Det är inte direkt överraskande för bloggens läsare, men Public Service/SR/Ekot har undersökt hur nya bostadsrättsföreningar mår och konstaterar att hundratals nya föreningar har tvingats höja avgifterna kraftigt.
Ekot har granskat hela 2 800 årsredovisningar för de bostadsrättsklubbar som bildats sedan millenieskiftet. Detta motsvarar 80% av alla nya föreningar och en dryg femtedel ca 600 föreningar har tvingats höja avgifterna minst 25%. Artikeln är inte helt tydlig, men det verkar vara ett fokus på ombildade föreningar, fd hyresrätter.
Detta är alltså ingen överraskning. Vi har redan konstaterat att det är regel snarare än undantag att nya föreningar dels startar med en kassa från exploatören, som ska brännas av de första åren för att hålla nere de lockande avgifterna och pressa upp priserna på lägenheterna. Dels avsätter man ingenting till amorteringar och dels saknas det även en historisk kompetens i många nya bostadsrättsföreningar. Hyresvärden har fått casha hem mångmiljonbelopp och lämnar orealistiska renoveringskalkyler och stambyten till de nya klubbmedlemmarna.
Att det blivit så här beror förstås på en fartblind marknad, där alla vill bli rika så fort som möjligt och inte tittar djupare på siffror eller planerar långsiktigt. Det finns även skräckexempel som BRF Hasselbladska Huset, där redan höga avgifter höjdes med 200% (15000 blev 45000 i månaden) på grund av helt orealistiska kalkyler för ombyggnaden. Detta trots att man inte amorterar ett öre.
Jag tror vi fortfarande bara skrapat på toppen av isberget och att vi nu börjar se bubblans baksida. Höjda månadsavgifter kommer dessutom sätta press på priserna.
Man kan fundera på om inte hela mäklarkåren och exploatörer borde ändra hur man redovisar begärt pris på bostadsrätter. Om säljaren vill ha 3 MSEK, men lägenhetens andel i föreningens lånebörda är 2 MSEK, så borde begärt pris publiceras som 5 MSEK. Det skulle förtydliga den skuld ett klubbmedlemskap bär med sig kollektivt från föreningen.
En sådan redovisning skulle också kunna driva på att medlemmar ska ta skulderna personligen istället för via föreningen. Även om föreningen får dra av räntorna mot medlemmarnas avgifter, får ju inte medlemmarna dra av avgifterna. Man sänker sin boendekostnad om man tar på sig mer av skulden personligen, så länge ränteavdraget finns kvar. Ska du låna 5 MSEK personligen för den där lägenheten så kanske du tänker till en gång extra först…
29 kommentarer
Tycker det räcker med att sticka en årsredovisning i näven på spekulanter, det mesta står ju där.
Missa inte heller de festliga scener somutspelar sig när en nybliven brf-styrelse samtidigt blir hyresvärdar gentemot de som eventuellt inte velat köpa loss sin lägenhet. Även där saknas juridisk (och social?) kompetens.
Med tanke på att det verkar vara så att den genomsnittlige BR-köparen inte vet vad man köper (det finns gott om köpare som tror de köper en lägenhet) så tror jag inte det är så meningsfullt att sticka årsredovisningen i näven på spekulanten.
Man skulle annars kunna göra booli och liknande siter så man kan göra vettiga sökningar där man både väger in pris och BRFens ekonomi eller avgiften.
Ja, du vill helt enkelt förbjuda folk att vara dumma. Det är på papperet en bra idé, men i verkligheten funkar det ungefär lika bra som att förbjuda eldsvådor och bilolyckor.
Eftersom årsredovisningen finns tillgänglig för nedladdning på booli så är ditt förslag ganska mycket ett icke-förslag. De som är för dumma (och jag tycker inte man kan förbjuda det) för att ta till sig denna information kommer antagligen vara lika för dumma även om man trycker den i näven på dem.
