Dagens Industri fyller ut helginnehållet med en artikel om att marknaden för lyxobjekt har torkat ihop.
Vad som är extra intressant är att VD:n för “stjärnmäklaren” Eklund Stockholm New York, Niklas Berntzon, säger samma sak som jag har upprepat många gånger. Statistiken är missvisande, eftersom det bara är faktiskt sålda objekt som kommer med i statistiken. Istället menar han att bostadspriserna fallit 15% i verkligheten sedan 2010. Om han här avser lyxobjekt eller generellt är inte tydligt, då han hänvisar till både stora och små objekt, men lyxobjekt verkar ha fallit mer än 15%.
Citat ur artikeln:
‘Jämfört med år 2010 tror han att priserna på hus och lägenheter har sjunkit i Stockholm, fast det inte syns i statistiken eftersom vissa avstår från att sälja då de inte får det pris som de vill ha.
”Generellt, både på stora och små våningar, så har priserna backat 15 procent sedan 2010. Statistiken säger inte så mycket om verkligheten. Den säger bara något om de som faktiskt har sålt”’
Åtminstone en mäklare som kan säga som det är. För mäklarna är faktiskt inte priset det viktigaste, utan att få en volym på omsättningen. Men det ser alltid ut så här vid fallande priser – omsättningen sjunker och speciellt omsättningshastigheten blir allt längre. Det tar längre och längre tid att få något sålt och mäklare måste jobba mer för mindre. Många objekt leder till noll i intäkt för mäklarna, då säljaren till slut ger upp och beslutar sig för att inte sälja.
Bristen på möjlighet till länkhorning via tillbakalänkar gör att jag generellt inte länkar till Bonnier/DI, utan bara refererar till dem. Gör ett undantag och här är länken.
Relaterat, men inte lyxvillor. Vill efter ett besök i Skåne under gårdagen påminna om att jag tror att nedsidan på villor i inre Skåne är allt mer begränsad. Inom 30 minuter från Stora Torget i Malmö, och 20 minuter från Lund med bil, och i övrigt med Skånetrafikens fantastiska kollektivtrafik, kan man idag få en normal villa för runt en miljon sedan priserna nu fallit under en längre tid. Naturligtvis kan priserna fortsätta nedåt, men försök köpa en villa för en miljon inom 30 minuter från Sergels Torg i Stockholm eller Brunnsparken i Göteborg. 1997 köpte jag min första villa 25 minuter från Brunnsparken för 695 000:-. KPI-inflationen är sedan dess ca 22% och från de bottenpriser som gällde runt mitten av 90-talet skulle priset idag landa runt 850 000:-. Det kan alltså fortfarande finnas en viss nedsida på normala villor i inre Skåne, kanske 10-15%, men sedan är man nere nära bottennivåer inflationsjusterat. Med 15% i insatskrav finns det därmed låg risk för att i inre Skåne bli bolånetorsk och hamna under vattnet med skulderna. Samtidigt går vi nu kanske in i recession i Sverige och sättningen i konjunkturen kan bli långvarig, så det är knappast någon brådska att köpa.
Nedsidan i städer som Malmö, Helsingborg eller Lund är förstås fortfarande stor, men vill man ha en villa i Skånes mindre orter är risken idag begränsad. Tror jag, helt ovetenskapligt. Oavsett är den maximala förlusten hela köpeskillingen och den är definitivt lägre i inre Skåne än ute vid Öresund.
44 kommentarer
Om man har haft koll på hemnet/booli/bovision mm. under ett längre tag så ser man att flera BR's går ut till försäljning, budgivning börjar och objektet plockas bort, någon/några veckor senare dyker objektet upp igen – samma acceptpris.
länkhorning … ser översättningar från engelska böcker "länkhorning för dumskallar", "länkhorning i praktiken" och "länkhorning på malmskillnadsgatan för mäklare"
Det är sålda objekt som räknas, självklart. Resten är ju bara patetisk spekulation.
Priset bestäms av köpare och säljare, vore konstigt om man helt plötsligt baserade värde/pris endast av köpare.
Skåne måste vara idealet om man vill bo i hus i trevliga omgivningar utan att riskera ekonomisk ruin. Lite trista städer (tänk Malmö) men Sveriges trevligaste landsbygd. Hittar man en kompromiss avstånd/transportkostnad är det helt perfekt.
