Har fått en del mail från läsare, eller åtminstone personer som läst mina blogginlägg i ämnet, kring köp av nyproducerad bostadsrätt. Beskedet från säljarna av de nyproducerade bostadsrätterna (byggbolagen via deras mäklare) är att man inte ändrar något.
De ekonomiska planerna ligger kvar med sina progressiva avskrivningar, och den första medlemstillsatta styrelsen kommer få ta ställning till hur man ska göra. Rekommendationen från byggbolagen är att skita i det hela och följa den ekonomiska planen och istället göra bokföringsmässiga förluster i föreningen.
En berörd förening med ett 50-tal lägenheter kommer göra 25%-iga förluster om året, med avskrivningar på ca 180 000:- SEK per år på föreningens andel byggnadsvärde runt 50 MSEK (räknar bort taxerat markvärde här för att vara snäll). De progressiva avskrivningarna når år 11 ca 200 000:- SEK eller en takt på 250 år.
Frågan blir – kommer framtida köpare skita fullkomligt i att föreningen går någon miljon back varje år, och strunta i att detta innebär att föreningen skjuter kostnader framför sig? Kommer den första medlemstillsatta styrelsen skita i avskrivningarna och gå med 25% i förlust, och ta att föreningensrevisor år efter år inte rekommenderar ansvarsfrihet för styrelsen?
Som jag ser det innebär det en alldeles för stor risk att alls köpa, om man inte justerar medlemsavgifterna först. Vilket inte byggbolagen kommer göra, så länge de kontrollerar den första interrimsstyrelsen – höjer de avgifterna måste de sänka priset på lägenheterna och går inte längre med vinst.
Vad som händer sedan återstår att se. Om inte föreningar följer avsikten med regelverket, och väljer att gå med förlust kan regelverk komma att skärpas.
En annan faktor är om opinion och konsensus ändrar sig, t ex när bostadspriserna börjar falla på allvar – vem vill då köpa ett klubbmedlemskap i en förening med ett ackumulerat underskott på 10-tals miljoner och årliga förluster i miljonklassen – det blir ett kvitto på en förening som åker på en smäll framöver.
Oavsett så kvitterar nu byggbolagen att vi har en bostadsbubbla – enda sättet att motivera dagens priser på bostadsrätter är att de inte betalar sina egna kostnader, utan skjuter dessa på framtiden.
49 kommentarer
Men ekonomiska planen är ju som bekant bara en plan och frågan är vilket ansvar man har för denna. Det rör sig inte om bokföring så något bokföringsbrott eller något annat som BFN har inflytande över föreligger inte.
Det intressanta blir vad som händer ifall byggbolaget inte hinner sälja alla andelar i tid eller ens hinner göra sig av med 50% av röstetalet. Kommer styrelsen vilja bryta mot bokföringsreglerna? Kommer byggbolaget vilja bevilja en fuskande styrelse ansvarsfrihet?
Problemet för byggbolaget blir inte så stort ifall man lyckas sälja allt – sittande styrelsen bokför enligt gällande regler och lägger fram bokslut på nästa årsmöte och då är det de nya medlemmarnas problem att det blivit ett negativt resultat. Kanske kan styrelsen lugna medlemmarna med att det inte är något farligt, men i vilket fall kan medlemmarna knappast göra något åt styrelsens agerande då det ju varit helt regelriktigt (värre blir det förstås ifall styrelsen har använt de planerade progressiva avskrivningarna).
Styrelsen kommer inte rekommenderas få ansvarsfrihet från revisorn och då lär knappast stämman ge ansvarsfrihet heller. Ingen styrelse kommer vilja exponera sig privat mot stämningar i mångmiljonklassen. Så inga föreningar kommer bygga upp förluster heller.
Eftersom stämman består av ignoranta medlemmar som helst blundar och sparkar problemen framför sig ytterligare 1 år så tror jag i motsats till Mama att styrelserna oftast kommer få ansvarsfrihet.
Folk vill inte se sina problem, samt så räknar de som fattar ändå med att kunna skicka Svarte petter vidare.
