Bostadspriserna i USA fortsätter obönhörligt att justeras tillbaka ner till den normala KPI-relaterade prisbilden. I spåren av detta har ca 1 miljon amerikanska husköpare (vore synd att kalla dem husägare) som köpt ett hus de senaste två åren hamnat under vattnet med större skulder än tillgångar (eng equity). Se Reuters.
Det gäller alltså inte bara de som köpt tidigare uppe i bubblan, där totalt 31% nu är under vattnet och har blivit äkta BLT, bolånetorskar. Utan även de som trott sig fyndköpa har åkt dit. Till saken hör att amerikanska staten i sin desperation över att stoppa kraschen i bostadspriserna, som nu fallit sedan 2006, låtit Federal Housing Administration (FHA), gå i god för att husköpare bara skall behöva lägga 3.5% i handpenning. Och då hamnar man fort under vattnet eftersom marknaden alltså inte har bottnat än.
 |
| Bostadspriser i USA och KPI
Från Smart Money. |
För er som fortfarande inte tror att det är KPI som huspriser långsiktigt skall följa så gäller det åtminstone i USA, där man nu alltså är tillbaka nere på 1895 (eller 1955) års priser justerat för KPI-inflationen.
Så mycket för att bostadspriser alltid stiger över tiden. Det här visar att i princip samma saker gäller i USA som för nederländska Herengrachtindex.
 |
| Svenska villapriser och KPI, BNP
och disponibel inkomst. KPI i svart. |
Bostadspriser kan avvika kraftigt från KPI tillfälligt (=under ett antal år), och då har man en bubbla som kommer korrigeras. Kom också ihåg att kraschade bubblor överkompenserar, så det är osannolikt att priserna i USA stoppar vid KPI-linjen utan de fortsätter nedåt förbi det inflationsjusterade normalpriset.
Tyvärr är det svårt att hitta motsvarande långa tidsserier för bostadspriser för Sverige, men faktum kvarstår att vår svenska bostadsbubbla också kraftigt avviker från KPI-inflationen. Vilket inte kommer vara för evigt.
Kraschen kommer, det behöver vi inte vara oroliga över. När, hur lång och hur djup den blir är svårare att avgöra även om jag fortfarande tror att den började förra året.
26 kommentarer
"För er som tror att huspriserna inte skall följa KPI"
Varför skall de följa KPI?
Skopriset följer det KPI?
Elpriset följer det KPI?
KPI är ett index över varupriser i en korg som innehåller både importvaror och andra insatsprodukter som energi och pengar(räntor).
Empiri visar att när priser avviker kraftigt från KPI så brukar det vara en bubbla. Men om det faktiskt är en bubbla måste man avgöra genom att i detalj granska den enskilda varan och branschen. I fallet bostäder så är det generellt så att en kraftig avvikelse från KPI innebär att man har en bubbla…
Vad har andra produkter med huspriset att göra? Historiskt har huspriser följt KPI och så kommer det sannolikt att vara i framtiden också. Varför skulle det ändra sig just den här gången?
Om du tror att huspriser följer KPI är det du som tror att huspriserna i väldigt stor utsträckning har med andra produkter att göra…
Precis, i den meningen att man kan se KPI som ett snittpris på vad det kostar att leva. Det betyder inte att skopriser har något med bostadspriser att göra.
Reagan (och Sverige) släppte bankerna fria tidigt 80-tal, men hur kommer det sig att de amerikanske bopriserna tokskenade först år 2000?
Det kallades för subprime-lån om jag inte missminner mig. Icke kreditvärdiga personer fick amorteringsfria lån eftersom priserna kunde ju bara gå upp… Så renoveringar, reparationer etc. skulle täckas av värdeökningen som kunde användas till nya lån… Just amorteringsfrigeten tror jag är den enskilt viktigaste orsaken till prisökningarna, speciellt i kombination med en stor mängd nya bolåntagare, som inte tidigare varit kreditvärdiga men nu kunde vara med och bjuda över varandra…
Intressant att när det gäller huspriser är KPI ett jättebra sätt att mäta inflation, men i alla andra sammanhang är det värdelöst och underskattar inflationen…
Relaterat så skulle det vara intressant att se KPIs avvikelse från M2/M3/whatever man anser vara relevant under samma period.
Hur mäter de egentligen inflationen flera hundra år tillbaka i tiden i Heerengracht-fallet?
Jag kommer ihåg för några år sedan då det precis börjat gå utför i Usa, då var det långt ned till strecket på grafen. Nu är vi plötsligt där. Så det kan bli!
Skillnaden mellan USA och Sverige är följande:
1) Subprimelån hjälpte till att trissa upp USA-bubblan till enorma höjder. I Sverige har bankerna varit betydligt mer restriktiva med utlåningen.
2) I USA har det byggts enormt mycket nya hus. I Sverige har vi en maffialiknande byggbransch som stryper tillflödet av nya hus så fort dom inte tjänar multum på att bygga.
3) I USA fungerar hyresmarknaden. Det tar ett par dagar att skaffa sig en hyresrätt – även i storstäderna. I Sverige är det betydligt svårare att få tag i en hyreslägenhet.
