Enligt Public Service/SVT stryper nu åtminstone Nordea sin utlåning till köp av skogsfastigheter.
Som något förvirrad anledning anges minskande efterfrågan på tidningspapper, som att massavedpriserna kunde motivera köp av skogsmark. Idag kan man i princip inte någonstans i landet, utom möjligen inre Norrland, köpa skog till lägre pris än vad man får ut vid massavedgallringar. I själva verket så kostar skogen söder om Dalälven i princip mer än man får ut netto vid slutavverkning, inklusive sågtimmer.
Det är alltså mest fascinerande att bankerna över huvud taget accepterar att låna ut pengar till köp av skog till dagens prisnivåer, men nu drar man alltså åt handbromsen.
 |
| Lantbruksprisindex Götaland
Källa: SCB |
Enda anledningen till att bankerna tidigare kan tänkt sig att låna ut pengar till förvärv till nuvarande prisnivåer är att de antingen är inkompetenta, eller tror att priserna på marken ska fortsätta stiga så man kan sälja marken dyrare till en greater fool.
 |
| Lantbruksprisindex Svealand
och Norrland. Källa: SCB |
Om man nu drar i handbromsen, så är det antingen för att man inser att priserna kommer falla – om inte annat för att man slutar låna ut pengar – eller för att man anställt kompetenta personer på bankerna.
Priserna på lantbruk har om möjligt stigit ännu mer än bostadspriserna, åtminstone mer än för villorna, och som jag skrivit om många gånger förr har vi i allra högsta grad en gårdsbubbla. Samtidigt ger förstås jordbruksmark eller skogsmark intäkter, till skillnad mot en villa, som bara ger utgifter, men exempelvis får ju mjölkbönderna mindre och mindre betalt samtidigt som gårdspriserna rusat, och massavedspriset och sågtimmerpriserna motiverar på inget sätt skogsmarksprisernas utveckling. Och nej, priserna på energisortimentet motiverar inte heller skogspriserna. Vi behöver om inte annat skogen för energibruk framöver, men skogsägarna får sämre betalt för energived än för sågtimmer, rent av ungefär samma priser som för massaved, så det är ingen räddning.
Man kan snarare fundera på om inte stoppet för småhusbyggande (Public Service/SVT uppmärksammar kraschen i byggandet och branschorganisationen föreslår förstås slopat bolånetak, som kan ersättas med amorteringskrav) och med det stagnerande sågtimmerpriser är mer betydelsefullt än massavedspriserna? I södra Sverige är det endast sågtimret1. man har en chans att gå med vinst på om man köper skogsmark idag.
Hobbyköp av skogsmark, bland annat för jaktbruk, är allt vanligare och allt färre kan leva på skogsbruk eller jordbruk. Drar man nu in kreditkranen kommer hobbyköparna utebli, om de nu inte belånar villor eller lägenheter för att köpa jaktmark, och priserna kan gå nedåt rätt fort. Precis som bostadsbubblan har gårdsbubblan drivits av billiga krediter och inte fundamenta.
Samtidigt är priserna på eller nära toppnivåer, även om utvecklingen blivit allt knackigare de senaste åren. Som mest har priserna på lantbruk stigit i Svealands glesbygd, med en prisökning på 578% sedan 1988. Sedan 2007 har priserna stigit mellan 18% och 32% i riket, med de största uppgångarna i Götalands norra slättbygder, ej glesbygd, och lägst uppgång i Norrlands glesbygd. Svealand visar upp stadiga 28% sedan 2007 i både glesbygd och ej glesbygd.