@Mama
Du insåg tydligen inte dilemmat, bokföringsreglerna i kombination med avgifterna kommer innebära att föreningen går med förlust. Detta blir endast ett problem för interrimstyrelsen och byggbolaget i det läget ifall byggbolaget har andelar osålda, annars blir det ett problem för de nya medlemmarna. Detta är eftersom styrelsen som du säger kommer att vilja redovisa enligt reglerna och redovisa ett negativt resultat och ifall medlemmarna finner det nödvändigt kommer man öka avgiften, men detta är inte något problem för byggföretaget eftersom de redan sålt av.
Om byggbolaget däremot sitter kvar med andelar så kommer de i en knepigare sits. Skulle de vara så illa att de sitter kvar med majoriteten kan de knappast bevilja styrelsen ansvarsfrihet ifall de fuskat med bokföringen (och det får de kanske inte annars heller så vi utgår från att de kört enligt reglerna). Vid detta läget kommer det antingen vara så att det syns i årsredovisningen att föreningen går back eller att avgifterna är högre än i ursprungliga planan. Bägge dessa omständigheter är dåliga för byggbolaget eftersom det gör att de kan ta mindre betalt för de återstående andelarna.
@Kent
Jo den eventualiteten kan rädda byggbolaget ifall de sitter med en minoritet av andelarna kvar vid årsstämman, men det gäller nog att man agerar rätt när det gäller frågorna där. Det ser ju misstänkt ut för övriga medlemmar ifall byggbolagets representant reser sig upp och reserverar sig mot besluten som fattas, kanske kan de lösa det genom att inte närvara (men då vill det ju till att det upprättats en lista på närvarande som kan fria dem från skuld).
Problemet ligger i att vissa av besluten som tas på ett årsmöte kan vara av sådan karaktär att man får ansvarsgenombrott, men dessa kanske inte är aktuella i detta fallet…
Det som kommer att hända är att marknaden vänjer sig vid att unga bostadsrättsföreningar har ett negativt eget kapital och det är inget problem så länge avsättningar görs för underhåll. Bokföringsmässigt avskrivna fastigheter är som bekant inte värdelösa, det är bara att se på byggnader i innerstan som är över 100 år gamla och mer värdefulla nu än någonsin tidigare.
Att sätta av tre tusen kronor till yttre underhåll per lägenhet och år är för låga avsättningar. Antar att du inte bryr dig, utan bara det bokförs en avsättning, på t ex 1:-, så är allt bra?
Jag ser inte att jag vitsordat nivån 3000 kr. Så länge avgift och avsättningar är tillräckliga för att upprätthålla byggnadens skick så kan du ge blanka fan i att det uppstår ett negativt eget kapital i årsredovisningen och det kommer förhoppningsvis folk att begripa med tiden. För att korrekt återspegla byggnaden värde skulle man behöva skriva upp värdet i takt med att byggnadens marknadsvärde stiger, och det skulle då neutralisera avskrivningen.
I sak har inget ändrats (avskrivningen är som sagt bara en bokföringsmässig åtgärd och övrig avsättning kan göras eller skippas helt oberoende av avskrivningen) – angående marknadens vana så kan man alltså säga att marknaden har vant sig vid att man har optimistiska planer (och naiva köpare).
Vidare är det väl så att underhållsåtgärderna inte avskrivs så att titta på räkenskaperna blir därmed missvisande (och en plan utan medel avsatta för underhåll blir också missvisande). En gammal kåk med gjorda renoveringar och underhåll är ingalunda värdelös, men bokföringsmässigt blir den då det.
Jo, dagens hus är ju så bra… Lika bra som de var för 100 år sen, minst!
Sen måste ju värdet öka vilket man troligen kan räkna med, en marknad som supportas av politiker är vad som behövs! Att sen politikerna nu måste skära välfärd, se exemplet Landskrona, som naturligtvis inte har ngt att göra med invandringen till staden av icke så rika…så.. Defacto får en fattig i Landskrona idag ingen lgh, man vill ha upp hyrorna, bort med de tärande och alla är svenskt överrens utan V som verkar vara det enda ärliga partiet. Bäva ni med miljonprogram i icke attraktiva städer. Och i sthlm så kommer snart de 5000kr som är max i botillägg för en gammal att inte räcka till, soc får gå in.
