Finanspolitiska rådet har kommit med sin rapport där de vagt mumlar om bostadsbubbla och Hyresgästföreningen i Stockholm påtalar att enda sättet att få fler bostäder är att bygga dem.
Vi börjar med hyresgästföreningen, som påtalar att en nybyggd 2:a i centrala Stockholm nu har en hyra på 12 000:- SEK och att man över tiden generellt har 30% högre hyror för motsvarande lägenheter i centrala Stockholm som i förorten. Ändå bygger man inte i ökad takt, samtidigt som Wallenstam, som exempel, skryter över den goda lönsamheten för bostäder. Felet ligger uppenbarligen någon annanstans än i hyressättning eller reglerade hyror enligt Hyresgästföreningen. (Schibsted/SvD)
Det ter sig ganska självklart, men byggs det inte, så byggs det inte.
 |
| Reala huspriser 1986 – 2012 och prognos
OBS: Logaritmisk skala |
Finanspolitiska rådet vågar nämna bostadsbubbla i sin rapport som kom ut idag (PDF).
Man har till och med en logaritmisk graf över de inflationsjusterade, reala prisökningarna, som bifogas detta inlägg.
Annars tonar man förstås ner riskerna och tycker att priserna är rimliga och fundamentala. Som man alltid gör på i en bubbla, speciellt nära toppen. Relevant citat är:
“Ett snabbt och stort prisfall orsakat av en tidigare övervärdering förefaller därför för närvarande som mindre sannolikt.”
Översatt till svenska så finns alltså en risk för en krasch, men den anses osannolik just nu. Och i morgon kommer statistik från Mäklarstatistik och Valueguard som med hög sannolikhet (enligt mig) visar på nya rekordpriser. Så det är bara att hålla med. Just nu kommer inget snabbt och stort prisfall. Fallet kommer lite senare och det blir aldrig snabbt. Kanske i morgon, kanske om en månad eller kanske om ett år. Och snabba prisfall är det aldrig, jag väntar mig en nedgång under kanske 4 – 8 år.
48 kommentarer
StorSthlm noterar i dagarna nya rekord.
Tänk så fel vi hade.
Blir bara värre när det väl smäller. Allt hopp om en mild krasch är bortblåsta.
ta det lungt. Vi får se när räntesignalerna kommer som ett brev på posten under 2014.
Tack! Nu har jag ännu fler skäl till varför jag inte flyttar hemifrån just än att använda inför släkt och familj!
Det märkliga är att man anser priserna naturliga och därför riktiga och försvarbara. Hur kan man anse att kvm-priserna är rimliga? Räntan är syntetiskt satt. Bankerna har kunnat lånat ut utan begränsningar i princip. Byggindustrin består av karteller som kräver vinster utan risker, dvs se skall ha 70% tecknade brf-kontrakt innan spaden går i marken. Hyresrätter byggs bara där det finns ekonomiska resurser, dvs i mycket goda lägen och/eller där kapitalstarka kunder finns. Om nu detta är marknadens villkor då bör även marknadens villkor gälla räntan och övriga parametrar när väl bubblan brister.
Nu säger till och med en mäklare på Notar att säljarna får väldigt bra betalt.
Då kan vi anta att det är helt hysteriskt.
heheh….underbart. Kan tänka mig reaktionerna på vår svaga Riksbank som legat konjunktur-sen ända sedan 90-talet. Tänk att Rb reagerade först 2010 på utlåningsökningen! Men någon bostadbubbla fanns det ingen grund för enligt egna utredningar. Först när det skrivit 1 år om att svenskarna hade högsta skulderna i % av BNP kom utlåningstaket. Vakenheten är alarmerande hög.
Glöm inte heller att de flesta som köper sedan 2005 är folk som aldrig upplevt en riktig ekonomisk nedgång. Allra minst på bostadsmarknaden.
Mer eller mindre alla, har nog den åsikten att bostäder alltid stiger. Undantaget de som förköpte/överbelånade sig på 80-talet och förlorade allt i smällen 92-94. För alla andra var det bara en "blipp" på kurvan.
Bostäder har varit i en stadigt stigande trend sedan andra världskriget, strängt taget, och resan tillbaka ned till den relativa prisnivån kan ta många år, med ett och annat rally under tiden.
@greenious; Ja precis som alltid under den inflatoriska fasen. Kommande boprisnedgång blir också den ett "blipp" på kurvan sett i backspegeln 25 år senare! Detta förstås bara om dagens disinflation bara blir ett "blipp" på din kurva. Varken du eller jag vet när nästa större deflations-fas inträffar. Kommer den snart blir kommande bokrasch inte en blipp på kurvan.
