I Uppsala finns nu en mindre hyresfastighet, utan hyresgäster, till salu för 17 MSEK. Normalt ska en hyresfastighet värderas utifrån hyresintäkterna, men här är värderingen istället helt vansinnig.
Lägenhetsytan är nästan 400 m2, vilket kanske kunde gett runt en halv miljon i hyresintäkter om året, baserat på 10 000:- SEK i månaden för 100 m2. Med extremt hög värdering och låga 5% i avkastningskrav skulle värderingen därmed ligga på 10 MSEK. Vilket förstås är på tok för högt i sig och ett utfall av bubblan med låga räntor. För några år sedan hade avkastningskravet varit 10% och priset runt 5 MSEK.
Till saken hör att av fyra lägenheter är en 32 m2, två 40 m2 och den sista är 285 m2. Det ser därmed ut som att man slagit ihop ett antal tidigare lägenheter och byggt en massiv ägarlägenhet åt fastighetens ägare. Man försöker i princip sälja huset som en ägarlägenhet om 285 m2, med tre uthyrningslägenheter med på köpet.
Samtidigt, vem betalar 17 MSEK för en 285 m2 stor lägenhet i Uppsala? Åtminstone handlar det inte om en bostadsrätt, utan eget ägande om man köper hyresfastigheten för att bo.
Frågan är istället om sådan här spekulation omöjliggör för seriösa långsiktiga ägare av små hyresfastigheter att utöka sitt hyresbestånd? Detta är knappast det enda exemplet på vansinnig lyxrenovering av bostäder på grund av bostadsbubblan, och hade knappast genomförts på en sundare bostadsmarknad.
14 kommentarer
Glöm inte bort driftkostnader på ca 100 000 SEK för 400 m2. Det blir 400 000 SEK för att täcka reparationer underhåll och avskrivningar. Kvar blir avkastning på totalt kapital.
Det här är inte ovanligt. Ofta beror det på att ägaren i regel inte är i behov av att sälja men mäklaren pushar och ägaren går med på att sälja om han får ut ett riktigt dumt högt pris. Mäklaren går snällt med på det och sen är vi här, i din blogg, och diskuterar det hela. Hyreskåken kommer aldrig bli såld.
13200 kr för 76 kvm kan tydligen kommunala Uppsala hem utan problem ta ut:http://www.unt.se/uppsala/rekorddyra-lagenheter-gick-at-snabbt-2799321.aspx
Och för bara någon vecka sedan såldes 14kvm för 1 310 000 kronor. Uppsala är hett!!
http://www.unt.se/ekonomi/rekordlya-gick-for-superpris-2807004-default.aspx
"Uppsala är hett." de flesta skattemottagarområden är heta. Myndighetsstäder, universitetsstäder. De senare har ju dessutom en massa glada unga optimister som lånar till framtida konsumtion i tron att det är en investering. Studielånesystemet är väl nu närmre sextio år. Det medförde en enorm skillnad i studentutsvävningar. Hur länge har vi detta slöseri kvar?
Huset ser fö. ut som en konceptetstudie, inte avsedd att bo i.
Sant att det är skattemottagande kommuner som är de som växer och mår bra.
Samma sak är det i USA där de rikaste områdena idag är förorterna till Washington DC. Sist jag kollade var fastighetspriserna i Bryssel helt sanslösa.
Samtidigt lägger vi ned industri och jordbruk,. Västvärlden verkar befinna sig i en fas av avveckling. Ungefär som en gammal adeslfamilj som bor i ett slott och vägrar se sambandet mellan arbete och konsumtion och tror att man kan låna sig till den levnadsstandard som man anser sig ha rätt till,
Man behöver nog inte räkna med driftkostnader (inklusive underhåll och avskrivningar) för att inse att man inte borde få ut så mycket för kåken. Räknar man med 500tkr så skulle väl ett rimligt pris vara 7milj itifrån de priser jag sett här.
Man bör dock bortsett från kostnader även ställa sig frågan varför det inte finns några hyresgäster. Det låter som att det är en glädjekalkyl att tro att man skall få in ens 500tkr per år.
Enkel värderingsregel: Ta valfri liten hyresfastighet och multiplicera hyresintäkterna/år med 10-13.
Summan blir rimlig värdering utan större överpris. Funkar nästan alltid 😉
Lank till objektet? Finns det nagon sida dar man hittar fastigheter (dvs inte bostadsratter eller sma enfamiljshus; utan stora feta dyra hus med manga lagenheter i).
Booli typ
Det är samma sak i Lund, hyresfastigheter utan större möjlighet till hyreshöjningar säljs till priser som mest motsvarar vad ägaren skulle få betala för en bostadsrätt själv. Det egna begäret är enda möjliga motivet till en sådan affär.
Om inte jag är helt ute och cyklar så låg den här fastigheten ute till försäljning för 10 miljoner för 4-5 år sedan. Men du orenoverad och utan tillbyggnaden (Banérgatan 28).
Titta där är den ju!
http://www.booli.se/bostad/villa/kabo/banergatan+28/908331
Välkommen till verkligheten!
Går det att hyra ut så har man en intäkt.
Kåken har legat ute för fantasipriset innan, precis som andra hus ligger ute för fantasipriser utan att säljas…
Dock så ger även "vanliga" hyresfastigheter (med normala lägenheter som är uthyrda och utan möjlighet att själv flytta in) låg avkastning i större/studentstäder, I Stockholm är det såklart som extremast, men även i Lund/Uppsala så är det inte mycket å hämta, nettoavkastning på 2-4 % i centrala lägen – att de räknas som lika säkra som bankboken (sen får man såklart värdetillväxten med, svårt å hitta bankböcker som ger 2-4%+inflation/hyresökning)