Men upp ska vi, med McJobs.
Jag hoppas verkligen att borgare som talar sig varma för dagens melodioch har köpt snart får känna en äkta marknad piska dem hårt. De får betala för alla. Och här ser vi varför vi "lever trångt" varför vi tillåter illegala och tiggare här, varför ingen vill lösa sociala problem…
Hoppas de rika komunerna med "bobrist" snart får tvång, hoppas sen att SD-nissarna visar hur working poor, pensionärer och sjuka behandlas.
Visst är det som du säger! När väl bubblan spricker kommer eftertänksamheten eftersom kunderna får utrymme/tid till att "tänka till" och analysera föreningarna. Det finns dock risk att "idiotpolitiker" försöker förhindra en "god redovisningssed" från att etableras inom föreningar(eftersatt pga att förenings-skatter i princip saknas samt att intressenterna i föreningarna är få(de boende och banken)) OM bubblan spricker. Motiven är förstås lägre konsumtion etc och en förstärkning av de nedåtgående krafterna.
Med tanke på att det bara är de boende och banken som är intressenter så borde man ju anpassa redovisningsreglerna så att de i görligaste mån blir rättvisande utifrån dessas synvinkel.
Realiteten är ju att ur bankens synvinkel så är huset (förhoppningsvis) värd panten sålänge underhållet görs som det ska, och för de boende så saknar husets värde betydelse då BRF:en saknar existensberättigande utan den (lite som att sätta ett pris på sin hjärna eller hjärta). För de boende är det snarare (de långsiktiga) kostnaderna för drift, underhåll och räntor som blir det intressanta eftersom det är dessa pengar som skall fram för att verksamheten skall gå runt.
@Anonym; Håller med men de stora BRF-giganterna som HSB, Riksbyggen är oftast på BRF-styrelsernas sida(de håller emot) vilka helst ser att dagens boende gynnas.
Bankerna är kortsiktiga och har av erfarenhet alltid sett uppgång efter fall. Låntagaren är dessutom återbetalningsslav för livet(alt personlig konkurs som är ovanligt). Revisorerna kommer ofta dessutom från HSB och Riksbyggen och inte från det "privata".
Sist men inte minst har BFN och FAR etc inte velat lägga sig i underhållsfrågor. Men varför inte? De bestämmer ju kring goodwill och andra mer mjuka redovisningsfrågor!
Dags för reformer! Men först när botten är nådd! Ingen vill helst punktera prisspiralen.
Som vanligt vid bubblor….förnekanden och verklighetsflykt.
@rttck
Just för denna typ av tillgångar och likartade (med "obegränsad" livslängd sålänge man sköter underhåll) så borde man rimligen fråga sig ifall det är rimlig bokföringsprincip att göra simpel avskrivning (isht när avskrivningsbeloppet är i storleksordningen det man kan förväntas vinna nominellt på inflationen).
Intressenter i en BRF kan nog även spekluanter räknas och syftet med bokföring och redovisning bör ju vara att ge en rättvisande bild av företaget för intressenterna. Bankernas intresse i bokföringen är ju bland annat för deras utlåning till BRF:en vilket innebär att de inte kan räkna med att få ut allt i händelse av konkurs (men det kompliceras ju av att samma bank kan ha pengar utlånade till medlemmarna också och säkerheten kan förstöras genom att man kräver föreningen i konkurs).
OT: euron(usd) är nu på väg att bryta igenom ett viktigt motstånd kring 1,39-1,40. Då blir 1,49 tänkbar som mål/nästa större motstånd. Det kommer att trycket på negativ ränta eller QE för ECB.
