I media och från SCB rapporteras det om stigande småhuspriser i den sk Småhusbarometern (SCB). Men som vanligt hittar man djävulen i detaljerna och kan faktiskt tolka statistik precis som man vill. Så bara för att vara motvalls konstaterar jag att småhuspriserna tvärt om föll i juni, enligt SCB.
 |
| Medelpriser småhus i Sverige |
I maj var medelpriset på en villa 2.094 MSEK. I juni var siffran 2.089 MSEK, marginellt nedåt, men den stora skillnaden är mot januari där medelpriset på en svensk villa var 2.258 MSEK, och då har alltså priserna fallit 7.5% på ett halvår. På 12 månader har priserna fallit 2.4%
Så hur kan då SCB säga att småhuspriserna stiger? Jo, om man tittar på taxeringsvärdena på husen, som bara uppdateras en gång om året, i förhållande till köpeskillingen, och det sk K/T-talet, så steg priserna.
Vad har då hänt?
Jo, svenskarna köper billigare hus och betalar idag 7.5% mindre för husen än i januari och 2.4% mindre än för ett år sedan. Men via SCB:s redovisade K/T-tal innebär detta alltså en prishöjning, fast man betalar mindre.
Orsakerna kan diskuteras, men svensken har alltså ingen lust att köpa lika dyrt som tidigare och man kan förmoda att allt färre dyra objekt blir sålda. Men statistiken redovisas alltså som stigande priser. Vilket är ett val av rapportering från SCB och media. Fast journalisterna vet förstås inte bättre och sätter rubrikerna därefter (Schibsted/SvD).
Jag väljer den avvikande siffran och menar att svenskarna alltså inte anser sig ha råd att betala lika mycket för husen längre. Den som sitter med ett dyrt hus får alltså finna sig i att det blir allt mer svårtsålt trots rapporter om stigande priser.
 |
| Medelpriserna är stigande, SCB:s
K/T är fallande långsiktigt, men det är alltså K/T som rapporteras som stigande det senaste kvartalet och basuneras ut i media. Notera att detta är kvartal ovan. |
Man ska vara väl medveten om att statistik på bästa sätt kommer användas på det här viset för att maskera faktiskt utveckling. Kom ihåg att de flesta journalister och antagligen även SCB-anställda, själva sitter fast i bolånekollektivet. Hög bolånetorskpotential, speciellt bland de miljöpartietröstande överbelånade journalisterna på Södermalm. Av sådana här anledningar rapporteras alltid fall i bostadsmarknaden som mindre än de faktiskt är, speciellt för de hårdast drabbade. Eller rent av som stigande priser enligt detta exempel.
Tillägg: Ska man anse att K/T-talet är prisutveckling, så var K/T-talet 2.28 i slutet av 2002 och priserna på småhus har i så fall fallit 36.4% sedan 2002, vilket visar hur absurt fel det är att titta på K/T-tal. I själva verket menar K/T-talen att priserna på småhus var högre 1998 än idag. K/T är helt förkastligt som mätare på bostadsprisernas utveckling. Se bifogad graf över historiska K/T och medelpriser. Att välja K/T är avsiktlig manipulation av statistiken.
23 kommentarer
Undrar jag hur folk kommer att tänka när skillnaden mellan de rörliga och de bundna räntorna bara stiger och stiger……?
Hur skulle du tänka? Skulle du tro att de långa faller tillbaka eller skulle du tro att de korta måste stiga förr eller senare? Bopriser är trots allt ett marginalspel. Där alla värdesätter sin villa/borätt efter den sist sålda. Frågan är om det stämmer när du vill sälja? Är du kanske marginalsäljaren som sätter ett nytt lägre pris!
I USA diskuteras just nu behovet av skatteintäkter/besparingar. En övergång till markbeskattning anser många är en utmärkt idé för att lindra den direkta inkomstbeskattningen. Markbeskattning påverkar inte produktion och konsumtion lika negativt och det går inte att komma undan. Samtidigt gör skatten att marknadsvärdet inte stiger så högt att det inte lönar sig att bebygga. Spekulation i mark t.ex via byggbolagen minskar därigenom. En mycket viktig faktor för fastighetsprisernas uppgång.
Fastighetspriser är lokala. Alltid. När man får nationella prisuppgångar vet man att det handlar om cykel-fenomen som kommer att ta slut abrupt eftersom de är politiskt styrda. Huvudingrediens denna gång ränta och kredittillgänglighet och "avsaknad" av fastighetsbeskattning. Lägg till i Sverige jobbskattesänkningar, ränteavdragsrätt, ROT, demografi &urbaniseringsvåg(inkl invandring)och en väl utvecklad finansmarknad som ger en rörlig låneränta som få länder kan matcha. Inte en dålig byggmarknad att förglömma(dyrt). Avsaknad av tillgängligt hyresbestånd handlar om politisk inkompetens och ointresse. Inte bara om byggregler och hyresregleringar.
Intressant i sammanhanget är att jag har bekanta som varken har trygga anställningar eller bra ekonomi men hus ska de ha till varje pris och de är beredda att ge vad som helst. Att man pratar om kommande räntehöjningar skiter de i förstås. Skrattar rentav en i ansiktet. Nu är detta bara ett hushåll i sammanhanget men beteendet i sig är intressant.
Medelpris är väl ingen vidare indikator på prisutveckling kortsiktigt eller? Då du inte tar hänsyn till att olika objekt är ute till försäljning vid olika tidpunkter.
3000+ sålda objekt kan nog sägas vara statistiskt signifikant.
Bäst är dock att jämföra på helåret – kvartal mot kvartal, eller månad mot månad, för att undvika säsongseffekter.
Nu valde SCB att jämföra kvartal 1 och kvartal 2, vilket blir ytterligare fel.
