I hästgårdsbubblan har nu ännu en “hästgård” kommit ut till salu under vattnet, med större pantbrev än försäljningspris. Gård är även att ta i, då det mer handlar om en villa med stall och utan egen betesmark.
“Gården” ligger i Ale kommun nordöst om Göteborg och ligger ute till 2 975 000:- SEK, men med pantbrev på hela 3 240 000:- SEK. Det antyder en belånad förlust på 8.2%, eftersom allt är nybyggt sedan 2009 och framåt. Tillkommer förlust på eventuell handpenning och egensatsade pengar, plus mäklararvodet, som kanske kan landa på nästan 100 000:- SEK.
Pantbrev kostar pengar. Generellt tar ingen ut pantbrev utan att samtidigt ta motsvarande lån.
Sådant här gör mig väldigt sorgsen. Här har någon belånat sig upp över taknocken för att förverkliga sina drömmar och sin hobby, men tvingas nu att antagligen sälja med en förlust på 100 000-tals kronor. Och eftersom det handlar om en av de dyraste hobbies man kan ha, hästar, så ligger det antagligen pengar på hästar, släpvagnar och annat där, vilket iofs kan förklara varför pantbreven överstiger värdet på villan och stallet.
Fastigheten kallas av mäklaren för oslagbar för hästintresserade, men allting som har mer än tomtens 2447 m2 är bättre. Det handlar alltså bara om en förhållandevis stor villatomt på 0.2447 hektar och inte om en gård.
I somras tittade jag i ett blogginlägg på en bunt hästgårdar runt Veddige söder om Kungsbacka. Belåningsgraderna, i bemärkelsen begärt pris i förhållande till pantbrevens storlek var oroväckande höga på oftast runt 90%. Och här ser vi nu alltså en gård med över 100% i belångsingsgrad. Frågan blir om priserna fortsatt nedåt?
Något raljant så vet vi ju vart hästarna tar vägen. “Find us!” gnäggas det Europa runt, inklusive hästar som medicinerats och inte får gå till prickig korv. Senast var det ett företag i Öxabäck som sålde hästkött som “svensk oxfilé”. Man får se det positivt att hästarna blir “oxfilé” istället för att de släpps vind för våg som på Irland.
Glöm inte de tysta vittnenas kyrkogård. Så länge det är en liten minoritet som hamnar under vattnet kommer de personliga katastroferna och tragedierna att pågå i det tysta, medan allt är så bra, så bra.
Som bekant har bostadspriserna i Malmö och Skåne fallit mest i landet. Av 43 exekutiva auktioner på bostadsrätter i Sverige just nu, så ligger 21 st i Skåne eller Malmö. Helt klart finns det en koppling mellan antalet exekutiva auktioner och fallande bostadspriser – Skåne län har bara 13% av landets befolkning, men 49% av de exekutiva auktionerna på bostadsrätter.
Elva exekutiva auktioner av bostadsrätter ligger i själva Malmö kommun. En kommun med 3.2% av befolkningen står för 26% av kronofogdens bostadsrätter just nu…
Samtidigt heter det att bostadspriserna bara ska gå upp och att det inte finns några mörka moln på himlen. Hästgårdar är en så liten marknad att den lätt kan glida under radarn och en pågående kollaps kan pågå helt obemärkt, annat än att hästkött säljs som oxfilé.
Tillägg: Enligt läsarkommentar, med länkar, så har fastigheten legat ute sedan 2011 och ursprungligt begärt pris var 3.45 MSEK. En prissänkning på än så länge 500 000:- SEK och med det under vattnet och pantbreven.
26 kommentarer
Detta visar att det krävs en marknad för att få igen satsat kapital vid byggnation.
Tobins kvot , dvs marknadsvärde genom satsat kapital är inte alltid positiv.
Men det är den knappast för bilar eller andra saker som vi gärna spenderar pengar på.
Hästgård är väl en företeelse med begränsad kundkrets.
Orsaken till denna utveckling där fastigheter styckas och säljs i märkliga enheter är ju reglerna rint skogsrationalitets regler där man när man kommit in i karusellen , nästan måste fortsätta att köpa till mark…
Vilket går ut över grannfastigheter som säljs…
En granne sa att det är lätt att köpa, men sälja är omöjligt.