Stockholmarna köper inga bilar, de har bara råd med sina dyra bostäder 😉
T.o.m fredagspizzan dras det in på, det märks på att krognäringen går på knäna trots statliga subventioner (sänkt moms och bidragsjobbare)
Jo det har jag oxå fått signaler om.
Billig mat som ligger på tallrikarna, speciellt till lunch.
Bilen måste köpas "ny" var 10:e år eller så, fredagspizzan måste köpas ny var 7:e dag. Bostaden däremot utgår man ifrån att den aldrig behöver "köpas" varpå det blir bankräntan som blir avgörande när man "hyr av banken".
Mao är det en investering att köpa en bostad för 3m än att hyra densamma för 12,000/mån.
Man tjänar ca 3,000/mån på det. Eller 2,000 om man nu vill lägga till en tusenlapp på underhåll.
Så var det med det.
Orka
Ja, orka.
Eftersom du tar en finansiell risk på säg tio årsinkomster mot tre månadsinkomster för hyresrätten, så ska bostadsrätten definitivt vara billigare.
Sedan missar du ackumulerat internt underhålls och renoveringsbehov i din kalkyl. Men som sagt, orka.
allt som ser billigare ut är inte en investering för det. Men just så är dagens ung-vuxna utbildade…förlåt jag menade indoktrinerande.
Artikel om en eventuell bostadsbubbla i Norge, inkl kommentar av ekonomen Vernon Smith. Innehåller även en graf över norska bostadspriser jämfört med löneutveckling samt KPI. Även om Norge har oljan som extra bränsle är situationen lik Sverige, men kraftiga prisökningar, inget större fall efter finanskrisen och ett stort gap mellan löneutveckling och bostadspriser.
http://www.aftenposten.no/okonomi/Nobelprisvinner-venter-norsk-boligkrasj-7201785.html#.UZN7-8r1VHQ
Hur skall man få priserna att gå ned? Jo när marknaden förväntar sig nedgång! Under tiden är räntan extremlåg, banken lånar ut och folk byter upp sig…..
Frågan är hur länge det kommer att dröja, hur stort kaoset kommer att bli vid en krasch och vad som händer med valutavärdet.
Cornu skrev i måndags att det aldrig kommer att bli billigt att köpa en bostad..
Hur ska man resonera då? Vi köpte en billig bostadsrätt 2009 eftersom jag var övertygad om att priserna skulle krascha, så ville vi inte köpa ett hus. Vi gjorde 35% vinst på den när vi sålde efter tre år. Men villapriserna har även de blivit mycket högre så vinsten kan kvittas mot prisökningen.
Är det helt vansinnigt att då köpa en villa i ett mycket attraktivt område för ALLA sina sparpengar (obs. ingen skuldsättning) eller ska man vänta ytterligare ett par år för att få samma hus billigare via Kronofogden?
Finns inte risken att riksbanken sänker räntorna ytterligare och därmed pressar upp priserna ännu mer, samtidigt som vår bankränta blir allt sämre?
Dessutom börjar min fru bli otålig, enligt henne har vi väntat länge nog….
Lyssna på din hustru!
Där finns sakkunskapen och känslan för vad som är viktigt i livet!
Se henne som en investering som kräver lite kringinvesteringar för att ge full utdelning!
Bubblans främsta bränsle torde vara flickvänner/fruar och medföljande svärmödrar!
Bubblans bästa bränsle är byggjobbaren!
Nyproduktion är prisledare och jämförs med befintligt bestånd.
Byggs det lite nu?
Varför?
Finns det för få svärmödrar?
Kan du köpa kåken i princip kontant och har marginaler att driva runt hushållet även om ni skulle drabbas av sjukdom eller arbetslöshet så riskerar du ju egentligen bara att förlora en del av ditt sparade kapital. Bara du/ni kan avgöra om den risken är värd att ta för att bo i ett hus. Oavsett kan du ju sova gott på natten, du riskerar ju inte att torska dit på allvar med tvångsförsäljning, restskuld och i förlängningen kanske personlig konkurs.
Hörde nyss att bankerna inte lånar ut till nyproduktion i alla kommuner.
Varför inte?
För att husen inte stiger i värde i en del glesorts kommuner
du bygger för tre…. måste sälja för en och en halv .
Banken lånar ut upp till det troliga försäljningsvärdet.