Jag fortsätter att avråda från gårdsköp av ekonomiska skäl. Ur ett företagsekonomiskt perspektiv är det vansinne – vilken företagare betalar 450:- SEK för en produkt som säljs för 200:- till slutkund? Däremot kan man förstås motivera det av skattetekniska skäl i vissa fall, eller pga livsstilsval eller ideologiska val. Men det är dyra livsstilsval…
1. Som alla som faktiskt äger skog och avverkat sågtimmer vet, så är det bara en liten del av timret som hamnar i den högsta kvalitets- och prisklassen. Enkelt förklarat så är det i princip bara rotstocken på varje träd som kan få den högsta klassningen, möjligen kan ett träd i bästa fall ge två stockar med högsta pris, medan resten betingar priser hela vägen ner till massavedpriset. Man kan inte titta på det högsta sågtimmerpriset för grövsta dimensionerna i bästa kvalitet, utan medlet på en avverkning är något helt annat.
28 kommentarer
Finns det någon finess för aktiebolag att köpa skog ur skattesynpunkt?
Har ~20 ha privat och ett aktiebolag som överavkastar.
Ditt gamla inlägg verkar vara för enskilda firmor.
Jag är kass på skattereglerna för aktiebolag. Ju större eget kapital, desto mer kan man väl ta ut som utdelning, så antagligen. Dock behöver AB förvärvstillstånd för skogen. Sedan kan du förstås (kanske?) köpa din skog av dig själv till ett pris som gör att du kan ta ut bra med pengar ur AB:t med endast fastighetsreavinstbeskattning, men det finns säkert skattedomar som hindrar det. Konsultera din skatteexpert, inte mig.
Skulle det vara tillåtet, så hamnar du i en bättre skattesits ju dyrare du köper skogen av dig själv, då det egna kapitalet blir desto större… Fast man bör nog köpa till LRF:s medelpriser för regionen för att inte åka dit på överpriser.
Sedan kan du sälja skogen billigare senare och få ett förlustavdrag…
Låter ju som det kan finnas något där. Jag får prata med revisorn. Fast hon är ju ingen skogskonsult direkt.
Förvärvstillstånd kan ju vara värre. Jag får prata med länsstyrelsen.
Nu vet jag inte var du bor och vilken bank du har men "hemma" fanns det en eller två "gårdsexperter" på den lokala sparbanken i varje fall fram till för en tio år sedan men då var det lite av en jordbruksbygd. En familjemedlem var lite månskensbonde och han fick mycket vettiga råd och tips därifrån.
Förvärvstillstånd är nog inte lätt att få, inte ens för bolag vars huvudsyssla är att äga skog har lätt att få förvärvstillstånd för att köpa ny skog från privat säljare. Är bolaget inte skogsägare redan så är det nära på omöjligt att köpa privat skog skulle jag tro, dock är det nog enklare att köpa skog från juridisk person.
Axel, det verkar stämma. Nära nog omöjligt att få förvärvstillstånd.
Hittade ett examensarbete som belyste frågan:
http://stud.epsilon.slu.se/3093/1/Nilsson_M_110805.pdf
Kanske bättre att företaget förvaltar den privata skogen.
Orkamedskiten, jag har en liten nischbank på telefon. Jag tror mest deras telefonoperatörer skulle få panikångest om de var ute i en skog. 😉
Men tack för tipset man kan ju gå in på en lokalbank och lyssna med dem.
Förvärvslagen är en effekt av baggböleriet för hundra år sedan.
Det var då som nästan halva arealen svensk skogsmarkmhamnade i bolagshänder.
Man stoppade det genom att ställa lrav på att förhållandet mellan privat skogsmarksägande (fysiska personer) inte skulle minska till bolagsägandets fördel. Det innebär att ungefär halva svenska skogsmarken är i privat ägande (fysiska personer) medan resten är bolagsägt, svenska kyrkan eller staten…
Jag tyckr det är bra att så är fallet. Ty annars hade svensk landsbygd varit helt tömd på folk idag.
Den dag då städerna har en tom landsbygd runt sig då ruttnar städerna inifrån. Det är erfarenheten från alla tidigare kulturer och det blir vårt öde oxå!
Skogsavdraget är det absolut främsta skälet till förvärvfördelar för skogsfastigheter där avdraget uppgår till 50% av anskaffningsvärdet för fysiska personer(25% för juridiska personer). Det handlar således om att avverka på den förvärvade fastigheten som finansieringskälla.
