadsrätt erhåller en hyresrätt."
Hehe 😄😄😄
Om de rabatterat inköpspriset motsvarande samma summa som rabatten på avgifterna? Det är väl fortfarande fri prissättning.
Sossesamhället levererar! Är väl bara en tidsfråga innan vi som är gifta och har tillgång till gratis sex blir schablonbeskattade på de indirekta skatteintäkter staten skulle ha fått om vi och våra plånböcker istället tillbringat singeltid på jakt på krogen.
Då får du väl begära fölust elseavdrag.
Fanns faktiskt en politiker i Göteborg (V) som ansåg att de med en egen tomt att ställa sin bil på skulle betala "förmånsskatt" på denna "gratis" parkering eftersom de inte som "alla andra" som inte hade egen mark att parkera på minsann fick betala..
Ja, rättvist in till sista millimetern skall det ju vara!
Jag tycker att frugan ska skatta för vinsten 😛
Min erfarenhet är att man får ligga mindre när man gift sig. Det borde snarare ge rätt till avdrag.
Byxavdrag?
Förstår inte riktigt vitsen med avgiftsfrihet. Så länge bygg/sälj-bolaget inte står för avgiften under den avgiftsfria tiden så lär väl avgiftsfrihet resultera i högre avgifter i framtiden? Eller är det så att Oscar prop m fl betalar avgiften till föreningen?
Påståendet stämmer men det är inte så det går till.
Ja.
Alla de exempel vi känner till hittills (mer specifikt OP och JM) bygger på att byggbolaget betalar avgiften till föreningen. Det blir alltså inga framtida avgiftshöjningar på grund av just denna "rabatt".
Ok – då förstår jag!
Många tycker nog det är lockande även om själva avgiften bara motsvarar 1-2% av inköpspriset (dvs en rabatt på 1-2%) men dessa pengar blir ju bara ett banklån medans personen "slipper" betala 5000-6000 kr av sin lön varje månad i 2-3 år.
Rejält mycket bättre cashflow för personen alltså.
Dom slutar betala om dom konkar….
Apropå detta med "..Översvämningsområdet Lindholmspiren.." (Lite OT-varning)
Runt det där med översvämningsrisker är det uppbyggt en stor "hysteri" som gjort att en del "funktionsbegåvade" tror att havsytan kommer att stiga med en meter på 50 år och har "klimatångest" därför…
En ångest som "botas" genom att rösta på ett "grönt" och "godhetssträvande" parti…
😉
Tja.. det råder rätt mycket förvirring kring det där med sådant.
Det där är varken så enkelt som proponenter för det "godhetsträvande partiet" eller dess kritiker ibland vill få det till.
Huruvida havsnivån där lokalt kommer stiga 1 meter på 50 år vet jag inte.
Men det händer att vattennivån lokalt kan stiga rätt mycket om det tex råder lågtryck i ett område där vattnet rinner ut, samtidigt som vinden är inåt land och vattnet som skulle ha runnit ut i vanliga fall inte rinner ut. Då måste det ta vägen någonstans. Då blir det höjning med påföljande översvämningsrisk.
Sen kan det ju hända en gång på 100 år, eller en gång på 50 år tex. Eller oftare. Och har man byggt ett hus där, tja, då får de översvämningsrisk i vardagsrummet.
Att rösta på MP men ändå bygga huset blir ju fortfarande en riskökning.
Liksom att rösta på något annat parti men ändå bygga huset.
längs Sveriges kuster pågår fortfarande landhöjning sedan senaste glaciärtiden, lite mer i Norrland och något mindre vid Stockholm
Globalt sett har höjningen av havsnivån varit försumbar de senaste decennierna
Det finns dock lokala/regionala skillnader åt båda hållen.
Maldiverna har hittills inte sjunkit det minsta pga havsnivån. Världens kanske mest prominenta oceanograf N E Mörner har studerat just Maldiverna och rapporterat att det inte har skett förändring men det ignoreras i MSM.
Inget huvud över för att tänka, men rimligen är då också det omvända aktiellt – att det är ett skattemässigt fördelaktigt upplägg för OP och att det rent av är därför man gör det?