Det låter intressant, men jag förstår inte. Kan du utveckla lite?
Alla turer kan jag inte, men ett är klart att när man säljer så skall man även skatta för inflationen.
Förr hade man indexreglering av försäljningssumman.
Det började på femtiotalet då inflationen gick igång, tydligen…
När det upphörde så måste man ju räkna med inflationen för att få tillbaka det man köpt för från början, plus inflationen och då blir det skyhöga proser….
Men min granne han köpte ett rejält ställe som idag måste vara värt tvåsiffriga miljonbelopp…
Så jag tror på hans åsikter.
Det finns fler. Den här har legat ute i över ett år, först till högre pris. http://w4.objektdata.se/pregen/699/OBJ10739_1181878699/hemnet.htm
Kände igen fastigheten som låg ute för ett år sedan för 3,35 mkr och i september 2011 för 3,45 mkr. Tomten kostade 250 tkr 2009.
Om ägaren varit förnuftig och amorterat så kan det dock vara så att fastigheten kan säljas utan att lämna en blancoskuld kvar hos säljaren. Fortfarande surt att göra en förlust, men kan man gå skuldfri ifrån affären så har man iaf inte förlorat mer än man har råd att förlora.
Ingen som blankar hästgårdar som tur är. I fredags såldes bara på några timmar 400 ton via terminsmarknaden av ett par bullionbanker. Det motsvarar 15% av hela guldindustrins årsomsättning. Som jämförelse kan sägas att hela Comex-lagret av guld uppgår till ca 286 ton. Och idag fortsätter det.
Krävdes ju ingen Einstein precis för att räkna ut guldprisets fall.
Att det skulle gå så snabbt som det gjort de sista två-tre dagarna förvånar dock lite men lika bra är väl det att punktera bubblan rejält och snabbt.
nej visserligen men man ser hur lätt det är för ett par bullionbank att utnyttja att innehavare även säljer fysiskt guld inkl GLD över t.ex avistamarknaden. Minskade lager(före denna nedgång från 1550)i USA/Comex beror mest på att Europeiska ägare flyttat hem guld från USA. Skall bli intressant att se hur stor del som går till leverans under t.ex juni-kontrakten vilka var de nämnda tonnen från i fredags.
London bullion dealer Sharps Pixley thinks that the crash was largely initiated by a single entity:
The gold futures markets opened in New York on Friday 12th April to a monumental 3.4 million ounces (100 tonnes) of gold selling of the June futures contract in what proved to be only an opening shot. The selling took gold to the technically very important level of $1540 which was not only the low of 2012, it was also seen by many as the level which confirmed the ongoing bull run which dates back to 2000. In many traders minds it stood as a formidable support level… the line in the sand.
Two hours later the initial selling, rumoured to have been routed through Merrill Lynch’s floor team, by a rather more significant blast when the floor was hit by a further 10 million ounces of selling (300 tonnes) over the following 30 minutes of trading. This was clearly not a case of disappointed longs leaving the market – it had the hallmarks of a concerted ‘short sale’, which by driving prices sharply lower in a display of ‘shock & awe’ – would seek to gain further momentum by prompting others to also sell as their positions as they hit their maximum acceptable losses or so-called ‘stopped-out’ in market parlance – probably hidden the unimpeachable (?) $1540 level.
The selling was timed for optimal impact with New York at its most liquid, while key overseas gold markets including London were open and able feel the impact. The estimated 400 tonne of gold futures selling in total equates to 15% of annual gold mine production – too much for the market to readily absorb, especially with sentiment weak following gold’s non performance in the wake of Japanese QE, a nuclear threat from North Korea and weakening US economic data.
***(ZH)
Fin uppladdning inför att valueguard släpper sin statistik imorgon.
Har det vänt och storstadspriserna går ner?
Eller är det nya ATH för BRF?
Tar fram popcornen
ATH såklart. up, Up, UP!
Malmö är känt för annat också. Typ kriminalitet.
Jag har inga hårda fakta, men det känns som att det är en lågoddsare att en del av försäljningarna har med typ skattefusk och skadestånd att göra.
Då borde priserna i Göteborg och Stockholm fall mer än i Malmö då de har högre kriminalitet. God dag yxskaft.