Ett gammalt feltänk som ligger kvar inom BRF-världen är att "föreningen skall inte göra vinst", och detta har gjort att många föreningar eftersträvat ett redovisat resultat kring, just det, 0 kr. Med hyggliga avskrivningar och inflation som urholkar lånens värde, så har dessa föreningar ändå fungerat skapligt. Låt vara att de hela tiden levt kvar med hög belåning (nytt underhåll betalas främst med lån), men eftersom den absoluta majoriteten av föreningarna sköts lika illa, så har det inte märkts att styrningen egentligen är ineffektiv.
Nu, med låg eller obefintlig inflation flera år i följd, samt med dessa obefintliga avskrivningar, sitter föreningarna i rävsaxen. Inget kapital har ju ackumulerats! "Avsättningar" kan ju göras, men de saknar reellt värde, så länge inte omfattningen av redovisat resultat eller avskrivningar gjort att det kommit in riktiga pengar.
I debatten märks mycket lite av detta. De oinsatta försvarar hela tiden upplägget med att det viktiga skulle vara att avsättningar till underhåll görs. Men de har inte förstått skillnaden mellan Brf och det egna sparkontot. I Brf behöver det inte finnas en enda krona, ändå kan stora "avsättningar" göras i bokföringen, och det ser ut som att föreningen har lagt undan till underhåll. Det har de i allmänhet inte.
@Niclas Jonsson
Hur fungerar dessa avsättningar i realiteten? Jag tycker det låter som att bokföringen blir lite missvisande ifall man bokar upp något som tillgång ifall dessa inte finns i verkligheten.
Nu förväntar jag mig inte att man skall placera överskottet (som man skall ha i framtiden) bör placeras på ett bankkonto utan kan även tänka mig att man använder dem till att amortera extra på lånet (och hoppas på att man därmed skapar utrymme för att låna när man senare behöver pengarna).
@Anonym, Har föreningen amorterat av 100 miljoner och skrivit av 100 miljoner så kan man säga att föreningen förmodligen lätt kan låna upp till underhållet och i den meningen ha sparat med hjälp av amorteringarna.
Man gör en omföring från fritt till bundet eget kapital. Och eftersom det inte finns något hinder att ha negativt EK i en bostadsrättsförening, så…
@Niclas Jonsson
Lysande! Det är motsvarande en fondemission med andra ord, men som sagt är det ju lite märkligt att man talar om bundet eget kapital när det inte är bundet (utan fritt då det inte finns något krav på att det måste vara positivt).
EK sitter på skuldsidan på en balansräkning och åtgärden blir alltså lika betydelsefull som att flytta sina lån från swedbank till nordea…
Jag hade i min naiva tro tänkt mig att man skulle ha en post på tillgångssidan som utgör avsättningar för underhåll eller åtminstonde en åtgärd som ökar det egna kapitalet (som blir effekten efteråt ifall man använder överskottet till att amortera).
…."lika betydelsefull som att flytta sina lån från Swedbank till nordea…" Bra lekmannabeskrivning, jag tar gärna denna! Men fonden fyller en funktion för den som kan tolka redovisning samt förstår sig på fastighetsförvaltning, eftersom den beskriver behovet av underhåll bättre än avskrivningarna, OM föreningen sköter sin underhållsplanering (vilket nästan inga föreningar egentligen gör).
"Underhållsfonden" ligger på skuldsidan i balansräkningen. Så här ser det ofta ut:
Mäklaren: Föreningen har god ekonomi, och sätter av till underhåll. Titta i bokföringen, man har gott om kapital i underhållsfonden.
Styrelsen/medlemmarna: Vad bra att vi har pengar i fonden, då behöver vi inte höja avgifterna inför underhållsarbetet, vi kan ju ta av pengarna i fonden.