Samtliga faktorer kommer att göra att fallet blir mindre dramatiskt i Sverige. Om det blir något fall överhuvudtaget – politikerna och Riksbanken vekar ju göra sitt bästa för att hålla priserna uppe.
1. Även i sverige
2. Gör bubblan ännu större i sverige, pga mindre nybygge
3. Gör bubblan ännu större i sverige, pga svårt att få hyresbosta
Förnekelser o förhandlingar är ett bra tecken på att toppen är nära alt. redan passerats.
1) Nä
2) Dämpar fallet pga. lågt utbud
3) Se 2)
Jo politiska snilleblixtar kommer ju säkert att ta bubblan till nya proportioner
Som t ex det senaste som gick ut på att tillåta Buy to Let
Alla politiker är ju livrädda för att bubblan ska spricka – de har ju sett vilka följdeffekter det fått i andra länder
Dessutom är ju alla politiska åtgärder som höjer bostadspriserna röstvinnare
Så bli inte förvånad om det kommer förslag om 50% ränteavdrag om bostadspriserna skulle börja visa en tendens att falla när vi närmar oss valet
Pumpa Pumpa
Ger inte svenska Bluestep ett slags suprimelån? Vänder sig till folk som inte blir godkända av bankerna pga tidigare skulder och tar högre ränta.
Att pumpa i all ära för att vinna val och komma till makten, men vi får se hur mycket makteliten väl bryr sig när den här bostadsvulkanen väl börjar pysa ordentligt.
Priserna är inte långsiktigt hållbara utan ekonomisk fundamenta, dvs hög sysselsättning (och framförallt hos ungdomar), stort sug efter svenska exportvaror, hög standard i skolan, låga (och gärna fallande) oljepriser, låg inflation, låga räntor (dvs låga både inhemska och utländska bankrisker), och sist men inte minst en kompetent regering utan skygglappar, korruption, inavel och protektionism som optimerar välfärdsavkastning på varenda skattekrona.
Vilken tur att vi har ALL denna lyx i Sverige idag, och likväl att vi har makten att påverka.
/Skygglappsnaivisten
Cornu, det vore intressant att se statistik över relationen pris/hyra i Sverige. Jfr följande artikel:
Spanska fastighetsproblem
Om vi hade haft marknadshyror hade det varit intressant… I dagens läge skulle det bli att jämföra äpplen med päron. Möjligen skulle det bli relevant för nybyggen, där marknadshyror i praktiken faktiskt råder i storstäderna idag.
Det där är bara en ursäkt för att det är betydligt dyrare att låna till en bostadsrätt än hyra samma lägenhet idag.
Jag har snudd på marknadshyra (vad nu en marknadshyra är?) – dvs jag skulle kunna få ett-två rum till för samma pris utanför city. Men det är inga problem för mig då köper att mitt läge är mer attraktivt (ingen bil – 15 min cykel till jobbet). Jag skulle snabbt dubbla min kostnad varje månad i BRF-kåken på andra sidan gatan inkl räntebidraget avräknat om jag skulle göra den "investeringen". Tyvärr kom jag in på marknaden för sent – dvs jag är 15 år för ung. Men jag hade turen att ärva en halva av en obelånad trea i Uppsala som ska säljas iår. Detta är jag mycket tacksam för. Men kommer själv inte köpa en BRF då det är alldeles för dyrt!
I Sverige räknar man inte in lån i KPI så av den anledningen är det ett helt värdelöst verktyg gällande mätning av prissättningen på bostäder.
Fel. Räntekostnaden är inräknad i KPI. Se SCB:s beskrivningar av produktgrupper. Kategori 4601 heter "räntekostnader". För att citera Sloped Curve:
Den största delen av prisindexet för nyttjande av egna hem utgörs som bekant av räntekostnaderna. Denna i sin tur beräknas som inköpspriset av alla hus som idag finns gånger en genomsnittlig ränta.
flute: Precis och det är också en anledning till varför räntehöjningar driver på ytterligare räntehöjningar och tvärtom. En brist i systemet helt enkelt.
Japp, det där får vi inte glömma. USA har ödslat massor av miljarder på att subventionera och statsgarantera lån och refinansieringar sedan nedgången började till ingen nytta. Hade de inte fortsatt ösa in pengar i Fanny och Freddie samt utökat FHA, o s v, hade det hela bottnat mycket tidigare och utan denna kostnad för amerikanska staten. Men nejnej, det ska kämpas emot med näbbar och klor, skuldsätta framtida generationer för att undvika all form av smärta eller marknadsekonomi. Till ingen nytta, man vinner bara ett par år, kanske en artificiell börsuppgång och nya "husköpare under vattnet". Samma här i Sverige om än inte lika öppet med ROT, slopad fastighetsskatt, gratislån till storbankerna från RB 2009, o s v. Allt för att hålla igång showen ett litet ( onaturligt ) tag till.
Rot är en helt annan sak. Det är ett sätt att återvända till tjänstesamhället som var innan vi blev ihjälskattade. Nu är det både praktiskt och teoretiskt omöjligt att, utan lån, anlita en hantverkare med de skattade lönepengarna på grund av skatt på skatt på skatt …
Dessutom, betale du ingen skatt kan du inte nyttja något r*t.
Under skatter och skulder folket digna det ner.