Jag är inte insatt i skogsbruk men hängde upp mig på detta:
"Jag fortsätter att avråda från gårdsköp av ekonomiska skäl. Ur ett företagsekonomiskt perspektiv är det vansinne – vilken företagare betalar 450:- SEK för en produkt som säljs för 200:- till slutkund?"
Är det inte lite som att säga att "Varför köpa en höna för 5 kronor när butiken bara betalar 3 kronor för ägget det värper idag?"
Förklara för mig som jag vore 5 år. Jag köper skogsmark för 10.000.000 kr och kör en slutavverkning. Hur mycket kostar det att slutavverka? Hur mycket får jag betalt för skogen när den slutavverkas? Vad kostar det att plantera nytt? Vad kostar det att gallra och underhålla skogen? Hur lång tid tar det för nyplanterad skog att växa så mycket att man kan avverka igen?
En höna lägger ett ägg om dagen, så länge den får belysning, mat och vatten.
Skog har en omsättningshastighet på 60-100 år. Räkna på räntekostnaden till nästa avverkning…
Nu skrev jag inget om att låna. Säg att jag har 10 miljoner på banken och vill köpa skog.
Vilken avkastning kan man räkna med?
Cornu skrev inte heller något om att låna, han skrev dock om ränta.
Att du missförstod detta, Wofser, beror nog på att du saknar kunskap om
https://sv.wikipedia.org/wiki/Alternativkostnad
dvs, om du köper skog, så är alternativkostnaden utebliven ränta, eftersom du inte längre har pengarna på bank-konto.
Köper du ett nyplanterat kalhygge idag, för halva priset vad avverkning beräknas ge om 60 år, så motsvarar det ungefär en förräntning på 1% per år.
Men mark är inflationssäkert och har låg risk. Det finns en spekulationsrisk naturligtvis, ingen vet om det finns en bubbla. Men det gäller ju allt. Om man inte tror på reell tillväxt i ekonomin i framtiden så är åtminstone åkermark en bra investering? Mat är ju det sista som människor slutar efterfråga? Men även tak över huvudet och uppvärming är basvaror?
(Sen är det naturligtvis svårt att bedöma hur det förhåller sig till dagens situation, om 90% av svensk skog går till kinesiska fabriker som gör drinkparasoller för den thailändska marknaden och kris och peak oil gör att thailands turistindustri kollapsar och det dessutom blir för dyrt att flytta virket till kina, tja?)
Jag har hört att man kan förvänta sig en avkastning på 4-6%..
Hektarpriset ligger på ~100ksek i Götaland.
Några tumregler jag fått till mig för enkel överslagsräkning vid 'industridrift' eller 'okontinuitetsdrift':
– Bra barrskog kan ha 200 skogskubikmeter per hektar
– Rotposten för barrskog kan bli 250sek/m3 om du låter en entrepenör sköta slutavverkningen åt dig.
Då får du en avkastning på 50ksek/ha vid slutavverkningen.
Fram tills nästa avkastning om 60-100år har du utgifter i form av plantering, röjning och gallring(ar).
Alternativ finns för att minska utgifterna, men inte ens slutavverkningen ger en avkastning på 4-6% till dagens pris, för det behöver du få ut ~250ksek/ha vid en slutavverkning.
Det är inte ovanligt att mindre skogsfastigheter går för 2,5ggr värdet på rotposten. Om ngn säger att det blir 4-6% avkastning på det så be dem beskriva hur.
Virkespriserna har i stortbsett stått still i nominellt värde i över tjugo år…
Det är det samma som jordbrukets produkter.
Spannmål betlades med 0,50 kr per kilo på 1950-talet.
För något år dedan blev nettot 0,50 kr per kilo levereard spannmål för en del…
Mjölkpriset till mig som leverantör 1982, 2, 52kr per liter….
