Det finns i Sverige en nästan etablerad sanning att bostadsbubblan och den påstådda bostadsbristen skulle åtgärdas genom införandet av marknadshyror, men en jämförelse mellan villapriser i en av världens mest kända världsmetropoler, London, och den lilla bakvattenhuvudstaden Stockholm, säger emot detta. I London har man marknadshyror, men bostadspriserna är nästan identiska med Stockholm.
Trots marknadshyror har villapriserna i London stigit med 290% sedan 1995, att jämföra med 262% för Stockholm. Detta baserat på villaprisindex för Greater London respektive nuvarande definition av Stor-Stockholm, dvs hela Stockholms län.
 |
| Villaprisindex i London och Stockholm
åren 1995 till 2012. |
Justerar man för valutaförsvagningen i England, så har medelpriserna stigit 272% i London och 234% i Stockholm.
Trots marknadshyror har alltså priserna stigit mer i London än Stockholm.
Orsaken är antagligen buy-to-let, dvs att man köper bostäder för att hyra ut, vilket drar upp priserna. De lagliga möjligheterna att hyra ut till marknadsmässiga priser har tidigare varit begränsade i Sverige och Stockholm, men numera får man ta ut i praktiken marknadsmässig hyra vid uthyrning privat och fribeloppet för uthyrning har också höjts rejält i Sverige, vilket öppnar för skatteplanering – man får fortfarande ränteavdrag på räntan, men kan få skattefria hyresintäkter. Nu finns det gränser på hur hög marknadshyra man får ta ut i Sverige, men överklagar hyresgästen ockerhyror är det bara att vräka hyresgästen (om man fått vederbörande att skriva bort besittningsrätten, vilket är lämpligt) och ta in en ny.
 |
| Villapriser, medel, i London
och Stockholm 1995 – 2012, mätt i SEK |
Svensk buy-to-let bidrar antagligen till de återigen skenande bostadspriserna i Stockholm, speciellt som det är på marginalen som prisstatistiken sätts, dvs de senast sålda objekten.
Räknat i svenska kronor kostar nu en villa ungefär lika mycket i London som i Stockholm och priserna har alltså inte återhämtat sig i London mätt i vår valuta. Prisindex är dock på rekordnivåer för London, men tar då inte hänsyn till valutakursen.
I den bästa av världar hade man kunnat jämföra priserna på klubbmedlemskap i svenska bostadsrättsföreningar med brittiska ägarlägenheter, istället för att titta på villapriserna. Samtidigt måste man för klubbmedlemskapen då räkna in själva klubbens skulder för att få en korrekt prisjämförelse. Där saknas tyvärr data för svensk del.
Marknadshyror verkar åtminstone inte leda till lägre bostadspriser. Vilket är helt logiskt. Varför skulle möjligheten till ökad avkastning på realkapital sänka värdet på realkapitalet?
Sedan kan man alltid diskutera vad som är mest värdefullt – en villa i världsmetropolen London eller en villa i bakvattnet Stockholm? Priserna är iaf de samma.
28 kommentarer
Marknadshyror kan nog bidraga till lägre hyror i en del mindre attraktiva områden. Man kunde tänka sig att en fyrai Svenljunga skulle kosta en femhundring i månaden att hyra. (Inget ont om Svenljunga, bara det att orten, som nästa alla andra i Sverige i avsaknad av skattediarmyndighet, lider av den svenska förmögenhetsomfördelningen till Stockholm via skattesystemet)
Med global frihandel skall en konkurrensutsatt svensk arbetare kosta ungefär som en kinesisk – ungefär en tia i timmen.
kgb:
Vilket gör att om ingen skatt tas ut så kan han hyra för cirkus 4500 i månaden o sen leta mat till en kostnad av 10:- om dan
Frågan är hur ditt resonemang går. Såvida man inte avser helt reglerade hyresnivåer så får jag inte hop det. Hyresregleringen som den ser ut innebär ju bara att man inte får ta hur hög hyra som helst – vill man ta mindre hyra så är det dock tillåtet. Det är fritt fram att hyra ut en fyra i svenljunga för en femhundring i månaden ifall man vill.