Här där jag bor (småländska höglandet) har det inte byggts en villa på många år men å andra sidan finns det rätt många billiga äldre hus att köpa så man bor billigt utan bubbel risk ändå.
Bara att gratulera Röris!
Tydligare än så kan man inte förklara fastighetspriserna!
Där vi slutar att trängas blir det billigt!
Ser man på herengrachtindex, så rör sig bopriser i väldigt långa kurvor, 100 års uppgång, 40-80 års nedgång.
Du kommer inte inom överskådlig tid kunna köpa din "drömvilla" för en spottstyver, och troligen kommer den ändå vara "dyr" när den väl handlas till ett spottstyver pga höga räntor och annat.
Vill du ha ett boende har du inte mycket val, och jag är enormt tveksam till om det är värt att vänta på ett "boprisfall", har du inte råd till dagens räntor, kommer du inte ha råd framöver heller. Och väntar du tills du har råd, har säkert ungarna flugit ut ur sitt bo för länge sedan i alla fall. dvs, sjunkande inkomster/högre utgifter kommer se till att folks drömboenden kommer fortsätta vara dyra för rätt lång tid framöver.
Nej, det du kan göra är att köpa det boende som du och din fru behöver, men smällen kommer, var så säker, så se till att du har marginal att klara den när den väl kommer. Dvs, skippa drömmen om grosshandlarvillan i danderyd.
Förresten kan möjligen demografin tala till er fördel om det är en villa ni vill ha.
Många 40-talister sitter i villor och det är väl egentligen bara en tidsfråga innan de inte orkar ta hand om dem längre. Det talar för att villor inom ett par år kan bli klart mer prisvärda än lägenheter.
@oppti
Konspiratorisk tanke: om begagnatpriset ligger betydligt över nypris så skulle nybygge leda till prisfall även på begagnatmarknaden och därmed skulle bankernas säkerhet för lånen urholkas (och därmed ökar risken för att banken gör kreditförluster på befintliga bolån). Lånar de inte ut till nybyggen så kanske risken minskar för att detta skall inträffa.
@Anonym; Det finns ett värderingsproblem för boköparen. Hur värderar denne månadskostnaden och den nya brf´ens finansieringsstruktur inkl lån. Nya föreningar brukar har en ansenlig andel egna lån till rörlig ränta. Nya brf´er brukar ligga betydligt högre i kvm-pris just för att de är nyare(är de bättre byggda?).
Många köpare gör nog ingen värdering alls av varken den ekonomiska eller tekniska biten. Läget och design/planering betyder mest och att kostnaden idag kan bäras. Resten av riskbedömningen står banken för.
Om det kostar 30% mer i centrum än i förorten verkar förorten vara överprissatt eller centrum underprissatt.
I t.ex Singapore som också har en stark urbaniseringsvåg ansåg politikerna det var dags att stämma i bäcken pga boprisuppgången. Man skärpte belåningskraven till max 60% av bostadspriset. Och ännu lägre i flera fall. I Tyskland handlar det alltid om riktig topp-belåning från 60%. I landet Nervös är politiker så rädda för att man skall få en bostadskrasch om man tar i ordentligt. Är det logiskt? Man är rädd för en bostadskrasch men vågar inte sätta upp ribban! Ökar inte då risken för en krasch tänker den logiske?
Alla vet att räntan är konstgjord. Varför förändrades inte automatisk lånevillkoren för bostäder när väl centralbanks-manipulationerna tog fart på allvar? Jo man var rädd för en krasch även här 2008 men istället steg utlåningen till bostäder enormt under räntenedgången. Snacka om att vara fel ute i Riksbanken. Varför dröjde då en reglering av utlåningen så länge?
På privata bostäder kanske de sänkte belåningsgraden, men det berör bara ett fåtal. denna superliberala nattväktarstat äger nämligen själv 80-90% av landets bostäder. där får man för övrigt subventionerade statliga lån till 1,6% ränta. Så jag skulle vilja säga att de gör sitt bästa för att blåsa upp bubblan…
det är inte nån urbaniseringsvåg, förresten. det är massiv migration och arbetskraftsinvandring. endast 60% av invånarna är medborgare, resten är inflyttade utlänningar.
Så invandringen till våra storstäder från immigrationen påverkar ej vår tillgång till bostäder menar du?
Jag får t.v tro på vad du säger tills jag vet mera. I Danmark ges superlåga räntor på 1% genom ECB-subventioner.