Förvaltaren: Nja, tyvärr. Där finns inga pengar…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
De köpare som intresserar sig för ekonomi i en BRF kommer naturligtvis att titta extra noga på det som sätts av till underhållet. Om det är i nivå med en äldre BRF (med större underhållsbehov) så förstår nog vem som helst att den nya BRF-en inte behöver vara ett dåligt köp även om den innehåller progressiva avskrivningar. Nya BRF-er idag har en starkare balansräkning än många av de äldre BRF-erna. Standard numera är ca 80% eget kapital och 20% lån. Om en skuldfri förening med planmässiga avskrivningar på 3 miljoner varje år så betyder det att man skulle bygga upp en kassa på motsvarande belopp varje år. De första 10 åren är det väldigt lite underhållsreparationer i en bostadsrättsförening, vilket man kan se om man bläddrar i årsredovisningar med BRF-er byggdes 2003, 2004. Enligt stadgarna ska fastigheten hållas i gott skick hela tiden och det är för mig lite märkligt hur man kan påtvinga planmässiga avskrivningar på sådant som är inre underhåll som faktiskt boende har ansvar för. Denna kostnad kommer aldrig att hamna på en BRF. En stor del av byggnadsvärdet är inre underhåll. Jag blir inte särskilt förvånad om det i dagsläget är ca 10 000 kr/kvm som är byggnadsvärdet på det inre underhållet. (dvs ca 1 miljon på 100 kvm)
För att se om en bostad är överprissatt eller i rimlig nivå med marknaden så kan man lätt jämföra genom att lägga ihop föreningens lån och räkna ut låneandelen till bostaden samt sedan lägga på försäljningspriset och göra likadant för bostadsrätter som är i äldre föreningar.
En viktig fråga som jag sällan ser diskuteras är om det verkligen är rätt att man gör avskrivningar på inre underhållet? Detta ekonomiska ansvarsområde ligger på bostadsrättsmedlemmen och det står klart och tydligt i alla stadgar att bostadsrättshavaren ska bekosta det själv.
Det inre underhållet ingår inte i det som skrivs av. Så släpp det feltänket. Det är bara övriga byggnadsvärdet, oftast motsvarande föreningens skulder, som skrivs av.
Så sluta tjata.
Naturligtvis skriver man inte av det man redan sålt.
I föreningsexemplet från artikeln skulle kostade fastigheten och huset 257 MSEK. 200 MSEK betalade medlemmarna för, övriga 50 MSEK skrivs av (7 MSEK är markvärdet). OK, fortfarande svårt att förstå?
För att förtydliga, 50/0.2=250. Hade det varit hela ursprungliga kostnaden för bygget, så hade avskrivningstakten varit 250/0.2=1250 år.
OK, det var feltänk av mig. Bra att den logiken följs, annars skulle jag tycka det var helsnurrigt.
En följdfråga jag frågar för att säkerställa att jag då tänker rätt. Anta att en brf med försäljningspris på 500 miljoner totalt varav medlemmarna lägger in 400 miljoner. Alltså är det "bara" 100 miljoner som ska skrivas av på 100 år och inte 500 miljoner? (Om vi antar 100 års planmässig avskrivning)
Ja.
OK, Då har jag tänkt fel hela tiden förut. Tror dessvärre att många inklusive mig har gjort det. Då håller jag faktiskt helt med om att progressiva avskrivningar är rätt onödigt och det extra som en förening måste skriva av pga omläggning av reglerna är helt sunt. Systemet tar då hänsyn till en BRF intitiala skuldsättning vilket jag tycker är bra!
Vänta lite — det där stämmer väl inte?
Oavsett om föreningen finansierar sig med insatser eller lån så ska ju tillgången skrivas av? Blandningen eget kapital vs lån spelar ju ingen roll för tillgångssidan…
Räkneexempel:
Förening 1: Köper fastighet för 500 Mkr. 100 Mkr i insats, 400 Mkr i lån. Om vi antar ett byggnadsvärde på 300 Mkr, så blir den bokföringsmässiga avskrivningskostnaden (vid rak avskrivning, 1%/år) 3 Mkr/år.
Förening 2: Köper fastighet för 500 Mkr. 400 Mkr i insats, 100 Mkr i lån. Även här blir avskrivningskostnaden densamma, 1% på 300 Mkr = 3 Mkr.
Förening 1 och förening 2 har samma bokföringsmässiga kostnad för byggnadens förslitning. Däremot kan förstås förening 2 hålla lägre avgifter och ändå göra nollresultat, eftersom man har lägre räntekostnader.