Jag har fått förklarat att bruksvärdesprincipen gör att du inte kan ta ut hur låg hyra som helst. Den utjämnar med andra ord hyrorna till att bli lika i Stockholms gamla stad som i Rinkeby för likvärdiga lägenheter.
Tänk om du skulle hyra ut en lägenhet i ditt hyreshus till din familj för tio kronor i månaden. Skatteverket skulle hugga direkt.
@kgb35
Om man visar att man tar ut samma hyra från övriga hyresgäster så har nog inte SKV något att hämta. Så vad är det i brukvärdesprincipen som "förbjuder" hyresvärden att ta ut lägre hyra?
Det är hur jag har fått det förklarat för mig som orsak till att man inte kunnat sänka hyran i en del mindre belagda och eftertraktade områden. Men det kan vara fel. Likvärdig lägenhet – likvärdig hyra oavsett område, sades det.
Men jag tror, det finns någon regel som säger att man måste ta ut marknadsmässig (bruksvärdes?) hyra och att den jämförs med en pott, inte endast ditt hus. För annars driver du inte vinstdrivande (hyres)företag utan sysslar med förmåner.
Själv råkade jag en gång ut för regeln att man inte får ha två lägenheter i samma stad, eller om det var lägenhet över huvud taget om du har annat boende. Har förträngt det hela. (dock drivs inte denna regel så ofta).
kgb35; En fastighetsägare äger en fastighet för att få avkastning. Tillräckligt för att även kunna underhålla och till vinst. Enkelt att räkna på kostnaden i förväg. Problem uppkommer om inflationen drar iväg. Låt oss säga med din tro att hyrorna skulle kunna falla i nominella termer i Svenljunga. Varför isf? Löner och kostnader stiger alltid även om det råder disinflation. Det enda som skulle kunna sänka hyrorna är att det råder överskott på lediga lägenheter. Om det är så kommer ägaren att få svårt att klara underhållet. Vem köper isf en fastighet under dessa omständigheter? Ingen förstås. Priset och hyrorna kan falla. Ingen sänker väl hyran om man inte tvingas för att locka hyresgäster!
Nej löner och kostnader stiger inte alltid. De har gjort det under typ efterkrigstiden. Men nu har vi frihandel och därmed konkurrens från kinesiska arbetare som kostar en bråkdel av vad de Svenska gör. Men eftersom det är svårt att sänka löner och ta bort skyddsregler och lagar i Sverige och vi har skrivit på frihandelsavtal lägger vi ner fabriker istället. SAABland har 30% arbetslöshet bland industriarbetarna. Har du inte funderat över hur en borrmaskin kan kosta 150 kronor eller som nu på Jula diodträdgårdsbelysning tio kronor stycket.
I Sverige lägger vi inte ner bara företag utan även byar och samhällen därför att folk och makthavare rotade i folkhemmet tror att vi per definition har det så här bra, hellre får någon annan gå arbetslös än än sänka löner. Hur hade jag då råd med hus, bil och semester. (Hur har kinaindustriarbetaren råd med hus bil och semester?)
(Frihandel var på väg under slutet av 1800talet men som tur var hade vi då patriotiska makthavare som insåg att det skulle bli ruinen för Sverige. LM Erikson var för övrigt på väg att flytta huvudkontoret till StPetersburg, har jag läst någon gång, men så kom världskrig och revolution.)
Nej, det är inte lätt att agera på världsmetropolen Stockholms bostadsmarknad. Tur att man för en billig peng kan köpa artiklar med handfasta råd:
http://www.aftonbladet.se/minekonomi/boende/article17554356.ab?teaser=true
Som jag ser det så är fördelen med marknadshyror att det blir bättre utbud på hyresrätter – helt enkelt den som är beredd att betala marknadshyra kommer att ha möjlighet att hitta en lägenhet.
Sen är jag tveksam till ditt påstående om att man "bara kan avtala bort besittningsrätten". Det finns mig veterligen begränsningar även på det området – det är inte giltigt att sådär godtyckligt avtala bort den.