Däremot kan det vara på sin plats att på ett strukturerat sätt ha hyffsat viktiga siffror och fakta i annonsen. Att kunna sortera på upplåtelseform vore ju en start (jag har för övrigt sett annonser där man mer eller mindre får gissa sig till upplåtelseformen). En del nyckeltal för föreningen skulle vara intressant, men framförallt relevanta sökfunktioner där man kan söka på t.ex. boendekostnad vid någon vald kalkylränta.
Nybyggda bostadsrätter verkar vara helt exkluderade från denna undersökning, det gäller bara nybildade där bostadsrättsföreningen tagit över en "äldre" fastighet.
Sedan kan det också vara intressant att jämföra med hur mycket hyreshöjningarna varit under åren.
Vet inte hur länge "de senaste åren" är men hyrorna tickar väl på med runt 3% om året?
http://www.scb.se/Pages/PressRelease____341272.aspx
Shit, min bostadsrättsförening är skuldsatt med ca 2500:- kvadratmetern, det kan förklara varför vi har råd att investera i att börja täcka de nyomlagda taken med solceller. 😉
Även om 25% är en rejäl höjning kan noteras att en real nollhöjning sedan millenieskiftet innebär 17% (baserat på KPI). Jag tror dessutom inte antagandet att rätt många av dessa ombildade föreningar haft renoveringsbehov är alltför långt borta. Då är det inte konstigt om man tittat på avgiftshöjningar istället för exempelvis lånefinansiering, det kanske till och med varit planerat i förväg att ha avgiftshöjning som ett möjligt sätt att finansiera en renovering.
Oaktat det håller jag med om problematiken. Vore intressant att få lite bättre siffror än de som givits. Det är ju skillnad på 25% höjning över 12 år, och för en sent grundad förening kanske 25% över 2 år.
Sen tillkommer ju dessutom faktum att rätt många ombildningskalkyler i första hand gjorts för 100% anslutning och det brukar vara rätt optimistiskt vilket innebär ett utökat upplåningsbehov för föreningen. Effekten av det är nog ändå mindre än den hade kunnat vara (pga fallande räntor de senaste åren)
Har för mig att diskussionen om att genomlysning (att man som mäklare ska redovisa köpeskilling+del av gemensam belåning) har varit aktuell varje gång mäklarlagen ändrats, 84,94 och nu 2011. Det har varit massivt motstånd från br-mäklarna samt de stora bostadsrättsorganisationerna.
Synd kan jag tycka. På villasidan är det självklart att man redovisar om det finns lån som måste övertas eller gemensamhetsanläggningar som kostar pengar.
Skuldfritt pris sätts alltid ut i Finland när aktielägenheter annonseras. Vanligtvis är skuldandelen låg, några procent av utgångspriset.
har ett flertal kompisar, som mer eller mindre har känt sig tvingade till att köpa sin br. Har varit väldigt hätsk stämning på möten mm. Och det är inte lätt i sthlms innerstad att hitta en ny hyresrätt…som sist, min väninna mådde dåligt. Nyskild, ensam med två små barn. Kunde först inte hitta lån, men då ordnade "grannen" snabbt lån till henne, bara för att omröstningen skulle gå igenom! Snacka om press. Hon hade igentligen ingen aning om vad hon köpte, mer än att hon kunde andas ut och att barnen hade ett hem. Var tom en "omtänksam granne" som sa att hon behövde inte oroa sig ifall hyran skulle stiga. Det fanns bostadsbidrag på hyresdelen att få!
En sak man skall vara medveten om är att man har besittningsrätt till sin hyresrätt – den gäller oavsett hur ägandeförhållandena till fastigheten ändras. Det finns alltså väldigt lite de andra kan göra rent juridiskt för att tvinga med någon, men givetvis kan grannsämjan kanske bli lidande.
Det skulle vara bra ifall de som driver sådana frågor lär sig lite hyfs och inser att var och en har rätt att fatta beslut om sin privatekonomi. Om man inte får med sig hyresgästerna på förslag om ombilnding utan att ta till tjuvknep kanske det är för att förslaget inte är så lysande.