Ett någorlunda modernt exempel på hur det kan se ut: http://www.svenskfast.se/resurs/dokument/63274/499ba0p3k9ao75uj/499ba0p3k9ao75uj.pdf
… här verkar föreningen ha köpt fastigheten för ~123 Mkr, varav byggnad ~92 Mkr. Finansiering verkar ha skett mestadels med insatser (~81 Mkr insats, ~42 Mkr lån), men likväl skriver man av hela byggnadsvärdet.
Tänker jag fel här?
Joakim, du har helt rätt.
Om inget annat visar väl det här att det råder en hel del förvirring kring vad det är som faktiskt gäller. Det diskuteras fram och tillbaka, men man pratar egentligen om olika saker.
Även jag är nu smått förvirrad av vad som ska skrivas av. Jag var också av uppfattningen att det är hela anskaffningsvärdet som ska skrivas av med rak avskrivningsplan, inte bara eventuell skuld. Avskrivningen är, enligt vad jag förstår, bara en bokföringsteknisk post som inte ska förväxlas med vad som faktiskt krävs i form av underhåll och amorteringsplan. Kan någon reda ut vad som gäller?
SJÄLVKLART ska det skrivas av på 500 miljoner
Marken skrivs inte av. Bara byggnaden.
Hahaha, vilken humor. Lustigt att se hur Cornu har bedrivit korståg mot detta och fortfarande inte har fattat att avskrivningen gäller hela byggnaden oavsett insatsernas respektive lånets storlek. Jag tog upp denna fråga första gången avskrivningarna diskuterades här på bloggen, men blev då idiotförklarad.
Avskrivningen har inget med lånet eller insatserna att göra, den gäller värdet på det som slits (d.v.s. byggnaden i en ny förening). Det är det som blir sjukt med att bara applicera redovisningsreglerna utan eftertanke är att en skuldfri förening måste skriva av precis lika mycket som en som är belånad till 100%. Däremot: en 100 år gammal förening som står inför omfattande renoveringar behöver dock inte skriva av knappt något, trots att underhållsbehovet där är större än i den nybyggda skuldfria föreningen.
I mina ögon är det individen som står för insatsen som borde göra en "avskrivning", d.v.s. amortera av sitt lån i lagom takt som huset konsumeras. Föreningen ska bara se till att den klarar av underhållsbehovet (och betala sina ev. lån).
@enber rebne
Men var har du för belägg för att cornu inte har fattat att avskrivningen gäller (hela) byggnaden? Avskrivningen har heller inget med underhållet att göra för då hade man inte tillämpat avskrivning på normala inventarier där livscykeln är att de köps in, används och utrangeras. Tron att man med den motiveringen skall ha progressiva avskrivningar är lika mycket missförstånd som de missförstånd som du tillskriver andra.
Det som är BFN's uttalande får anses vara gällande norm och den föreskriver linjära avskrivningar även om man kan anse att de ger en felvisande bild av verkligheten. Vill man då föra invändningen att underhållsbehovet varierar med byggnadens ålder (även om man ser det på länger sikt) – ja då skall man rimligen inkludera en rimlig underhållsplan. Jag roade med att googla efter "plan ny brf" och första exemplet jag hittade tycks inte ta någon som helst höjd för att det kommer några periodiska underhållsåtgärder, där finns ingen underhållsplan och jag ser inte alls att det berörs. Själva tesen är ju att man troligen måste sätta av (på riktigt) mer än vad dessa progressiva avskrivningar ger sken av (exemplet ölandsbron där underhållet kostat långt mycket mer än byggkostnaden – ingen avskrivning i världen skulle ge en rättvisande bild).
Tillägg: det kanske skulle vara på sin plats att göra en undersökning och följa upp och se hur pass den ekonomiska planen för nya BRF:er har stämt överens med verkligheten, har underhållskostnaderna blivit så "obefintliga" som de förefallit i planen? Googlar du på "plan ny brf" hittar du säkert länkar som visar att det inte är helt ovanligt att avgifterna i nya föreningar tvingas höjas ganska omgående för att de visat sig vara orealistiskt satta i planen.