När man hyr ut i andra hand (bostadsrätt och villa) så har hyresgästen inget besittningsskydd alls.
http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Besittningsskydd/
"Lagen träder i kraft den 1 februari 2013. Hyresgäster som har träffat avtal om att hyra en bostadsrättslägenhet i andra hand efter det att lagen har börjat gälla saknar helt besittningsskydd. – See more at: http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Besittningsskydd/#sthash.1m5MKbRh.dpuf"
http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20120978.htm
@Wofser
Hmmm, andrahandsuthyrning kräver väl att all uthyrning inte är andrahandsuthyrning va? Att säga att man generellt kan avtala bort besittningsrätten sådär lite hipp-som-happ är att göra det lite väl enkelt.
Det gäller helt enkelt att man måste förvissa sig om att man kan avtala bort besittningsrätten, annars kan det bli ganska obehaglig överraskning ifall det inte visar sig vara fallet. Vad som står i avtalet spelar isf mindre roll.
Poängen med att avreglera prissättningen är att utbudet ska anpassa sig. Om man fortsätter förbjuda byggande så förekommer ingen marknadsmekanism (annat än i form av folks flyttcirkus i existerande bostäder) och inget välstånd skapas av nya investeringar. Elmarknaden plågas av att det är olagligt att bygga nya elkraftverk när priserna stiger.
Här är en bloggare som obseraverat hur de amerikanska delstater som har mest regelrat byggande också har fått de bvärsta bostadsbubblorna, medan det friare Texas kalrat sig helt utan bubbla. Låg ränta leder till prisökningar på någonting, men inte nödvändigtvis bostäder ifall den marknaden inte är mer reglerad än andra.
http://marknadsliberalen.blogspot.se/2013/08/bostadspriser-skulder.html
Logiken att allt skulle lösa sig om man bara avreglerade bostadsmarknaden håller inte fullt ut. Bostäder är inte som andra varor som till exempel elektronik. De är fasta objekt som inte går att flytta. De är beroende av mark.
Ett sätt att öka bostadsbyggandet är att skatteväxla till en landskatt. Tittar man på t.ex. Pittsburg i USA ser man hur byggandet ökat sedan man införde denna typ av skatt. Först med skatt på markvärden kan man "avreglera".
http://en.wikipedia.org/wiki/Land_value_tax_in_the_United_States
Man jag utgår från att @Kapitalist är kategoriskt emot all typ av skatt av principskäl. Eller har jag fel?
@Vad är pengar
Det faktum att de inte är flyttbara bör ju i en fungerande marknad vägas in i priset, precis som andra faktorer.
Jag är dock lite osäker på hur stor den svenska "buy to let" marknaden är för villor i Stockholmsområdet. Det de flesta inte inser, är hur stort slitaget blir när man hyr ut och speciellt i villafallet där det lätt blir 4-6 hyresgäster. På kort tid, 3-4 år, så behöver du ytskiktsrenovera rubbet. Har du otur så är det även ohängda 90-talister som inte fattar att fläkten behöver vara på för att slippa inpyrt matos…
Buy-to-let för bostadsrätter begränsas väl fortfarande av föreningen som måste tillåta andrahandsuthyrning.
I London är min erfarenhet att det finns en väldigt stor population av buy-to-let bostäder, då de dels har en annan byggstandard och dels ett annat behov av upplevd kvalitetsstandard (inte mycket Guggenpohl, granitskivor och annat som många svenskar tycker är viktigt)
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Här på Cypern är det marknadshyror, och det är inga svårigheter att få tag på en lägenhet, och priserna är bra.
Att jämföra Stockholm med London är kanske ingen höjdare? London är Europas motor, alla vill bo där.
En del vill hellre på på Cypern? 🙂
Marknadshyror.. jag spyr när jag hör ordet i samband med Sverige. Till att börja med så behöver man ha en marknad. (Det finns en köp&sälj marknad, men ingen hyresmarknad.) Sedan defineras "marknad" som bubblans upphaussade fastighetspriser och man garanterar i lagen en avkastning på 4-5% på "marknadsvärdet". Vem vinner på det då? Vem förutom bankerna (för de som hyr ut sina överbelånade hus) eller de lyckliga som köpt före bubblan eller de som har ärvt kapital till sina fastighetsköp?
Att priserna är lika låga i London som i Stockholm är väl en lysande indikator på att marknadsräntor kan hålla nere priserna i populära städer.