Idag ligger priset på 3,52 ungefär.men då är mer kostnader inräknade i priset. Som framkörningsavgift för tankbilen… M.m…
Under denna tiden har löner och annat stigit minst 4gånger…
Några nya leverantörer tillkommer inte så ofta utan minskningen sker snabbt.
Det samma gäller skogen naturligtvis. Vi är nog inne i en fas där mycket förändras.
Gamla strukturer lses upp och nya skapas…
Man brukar snarare prata om 3%, men som Cornu säger så lär du nog inte få ut det med dagens priser.
De 3% motsvarar ungefär skogens genomsnittliga (i södra Sverige, jag vet inget om skogsbruk i norr, det är ju ännu längre tidshorisonter där) årliga tillväxt. Så om man köper till råvarupris kan man hamna nånstans där. Fast nu ligger ju priserna en bra bit över realistiska priser på själva råmaterialet, så det måste bli lägre. Om du läser skogslitteratur kan du se att vissa försöker få upp avkastningssiffran på lång sikt till runt 4% genom korta väldigt omloppstider (60-70 år).
Hur mycket kan man få för jakträtten på 100 hektar, söder om Stockholm och ner till skåne?
Förvirrad, om det är ett etablerat vargrevir i området får du vara glad om det är någon som vill jaga där.
Tack för en intressant artikel.
http://www.macrobusiness.com.au/2013/07/dutch-housing-bust-intensifies/
Ceteris Paribus? Bubbel-fördelarna är lite värre i Holland än i Sverige. Men bara lite……
Jag har många år känt att bostadspriserna är i en bubbla och att "dom kan inte gå upp mer nu". Men vad har hänt sen dess? Räntorna pressar längre och längre ner, pengar trycks i större och större omfång. Alla känner ju till detta att dom flesta (alla?) länder i världen aldrig kommer kunna bli skuldfria eftersom penningmängden och skulderna ökar hela tiden för att hålla musiken igång.
Därför har jag nu börjat fundera på bostadsköp igen. Inflationen kommer ju öka priset på bostaden oavsett? Och som du skrivit Cornu så kan inte regering osv öka räntor etc eftersom då spricker allt? Denna "krashen" som det alltid talats om känns som ett drömscenario för oss som vill göra klipp men aldrig kommer.
Har jag fel som börjat tänka i dessa banor eller är det bara att "hålla ut" ett tag till? Är så trött på att hyra bara och det är möjligt att känslorna tar över logiken. Visning nästa söndag på södermalm hehe
Skog är lite speciellt, det är inte som att köpa aktier eler fonder, skogen är levande, känslan att äga en bit mark är väldigt svårt att värdera i kronor och ören. Det kanske inte är så lönsamt för stunden, men skogen ger en trygghet, du kan sälja en rotpost om det kniper, det är bara att plantera nytt, du kan ta utlite sågtimmer för eget bruk eller ved för husbehov eller för att sälja. Med egen skog följer jakträtt, ett rådjur eller vildsvin i frysen är inte fel.
Helt rätt, man kan inte bara räkna procent och avkastning på precia allting
bara känslan av att gå runt i en egen skog kan vara värd hur mycket som helst
och det är något som militanta räknenissar aldrig kommer att begripa
Att något inte ger avkastning gör ju inte att det inte kan tillskrivas ett värde i kronor och öre. Problemet man gör när man påstår att så inte går är att man tappar kopplingen mellan det man köper för och det man köper och det blir då lätt att man bara lurar sig själv. Risken är ju att man inte får någon övre gräns i vad man är beredd att betala för egendomen genom att bara kvalitativt säga att egendomen "är bra att ha".
I fallet man faktiskt uppskattar tryggheten i att äga mark så bör man ju även kunna kvantifiera denna tryggheten som antingen ett engångsbelopp eller ett årligt belopp.
I slutändan när man köper något så gör man ju valet att avstå en summa pengar för en tillgång och om man då inte uppskattar tillgången mer än pengarna så har man gjort en dålig affär.
+1, hear hear.