Har nog sett minst ett tiotal villor eller gårdar med upp mot miljonen mer i pantbrev jämfört med utgångspris det senaste året bara i Marks och Varbergs kommuner. Ofta ligger de ute ett tag men tas bort utan att de sen dyker upp på Booli som sålda. Bankerna tycks inte pressa de som har högre lån än marknadsvärde, eftersom de så sällan blir sålda. Men det ligger väl såklart inte i bankens intresse att skapa panik på marknaden.
Finns nog även ett stort mörkertal då vissa mäklarfirmor sällan nämner pantbrevet i beskrivningen.
Kan inte något om hästar, men ser inte "stallet" väldigt litet ut?
Man måste inte ha lån på allt man har pantbrev på. Förhoppningsvis har stackarna amorterat som galningar så att de inte behöver sälja med skulder som de inte har någon glädje av.
OT
Det går fort ner i BlackPearl Cornu, blir nog mer där är mitt stalltips.
Härligt! Får se om vi kan nå 7:- SEK.
En sak i taget, först 9 kr.
Helt ärligt. Dom MÅSTE komma med en finansiering nu väldigt snart. Annars blir utspädningen alltför omfattande för att det någonsin ska kunna bli intressant igen (för nuvarande ägare).
Är det inte troligt att "hästgården" i Ale är byggd på ren spekulation? Någon trodde att om man köper en halvstor tomt och gör hästgård av den så tjänar man fett med pengar på det.
Fast då lägger man kanske inte plastmatta i alla rum…
Man verkar inte bry sig om våra krympande naturresurser. Tre bilar skall man ha och så eluppvärmning, visserligen med frånluftvärmepump, men ändå. Det finns vad jag ser inte ens någon trivselkamin. Det kan bli kallt om elen går.
Dum spekulation isf. , hästgård under 10ha är rena dumheterna eftersom fler och fler markägare vill inskränka allemansrätten och således vill de INTE ha massor av hästfolk travandes på sina ägor.
Många vill ju tom. börja ta betalt för att folk plockar bär på deras mark så att börja ta betalt för att andra rider häst på marken ligger nog inte långt borta och då kan ""hästgårdar"" på 0,25ha lägga ner.
(Btw. vartfan skall de få fodret från på 0,25ha ? köpa allt foder !? WTF! )
Inte helt ovanligt att en fastighet ombildas till en mycket mindre genom fastighetsreglering (fastighetsreglering med avstyckande verkan). Ursprungsfastigheten blir mindre medan resterande areal fastighetsregleras till en annan fastighet. Fördelen är att pantbreven ligger kvar i ursprungsfastigheten och ägaren slipper ta ut nya pantbrev. Åtgärden kan leda till att skillnaden mellan pantbrevets belopp och den fordran för vilken pantbrevet gäller som säkerhet är mycket stor (ägarhypotek).
Exempel: Efter genomförd reglering är fastigheten taxerad till 2 miljoner men har pantbrev på 4 miljoner och belånad från 0 – 3 000 000 kr (beroende på bankens riskbenägenhet).
En liten fastighet med med "stora" pantbrev kan vara ett attraktivt köpeobjekt. Efter köpet sker en ny fastighetsreglering till den "lilla" fastigheten.Köparen slipper betala för nya pantbrev och söker endast lagfart för den mindre fastigheten, säkerheten blir större och hela pantbrevens belopp kan belånas om så önskas…
Det är också en tänkbar möjlighet – frågan är om så är fallet i detta fallet.
Dock räcker det inte med att ha pantbrev för att kunna belåna fastigheten, fastigheten måste även ha tillräckligt värde för att banken skall vara nöjd med säkerheten (lantmäteriet skall inte ha några invändningar ifall någon vill ta ut pantbrev på godtyckliga belopp sålänge man betalar). Eftersom fordringsägare har rätt att sätta käpparna i hjulen ifall man flyttar pantbreven till en mindre värd fastighet så krävs en sådan reglering antagligen att man amorterat ner lånen så att den mindre fastigheten duger som säkerhet.
I Skåne upplever jag en stor död på bostadsmarknaden på landsbygden i stort. Hästgårdar, hus och skånelängor är svårsålda (eller överprissatta).