Marknadshyror innebär att säljaren ökar hyrorna tills folk inser att dom inte har råd o slutar söka o stå i kö.
Så visst marknadshyror minskar köerna 😉
De som propagerar för marknadshyror gör det väl mest för att få tillstånd nybyggnation av hyresrätter.
Varför byggs det så lite i Sverige?
Det är inte huvudpoängen med marknadshyror. Det är snarare så att marknashyror motverkar _brister_ – eftersom det tillåter priserna att justeras uppåt till den nivå då efterfrågan börjar matcha utbudet. I fallet London spelar det ingen roll hur mycket man bygger. Det som ytterst sätter priset är nämligen värdet på marken, som sätts efter marginalnyttan (inte indirekt via omkostnader o.s.v.).
Vi har ju implicita marknadshyror i Sverige. Därför tvingas man att riva en mängd hus. Ingen vill bo där. Istället stiger priserna kraftigt i storstäderna. Vitsen med hyresreglering i storstäderna utgår från idéen att ha invånare som inte tvingas bort pga plånboken, dvs man vill ha en blandad befolkning i staden. Bostadsrätten har blivit ett sätt att på sikt omfördela boendet i centrum från vanligt folk till välbeställda. Staten(M) gynnar dessutom en "avreglering" genom att grovt subventionera borätts-boendet skattemässigt. Men det driver ändå på sikt ut svagare grupper ur stadskärnorna. Den som istället vill bygga ett hyreshus kan ta ut vad det kostar med rimliga avkastningskrav. Skillnaden är att den som redan äger ett hyreshus inte kan höja som han/hon vill. Men avkastningen är det dock inget fel på sett till vad en ägare till nybyggnation tar ut! Fråga er istället varför borättspriserna är så mycket högre än hyreshusen per m2! Klandrarna av hyres-regleringen bör förstå hur hyresmarknaden för hyreshus fungerar. Det som får priserna på hyreshus att fortsätta och stiga, typ i takt med brf-fastigheter, är möjligheten för en ny ägare att höja hyrorna efter ett förvärv. Om det vore helt fri hyressättning för en fastighetsägare så skulle hyrorna sticka i väg kraftigt till nackdel för t.ex underhållet. Idag renoverar istället en hyreshusköpare sin fastighet i syfte att ta igen avkastning den vägen(vilket länge fungerat jmf med att köpa ett hyreshus utan renoveringsbehov). Hyreshus-marknaden skulle bli en spekulations-marknad under nuvarande långa pris-boom. Nu är det inte riktigt så illa tack vare den reglering som ännu finns kvar. Nya hyreshus går utmärkt att bygga men få vill det. Och ni undrar varför! De kan bara hyra ut till de som det bäst ställt. Och vanligt folk belånar sig hellre i tro om ännu högre prisstegringar för sitt klubbmedlemsskap!
Syftet med marknadshyror är väl inte primärt att påverka priserna utan att se till att det finns en fungerande marknad för hyresbostäder. Dvs utan decennielånga köer som man står i för säkerhets skull, svarthandel med kontrakt, gräddfiler för folk med rätt kontakter och BRF-ombildningar som gör folk till miljonärer på ren tur.
Nackdelen med marknadshyror är att det förstärker inkomstsegregationen.
Problemet med att folk som inte har råd med bostäderna är reellt, men existerar redan idag då hyrorna höjs med 40%-50% i ett slag i samband med renoveringar. Jag föreslår istället att man ändrar hela hyressystemet och uttrycker hyrorna i basbelopp istället för kronor och sedan inte ändrar dem. Dvs istället för 5000 kr i månaden kostar lägenheten (5000/044500 =) 0,112 prisbasbelopp per månad. Hyran justeras då automatiskt av SCB årligen utan att det behövs några förhandlingar.
Ska man av något skäl höja hyrorna så får man öka faktorn med max 2% per år, dvs gå från 0,112 till 0,114 prisbasbelopp/mån. Med ett sådant tak så kan inte folk åka ut så snabbt.
Belåningen i bostadsrättsföreningar i förhållande till marknadsvärdet i Stockholm är trots allt så lågt att man nog kan jämföra de rätt över med ägarlägenheter i London.
Här resonerar du verkligen förnuftigt! Kan bara hålla med!