Oavsett det du säger så sänkte man belåningsgraden mycket kraftigt för att minska prisuppgången. Själva huvudsyftet eftersom det ökar riskerna för populationen, invandrad eller ej, och därmed ekonomin. Precis det staten skall syssla med. Nattväktarstat tycks då inte stämma särskilt bra in på deras agerande. Eller ägande av bostäder för den delen. Låter mer socialistiskt enligt mig. Mer än hälften av av befolkningen utgörs väl av fastlands-kineser från början(från kolonitiden).
Jo, men urbaniseringsvåg är kanske fel ord i Singapores fall, i och med att det handlar om utlänningar. Delvis rika sådana, som kan komma in och konkurrera om de dyra bostäderna.Migrationen handlar delvis om att bibehålla den kinesiska majoriteten. Kineserna i Singapore har nämligen världens lägsta nativitet.
belii; Ja singapore där väl bara ett urbant land 🙂 utan land…nästan
Dessutom ser jag direkt att t ex UOB erbjuder 80% belåning vid köp av en statlig lägenhet. Hur förklarar du det? Att sätta åt de privata projekten i Singapore är en tom gest som sagt, eftersom staten äger större delen av bostadsbeståndet.
belii; Ok, det låter rimligt att regeringen inte vill att utländskt kapital "tränger ut" inhemsk befolkning! Då fattar jag syftet. Men det innebär även att vanligt folk inte heller skall förköpa sig. Som vi vet ökar priserna alltid uppifrån och inte nerifrån. Man brukar säga att förmögenheterna fortplantar sig via "trickle down"-effekten och det stämmer eftersom det handlar om arbetsfria inkomster. Annars stämmer det inte normalt sett. USA är ett bra bevis. En ren bluff när man ser på löneutvecklingen över alla percentiler över lång tid. Och särskilt från 80-talet är skillnaderna synliga och bedövande stora från 2000-talet.
belii 18.56: Ok, låter inte som det jag läst om i FT för ett halvår sedan el nåt sånt. Kanske djävulen ligger i detaljerna?? Hong Kong var väl mer av en Nattväktarstat före överlämnandet eller? Men även där har man nu börjat bekymra sig över belåningsvärdena och priserna.
Man vet aldrig om man skall tro det som skrivs. I takt med nyliberaliseringen så går särintressena ihop mellan regering, media, myndigheter och det privata. Värderingarna sammansmälter och korruptionen tilltar dramatiskt. Pengars värde och omedelbar belöning är dagens moderna dyrkan. Det blir ett större problem än man anar när det senare går snett eftersom insatserna ökat. Inte minst psykologiskt.
Min poäng kom kanske bort, men Singapore är alltså Jim Rogers hemvist och ett tokliberalt paradis ur många aspekter. Låg skatt och världens högsta BNP per capita tror jag!? Privata pensionsförsäkringar, etc etc.
Men! I detta liberalernas paradis har man alltså funnit nödvändigt att äga nästan alla bostäder och reglera dem sönder och samman! Bland annat måste man vara av rätt ras för att köpa bostad för att undvika ghettobildning.Det finns en miljon prioriteringsregler och rabatter som indirekt har med socialt ingenjörsskap att göra – t ex får man förtur om man har barn, eller tar hand om sina föräldrar i hemmet.
Uppenbarligen anser man även där att det finns en del problem som en fri marknad inte klarar av att lösa. Och våra egna subventioner och regleringar på bostadsmarknaden är inte på långa vägar värst i ett internationellt perspektiv.
Med tanke på att vi fått ändrade regler för uthyrning så tror jag vi knuffar raset framför oss en bra bit fram i tiden. Utbudet kommer minska en tid genom att några väljer att hyra ut istället för att sälja och vidare så kommer en och annan medelbegåvning köpa lägenhet för att hyra ut.
Men samtidigt så leder nu dessa regler till att bostadsbristen minskar men det sker nog inte lika snabbt. Så det smäller nog bara hårdare sen.
Ja, uthyrningsreglerna kommer fördröja händelseutvecklingen.
Men arbetslösheten kommer stiga ännu mer i takt med att världskonjunkturen viker nedåt. Sverige är trotsallt enorm exportberoende.
Blir den tillräckligt stor kommer folk lämna stockholm, flytta hem till mamma & pappa osv och en tom lägenhet genererar inga pengar.
Uppskattar att du skriver tidsperspektiv som du tror det kommer ta för priserna att gå ner.