Givetvis går det att hitta ännu mer for pengarna, och t o m betydligt mer, men då befinner man sig i Värmland och andra områden med begränsad potential 🙂
Viktigt innan Skåneflytten är att kartlägga landet lite, så man kan undvika de socialt utmanade områdena, exv Bjuv, samt trakter där man inte förstår vad de säger (mestadels östra delarna).
Om man förstår tugget rekommenderas däremot tveklöst just de östra delarna, runt Simrishamn tex.
Mitt val föll på ängelholm.
Funderat på hur det kommer sig att KPI, bostadspriser, löner etc står stilla då penningmängden fyrdubblats på 10 år… när kommer vi få se effekten av detta penningtryckeri? Kanske en limpa bröd kommer kosta miljarder igen. "En limpa som förut kostat 0,63 mark kostade 201 miljarder mark. Varje dag tillverkades 400 biljarder tyska mark."
Nu antar jag det inte är den svenska penningmängden som tryckts upp men vi borde ändå känna av något.
Därför att man i KPI exkluderar tillgångar.
"Inflation är ökningen av pengar och krediter och omsättningstakten av dessa i förhållandet till den ekonomiska tillväxten, vilket tar sig uttryck i stigande priser på varor, tjänster och tillgångar."
Man har ju helt strukit tillgångsbubblorna ur KPI och därför kan man ha låg KPI, men ändå trycka enorma mängder pengar och krediter (som går att använda som pengar och jämställs med sådana i penningmängden, samt uppfyller definitionen av pengar).
Finns det något vettigare mått, som bättre visar på den faktiska inflationen?
Det finns diagram som visar specifikt på byggkostnadsutvecklingen, här även med KPI inlagd.
http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____72174.aspx
Trycker man verkligen krediter?
Kjell, jo jag skulle vilja påstå det, det sker med hjälp av massa tangenttryckningar…
Måste föreligga något missförstånd här.
Det har skett en fördubbling av M1 på 10 år. Både i USA och Sverige.
Men det som har betydelse för priser är hur mycket den omsätts.
Kontanter i bankfacket och fordringar på banker som ligger still leder inte till några prisökningar.
Många idag använder upp lönen innan nästa kommer, så det är väl inte så troligt med någon markant ökad omsättningshastighet.
"Trycker man verkligen krediter?"
Det är nog en fråga om tycke och smak.
När du köper en hamburgare och betalar med ditt visa-kort så skapas två fordringar. En på dig från visa och en på visa från McDonalds.
Du får din hamburgare. Krediterna har accepterats som betalmedel.
Frågan är nu om du upplever dig som "ondsint" penningpressare när du köper din hamburgare.
Det är i alla fall du som är "penningpressaren".
xycorr, det har startats en hatblogg som enbart går ut på att hata mig för att jag påtalar att det är konsumenten som skapar krediterna. Akta dig så ingen startar en hatblogg om dig nu när du säger det samma.
Kjell,
Superkort enkel förklaring.
http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=b6_SLwReMqo
Det där med hatblogg låter som något religiöst. Påminner lite grann om genusvetare.
Måste bli jobbigt i längden att hata verkligheten. Men det är klart, folk har ju lite olika fritidssysslor.
Alltså trycka är rent bildligt uttryckt (antagligen i association till penningtryckeri), en kredit uppkommer genom avtal (ett avtal kräver två parter så banken kan inte på egen hand skapa krediter). Avtal kan uppstå genom godtyckligt sätt att meddela sig på (vilket inkluderar i tryck). Krediten kan dessutom dokumenteras genom ett skuldbrev (som kan vara tryckt), men det är inget krav för att kreditförhållandet skall gälla. Det är heller inget krav att en bank skall vara en av parterna eller ens inblandad för att en kredit skall skapas.
"Statistiken är missvisande, eftersom det bara är faktiskt sålda objekt som kommer med i statistiken. Istället menar han att bostadspriserna fallit 15% i verkligheten sedan 2010."
Va? Självklart är det sålda objekt som räknas.
Jag tror också att det uppskattade värdet på bostäder har sjunkit mer än priserna. Men lycka till att föra någon statistik över det tidigare.