En annan partygrej är folk som köper villor på ofri grund och sen överraskas av att de ska betala tomträttsavgäld, som dessutom kan förhandlas om lite nu och då. Mina egna anekdotiska bevis tyder inte på någon som helst prisskillnad gentemot "vanliga" ägarförhållanden vilket torde tyda på att den som lägger sista budet förmodligen är omedveten om skillnaden, eller åtminstone struntar helt i den.
Sådant förhållande brukar redovisas tydligt i prospekten, precis som Cornu nu föreslår att man ska göra med föreningens skuldsättning. I linje med att det (enligt min ovetenskapliga undersökning) inte blir nån skillnad är det förmodligen att kasta pärlor för svin.
Som sagt, man kan inte förbjuda folk att vara korkade.
Moventia:
Tack för artikeln. Just nu är det mest i ytterförorterna i Stockholm, som pressen för ombildning pågår som mest. Detta fast de presenterade priserna säkert ligger på en topp historiskt sett. Köparna är ofta låginkomsttagare, invandrare som inte har svenska som modersmål. De senare är vana vid ägt boende från sina hemländer och nappar lätt på konsulternas förskönade kalkyler om hur mycket avgiften kommer att sjunka.
Moventia:
Tack för artikeln. Just nu är det mest i ytterförorterna i Stockholm, som pressen för ombildning pågår som mest. Detta fast de presenterade priserna säkert ligger på en topp historiskt sett. Köparna är ofta låginkomsttagare, invandrare som inte har svenska som modersmål. De senare är vana vid ägt boende från sina hemländer och nappar lätt på konsulternas förskönade kalkyler om hur mycket avgiften kommer att sjunka.
Många nybildade föreningar jag tittat på i sthlm har glädjekalkyler och väldigt höga lån. Är tydligt att man med flit valt att hålla låga avgifter för att kunna sälja med så hög vinst som möjligt.
Håller man bara koll på lån /m2 samt läser historiken av underhållet brukar det inte vara något problem att skilja ut agnarna från vetet.
Kan bara instämma, vet inte hur många olika BRF man har skippat rakt av pga. vad man återfinner i årsredovisningarna. Sedan när man väl hittar de där lågt skuldsatta med låg avgift och inget behov av att renovera på flera år framåt för det mesta är klart något/några år tillbaka.
Då blir man lite tårögd.. Sedan att utgångspriset är helt utom denna värld är en annan sak…
Ja har hittat många bra föreningar. Men som du säger så är de flesta väl medvetna om det och m2 priset riktigt högt.
Jag har tittat på lite bostadsrätter tidigare men aldrig blivit riktigt klok på vad som skiljer en bra BRF från en dålig när man tittar på årsredovisningen vad gäller resultat, belåningsgrad etc. Och då har jag ändå försökt läsa på.
Finns det någon guide/riktlinje?
Läs årsredovisningen och leta rätt på stycket: "Lägenhetsyta" och stycket "Summa skulder".
Dividera och du får hur mycket varje kvm är belånad.
Multiplicera med din boyta och då ser du hur stor skuld du tar på dig förutom instatsen till den förra ägaren.
Banken börjar dra öronen åt sig om lån/kvm överstiger 10.000.
Den, här på bloggen, livligt debatterade fastigheten Hasselbladska huset har lån på nära 100 milj och ytan är ca 2900 kvm (osäkert om de får in något för 'lokaldelen').
En lägenhet på säg 70 kvm i det huset har då en skuld på ca 2,4 milj.
På den skulden ska ju räntor betalas och det sker i form av avgifter till föreningen.
Här finns en ganska bra artikel:
http://www.svd.se/naringsliv/viktiga-tal-vid-kop-av-bostadsratt_1063847.svd
Det är ju inte alltid en låg lånekostnad är bra om huset håller på att falla i bitar…
Höga lån och kassa hus borde väl dock vara värsta kombinationen.