Det kan ta ännu längre tid, och jag tror att 4 år är ganska optimistiskt.
Som det ser ut nu tror jag att nedgången för sveriges del kommer bli enormt utdragen och när det väl vänder igen kommer vi ha en befolkning som skyr skulder som pesten, dvs, när bostadspriserna väl nått botten så kommer de inte stiga särskilt mycket och sedan ligga still i väldigt många år innan det möjligen tar fart igen.
Det här är ett jätteproblem för mig. Många är eniga om att priserna är "bubblande" men ingen vet när det smäller. Med ett stundande intåg på bostadsmarknaden vet jag inte alls hur jag skall göra. Köpa nu och hoppas det håller 10+ år så man hinner amortera det värsta eller vänta och hoppas det smäller inom ett par år så man kan "fynda"? Ärligt talat kanske det är jag som är blind men jag ser inte några handfasta råd någonstans mer än att de som redan äger skall amortera och förbereda sig för en kommande ränteuppgång tillsammans med värdenergång. Men jag som vill in i cirkusen då? Förvisso blir det väl ett relativt billigt hus men även där vill man ju göra rätt val…
Jag har läst rapporten och den var knappast någon rungande varning om prisbubbla.
1. Killen som skrivit rapporten år rådet är dansk och är tydlig med att han skrivit den med utgångspunkt från den danska bostadskrisen. En ganska snäv utgångspunkt m a o.
2. Han är knappast övertygad i sin Sälj rekommendation. Läser man hans sammanfattning (sid 72 i rapporten): "Weighting (sic!) all the evidence summarized above in an overall judgement of the current state of the Swedish housing market is difficult. The empirical house price model… do not indicate that Swedish house prices were overvalued…" Även när han är negativ skriver han "Although this estimate is rather uncertain… several factors that could have raised fundamental house prices in recent years…" och "if the Swedish economy were to be hit by a large negative shock, the downward adjustment of house prices could become more rapid…". No shit.
3. Samtidigt pumpar världens centralbanker ut pengar och vi närmar oss valår i Sverige. Inte precis timing för en priskrasch.
Jag är övertygad att det ej kommer att hända så mycket med bopriserna utom att de går upp en tid till. Räntorna är mycket låga och det är lätt att räkna hem även en dyr brf i Stockholm såsom några påtalat angående en hyres 2:a med hyra 12 000 sek. Men som sagt, risken är miljonerna man satsar om man köper en brf.
Det som kommer att ge ett snabbt prisfall är när räntorna sticker iväg; nu är priserna så uppskruvade att känsligheten är extremt stor.
Precis innan Lehman kraschen var räntan på väg mot 7 % (SEB hade t.o.m aviserat det) och då började det bli skakigt.
När räntan börjar gå upp utomlands (USA:s underskott minskar drastiskt exempelvis) så är RB tvungna att också snabbt höja räntan. Dessutom så är många bolån finansierade med utländska pengar.
Det händer inte i år men om 2 -3 år och då går det fort.
Man får också tänka på att allt tal om att "vi har brf och klarar en kraftig ränteuppgång" och de som säger så inte är köpare. De som sitter pmed brf och räntan bara stiger försker dra in på allt som behövs förstås men köparna?
De har ju ett val; vill de offra allt för att kunna bo centralt; nej förmodligen inte. De vill inte köpa vid höga priser utan de kan slå till om priset sjunker drastiskt.
Förlåt Chris…men att räkna hem en bostadsaffär är väl inte detsamma som att säja att man har råd att bo bara för att lönen räcker till räntan och mat på bordet etc. I investerings-sammanhang är räkna hem lika med kostnaderna för innehavet under tiden samt inkomsterna under samma tid. Känner du till inkomsterna? Ja ni jobbar båda två och blir ej arbetslösa under tiden! Avbockat! Men hur påverkar du värdet på bostaden då priset sätts på marginalen av den sista köparen i ditt område?
I investeringssammanhang beräknas inbetalningarna öka jmf med tidigare alternativt sjunker utgifterna jmf med tidigare. Det är därför unga människor gärna satsar stora lån för de räknar med att höja sina inkomster. Men placeringshorisonten är lång och riskfylld ju högre upp i priscykeln man "investerar" utan egen-kapital. Priserna idag är som du indikerar en funktion av extremlåga räntor. 3%-enheter upp skall banken räkna med för betalningsförmågan. Vad säkerheten blir värd när räntorna normaliseras vet förstås ingen riktigt. Marginalköparen tar dock stor risk på pristoppen.