Om vi antar att det nu blir en ordentlig bostadskrasch precis som på 90-talet. Då lär byggbolagen sälja till betydligt lägre priser. Då kommer säkert vissa fastigheter ha 30% högre avskrivningsvärden än de sålda bostadskontrakt efter prisfallet. Är det då rimligt att förening X belastas 30% mer än förening Y pga avskrivningarna trots 1 års skillnad i byggtid?
Nu är det många bostadsrättsföreningar som fått starkt kassaflöde pga låga räntor. Speciellt de bostadsrätter som var nya när räntan stod högt kring 2007. Jag skulle vara extraförsiktig att köpa in mig i en bostadsrättsförening byggd i år där alla förutsättningar bygger på de låga räntor som nu råder.
Inte säkert jag förstår detta.
Är det så att fastighetens värde skall skrivas av i en viss takt.
Är det så att man därtill sätter upp en reparationsfond.
Så om 100 år, kan man allt annat lika, reparera huset som inte har något kvarvarande värde? För egna pengar!
Fastighetsbolag har en annan skyldighet-visa verkliga värdena på husen-så de skriver upp dem i stället!
Ja, avskrivning skall ske efter slitage, det är detta byggbolaget ignorerat. Slitage antas vara detsamma varje år i en bostad, folk idag sliter inte mer eller mindre på bostaden än de som bor där om tjugo år.
Fondering eller amortering av lån för att skapa framtida låneutrymme gör man oberoende, men lämpligen i samma tak som avskrivningarna. Byggnader har inte 100 års livslängd. I vår förening har t ex stammar 50 år, fasad 40 år, soprum 20 år, etc. Så alla kostnader för att renovera respektive del måste byggas upp, alternativt lånas upp, under en sådan period.
oppti, det är fastighetens försäljningspris som ska skrivas av under 100 år. En extra "trevlig" kostnad för en BRF att ta om den har blivit riktigt blålurad av byggbolaget med ett ockerpris. Då ska man basera planmässiga avskrivningar på ockerpriset och inte på ett realistiskt pris. Bra tänkt där BFN 🙂
Ler lite smått och sneglar på det närliggande huset som är 100+ år.
De 6000 som satsades där avskrivet på 100 år ger en kostnad av 60 SEK per år.
Nu alltså helt nerskrivet till noll.
Men vad är värdet idag-av bara tomten?
Fastigheter bör värderas då och då och skrivas upp i stället-så gör fastighetsbolagen! De tvingas göra det!
Fastighetsbolagen har problem åt andra hållet. De "bråkar" om att få skriva av så mycket som möjligt så att de kan slippa mera vinstskatt.
Tomten på den äldre föreningen är värd tokmycket. Ja, äldre föreningar är ofta i ett guldläge. Speciellt om de dessutom bortsett från att ha amorterat friskt har en massa lokaler på bottenplan som kan finansiera stora delar av räntekostnader m.m.
Nu blandar du äpplen och apelsiner. Skattemässiga avskrivningar och redovisningsmässiga avskrivningar är två olika saker, om än besläktade.
Glöm inte att Cornucopia?:s ursprungliga inlägg gällde byggfusk, senare utvidgat till kritik av felaktiga avskrivningsprinciper. De tidigare kommentarerna om 100-åriga hus, idag fullt avskrivna, och värda mer idag än någonsin tidigare, håller inte. Man kan inte jämföra det tidiga 1900-talets tegelstensbyggnader med dagens hus med enstegstätade fasader. Aengelholmare
Många i den här debatten missar att det är byggnader man skriver av. Ytterst få byggnader ökar i värde med tiden.
Intressant diskussion, tack för det!
Vad skrivs av? Anskaffningskostnaden minus markkostnad.
Vad händer sedan? Nästan alla gamla Brf: er har skrivit upp sina anskaffningsvärden. Antingen har det skett i samband med omfattande renoveringar, eller så har man vid något tillfälle gjort en värdering, och gjort om avskrivningsplanen efter det.