Antalet knepiga budgivningar har väl ökat?
Här är ett exempel http://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?source=hemnet&ObjektGID=OBJ5410_1220937790
Gillar budgivningens gång..
Hahaha. Hur har det där gått till?
Kanske jag som inte begriper men jag tycker det ser ut som en klassisk "jag släpper den inte under xxx!". Mäklaren ringer budgivare 3 som höjer till utgångspris. Tycker ni det är konstigt?
Lite, med tanke på att ingen annan är intresserad av att lägga det budet. Jag hade sagt nej till mäklaren, varpå de går med på att diskutera priset och tada – en accept under utgångspris..
Bosse> Du har nog rätt! Inte så konstigt alls egentligen.
Folk som budar 10k över på mångmiljonobjekt… *SUCK*
@Bosse, det hade säkert stämt om det funnits få andra objekt att köpa i området. Nu är det helt klart ett överpris där för alla har svårt att sälja och får sänka
Bostadsmarknaderna börjar divergera alltmer och det är egentligen meningslöst att analysera landet som helhet. T.om inom Stockholm råder skilda marknader. Det sker en rusch mot allt mindre lägenheter som ligger centralt. Man är kreativ med få in fler personer på allt mindre yta. Kök slås ut och görs om till "sovrum". Sedan sätts köket in i hallen och man kan sälja den som en "tvåa på 33 kvm med öppen planlösning". Den här typen av lägenheter har konstant gått upp i pris sedan du i juni 2011 deklarerade att nu kraschar lägenhetspriserna
Sedan du började blogga har du konsekvent varit fel ute vad gäller centrala små/medelstora lägenheter i 08 land. Ett tips är att göra separata och lokala analyser. Som du själv brukar påpeka så är medelvärden missvisande och per definition inexakta.
Tsk.
Det går alltid att hitta någon delmängd där jag har fel, det kan medges.
Men på många orter i landet har priserna fallit 10-20-30%, åtminstone för villor. Åtminstone enligt lagfarterna, som inte är utsatta för mäklarnas godtycke om vad man rapporterar in till Mäklarstatistik.
Härnäst kommer du väl säga att "små lägenheter runt Nya Torget" inte har gått ner i pris och alltså har jag fel.
Centrala stockholm är en "liten delmängd" som är högintressant för rätt många av dina läsare. Den som köpte en liten/medelstor lägenhet när du deklarerade att marknaden skulle krascha har gjort en god liten affär.
Du behöver inte känna dig purken och utpekad. Varför inte bara skriva mer granulära analyser än "nu kraschar lägenhetspriserna", när det visar sig att det inte alls gäller huvudstaden. Som gammal datalog vet du nog att det är pedantisk noggrannhet som skiljer solid programvara från crapware
Öh, "god liten affär". Priserna har i stort sett inte rört sig. Är det din definition av god affär så får det stå för dig.
Kraschen kommer, det behöver du inte oroa dig över.
13:20,
"Det går alltid att hitta någon delmängd där jag har fel, det kan medges."
Det omvända gäller också vilket du dagligen visar.
Valuegard HOTXFLATSTO
2011-06 167,87
2012-10 179,63
D.v.s. upp +7% sen din krasch-prognos. Enligt din definition betyder det tydligen "knappt rört sig".
Hittar inte per stadsdel/lägenhetstyp på valuegard. Men bryter man ner det på centrala små/medelstora lägenheter så är uppgången sannolikt ännu större.
Bostadspriserna föll över i princip hela lander 201106 – 201112. Det ignorerar du förstås. Kraschen kommer, oroa dig inte. Det handlar om 30 – 50% under 4 – 8 år, så det är ingen snabb process.
Men eftersom du säger "sannolikt ännu större", vilket sannolikhet avser du då? 0.51? 0.73? 0.95? Vad har du för konfindensintervall på den sannolikheten?
För övrigt, eftersom du pratar om "bra affärer", då ska du i så fall justera prisuppgången för utgiften, dvs räntekostnaden och på det ett mäklararvode på säg 3% vid försäljning.
På 1.5 år har du betalat 4.5% och om du säljer nu får du betala ytterligare 3% i mäklararvode. Därmed har du inte gjort en vinst på din "goda lilla affär" än. Så ropa inte hej.