Det enda som rimligtvis händer är att OP-s intäkt minskar och därmed mindre reavinstskatt (om de går med vinst). Så knappast fördelaktigt utan något de måste göra för att rädda likviditeten i koncernen.
Syftet står ju i länken:
"Ett byggbolag säljer en fastighet till en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen avser att upplåta lägenheter med bostadsrätt i denna fastighet. Byggbolaget åtar sig att förvärva de bostadsrätter som inte någon annan förvärvar. Föreningen är alltså garanterad att alla bostadsrätter blir upplåtna och att den därmed får in samtliga insatser enligt den ekonomiska planen.
När byggbolaget riskerar att behöva infria sitt löfte till föreningen, väljer det att i stället för att själv förvärva bostadsrätter göra det mer attraktivt för andra att förvärva dessa. En rabatt, i form av avgiftsfrihet under två år, adderas till erbjudandet för att få kvarvarande bostadsrätter upplåtna. Det innebär att det kommer att vara byggbolaget som betalar avgiften till föreningen istället för bostadsrättsinnehavaren. Om bostadsrätten överlåts under tvåårsperioden tillfaller rabatten den nye ägaren."
Det är som Stefan nämner, något som OP gör för att överleva. Upplägget gör att deras vinst minskar jämfört med om man hade sålt till fullpris, nu ger man en rabatt värd ett par procent av bostadsrättens värde istället.
Alltså OPs resultat (eller vinst) kan öka med det här upplägget eftersom de ju kanske får sållt rättigheter med vinst de annars inte sålt.
Normalt är vinsten både aavnsen på själva rätten, men också att t de slipper ett åtagande gentemot BRFen (vet dock inte om man bokar upp åtagandet direkt som en skuld, men jag tycker att man borde det). Om de kan sälja så dvs, nu blir det bara avansen på rätten.
Skatteverket förnekar sig aldrig 🙂
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Off topic: Är det där verkligen Lindholmspiren? Ser inte ut som Lindholmspiren i Göteborg iaf…
Bilden är från Liljeholmskajen i Stockholm och det är inte bostäder utan kontor.
Fast lite till vänster i bild har du bostäder på samma höjd. Marievik.
Ja, verkar vara ändrat till Liljeholmen nu…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Glöm inte bort att om hyresrabatten är 100k och skatten på kapitalvinst är 22% så är förtjänsten likväl 78k. I förlustfallet kan skatteeffekten ligga mellan 0 och 14,7% så där är förtjänsten mellan 85,3 och 100%. Jag kan det här, jag är jurist.
Förlust-jurist? Så mycket ränteavdrag så all vinst är borta? Så simpelt att det är uppenbart att eliten skriver lagarna.
Nu har brorsan lagt ut sin lägenhet (minitvåa) till försäljning (700 000 kr mer än vad han reserverade den för 2015). Blir intressant att se vad den går för. Hade han sålt för lite mer än 1 år sedan hade vinsten varit 1,2 miljoner.
Skall han skaffa större eller skall han hyra? Nyfiken.
Låter som en flippare.
@Teheimar: Inflyttning till 41 kvm större (också nybygge). Göteborg är som sagt fortfarande hett.
Hyres är för losers 🙂
Vad baserar skatteverket det på? Förmånsbeskattning? Men känns väldigt märkligt. Ungefär som man köper något på rea eller sänkt pris, och så kommer skattemasen: "Nä, nä, riktiga priset är vad jag hittar på!", och sen förmånsbeskattar dom dig. Tänk om dom kunde jaga Google, Facebook etc så dom skattade något alls för sina inkomster i tex Sverige.
Man får det ju i praktiken till lägre pris eftersom man får till något som uppenbart har ett tydligt värde. Man kan lika gärna se det som att OP ger köparen en penninggåva i samband med köpet.
Det låter mer som att du försöker göra gällande att den gick till ett hittepåpris.
Så alla former av saker man erhåller ska minska priset vid reavinstskatt? Bäst jag drar av för diskmaskinen som lämnades kvar när jag köpte min lägenhet. Hur fan värderar jag den?
Du fick ju betala för skroten av maskinen. Avdrag för tjänst i samband med kapitalförlust.