Avskrivning, är det någon idé inom brf? Nja, diskussionen här visar ju på en del problem. Te x att föreningen skriver av även "inre underhåll", vilket omedelbart vid första upplåtelsen egentligen övergått till innehavaren. Så nog är det missvisande alltid. Hur som helst, så brukade det lösa sig rätt bra med tiden. Man skrev av linjärt, och de första 10 åren amorterade man ordentligt. Allt efter som underhållsutgifterna ökade, så kunde man styra om från amortering till underhåll. Och till slut kändes lånen meningslösa att amortera mera, istället bodde man billigt (60-70 tal ca). På 80-talet var bostadsrättsfastigheterna så pass nedgångna, och föreningarna hade ju inget sparat, så politikerna fatta några beslut som helt plötsligt gav föreningar som renoverade stora ränteavdrag och billiga lån. Alltså är tiden ca 82-94 den stora stambytestiden. Nästan alla bostadsrättsföreningar som existerade vid denna tid, är stambytta och helrenoverade under dessa år.
Fast man hade ju inte lärt sin läxa. De nya lånen var omfattande, och ränteavdragen trappades av varje år. 90-talskrisen fick mycket av sitt bränsle utav föreningar som inte klarade av att själva ränta sina lån, när ränteavdragen nästan försvunnit. Som lök på laxen byggdes det en del föreningar dessa år, som lånade svindyrt, och stöp omkull direkt.
Alla fattade att detta måste rättas till, vi måste skapa bättre regler som tryggar boendet och långsiktigheten i bostadsrättsföreningarna. Självklart lobbades det friskt från allehanda intressenter, vilket gjorde att det tog tid, och resultatet blev inte riktigt så bra som det kunde blivit. Men från 2007 har vi i vart fall skatteregler och en bostadsrättslag som har samma målsättning, som syftar till att föreningarna gynnas av att hålla låg (eller ingen) belåning.
Och det började bra. Byggbolagen började projektera skuldfria föreningar, och några hann till och med att byggas. Men man insåg snabbt, i takt med att priserna steg och steg, att köparna inte var speciellt intresserade av om föreningen var skuldfri eller inte. I skuggan av "ekparkett i alla rum" och "egen tvättmaskin och torktumlare" började byggarna sälja föreningarna med lån igen. Först i liten omfattning, sedan allt mer.
Priserna steg ännu mer, och alla ville ha mera av kakan. Progressiva planer fanns redan, men dessa blev nu värre och värre. Och låneandelen som "göms" i nya föreningar är idag mycket stor.
Att det inte håller, det inser alla. Att ändra avskrivningsreglerna, kommer inte att hjälpa ett smack, eftersom inga nya pengar kommer in av ändrade redovisningsregler. Men debatten är mycket bra, för den avslöjar för en hel generation brf-ägare som är rusigt höga på tvåsiffriga procentuella årliga värdeökningar, att kejsaren är naken.
Vad som händer vet jag inte. Men att det kommer bli dyrare att bo är helt säkert. Inom brf lyser alla lampor rött just nu: Räntorna lär inte långsiktigt vara så här låga, kraven lär öka på att föreningarna blir bättre på att ta in kapital för underhåll, ränteavdraget kommer troligen att göras om inom några år, värdeökningarna avstannar eller så sjunker värdena, nya hus har troligen större underhållskostnader än vad vi idag kalkylerar med + att de extrema värdeökningarna som varit har ju faktiskt gjort att många föreningar idag har ett eftersatt underhåll då styrelserna prioriterat låga avgifter.
Metafor: BRFens likhet med en människa. Först ung, frisk och till synes bra förutsättningar. Sedan märks ett visst slitage som börjar kosta. Slitaget blir tydligare och dyrare med åren. Livslängd ca 100 år. Bra byggmaterial motsvarar bra gener.
Men även om man planerar att hoppa från BRf till BRF innan slitaget blir synligt så blir man i alla fall också äldre själv och orkar inte leva på det viset i längden. Det är ju faktiskt så illa att tiden också räknas mot en människa som mot en BRF. Många verkar glömma sin egen avskrivningstid när de planerar.