Lån per m2 är också en av talen som anges på Borättupplysning
Det som du efterlyser är redan praxis i Norge. Ga in pa Finn.no och titta. Alla lägenheter där det finns en gemensam skuld i borättslaget eller samägandet har i annonsen utsatt pris, och respektive del i skuld. En del lägenheter kan kosta 1 miljon och ha tva miljoner i delad skuld. I det fallet star det 1 miljon som annonserat pris, och under star det "totalt: 3 miljoner". Rätt ärlig annonsering.
Ombildningarna har fått många att köpa sitt boende. De har klivit in och fått BR alltför billigt enligt kritiker. Föreningarna som bildas har ju en svår konkurrens av hyresregleringen som ger låga hyror.
Nu sitter de med ett värde på sitt boende men även med en risk. En risk som tidigare legat på fastighetsägarna.
Risken är att de även är svagare i sin förvaltning av boendet. Det finns många som vill hjälpa dem men kanske inte alltid är de bästa entreprenörerna.
Välkomna till villaägarens trauma! Entreprenörer som inte håller måttet!
Fortsätt uppdatera oss med bostadbubblan som du gjort så länge, det uppskattas avsevärt! Vi som inväntar läge att kliva på bostads-ägar-marknaden igen när tror du ungefär detta kommer inträffa? Jag tror inom 4 år är väldigt intressant siffra.
Sjukt bra blogg!
Enligt den här bloggen så skulle ju priserna ha börjat rasa för länge sen..
Min bekant köpte en lägenhet och flyttade in utan att priset på månadsavgiften fastställts. Att det finns en ekonomisk rapport räcker inte.
Antagligen har inte din bekant köpt en lägenhet – tror han att han har gjort det så är det med största sannolikhet att han är en BR-köpare som inte vet vad han köpt. Grejen med årsredovisningen är att man kan räkna ut endel med hjälp av den – t.ex. kan man få en uppfattning om vad avgiften borde vara.
En fastställd månadsavgift är ingen garanti på att avgiften kommer vara densamma i framtiden. Styrelsen kan ju besluta om att ändra avgiften om det finns behov för det.
Ja, den skuld man köper in sig i bör beaktas bättre. Förtydligas.
Jag kan tycka att bankerna borde tvingas beakta den i sin kreditgivning. Dvs bolånets storlek bör banken i sin riskbedömning ansätta till
lån_till_borätt + andel_av_lån_i_förening
eller på liknande sätt.
Bolånetaket skulle man kunna hantera på motsvarande sätt. Dvs man bör hala upp minst 15% av pris+skuldandel_i_föreningen.
Här är en diskussion om vad som kan inträffa när föreningen vill minska sina skulder och ta in medel till det från medlemmarna.
https://www.flashback.org/t1990782
(Varning. Flashback tillåter yttrandefrihet. Inte alla i Sverige klarar det).
Felet i argumentet är ju att skulden (eller avgiften) inte beaktas när man köper in sig i föreningen. Därför blir 240tkr till föreningen inget en framtida köpare ser och då är det orimligt att förvänta sig att man skall få tillbaks pengarna vid försäljning. Vinsten riskerar att till större delen komma i form av att medlemmarna får ränteavdrag på lånet de tar istället för att betala motsvarande full ränta i avgift – det gynnar alltså mer de som tänker bo kvar och troligen inte de som tänker sälja.
Dock om man satte ett total-tak på bolånet så skulle ingen riskera att tippa över taket vid ett kapitaltillskott eftersom andelens skuldbörda minskar lika mycket. Vidare när det gäller kreditgivning så finns det inget absolut krav för bankerna att ta säkerhet för lånen utan bara kontrollera att återbetalningsförmåga föreligger.
Från Tjockhult kan rapporteras att det var mycket ruffel och båg kring ombildningar. Särskilt de så kallade ombildningskonsulterna har agerat som värsta sortens bilhandlare…..
Polare i söderförort rapporterade att den mest drivande i ombildningen blev ordförande. Och har sålt nu. Lämnat föreningen med -5 mille i oupptäckt underskott. oops!