Man kan ju inte räkna med räntekostnaden om man samtidigt har lägre hyra än motsvarande hyresrätt. Om det totalt sett är billigare med BR än HR är det ett rent sparande.
Jo, om man börjar prata om "en bra affär", dvs ser det som ett spekulationsobjekt, så är det exakt vad man ska göra. "Köper man för att bo" så är det en annan sak, men då ska man inte säga "god affär".
Alternativet är inte bara att hyra. Alternativet är t ex att köpa en bostad för bråkdelen av pengarna någon annanstans, vilket då enligt ditt resonemang är totalt sett billigare och ett rent sparande…
3% ränta på 500 kSEK är billigare än 3% ränta på 3 MSEK. Om vi nu ska tala "sparande" och "god affär".
Andra exempel är 21-åringen som köpte en lägenhet för 2 MSEK istället för att bo kvar hemma hos mamma. Alternativkostnaden var obefintlig och vederbörande har alltså inte tjänat ett öre på att köpa den där lägenheten.
Jag "glömmer inte bort hela landet". Tvärtom konstaterar jag ju just att Stockholms utveckling skiljer sig från övriga landet. Och att du därför borde vara mer granulär i dina analyser.
Om inte annat så är det viktigt att uppmärksamma för bloggens Stockholms-läsare att dina prognoser gäller för hela landet men att du konstant haft fel prisutvecklingen för huvudstaden.
Detta torde vara okontroversiellt då en stockholmsköpare inte köper för "snitttpris över hela landet" utan just för stockholmspriser.
Var då tydlig med att dina analyser inte är applicerbara för Stockholm. Eller som du kallar det "någon delmängd"
Stockholm är annorlunda. Fniss.
Era bostadspriser kommer komma ner. Oroa dig inte över det.
Jo annars kan man ju bo i tält och flytta runt utan att bryta mot allemansrätten. Då kommer man väldigt billigt undan.
Visst verkar det rimligt att vissa områden går upp i pris vid en situation med ökande arbetslöshet och därtill hörande problem; då kommer vissa vilja flytta från områden som drabbas hårdare av dessa problem och söka sig till lugnare ställen. Har ingen statistik men kan tänka mig att fler medelklass-malmöiter efterhand söker sig till Lund om den senaste tidens utveckling fortsätter. (Kanske är det rent av en delförklaring till att priser faller snabbt i Malmö men är rätt stabila i Lund.)
Valuegard HOTXFLATSTO
2011-06 167,87
2012-10 179,63
D.v.s. upp +7% sen din krasch-prognos.
Det är annorlunda den här gången såklart!
Det är väl redan bevisat i någon avhandling någonstans att sjunkande bopriser i princip alltid går hand i hand med sjunkande volymer, och tvärtom.
Psykologin bakom det kan man ju alltid diskutera, men ett visst mått av "ta hem vinsten" eller "göra slag i saken och flytta ut på landet" är nog inblandat.
Men bobubblans slut är ju här, det inser ju vem som helst. Exakt när det började kan man alltid diskutera, men tittar man på fritidsboende och fritidsbåtar så var vändningen på gång 2010, då började marknaden för dessa att vika. Båtmarknaden är extremt tuff nu, marknaden för fritidsboende går tungt, men är inte död.
När nu blickarna vänds mot bomarknaden så ser man att det framförallt är de lite udda och lyxbetonade objekten som verkar ta stryk. När de gäller normala boenden i sthlmsområdet så verkar priserna hålla sig ganska bra, så här långt.
Men ännu känns det inte alls som att bomarknaden egentligen vikt nedåt, inte minst på de entusiastiska bospekulanter jag har i min vänskapskrets.
Det är för att många fortfarande inte fattar ett skvatt av vad man borde känna till kring bostadsmarknaden, lån, amortering och ekonomin i stort. Men verkligheten kommer snart ikapp. Okunskapen är otroligt stor, man häpnar ofta när man pratar med gemene man. Jag vet dock flera fall där även helt vanliga hus, radhus och lägenheter inte går att sälja. En affär jag hörde om gick i stå för att köparens lägenhet inte gick att sälja. Detta var i Storsthlm.