Sommarstugor torde väl sänka medelvärdet ngt.
En annan djävul i detaljerna, omsättningen sjunker på årsbasis.
Detta är småhus för permanentboende, inte fritidshus.
Omsättningen släpar alltid efter pga att en del mäklare skickar in lagfarter väl sent.
Priserna har en tydlig säsongsvariation, där januari brukar vara en topp, så det är rätt att det är helt fel att jämföra kvartal 1 och 2.
Gör SCB denna undersökning själv med egna medel eller finns det en anonym beställare bakom som kravställt vad det är som skall jämföras?
Vad är det för prisstatistik som Di redovisar idag? SCB antar jag men inget skrivs i artikeln hur man räknat. Dagens journalistik av anställda som är drogberoende av prisuppgångar.
SCB får in sina data från Lantmäteriet, som registrerar alla lagfarter. Sedan behöver man bara summera. Enkelt!
rttck, Dagens Industri redovisar procentuella förändringar i K/T, men skriver ut medelpriset, vilket får folk att tro att det är medelpriset som stigit 2-7-15-20% och inte K/T.
Antagligen är man normalbegåvade, rent av underbegåvade, på DI. Eller så har man för stora bostadslån.
En kombination av det du säger + en ovana att ta sig för lite tid till artiklarna. En ful vana om man vill kalla sig journalist.
K/T-tal kan man självklart inte se på över längre tidsperioder, då T förändras vid varje ny fastighetstaxering. För kortare tidsperioder är däremot K/T-talet utmärkt.
Bättre att titta på medelpriset jämfört justerat med t.ex. KPI.
Bor på Öland nu i sommar och det är oerhört många hus ute till salu. bla 2 st i byn där jag bor med tot 7 hus varav det huset vi bor i som är obebort annars. blev nyfiken och gick in på hemnet och kollade på Mörbylånga kommun 14000 inv. och det ligger ute 210 hus till försälning på hemnet. samma sak slog mig i Uppland tidigare i somras när jag reste runt.
Överflöd av hus till salu eller bara jag som är extra uppmärksam??
Lögner, förbannade lögner och statistik brukar man väl säga?
Statistik går alltid att tolka lite som man vill, men är man inte konsekvent med sin statistik, insamling, bearbetning och sammanställning, så är den ju helt värdelös och säger ingenting av värde överhuduvtaget.
Men precis som förra gången du sa att toppen var nådd, så peakade vi i januari och gick nedåt i ett halvår, så det kan lika gärna vara en säsongsmässig variation så här långt.
För även om jag inte tror bopriserna kan gå upp mycket mer, särskilt med tanke på att räntorna verkar vända uppåt, så tror jag toppen inte är nådd, men vi är nog ganska nära nu.
Det som jag tror kommer hända är att när räntan vänder upp så får folk bråttom att köpa innan räntan gått upp för mycket, så de kan låsa in en låg ränta. Dvs, bopriserna toppar nåt halvår efter folk insett att räntan vänt upp för gott
Pratar du om mina uttalanden 2011, så föll priserna från januari-mars till december i princip i hela landet 2011, så det var mer än sex månaders nedgång.
Finns det något mått på omsättningshastigheten som kopplats mot tid för annonsering av sålda(osålda) objekt per objektsklass? Att sätta omsättningshastighet i relation till prisutveckling är ett bra sätt att mäta marknadsutvecklingen på olika delmarknader. Skulle gärna se en utveckling av den typen av statistik än bara marginalpriser(eller taxvärden) baserade på antalet genomförda affärer. Jag skulle mao vilja få med en variabel som kompletterar omsättningsvärdet med hur länge objekt ligger osålda. Som det nu är måste man först dra en kurva för försäljningstid och lager och en kurva för affärer/objekt och priser(värde), dvs vanlig omsättningshastighet. Inte minst fördelat på objektkategori och prisområde för att undvika statistiska snedvridningar. Intressant vore det även att komplettera med förändringarna mellan utgångspriser och avslut under tidsperioden liksom ev. bias i utgångspriser. All denna info finns förstås redan hos mäklarna som har insider-kunskapen. Tyvärr gynnas dessa info-monopolister när man inför möjligheter att spekulera i huspris-derivat. Skulle vara intressant om någon har något att berätta hur och om en omfattande handel förekommer idag?
@Greenious
Det där med lögner liggir i många fall i folks oförmåga att ta till sig budskapet och ta det för vad det är. Det är rätt vanligt att man säger A så tolkar folk det som B – att sedan B ofta är falskt gör inte A till falskt.
Lögnen i statistiken (SCBs) här är att vissa försäljningar kan vara inkorrekt inrapporterade och det gör ju att statistiken blir felaktig, men bortser man från det så är det faktiskt korrekt det som sägs. T.ex. genomsnittliga priset är det genomsnittliga priset, och den genomsnittliga K/T-talet är det genomsnittliga K/T-talet. Sen att folk tolkar det som något annat är ju inte statistikens fel.
När det börjar "over there" så vet vi att färdriktningen i det mest betydelsefulla landet kommer att påverka både marknad och beslutsfattare runt om i t.ex västeuropa.
http://www.zerohedge.com/news/2013-07-11/house-proposes-wind-down-gses-within-5-years
Slutet för den långa huspris-boomen närmar sig…dvs sedan krigsslutet(WW2).
Enligt Armstrong slutar den redan 2015 i USA!
nästa spik i kistan;
http://www.zerohedge.com/news/2013-07-11/21st-century-glass-steagall-act
därefter återstår derivatindustin och OTC-handeln samt översyn av "leverage"-toleranser inom både bank resp investment-bankerna.
En tidsfråga alltså innan bankbranschens affärsmodeller blir utdaterade.